张家口市场调研报告.docx

1、张家口市场调研报告张家口物业管理市场调研报告企业发展部目录第一章 宏观区域分析一、城市总体概况二、区域经济发展概况三、当地物业管理及咨询市场概况第二章 微观市场分析一、各楼盘概况二、土地市场分析三、小结第三章 项目可行性分析一、项目概况二、主要经济指标三、风险分析与结论第1章 宏观区域分析1、城市总体概况（一）城市规模：张家口市，地处河北西北部，位于东经1135011630，北纬39304210。东靠承德市，东南毗连北京市，南邻保定市，西、西南与山西省第二大城市-大同市接壤，北、西北与内蒙古自治区乌兰察布市交界，全市南北长289.2公里，东西宽216.2公里，总面积3.68万平方公里，总人口4

2、60万。截至到2010年，张家口市辖13县（宣化、张北、康保、沽源、尚义、蔚县、阳原、怀安、万全、怀来、涿鹿、赤城、崇礼）、4区（桥东、桥西、宣化、下花园）、2管理区（察北、塞北）和高新区、产业集聚区。1张家口市是一座有着悠久历史和灿烂文化的北方名城，这里曾经是东方人类故乡，是奠定中华民族融合统一的重要圣地，是中国北方重要的物资集散地和对欧贸易的重要陆路商埠，是华北地区重要工业基地。当前，张家口市正处于加快发展的关键时期，市委，市政府立足市情实际，提出以科学发展为主题，以转变方式为主线，围绕科学发展、跨越赶超的总体要求，坚持“开放创新、全民创业、特色创优、富民强市”的发展总思路，把握“把劣势转

3、化为优势，把优势发挥到极致的理念”，全力发展“4+3”现代产业，打造“京冀晋蒙交界区域中心城市”。如今“塞外明珠”张家口正以其与日俱增的独特魅力和迅猛的发展势头，再现经济强市、文化名城的雄风。张家口市公路建设步伐不断加快，交通运输业健康发展。2010年，全市公路通车里程达到19234公里，比上年末增加182公里。其中，高速公路通车里程达628公里，比上年增加115公里；全市公路货运量4422万吨，同比增长19%；货物周转量125.5亿吨公里，同比增长19%；公路客运量3535万人，同比增长37.3%；客运周转量23.4亿人公里，同比增长40.9%。（二）城市人口截止到2011年第六次人口普查一

4、、全市常住人口全市常住人口3为4245491人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的4238308人相比，十年共增加107183人，增长2.53%。年平均增长率为0.25%，比全省低0.39个百分点，比全国低0.32个百分点。二、家庭户人口全市常住人口中，共有家庭户41481693户，家庭户人口为4164500人，平均每个家庭户的人口为2.81人，比2000年第五次全国人口普查的2.98人减少0.17人。比全省少0.55人，比全国少0.29人。三、性别构成全市常住人口中，男性人口为2225429人，占51.21%；女性人口为2120062人，占48.79%。总人口性别比（以女性为10

5、0，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的106.64下降为104.97。比全省高2.13个百分点，比全国低0.23个百分点。四、年龄构成全市常住人口中，0-14岁人口为691707人，占15.92%，比全省低0.91个百分点；15-64岁人口为3204272人，占73.74%，比全省低1.19个百分点；65岁及以上人口为449512人，占10.34%，比全省高2.1个百分点。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降5.53个百分点，15-64岁人口的比重上升3.03个百分点，65岁及以上人口的比重上升2.50个百分点。五、各种受教育程度人口全市常住人口中，具有

6、大学 （指大专以上）程度的人口为294377人；具有高中（含中专）程度的人口为586072人；具有初中程度的人口为1698823人；具有小学程度的人口为1286265人 （以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。同2000年第五次全国人口普查相比，每10万人中具有大学程度的由2715人上升为6774人，比全省少522人，比全国少2156人；具有高中程度的由8732人上升为13486人，比全省多777人，比全国少546人；具有初中程度的由32380人上升为39094人，比全省少5306人，比全国多306人；具有小学程度的由35882人下降为29600人，比全省多4939人，

7、比全国多2821人。全市常住人口中，文盲人口（15岁及以上不识字的人）为171758人，同2000年第五次全国人口普查相比，文盲人口减少156332人，文盲率5由9.97%下降为3.95%，下降6.02个百分点。下降速度比全省高1.99个百分点，比全国高3.38个百分点。（三）历史沿革春秋时北为匈奴与东胡居住地，南部分属燕国、代国。秦时南部改属代郡、上谷郡。汉时分属乌桓、匈奴、鲜卑。隋时东为涿郡，西属雁门郡。唐时 多属河北道妫州、新州，少属河东道蔚州。北宋时为武州、蔚州、奉圣州、 归化州、儒州、妫州地，属辽。南宋时皆属金。元属中书省上都路宣德府，西北 部置兴和路(治今张北)。明为延庆州、保安州

8、、云州、蔚州及万全都指挥 使司十二卫、所地。清时北属口北三厅（多伦诺尔厅、独石口厅、张家口 厅），南属宣化府（治今宣化）。民国二年（1913年）属直隶省察哈尔特别区口 北道。民国十七年（1928年）设察哈尔省，张家口为省会。民国二十八年（1939年）初设立张家口特别市。1952年12月察哈尔省建制撤销，察南、察北两专区合并后称张家口专区，划归河北省，张家口市为河北省直辖，并为专 区治所。1958年5月张家口市改属张家口专区。1959年5月撤销张家口专区， 所辖各县划归张家口市。1961年5月复置张家口专区，张家口市及所属各县 隶属之。1967年12月，张家口专区改称张家口地区，辖张家口市，县属

9、不变。1983年11月，张家口市改为河北省直辖市。1993年7月1日，张家口地、 市合并，称张家口市。1995年5月9日，经国务院批准，张家口市正式对外开放。明清时期，张家口商贸兴盛。1551年，大境门外开设“马市”，由官方以布釜之类易蒙古鞑靼马匹、皮张。1570年，鞑靼首领俺答臣服受封，张家口被辟为蒙汉“互市之所”。1613年，张家口堡之侧筑来远堡，以张家口堡和来远堡为基础，张家口逐渐发展成为蒙汉民族贸易交往的中心。时摊铺栉比，商贾云集，来远堡外“穹庐千帐”，民族商业贸易十分兴盛。1676年，清军击垮葛尔丹，打通了通往漠北的商道，立大境门为蒙古与本部贸易的场所。到1906年各店铺已有1037

10、家。北平、天津、山西等地客商来张家口经商者日众。1860年，俄国商人已开始在张家口出现。1884年，英、美、法等过商人纷纷到张家口收购皮张和羊毛，张家口逐渐成为陆路大商埠，“百货之所灌输，商旅之所归途”，年进出口平均银高达15000万两。张家口的皮毛在国内外影响日益扩大，“天下皮裘，经此输入海内，四方皮市经此定价而后交易”，成了誉满中外的“皮都”。由于货优物美，享有盛誉，“口羔”，“口皮”驰名国际市场。二、区域经济发展概况2012年张家口市完成地区生产总值1233.7亿元，按可比价格计算，同比增长10.0%，高于全省0.4个百分点，位次比上年前移两位。其中，第一产业增加值205.9亿元，增长4

11、.6%，列全省第1位;第二产业增加值529.1亿元，增长11.9%，列全省第7位;第三产业增加值498.7亿元，增长9.9%，列全省第4位。三次产业结构调整为16.7:42.9:40.4。2012年张家口市全部财政收入完成214亿元，增幅达19.41%，列全省第三位，当年增收34.81亿元，完成年初目标任务的105.23%。其中地方公共财政预算收入完成106.56亿元，增幅28.41%，列全省第二位，当年增收23.57亿元，完成年初目标任务的111.66%。地方公共财政预算收入占全部财政收入的比重达到49.76%，比去年提高了3.49个百分点。全部财政收入增量、地方公共财政预算收入增量、地方公

12、共财政预算收入占全部财政收入比重三项指标均创历史新高。三、当地物业管理及咨询市场概况在2006年制定了张家口市普通住宅区物业服务指导价收费标准。依据张家口市物业服务收费管理规定，普通住宅区以外的高级公寓、别墅区等高标准住宅区以及办公写字楼、工业商业等类别的物业服务收费，实行市场调节价，也就是具体收费标准由业主与物业服务企业协商确定，不需要政府价格部门审批。（一）区域物业管理市场概述 张家口物业管理市场化程度较弱，政府在地方性政策上未做过多计划性调控或物价指导，其物业管理市场主要具有以下几点特征 多数大型社区只有保洁和“看门”服务 服务内容上大多数以基础服务为主 物业人员使用薪金偏低 物业管理费

13、收缴率在70%左右、（二）入驻物业企业情况 本土物业。（三）物业收费情况 项目的销售均价：根据所收集的信息显示，泰州当地项目销售均价与物业管理费关系基本如下，均价在3800-8000元/平方米左右的公寓项目，物业管理费为0.5-1.5元/月平方米，别墅物业管理费为1.5-2.5元/月平方米.第二章 微观市场分析一、各楼盘概况楼 盘 编 号：1楼盘名称（注册名）：礼拜日楼盘名称（推广名）：礼拜日项目详细区位：怀来桑园镇（官厅水库旁）投资商/开发商：怀来致远房地产有限公司项 目 类 型：住宅主体建筑结构：低层 多层 高层预售许可证：销 售 热 线：暂未发布土 地 来 源：占 地 面 积：12499

14、8平方米建 筑 面 积：183926平方米单 位 均 价：绿 化 率：32%发售时间和开发周期：装 修 状 况：毛坯物 业 管 理：新加坡尼斯酒店集团规划与设计：户 型 介 绍：配 套 设 施：楼 盘 编 号：2楼盘名称（注册名）：拉斐水岸楼盘名称（推广名）：拉斐水岸项目详细区位：怀来北京官厅水库南岸投资商/开发商：北京利世鸿亚置业有限公司项 目 类 型：别墅、住宅 联排 独栋 双拼主体建筑结构：别墅、住宅 联排 独栋 双拼预售许可证：销 售 热 线：土 地 来 源：占 地 面 积：859096平方米建 筑 面 积：1062398平方米单 位 均 价：7500元/平方米绿 化 率：60%发售时

15、间和开发周期：2012-5装 修 状 况：毛坯物 业 管 理：规划与设计：暂无资料户 型 介 绍：物业费：联排：2.65元/月/平米，双拼：2.9元/月/平米独栋：3.5元/月/平米其余项目略。二、土地市场分析（2013年土地拍卖情况）张家口市国土资源局国有土地使用权公开公告出让公告(张国土出让告字2013008号)一、公开公告出让地块的基本情况和规划指标要求 : 宗地编号：2013-51宗地面积：5096.3平方米宗地坐落：下花园区公路街东侧出让年限：40年容积率：大于1并且小于1.5建筑密度(%)：小于30绿化率(%)：大于或等于30建筑限高(米)：小于20土地用途：批发零售用地投资强度：

16、万元/公顷保证金：50万元宗地编号：2013-52宗地面积：19998.69平方米宗地坐落：下花园区政府西路西侧出让年限：70年容积率：大于1并且小于或等于1.9建筑密度(%)：小于或等于25绿化率(%)：大于或等于30建筑限高(米)：小于或等于1.5土地用途：中低价位、中小套型普通商品住房用地投资强度：万元/公顷保证金：250万元备注：二类居住用地，商业用地出让年限为40年。根据河北省人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见（冀政【2011】28号），须按照项目总建筑面积10%以上的比例配建保障性住房（5%为廉租住房、5%公共租赁住房）。宗地编号：2013-53宗地面积：29325.71

17、平方米宗地坐落：下花园区政府西路东侧出让年限：70年容积率：大于1并且小于或等于1.9建筑密度(%)：小于或等于25绿化率(%)：大于或等于30建筑限高(米)：小于或等于25土地用途：中低价位、中小套型普通商品住房用地投资强度：万元/公顷保证金：350万元备注：二类居住用地，商业用地出让年限为40年。根据河北省人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见（冀政【2011】28号），须按照项目总建筑面积10%以上的比例配建保障性住房（5%为廉租住房、5%公共租赁住房）。宗地编号：2013-54宗地面积：11556.8平方米宗地坐落：下花园区战备路北侧出让年限：70年容积率：大于1并且小于1.5建

18、筑密度(%)：小于30绿化率(%)：大于或等于30建筑限高(米)：小于1.8土地用途：中低价位、中小套型普通商品住房用地投资强度：万元/公顷保证金：150万元备注：二类居住用地，商业用地出让年限为40年。根据河北省人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见（冀政【2011】28号），须按照项目总建筑面积10%以上的比例配建保障性住房（5%为廉租住房、5%公共租赁住房）。宗地编号：2013-55宗地面积：5361.14平方米宗地坐落：下花园区杨树沟路东侧出让年限：70年容积率：大于1并且小于或等于2建筑密度(%)：小于或等于25绿化率(%)：大于或等于30建筑限高(米)：小于或等于20土地用途

19、：中低价位、中小套型普通商品住房用地投资强度：万元/公顷保证金：80万元备注：二类居住用地，商业用地出让年限为40年。根据河北省人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见（冀政【2011】28号），须按照项目总建筑面积10%以上的比例配建保障性住房（5%为廉租住房、5%公共租赁住房）。宗地编号：2013-56宗地面积：15200.88平方米宗地坐落：下花园区杨树沟路东侧出让年限：70年容积率：大于1并且小于或等于2建筑密度(%)：小于或等于25绿化率(%)：大于或等于30建筑限高(米)：小于或等于50土地用途：中低价位、中小套型普通商品住房用地投资强度：万元/公顷保证金：180万元备注：二类居住用地，商业用地出让年限为40年。根据河北省人民政府关于加快保障性安居工程建设的实施意见（冀政【2011】28号），须按照项目总建筑面积10%以上的比例配建保障性住房（5%为廉租住房、5%公共租赁住房）。三、小结（一）当地项目普遍存在的物业具体情况评述 基础物业服务基础偏低，近京板块为度假养老，空置率较高。 物业随房产开发、大七环和京疏散居住区逐步提升。 本土物业还未受到外部市场冲击河北张家口市场尚未有项目进行拓展，12年度曾经电话洽谈一项目，后无果而终，张家口河北经济欠发达地区，房价处于刚需和改善阶段，市场冲击力尚未形成，以本土或企业自开发为主。