天津武清区域商业市场分析报告.docx

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天津武清区域商业市场分析报告

（一）武清概况：

武清，古为泉州，别称“雍阳”，建置于西汉，区域面积1574平方公里,辖29个乡镇街,727个行政村,总人口82万，2000年6月撤县建区。

（二）区位交通：

地处京津发展带主轴中心位置，城区距北京五环、天津港各71公里，距北京首都国际机场87公里、天津滨海国际机场40公里。

从2003年起，启动路网贯通工程，五年累计投入165亿，其中区内投资30亿，实施了103国道拓宽改造、京沪高速正线、京津塘二线（京津高速）、京津城际轨道等国家级工程，配套建设了区内“九横九纵”路网干线341公里，改造乡村公路580公里。

截止到08年底，区内拥有过境高速5条，总路程164公里、出入口12个、全市唯一城际铁路经停站1座、区县级以上路网总里程594km、乡村公路总里程1330km，各乡镇到城区不超过20分钟，任意乡镇村可在15分钟内找到高速口，实现到京津半小时时空目标，形成了四通八达的现代化交通体系。

（三）经济实力：

2008年，实现地区生产总值200亿，增长21%；财政收入56亿，增长33.4%，其中区级可支配收入35.5亿，增长34.9%；固定资产投资150亿，增长50%；农民人均纯收入9600元，增长10%。

（四）城乡建设：

中心城区规划面积86平方公里,总控制面积142平方公里。

目前，建成区37.6平方公里,人口22万。

具备2座220kv变电站，建立了陕气、华北气双气源和城区地下水、滦河水、北部地下水3个水源保障，污水处理率、集中供热率均在80%以上；建有天狮学院（本科院校）、英华双语国际学校、青少年活动中心、设施及技术水平全市前列的广电中心等功能设施；完成了城区14个村撤村建居主体工作，137栋、68万平方米的还迁小区投入使用，近万人实现由农民向市民的根本转变。

103国道（大运河）城区段开发完成运河文化景观建设，京津时尚广场、君利商厦、优联第六城等重点项目进展顺利，城市经济带、文化带、景观带初步形成。

新农村建设，确定了“2010年实现小学至高中免费教育、2015年全面实行农村医疗保险、2020年农民全面享受养老保险”三个阶段性目标；提出2010年各村达到“生产水电配齐、居住人畜分离、村庄街巷硬化、12年免费教育、生活能源气化、垃圾集中处理”最低标准；每年区可支配财力增长部分50%用于新农村。

累计投入5.1亿，完成“一镇两村”试点一期20万平米住宅楼建设，1240户居民还迁；完成村街主干路硬化70公里、里巷硬化100万平方米，改造户厕1.5万户，解决155个村、18万人安全饮水问题，190个村实现垃圾集中处理，村街基础环境水平大幅度提升。

（五）产业发展：

三次产业比重13:

51:

36。

工业是全区经济主体，形成了高新技术为支撑、外向型经济为主导、园区经济为主体的发展格局；培育了电子信息、新材料、机械制造、生物制药、新型建材5个新兴主导行业，高新技术产业增加值占工业增加值比重达到70%；形成两大传统行业：

自行车年产1300万辆，出口200万辆，已成为我国北方重要的自行车生产集散地；地毯年产1.3亿平尺，产量及出口占全国1/3。

开发开放深入推进。

1991年国务院批准建立武清开发区，规划24.8平方公里，一期6.4平方公里完成开发，二期6.9平方公里基本摆满项目，累计引资230亿元，入区企业600余家，其中世界500强企业10家、14个项目，行业龙头企业40余家，创业拓展中心、软件中心、金融商务中心等功能设施建设全面推进。

三期15平方公里规划建设全面启动；中华自行车王国一期3.6平方公里基础设施基本完成，实现“十二通一平”，引进项目22个，吸引注册资金26亿；总投资970亿的29个项目列入市级重点，天狮生命健康产业园、华北工业品原料城、立邦涂料、中国艺术家聚集区等项目08年内全部开工建设。

18个城镇产业功能区规划72平方公里，已完成开发15平方公里，累计引资52亿元。

农业形成两大主导产业，奶牛存栏6.1万头，日产鲜奶670吨，养殖小区57个，入区养殖率75%，全部无公害生产，综合实力居全国奶业发展20强第13位，是京津地区规模最大、品质最好的奶源基地；无公害蔬菜22万亩，年产13亿公斤，被认定为全国无公害农产品生产示范区。

引进、培育了娃哈哈、完达山、华明、福是妙等涉农龙头企业78家，农民专业合作组织35个，60%农户进入产业化链条，带动增收3亿元。

（六）社会事业建设：

提高公共服务和社会保障水平，落实农村义务教育“两免一补”，启动了高中阶段“两免一补”工作高中“两免一补”。

免收高中贫困生学费、课本费、住宿费；新农合全面推开，参合率98%；财政每年转移9600多万元，在全市率先免除农业税及附加并落实种粮直补、农机补贴等政策；实施了农村养老补贴，为年满60周岁、不满80周岁的农村老年人每人每月补助50元，年满80周岁的每人每月补助100元，新农村试点补贴标准翻番。

（七）基层组织建设：

建立了“党支部为领导核心、村民代表会议为权力中枢、村委会为执行机构”的村民自治机制，全面建立户代表制度。

（八）今后发展展望：

2009年乃至今后一个时期，全区要深入落实十七届三中全会和市委九届四次全会精神,积极应对挑战，牢牢把握发展机遇，把推进大开放、加快大开发作为重中之重,力促经济平稳较快增长,全力构筑武清新城龙头带动、城镇组团作重要支撑、各地区竞相发展的开发开放大格局，不断开创全区科学发展和谐发展率先发展的新局面。

到2011年，实现地区生产总值280亿元，年均增长20%；三级财政收入突破100亿元，年均增长33%；农民人均纯收入1.2万元，年均增长10%。

到2020年武清区常住人口规模控制在100万人，其中城镇人口达到75.5万人。

2009年，预期实现地区生产总值240亿元，增长20%；三级财政收入70亿元，增长25%；固定资产投资200亿元，增长30%以上；农民人均纯收入超过1万元，增长10%。

附件一：

城区及各乡镇人口情况

附件二：

现有商业网点布局

附件一：

武清区人口分布

（单位：

人）

序号

乡镇街道

合计

非农业

农业

暂住

梅厂镇

31243

2734

28509

3543

崔黄口镇

51210

4555

46655

2687

大良镇

40752

3410

37342

1920

河西务镇

41053

4653

36400

2111

城关镇

26340

3027

23313

1360

王庆坨镇

38122

3471

34651

5796

河北屯镇

31847

1927

29920

385

南蔡村镇

40898

4012

36886

5109

大孟庄镇

22708

2065

20643

231

泗村店镇

17323

1490

15833

550

东马圈镇

15430

1456

13974

1065

石各庄镇

22333

1557

20776

1417

汊沽港镇

35937

2233

33704

3334

上马台镇

16971

1135

15836

5342

大碱厂镇

19726

1553

18173

1342

下伍旗镇

24647

1769

22878

165

黄花店镇

24242

1696

22546

821

陈咀镇

29641

1572

28069

2962

大王古庄镇

21368

1462

19906

2442

高村乡

18733

1679

17054

630

白古屯乡

21996

1298

20698

490

曹子里乡

21806

1602

20204

4362

大黄堡乡

17881

973

16908

豆张庄乡

22960

1852

21108

1030

序号

城区

合计

非农业

农业

暂住

杨村街

育才路

20908

12222

8686

7923

泉州路

26528

20090

6438

6237

南楼

11413

8338

3075

6221

泉兴路

49140

38407

10733

5837

开发区

6349

徐官屯街

13149

1924

11225

2448

东蒲洼街

25382

6409

18973

2972

黄庄街

20354

1317

19037

2223

下朱庄街

14577

3492

11085

6357

总计：

全区共836618人，其中非农业人口145380人，农业人口691238人。

以上数据截止到2008年底。

附件二：

武清区商业网点发展现状调研分析

1、武清城区主要商业街按业态划分调研分析

名称

面积

服装类

金店类

饰品类

五金类

鞋类

数码类

食杂类

其他类

常德大街

5748

3690

280

120

520

140

923

大桥东道

1490

225

115

685

465

光明道

2265

215

200

225

810

815

胜利路

4990

2075

695

535

1590

建设路

5460

170

640

3445

1055

雍阳西道

9983

2600

810

300

1160

1460

3653

合计

29936

6770

280

120

3950

885

2420

7010

8501

◆常德大街：

共有94家店铺,共5748平方米,其中服装类共有45家店铺,3485平方米,占总营业面积的61%,另有金店4家,饰品店5家,内衣店11家,鞋店4家,一共1125平方米,整个服饰类商铺就占到了整条街营业面积的80%。

食杂，数码，其他类的店铺仅有76，146和923平米，由此可见,常德大街是一条以服饰为主的商业街。

◆大桥东道：

商铺总面积为1490平方米，在这几条被调查的大街中算是比较小的一条商业街，其中食杂类店铺较多，且经营规模较大，共有25家店铺，685平方米。

占总营业面积的46%，另有五金类店铺9家，225平方米。

数码类店铺5家，115平方米。

美发店、干洗店、歌厅、化妆品店共11家，共465平方米。

◆光明道：

共有商铺81家，营业面积2265平方米。

以食杂类店铺和其他类店铺为主（其中美发店在其他类店铺中占多数），各占总营业面积的36%。

其中有食杂类店铺29家共810平方米。

其他类店铺31家共815平方米。

另有数码类店铺10家，服饰类店铺7家，五金类店铺6家，各占总营业面积的10%9%和8.2%。

◆胜利路：

是以经营五金类商品为主的总面积4990平米的商业大街，共有五金类店铺63家共2075平方米，占总营业面积的42%。

大街地处于市中心，店铺小而多，整条商业街较为简陋，需要进一步的开发和改造。

另有其他类店铺42家1590平方米。

数码类店铺31家695平方米。

食杂类店铺21家535平方米。

各占总营业面积的32%14%和11%。

◆建设路：

共有143家店铺共5460平方米。

以食杂类店铺居多，有52家共3445平方米，占总营业面积的63%，正规且超过200平方米的大型酒楼居多。

街的西半段为中介店铺集中的路段，共有25家中介店铺，且面积很小，10到15平米不等。

另有五金类店铺640平米，服饰类店铺170平米，数码类店铺85平米，鞋类店铺65平米。

是一条街面很长，但是店铺和营业面积并不很多，商铺分布交为稀疏的商业街。

◆雍阳西道：

是武清区政府最新规划建成的一条商业示范性大街，道路宽阔洁净，印业面积共有9983平米。

商铺以数量多、营业面积大且涉及的主营业态广为特点，其中有服饰类商铺53家2600平米，数码类商铺24家1160平米，五金类商铺15家810平米，食杂类商铺29家，1460平米，营业面积最大的就是其他类商铺，之中以休闲娱乐的场所居多，共有商铺31家，3653平米，占总营业面积的37%。

2、武清城区主要商业街按三类经营业态划分调研分析

◆广厦道：

是一条以批发零售业为主，服务业和餐饮业也较发达的商业大街。

整条街营业面积为5150平米，其中批发零售业3150平米，占总营业面积的61%。

服务业1350平米，占总营业面积的26%。

餐饮业650平米，占总营业面积的13%。

◆机场道：

是一条商业较为密集的商业街。

其总营业面积为8300平米，其中批发和零售业5350平米，占总营业面积的64%。

餐饮业1000平米，占总营业面积的12%。

服务业1950平米，占总营业面积的23%。

◆泉旺路：

是一条商业较为稀疏的商业街，其总营业面积仅为3850平米。

以批发和零售业为主，共有2900平米，占总经营面积的75%。

服务业和餐饮业较少，仅为900平米和50平米，占总营业面积的23%和2%。

◆泉兴路：

是以批发和零售业为主的一条商业街，共有3365平米，批发零售业2700平米，占总营业面积的80%。

但是相对与替他商业街，泉兴路是一条餐饮业较为发达，服务业略欠不足的商业街，其中餐饮业500平米，占总营业面积的15%，服务业仅有165平米，占总营业面积的5%。

名称

面积

批发和零售业

服务业

餐饮业

广厦道

5150

3150

650

1350

机场道

8300

5350

1000

1950

泉旺路

3850

2900

900

泉兴路

3365

2700

500

160

泉州路

30550

19900

10650

新华路

4150

2500

1600

徐官屯

4500

2650

1450

400

育才路

3800

2250

850

700

振华西道

10000

5700

2900

1400

合计

73665

◆泉州路：

是一条商业面积较大的商业街，营业面积共有30550平米。

其中批发和零售业19900平米，占总营业面积的65%。

服务业10650平米，占总营业面积的36%。

餐饮业发展滞后。

◆新华路：

是一条相对其他商业街而言服务业较为发达的商业街，共有4150平米。

其中批发零售业2500平米，占总营业面积的60%，服务业1600平米，占总营业面积39%，餐饮业仅有50平米，占总营业面积的50%。

◆徐官屯：

总营业面积为4500平米，其中服务业2650平米，占总营业面积的59%，服务业1450平米，占总营业面积的32%，服务业较为发达。

餐饮业400平米，占总营业面积的9%。

◆育才路：

总营业面积为3800平米。

其中服务业和餐饮业的营业面积为850平米和700平米，一共占到总营业面积的41%，是一条服务业和餐饮业较为发达的商业街，批发和零售业有2250平米，占总营业面积的59%。

◆振华西道：

营业面积共有10000平米，是条商业较为发达的一条商业街。

其中批发和零售业5700平米，占总营业面积的57%。

服务业2900平米，占总营业面积的29%，餐饮业1400平米，占总营业面积的14%。

3、武清城区主要商业街的现状与问题分析：

◆目前城区内主要商业街的经营规模已超过10万平米；

◆以传统商业街临街店铺为主，规模较小、且分散、可谓：

“全民皆兵”同时经营层面较低。

比如娱乐业、休闲业等，除东方之珠有一定规模外，就没有第二家类似体量的正规娱乐休闲场所。

现有老街商业服务业网点中，80%以上是由营业面积在50平方米左右的沿街小门店组成，有相当一部分没有法人资格。

◆所经营的业种过于集中在服装类和食品类销售；

◆餐饮业刚刚兴起，但档次、经营专业性、服务水平较低，没有凸显出武清的特色；

◆综合配套现代服务业薄弱；

◆缺乏如书店、影院、运动、垂钓等文化、健身、休闲诸多业种。

4、武清城区重点商业企业状况调研分析

中信广场简介

◆中信广场位于天津市武清城区京津公路东侧，振华道南侧，团结路西侧，三号道北侧，项目规划总占地面积152206平方米，总建筑面积170100平方米，是集餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的大型商业中心，是武清区的重点项目，同时也是武清大运河改造和城区商务中心开发的一个重要节点。

◆中信广场主要区域介绍

⏹A区：

主要由东方之珠和如家快捷酒店组成，约占面积45800平方米。

⏹B区：

约占面积31000平米，一层、负一层主要经营建材；二、三层主要是华润万家；四层主要是家具、家居周边还有几百平米的店铺。

⏹C区：

由友谊武清店和中信美食娱乐城、国美电器、中信广场时尚街四部分组成，约占面积53000平方米。

◆友谊武清店：

是由天津一商集团投资1亿多元打造的天津北部区域的中高档百货商场，已于2005年9月开业，为中信广场的龙头主力店。

◆中信美食娱乐城：

坐落于C区B座四层，是一座汇集了美食、小吃，游戏娱乐的特色商城。

◆国美电器：

国内知名电器连锁企业，已于2006年4月份开业，位于C区B座二层。

◆时尚街：

面向年轻一族，以经营时尚服饰、饰品、鞋类为主的室内步行街。

⏹D区：

中信名都商厦，紧邻振华道，建筑面积13700平米，其定位为大众型消费的多功能百货商场，已于2005年底开业。

⏹E区：

建筑面积约10200平米，主要是电器销售和餐饮部分。

⏹F区：

国际公寓，建筑面积约16300平米，为一栋10层高层商住两用公寓，其位于中信广场东北角，紧邻振华道和团结路，分为临街商铺和高级商住公寓两部分。

海达家乐超市简介

◆海达家乐超市是海达商贸公司下属企业，在城区设有连锁经营卖场三处，经营二十大类三万余种商品。

◆一店坐落于开发区泉旺路，营业面积2000平方米，年营业额6000万元。

卖场分为上下两层，一层主营副食调料、干鲜果品、烟酒茶糖、粮油制品等，二层主营日用百货、服装鞋帽、五金交电、黄铂金饰品等。

◆二店坐落于松鹤园小区南侧，营业面积4000平方米，年营业额5000万元。

卖场分为上中下三层，一层主营副食调料、干鲜果品、粮油制品等，二层主营日用百货、服装鞋帽、五金交电等，三层主营小食品、饮料烟酒等。

◆三店2008年1月6日开张营业，坐落于亨通小区内，营业面积6000平方米，卖场分为四层，年营业额预计可达到2000万元。

◆海达家乐超市是城区规模较大、商品充足、销售量大、的食品、家庭日用品经营企业。

天鹅湖度假村

◆天鹅湖温泉度假村是一家四星级涉外酒店，由北京地雅投资管理集团投资兴建，位于武清开发区内，紧临京津塘高速公路，距北京约71公里，距天津30公里，是一家集餐饮、娱乐、会议、休闲为一体的大型度假村。

◆度假村占地1200亩，其中湖面600多亩，一、二期建筑面积约90000多平米，三期占地面积30亩，建筑面积约55000多平米。

内设客房750余套、20栋异国风情别墅、康乐中心、会议中心、高尔夫球场等多功能商务设施。

京津时尚广场

◆京津时尚广场地处武清城区中心，东临常德商业街，西临103国道，北临运通广场，与京津塘高速、京津二高速等多条高速公路，京津城际高速铁路相接。

◆该项目总建筑面积为16万平米，商铺经营面积6万余平米，800米临街商铺，共六个组团，地上三层，地下超市（4-5组团）；五大业态分区错落式互动空间，集购物、休闲、餐饮娱乐、超市、大型商业步行街、零售百货为主，商务办公、银行、邮局等服务行业为铺。

◆京津时尚广场所处地理位置可谓是老集市，新商街，希望共同成就武清一站式休闲购物的天堂，并成为辐射京津的交通枢纽型商业中心。

第六城.Citymall

◆第六城城市广场位于区政府全力打造的“一带四中心”的运河商贸带龙头地段，西临京杭大运河，位于京津中枢，黄金占位。

◆第六城城市广场占地面积20万平方米，商业面积达35万平方米，并以室内乐园、名品折扣等多类主力业态为主题，以娱乐带动零售，营造一站式体验商业模式；建成后将成为集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、运动、商务酒店于一体的京津首席体验式购物中心。

华北城

◆华北城全称为华北国际工业原料城，是天津市政府定向规划、发改委立项批准设立的环渤海湾唯一的特大型工业原料交易市场。

项目由天津东方华泰投资有限公司投资兴建，占地2300亩，总投资约40亿元人民币，总建筑面积200万平米，设有10000多间商铺。

由汽车配件城、建筑建材城、印刷包装城、电子机械城、医药化工城、地毯皮革城等六大主题市场组成的特大型市场集群，是集展示交易、电子商务、信息交流、物流配送、仓储货运、技术研发、会展等多功能于一体，融合交通优势、物流经济、工业制造产业于一身的超大规模工业原料采购交易中心。

君利商厦和君利大酒店

◆2007年开发建设的93000平方米君利商厦项目，于2008年1月12日全部现房开盘销售。

该项目南临友谊商厦和中信广场、北临雍阳东道、西临103国道和改造后的北运河。

◆君利大酒店成立于2005年，总建筑面积约35000平方米，餐饮住宿5000平米，大部分是商住两用房，是集客房、餐饮、会议、商务、娱乐于一体的大型综合性酒店，地处武清区中心光明道君利大厦内，毗邻103国道及武清区长途客运站交通便捷，位置优越。

单位名称

开业时间

经营业态

经营规模（平米）

经营状况

中信广场

2005.9

大型商业地产

购物中心

百货35000/超市15000/餐饮20000/娱乐30000专卖店10000/家居建材15000/住宿5000/公寓16000

良好

肯德基：

200人/15min年销售1000万

一商友谊

2005.9

大型零售百货

29000

年销售12000万120人/15min

名都商厦

2005.12

大型零售百货

13000

良好100人/15min

东方之珠

2007.2

娱乐休闲、餐饮

25000

年销售2500万

国美电器

2006.4

电器专卖店

4000

年销售5000万

苏宁电器

2007.2

电器专卖店

2342

年销售3000万

家乐超市

超市

3家店共12000

年销售13000万95人/15min

华润万家

2007.7

超市

14072

良好50人/15min

天一家居

2008.7

特色商业街

6000

年销售50万

信得宝建材

2007.6

专卖店

9000

君利酒楼

2005.6

餐饮住宿

5000

上岛咖啡

2006.6

餐饮店

480

银河星空

2007.12

餐饮店

292

天鹅湖度假村

四星级酒店

145000住宿/餐饮/娱乐/会议/休闲

如家快捷酒店

2007.6

住宿

中信店5000+开发区店3000

京津时尚广场

2009.4

街铺式商业地产

600001-3层商业超市8000服装餐饮等店铺

第六城

2009.12

街铺式商业地产

350000儿童/婚庆/奥特莱斯/电影城/运动休闲/滑雪场餐饮等店铺

华北城

大型专业批发市场

特大型市场集群

200万平米，10000多间商铺

六大主题市场

汽车配件城/建筑建材城/印刷包装城

电子机械城/医药化工城/地毯皮革城

君利商厦

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