昆明经济技术开发区市场调查报告.docx
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一、区域介绍
昆明经济技术开发区大事记
1991年8月在市委五届六次全会上、原省委书记普朝柱、原省长和志强提出：
“在昆明东郊建立外向型经济技术开发区的设想。
11月李树基副省长率省市有关领导进行开发区选点，最终选定在东郊大石坝、牛街庄一带建立经开区。
1992年5月27日昆明经济技术开发区正式成立。
1992年6月15日经开区首条主干道昌宏路工程开工，全长2362米。
这标志着经开区基础设施建设全面展开。
1993年3月15日云南省人民政府批准经开区为省级经济技术开发区，规划控制面积9.8平方公里。
2000年2月13日国务院办公厅下发文件，昆明经开区升格为国家级经济技术开发区。
2005年2月4日省市重点建设项目“昆明光电子产业基地”落户昆明经开区。
2006年11月10日昆明经开区管委会获得ISO9001质量、ISO14001环境管理体系认证证书。
2006年12月1日《昆明经济技术开发区条例》公布实施。
2008年2月28日位于经开区的昆明出口加工区顺利通过国家九部委的联合验收，正式封关运行。
2008年5月经开区整体托管呈贡县洛羊街道办事处、官渡区阿拉乡。
托管面积增加到156.6平方公里。
2009年10月20日昆明经开区被评为国家科技兴贸创新基地。
2010年12月经开区管委会开始分批搬迁至信息产业基地春漫大道16号办公。
1、经开区区位介绍
近几年来，东南板块几乎成为新昆明发展最为迅速的片区，经开区也在昆明房地产市场中频频亮相，无论是土地招拍挂，还是特色新盘项目亮相，不难看出经开区在提升房地产发展水平所做的努力。
虽然由于长期以来偏重产业开发带来了片区住宅、商业等各种生活配套的相对匮乏，但面临昆明向南、东南拓展趋势的影响，经开区迎来了大好的发展时机。
面对三城之心的优越区位优势以及房地产市场发展水平不高、各种生活配套不够齐全等的尴尬，经开区房地产市场能否在此轮上升态势中实现反超，能否在昆明楼市中占据更有影响力的席位，对经开区而言是一次机会，也是一次考验。
2、交通运输
Ø公路
开发区距昆明市区4公里。
从昆明沿公路可直接抵达中（国）老（挝）边境磨憨口岸（国家一级口岸）、中（国）越（南）边境河口口岸（国家一级口岸）、中（国）缅（甸）瑞丽口岸（国家一级口岸）。
以昆明为中心的200公里半径范围内的公路，全部实现了高等级化。
Ø铁路
云南省形成以昆明为中心的铁路网，主要有贵昆铁路、成昆铁路、南昆铁路、昆大铁路、滇越铁路等铁路干线。
开发区距昆明两大铁路客货枢纽中心－昆明南站4公里，昆明东站2公里。
Ø航空
昆明国际机场为中国重要国际机场之一。
开通直航香港、澳门、新加坡、仰光、吉隆坡、汉城、大阪等国际（地区）航线8条，国内航线70多条，开发区距离昆明国际机场仅1.8公里。
Ø港口
经南昆铁路，从广西的北海港或防城港出海，经贵昆铁路，至广东湛江港出海，也可至上海港出海或经滇越铁路至越南海防港出海。
3、片区划分
目前昆明市经济开发区总共可以分为多个片区，其中又有电子产业基地、出口加工区、信息产业基地、深圳工业园清水片区、黄土坡片区机床工业区、深圳工业区大冲片区以及临近新机场的航空城片区和贵昆路沿线片区。
针对本次市调以枫单白露所在片区情看，主要辐射整个经开区中发展最为快速的三大区域:
老经开区、信息技术产业基地和贵昆路沿线进行分析。
1、信息产业基地
信息产业基地
位于昆明主城东部，基地的四至范围是：
东起呈黄公路，西至东绕城线，南起龙潭山（王家营车站），北至新石安公路。
园区将包括工业区、研发区、商业区和居住区等功能片区；环境设计包含中央绿化、坡地绿化和水面景观。
所在片区单位有信息制造业、光电子产业、计算机服务业、软件业、其他高技术产业。
2、老经开区
老经开区
由于资源不能替换，区域不可复制的特性，经开区从曾经一个昆明的边缘地带发展到今天，已经承担起了东盟战略中桥头堡的角色，随着各区域产业的协同发展，经开区已逐渐从园区向新城区转变了。
目前的老经开区同区域其他地区相比已经明显区别，特别是昆船小区附近随着该片区的发展已经非常成熟商业氛围浓厚。
3、贵昆路片区
贵昆路城区段道路是昆明市东部主要出口干道，同时也是二环、三环及绕城内环到的主要交通集散地。
目前区域内主要以城中村为主，沿街商铺中主要以汽修占多数，其他的日用百货类等占少数。
现在周边绕行道路较少，整个片区路网密度小，路况较差。
随着片区周边的开发建设，交通需求日趋强烈，其中交通现状急需改善。
二、片区解析：
目前经开区的房地产开发项目主要集中在信息产业基地、出口加工区以及起步区，早期开发建成的项目多为别墅、多层类产品，但随着土地资源的日益紧缺，未来经开区的房地产开发将以高层住宅为主。
从经开区的地产项目分布来看，信息产业基地的房地产开发以林源路和拓翔路为主，且周边多为已建成项目，比如果林溪谷、世林国际别墅、果林湖畔、蓝苑静园、丽水龙庭、思兰雅苑、果林金谷等。
其中除蓝苑静园、果林金谷有小高层、高层物业之外，其余项目均为别墅及多层物业；出口加工区一带则多为在建项目，周边地产开发开始朝高层住宅发展。
比如沿云大西路分布的第三城·丹槿园、国际银座、金呈东泰都属在建项目，且住宅开发类型以高层为主；起步区则为经开区最早开发建设的片区，片区多为科技、信息产业为主，除云大知城外，区域鲜有其他住宅项目。
随着经开区建设的提速，片区可利用的土地资源也日趋稀少，未来辖区内房地产开发项目将主要以高层为主。
楼盘解析：
楼盘名称
名仕山
第三城
国际银座
果林金谷
东信中心城
物业
类型
别墅
住宅、商铺
·普通住宅,公寓,写字楼,商铺
板楼低层多层小高层
公寓,写字楼,商铺,商住,建筑综合体
开发公司
昆明比邦房地产开发有限公司
云南国资经济开发区产业开发公司
云南国资经济开发区产业开发公司
昆明经济技术开发区投资有限责任公司
昆明东信房地产开发有限公司
占地面积
约100亩
6.8平方公里
109.49亩
占地约29785.19平米
72576.3平方米
建筑面积
约6.3万平方米
130万平米
约26.7万平方米
约10484.6平米
.41平方米
容积率
0.6左右
2.49
3.997
2.20
1.98
套数
272户
2054户
未知
600
1392
车位
272户
2074户
未知
600
1392
销售价格
15000元/㎡左右
商铺现在售价13000元/㎡
预计均价7800元/㎡左右
6000元/㎡
预计价格6000-7000元/㎡
推售进度
2011.9本月开盘
目前一期住宅售罄，剩余部分商铺
目前暂未开盘
现已收罄
目前暂未正式开盘
目前经开区的房价水平相对昆明主城区要低，成为了昆明楼市的价格洼地。
但因为局限在园区内的宣传、市场化程度不高等原因，部分楼盘项目虽然性价比高，可是销售情况却一直上不去。
房价一直是经开区楼盘在市场上保持竞争力的重要原因。
比如云大知城的小高层目前挂牌价达7000元/平方米，多层比高层每平方米贵200-300元，别墅则为1.2万元/平方米；而出口加工区一带基本为在建项目，二手房不多，由于距离起步区不远，可享受起步区现有的一部分生活配套；信息产业基地周边则由于生活配套欠缺、单位团购及自建房多等影响，片区高层的均价在5500元/平方米，别墅均价在9000元/平方米，多层则为7000元/平方米。
项目解析：
建工新城（代售）
占地面积:
1067.43亩
建筑面积：
182.85万平米
绿化率：
45%
容积率：
1.39
开发商：
昆明经济技术开发区投资开发（集团）有限公司和云南建工集团
项目位置：
信息产业园基地西南部的林溪路上。
物业类型：
住宅、商铺、写字楼、公寓、酒店
总户数：
不详
建工新城是该片区中最大的项目，物业涵盖多，是一座未来经开区的城市CBD区。
未来建工集团旗下27家全子公司、控股公司、直管企事业单位将入驻于此。
未来在区域内将建高品质住宅、新城商业中心、锦绣主题公园、春溪大厦、步行街、建工发展大厦、新城商务写字楼等。
中铁百年印象：
占地面积:
265亩
建筑面积：
19万平米
绿化率：
25.96%
容积率：
3.18
开发商：
云南中铁房地产开发有限公司
项目位置：
昌宏路9号（云南省国土资源学院东南侧）
物业类型：
普通住宅高层
总户数：
1949户
中铁•百年印象地处昆明市经济技术开发区小麻苴片区，距市中心八公里，百年米轨昆河（滇越）铁路从改造地块旁经过。
项目总用地面积约265亩，总建筑面积超过65万平方米，均为17+1层高层建筑，8度抗震设防。
目前该项目为铁路局定向开发，还未交房，房价为3600元/平米，部分房源在二手市场进行名额转让。
加上转让费该房源均价5800-6500元/平米。
果林溪谷
占地面积:
20
建筑面积：
182.85万平米
绿化率：
35%
容积率：
2.2
开发商：
昆明经济技术开发区投资有限责任公司
项目位置：
信息产业基地蓝苑静园项目旁
物业类型：
多层、小高层、公寓、商铺
总户数：
600余户
果林溪谷三期果林金谷位于信息产业基地内三号路蓝苑静园旁，与都市高尔夫球场、高考状元名校相邻。
是信息产业基地内唯一的商业中心。
果林金谷占据昆明主城、呈贡新城和空港新城的三城交汇枢纽。
汇聚经开区信息产业基地不可复制的行政、休闲、教育、商务等五大，为经开区呈现出一个集购物超市、娱乐中心、酒店式主题公寓、精装国际公寓、创意商HOUSE、超值商铺为一体的“浓缩型硅谷生活芯”
随着处于昆明主城、呈贡新城、昆明国际机场和规划中的新机场的几何中心位置，未来将发挥主城、新城以及空港经济区间的产业连接带作用。
先天的区位优势，加上果林水库、马料河公园、宝象河、经开区文体中心等自然、人文配套，片区宜居指数正在提高。
目前，昆明经开区第一人民医院已经试营业，昆明经开区锦程幼儿园已经开园，云大知城的小学、初中和高中教育配套，逐渐提升片区的医疗和教育配套服务。
三、经开区周边情况
作为昆明市工业经济的大战场，经过近20年的发展，以信息产业基地、光电子产业基地、昆明出口加工区、大冲机械装备产业园、清水生物医药产业园、王家营现代物流园、牛街庄鸣泉起步区7个产业基地为主干的产业园区已成型。
区位之外经开区在政策、交通、产业方面也具有昆明其他区域无可比拟的优势。
首先在政策方面，经开区持续扩大招商引资力度，对于入驻经开区的鼓励类项目和有功人员设置了大量优惠政策以企业和人才，大力推动园区发展。
在交通方面，经开区形成了完善的公路路网结构，交通便利，未来4号线将穿过整个区域，形成昆明产业联动线路，链接高新区、主城区、经开区和呈贡新城，给区域带来新的发展契机。
而在产业优势方面，经过多年的发展，经开区已经形成了较强的产业配套能力。
附表：
经开区重点企业名单
编号
企业名称
经营地址
联系电话
企业类型
1
昆明红塔木业有限公司
昆明市经济技术开发区45-3地块
外资
2
云南昆岭薄膜工业有限公司
昆明经济技术开发区牛街庄片区内
外资
3
昆明顶津食品有限公司
昆明市经济技术开发区
;
外资
4
云南易初明通工程机械维修有限公司
昆明市经济技术开发区经华路6号
-309;-181
外资
5
云南锦盟实业投资有限公司
昆明经济技术开发区科创园
有限公司管委会对口服务企业
6
云南鑫豪钢铁有限公司
昆明经济技术开发区科创园
有限公司管委会对口服务企业
7
云南东鸿双力贸易有限公司
昆明经济技术开发区希望大厦6楼
有限公司管委会对口服务企业
8
云南奔腾电
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