张家口市场调研报告.docx
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张家口市场调研报告
张家口物业管理市场
调研报告
企业发展部
目录
第一章宏观区域分析
一、城市总体概况
二、区域经济发展概况
三、当地物业管理及咨询市场概况
第二章微观市场分析
一、各楼盘概况
二、土地市场分析
三、小结
第三章项目可行性分析
一、项目概况
二、主要经济指标
三、风险分析与结论
第1章宏观区域分析
1、城市总体概况
（一）城市规模：
张家口市，地处河北西北部，位于东经113°50′～116°30′，北纬39°30′～42°10′。
东靠承德市，东南毗连北京市，南邻保定市，西、西南与山西省第二大城市---大同市接壤，北、西北与内蒙古自治区乌兰察布市交界，全市南北长289.2公里，东西宽216.2公里，总面积3.68万平方公里，总人口460万。
截至到2010年，张家口市辖13县（宣化、张北、康保、沽源、尚义、蔚县、阳原、怀安、万全、怀来、涿鹿、赤城、崇礼）、4区（桥东、桥西、宣化、下花园）、2管理区（察北、塞北）和高新区、产业集聚区。
[1]
张家口市是一座有着悠久历史和灿烂文化的北方名城，这里曾经是东方人类故乡，是奠定中华民族融合统一的重要圣地，是中国北方重要的物资集散地和对欧贸易的重要陆路商埠，是华北地区重要工业基地。
当前，张家口市正处于加快发展的关键时期，市委，市政府立足市情实际，提出以科学发展为主题，以转变方式为主线，围绕科学发展、跨越赶超的总体要求，坚持“开放创新、全民创业、特色创优、富民强市”的发展总思路，把握“把劣势转化为优势，把优势发挥到极致的理念”，全力发展“4+3”现代产业，打造“京冀晋蒙交界区域中心城市”。
如今“塞外明珠”张家口正以其与日俱增的独特魅力和迅猛的发展势头，再现经济强市、文化名城的雄风。
张家口市公路建设步伐不断加快，交通运输业健康发展。
2010年，全市公路通车里程达到19234公里，比上年末增加182公里。
其中，高速公路通车里程达628公里，比上年增加115公里；全市公路货运量4422万吨，同比增长19%；货物周转量125.5亿吨公里，同比增长19%；公路客运量3535万人，同比增长37.3%；客运周转量23.4亿人公里，同比增长40.9%。
（二）城市人口
截止到2011年第六次人口普查
一、全市常住人口
全市常住人口[3]为4245491人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的4238308人相比，十年共增加107183人，增长2.53%。
年平均增长率为0.25%，比全省低0.39个百分点，比全国低0.32个百分点。
二、家庭户人口
全市常住人口中，共有家庭户[4]1481693户，家庭户人口为4164500人，平均每个家庭户的人口为2.81人，比2000年第五次全国人口普查的2.98人减少0.17人。
比全省少0.55人，比全国少0.29人。
三、性别构成
全市常住人口中，男性人口为2225429人，占51.21%；女性人口为2120062人，占48.79%。
总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的106.64下降为104.97。
比全省高2.13个百分点，比全国低0.23个百分点。
四、年龄构成
全市常住人口中，0-14岁人口为691707人，占15.92%，比全省低0.91个百分点；15-64岁人口为3204272人，占73.74%，比全省低1.19个百分点；65岁及以上人口为449512人，占10.34%，比全省高2.1个百分点。
同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降5.53个百分点，15-64岁人口的比重上升3.03个百分点，65岁及以上人口的比重上升2.50个百分点。
五、各种受教育程度人口
全市常住人口中，具有大学（指大专以上）程度的人口为294377人；具有高中（含中专）程度的人口为586072人；具有初中程度的人口为1698823人；具有小学程度的人口为1286265人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。
同2000年第五次全国人口普查相比，每10万人中具有大学程度的由2715人上升为6774人，比全省少522人，比全国少2156人；具有高中程度的由8732人上升为13486人，比全省多777人，比全国少546人；具有初中程度的由32380人上升为39094人，比全省少5306人，比全国多306人；具有小学程度的由35882人下降为29600人，比全省多4939人，比全国多2821人。
全市常住人口中，文盲人口（15岁及以上不识字的人）为171758人，同2000年第五次全国人口普查相比，文盲人口减少156332人，文盲率[5]由9.97%下降为3.95%，下降6.02个百分点。
下降速度比全省高1.99个百分点，比全国高3.38个百分点。
（三）历史沿革
春秋时北为匈奴与东胡居住地，南部分属燕国、代国。
秦时南部改属代郡、上谷郡。
汉时分属乌桓、匈奴、鲜卑。
隋时东为涿郡，西属雁门郡。
唐时多属河北道妫州、新州，少属河东道蔚州。
北宋时为武州、蔚州、奉圣州、归化州、儒州、妫州地，属辽。
南宋时皆属金。
元属中书省上都路宣德府，西北部置兴和路（治今张北）。
明为延庆州、保安州、云州、蔚州及万全都指挥使司十二卫、所地。
清时北属口北三厅（多伦诺尔厅、独石口厅、张家口厅），南属宣化府（治今宣化）。
民国二年（1913年）属直隶省察哈尔特别区口北道。
民国十七年（1928年）设察哈尔省，张家口为省会。
民国二十八年（1939年）初设立张家口特别市。
1952年12月察哈尔省建制撤销，察南、察北两专区合并后称张家口专区，划归河北省，张家口市为河北省直辖，并为专区治所。
1958年5月张家口市改属张家口专区。
1959年5月撤销张家口专区，所辖各县划归张家口市。
1961年5月复置张家口专区，张家口市及所属各县隶属之。
1967年12月，张家口专区改称张家口地区，辖张家口市，县属不变。
1983年11月，张家口市改为河北省直辖市。
1993年7月1日，张家口地、市合并，称张家口市。
1995年5月9日，经国务院批准，张家口市正式对外开放。
明清时期，张家口商贸兴盛。
1551年，大境门外开设“马市”，由官方以布釜之类易蒙古鞑靼马匹、皮张。
1570年，鞑靼首领俺答臣服受封，张家口被辟为蒙汉“互市之所”。
1613年，张家口堡之侧筑来远堡，以张家口堡和来远堡为基础，张家口逐渐发展成为蒙汉民族贸易交往的中心。
时摊铺栉比，商贾云集，来远堡外“穹庐千帐”，民族商业贸易十分兴盛。
1676年，清军击垮葛尔丹，打通了通往漠北的商道，立大境门为蒙古与本部贸易的场所。
到1906年各店铺已有1037家。
北平、天津、山西等地客商来张家口经商者日众。
1860年，俄国商人已开始在张家口出现。
1884年，英、美、法等过商人纷纷到张家口收购皮张和羊毛，张家口逐渐成为陆路大商埠，“百货之所灌输，商旅之所归途”，年进出口平均银高达15000万两。
张家口的皮毛在国内外影响日益扩大，“天下皮裘，经此输入海内，四方皮市经此定价而后交易”，成了誉满中外的“皮都”。
由于货优物美，享有盛誉，“口羔”，“口皮”驰名国际市场。
二、区域经济发展概况
2012年张家口市完成地区生产总值1233.7亿元，按可比价格计算，同比增长10.0%，高于全省0.4个百分点，位次比上年前移两位。
其中，第一产业增加值205.9亿元，增长4.6%，列全省第1位;第二产业增加值529.1亿元，增长11.9%，列全省第7位;第三产业增加值498.7亿元，增长9.9%，列全省第4位。
三次产业结构调整为16.7:
42.9:
40.4。
2012年张家口市全部财政收入完成214亿元，增幅达19.41%，列全省第三位，当年增收34.81亿元，完成年初目标任务的105.23%。
其中地方公共财政预算收入完成106.56亿元，增幅28.41%，列全省第二位，当年增收23.57亿元，完成年初目标任务的111.66%。
地方公共财政预算收入占全部财政收入的比重达到49.76%，比去年提高了3.49个百分点。
全部财政收入增量、地方公共财政预算收入增量、地方公共财政预算收入占全部财政收入比重三项指标均创历史新高。
三、当地物业管理及咨询市场概况
在2006年制定了张家口市普通住宅区物业服务指导价收费标准。
依据《张家口市物业服务收费管理规定》，普通住宅区以外的高级公寓、别墅区等高标准住宅区以及办公写字楼、工业商业等类别的物业服务收费，实行市场调节价，也就是具体收费标准由业主与物业服务企业协商确定，不需要政府价格部门审批。
（一）区域物业管理市场概述
张家口物业管理市场化程度较弱，政府在地方性政策上未做过多计划性调控或物价指导，其物业管理市场主要具有以下几点特征
Ø多数大型社区只有保洁和“看门”服务
Ø服务内容上大多数以基础服务为主
Ø物业人员使用薪金偏低
Ø物业管理费收缴率在70%左右、
（二）入驻物业企业情况
本土物业。
（三）物业收费情况
项目的销售均价：
根据所收集的信息显示，泰州当地项目销售均价与物业管理费关系基本如下，均价在3800-8000元/平方米左右的公寓项目，物业管理费为0.5-1.5元/月·平方米，别墅物业管理费为1.5-2.5元/月·平方米.
第二章微观市场分析
一、各楼盘概况
楼盘编号：
1
楼盘名称（注册名）：
礼拜日
楼盘名称（推广名）：
礼拜日
项目详细区位：
怀来桑园镇（官厅水库旁）
投资商/开发商：
怀来致远房地产有限公司
项目类型：
住宅
主体建筑结构：
低层多层高层
预售许可证：
销售热线：
暂未发布
土地来源：
占地面积：
124998平方米
建筑面积：
183926平方米
单位均价：
绿化率：
32%
发售时间和开发周期：
装修状况：
毛坯
物业管理：
新加坡尼斯酒店集团
规划与设计：
户型介绍：
配套设施：
楼盘编号：
2
楼盘名称（注册名）：
拉斐水岸
楼盘名称（推广名）：
拉斐水岸
项目详细区位：
怀来北京官厅水库南岸
投资商/开发商：
北京利世鸿亚置业有限公司
项目类型：
别墅、住宅联排独栋双拼
主体建筑结构：
别墅、住宅联排独栋双拼
预售许可证：
销售热线：
土地来源：
占地面积：
859096平方米
建筑面积：
1062398平方米
单位均价：
7500元/平方米
绿化率：
60%
发售时间和开发周期：
2012-5
装修状况：
毛坯
物业管理：
规划与设计：
暂无资料
户型介绍：
物业费：
联排：
2.65元/月/平米，双拼：
2.9元/月/平米独栋：
3.5元/月/平米
其余项目略。
二、土地市场分析
（2013年土地拍卖情况）
张家口市国土资源局国有土地使用权公开公告出让公告（张国土出让告字[2013]008号）
一、公开公告出让地块的基本情况和规划指标要求:
宗地编号：
2013-51
宗地面积：
5096.3平方米
宗地坐落：
下花园区公路街东侧
出让年限：
40年
容积率：
大于1并且小于1.5
建筑密度（%）：
小于30
绿化率（%）：
大于或等于30
建筑限高（米）：
小于20
土地用途：
批发零售用地
投资强度：
万元/公顷
保证金：
50万元
宗地编号：
2013-52
宗地面积：
19998.69平方米
宗地坐落：
下花园区政府西路西侧
出让年限：
70年
容积率：
大于1并且小于或等于1.9
建筑密度（%）：
小于或等于25
绿化率（%）：
大于或等于30
建筑限高（米）：
小于或等于1.5
土地用途：
中低价位、中小套型普通商品住房用地
投资强度：
万元/公顷
保证金：
250万元
备注：
二类居住用地，商业用地出让年限为40年。
根据《河北省人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见》（冀政【2011】28号），须按照项目总建筑面积10%以上的比例配建保障性住房（5%为廉租住房、5%公共租赁住房）。
宗地编号：
2013-53
宗地面积：
29325.71平方米
宗地坐落：
下花园区政府西路东侧
出让年限：
70年
容积率：
大于1并且小于或等于1.9
建筑密度（%）：
小于或等于25
绿化率（%）：
大于或等于30
建筑限高（米）：
小于或等于25
土地用途：
中低价位、中小套型普通商品住房用地
投资强度：
万元/公顷
保证金：
350万元
备注：
二类居住用地，商业用地出让年限为40年。
根据《河北省人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见》（冀政【2011】28号），须按照项目总建筑面积10%以上的比例配建保障性住房（5%为廉租住房、5%公共租赁住房）。
宗地编号：
2013-54
宗地面积：
11556.8平方米
宗地坐落：
下花园区战备路北侧
出让年限：
70年
容积率：
大于1并且小于1.5
建筑密度（%）：
小于30
绿化率（%）：
大于或等于30
建筑限高（米）：
小于1.8
土地用途：
中低价位、中小套型普通商品住房用地
投资强度：
万元/公顷
保证金：
150万元
备注：
二类居住用地，商业用地出让年限为40年。
根据《河北省人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见》（冀政【2011】28号），须按照项目总建筑面积10%以上的比例配建保障性住房（5%为廉租住房、5%公共租赁住房）。
宗地编号：
2013-55
宗地面积：
5361.14平方米
宗地坐落：
下花园区杨树沟路东侧
出让年限：
70年
容积率：
大于1并且小于或等于2
建筑密度（%）：
小于或等于25
绿化率（%）：
大于或等于30
建筑限高（米）：
小于或等于20
土地用途：
中低价位、中小套型普通商品住房用地
投资强度：
万元/公顷
保证金：
80万元
备注：
二类居住用地，商业用地出让年限为40年。
根据《河北省人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见》（冀政【2011】28号），须按照项目总建筑面积10%以上的比例配建保障性住房（5%为廉租住房、5%公共租赁住房）。
宗地编号：
2013-56
宗地面积：
15200.88平方米
宗地坐落：
下花园区杨树沟路东侧
出让年限：
70年
容积率：
大于1并且小于或等于2
建筑密度（%）：
小于或等于25
绿化率（%）：
大于或等于30
建筑限高（米）：
小于或等于50
土地用途：
中低价位、中小套型普通商品住房用地
投资强度：
万元/公顷
保证金：
180万元
备注：
二类居住用地，商业用地出让年限为40年。
根据《河北省人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见》（冀政【2011】28号），须按照项目总建筑面积10%以上的比例配建保障性住房（5%为廉租住房、5%公共租赁住房）。
三、小结
（一）当地项目普遍存在的物业具体情况评述
Ø基础物业服务基础偏低，近京板块为度假养老，空置率较高。
Ø物业随房产开发、大七环和京疏散居住区逐步提升。
Ø本土物业还未受到外部市场冲击
河北张家口市场尚未有项目进行拓展，12年度曾经电话洽谈一项目，后无果而终，张家口河北经济欠发达地区，房价处于刚需和改善阶段，市场冲击力尚未形成，以本土或企业自开发为主。
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