龙泉驿城区基准地价.docx
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龙泉驿城区基准地价
1.1龙泉驿区自然、经济和社会条件概述
龙泉驿区地处成都平原东部，界于东经104º08´28"——104º27´12"，北纬30º28´57"——30º46´46"之间，系四川省省会成都市所辖九区之一。
区境东屏龙泉山与简阳市交界，西邻成华、锦江两区，北与青白江区和新都区接壤，南连双流县。
东西长29.8公里，南北宽28.75公里，幅员面积558.74平方公里，形如一朵桃花。
全区辖4街道办事处7镇1乡。
2003年，总人口51万人，其中非农人口总数为18.43万人，城市化水平36%。
龙泉街道办事处为区政府所在地，其实际城镇人口达18.5万人。
1.1.1自然概况
龙泉驿区属亚热带湿润季风气候，冬无严寒，夏无酷暑。
地表水系发达，地下水资源丰富。
城市绿地覆盖率25.8%，空气污染指数API年平均84，是山清水秀的国家环保模范城。
1.1.2资源概况
龙泉驿区是省级花果山风景名胜区。
区内有自然景观400余处，其中，200余平方公里的桃花观赏区世界罕见，20余平方公里的观光果园宛如生态迷宫，8000余亩的龙泉湖景色怡人；文物古迹130余处。
其中，明蜀僖王陵是国家重点文物保护单位，石经寺是汉族地区唯一的藏传佛教圣地，广东会馆是四川省境内保存最完整的客家会馆建筑。
水果资源丰富：
全区有果树近400个品种，栽培面积25万亩，年产水蜜桃、枇杷、葡萄、梨等水果2亿公斤以上。
天然气资源丰富：
中型浅层天然气田总储量约300亿立方米。
1.1.3区位交通
龙泉驿区是国务院批复的成都市城市向东发展主体区域，扼蓉城咽喉，居川渝要津。
区政府所在地距市中心13.6公里,距双流国际机场28公里,境内拥有沪蓉高速公路、成渝高速公路两条出海大通道，成渝铁路、成昆铁路穿境而行，形成了五横三纵、四通八达、海陆空交通便捷的交通网络体系。
1.2龙泉驿城区土地利用与地价关系分析
1.2.1城区土地条件概况
1.2.1.1交通设施状况
近年来，龙泉驿城区交通设施有很大发展。
区域内各等级的道路体系有机结合，公路如织，四通八达，形成了城区现有的交通支撑体系。
特别是随着成都市向东向南发展的城市发展战略的实施，现在龙泉驿城区已经和成都市紧密连接在一起，老成渝路、成渝高速公路、成龙路、以及成都外环路的建设极大的拉近了龙泉驿城区和成都的时间、空间距离。
1.2.1.2给水设施概况
龙泉驿城区目前主要有水厂两座，龙泉一水厂和二水厂，日产自来水分别为1万吨和2万吨，水源为东风渠。
生活和工业用水主要依靠成都供水干管实施区域供水。
目前沿成渝高速公路南侧铺设有DN1400水管，是目前“十万吨用水工程”项目输水干管，经位于麻石桥的龙泉二水厂加压后，供龙泉驿城区生活和工业使用。
1.2.1.3供电设施概况
龙泉驿城区现状用电由成都电网供电，电力网的电源均来自220KV蓉东变电站。
区内有220KV变电站一座，110KV变电站4座（其中2座为一汽、威钢两家工业用电户各自的专用变电站），各变电站等级及容量如下表所示。
表1-1龙泉驿区现状变电站一览表
变电站名称
电压等级
容量（MVA）
大面变电站
220/110/10
2×200（枢纽站）
龙泉变电站
110/10
2×31.5
界牌变电站
110/10
2×40
一汽专用变电站
110/10
2×40
威钢专用变电站
110/10
2×40
1.2.1.4供气设施概况
龙泉驿城区能源资源有：
天然气、电、煤、瓶装液化石油气、薪柴、桔杆及沼气，其中天然气资源丰富。
城区现主要由中石化和地方采气公司（龙星公司）提供气源，由龙泉驿区天然气公司独家经营供应。
区域内有向阳桥配气站和龙泉配气站两个配气站，供气压力采用中、低压两级压力级制。
现有DN50以上的输配管网373.2km，其中DN219的管道有31.2km，DN159的管道104.4km，DN108的管道100.1km，DN89的管道16.2km，DN57的管道99.6km。
且还有PE管79.92km。
主干管道主要沿老成渝路、成龙路、北干道和成环路布设，供气压力为0.6Mpa和0.8Mpa。
表5-1龙泉驿城区基准地价结果一览表单位:
元/平方米
级别
用地类型
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
Ⅴ
A
B
A
B
A
B
商服用地
2252
1413
1065
950
900
810
750
675
住宅用地
975
890
730
657
635
571
/
工业用地
300
280
223
180
/
表3-9-2龙泉驿城区道路级别表（商服）
级别
道路名称
一级
西干道、龙柏路、天鹅湖路、锦绣路、桃园路、沿山路、新驿南街、新驿北街、公园路、同安路、驿都东路、文明西街、龙平路、龙锦大街、八一大道北段、八一大道南段、次干道1至11
二级
北干道、世纪大道、老成渝路、幸福路、忠北路、主干道1、同达路、同发街、同德街、希望路、建设路、中街、保安寺路、建新巷、滨河路、东街、滨河北路、广乐路、汇丰路、滨河南街、滨河北街、灵泉北街、文明东街、永安路、商业前街、商业后街、创业南街、新华街、燃灯寺路及延线、天生路、酱园街、大源路、大面中街、大面上街、五星中路、五星街、安置房过境段、群益街、大华步行街、支路1至52
三级
东一路、东二路、成龙路、龙环路、龙西路、忠诚路、龙工南路、规划道路1至35
四级
成渝高速
表3-60农贸市场评定指标归一化值及综合指标值表
指标
名称
市场占地面积（m2）
摊位数
（个）
购物人数
（人/日）
年交易额
（万元/年）
综合
指标值
龙泉驿城区航综合市场
91.50
34.48
56.59
58.60
59.40
龙泉驿城区建设路综合市场
41.46
100.00
100.00
100.00
90.63
龙泉驿城区综合贸易市场
100.00
17.59
24.26
22.61
34.68
龙泉驿城区平安综合市场
36.93
37.93
33.16
36.57
35.82
龙泉驿城区燃灯市场
42.37
29.31
25.47
24.16
28.29
龙泉驿城区酱园街农贸市场
26.23
41.38
27.64
28.02
29.76
龙泉驿城区滨河市场
77.32
70.69
29.17
30.45
44.00
龙泉驿城区大面农贸市场
81.17
85.86
38.01
31.04
49.93
龙泉驿城区同安农贸市场
49.06
39.66
31.74
34.51
36.83
表3-61龙泉驿城区绿化设施基本情况表
编号
名称
位置
土地面积（公顷）
区域环境
影响效果
1
现状绿地系统
宝狮口水库公园
龙泉郊区
――
优
2
百工堰山水公园
龙泉郊区
――
优
3
驿马河水库公园
龙泉郊区
――
优
4
书房村公园
龙泉郊区
――
优
5
山门寺水库
同安郊区
――
优
6
龙泉音乐广场
区中心
3.735
优
7
桃花仙子广场
滨河路侧
0.53
优
8
一带两园
驿马河两侧
1.5
优
9
世纪广场
驿都大道侧
12
优
10
滨河广场
广乐路侧
――
良
11
陶然村休闲广场
永双路侧
1
良
12
其他
驿马河、东风渠两侧绿化带
――
良
13
规划绿地系统
大面公园
大面镇
15
良
14
工业区休闲公园
工业区中心
12
良
15
东风渠滨河公园
东风渠
45
良
16
驿马河滨河公园
驿马河
11
良
17
百工堰入口公园
公园路侧
10
良
18
芦溪河滨水公园
芦溪河
14
良
表3-64龙泉驿城区临河状况级别及功能分图
级别
河流名称
功能分
一级
驿马河
100
二级
芦溪河、东风渠、蒋家河、东风渠支流
（一）、东风渠支流
（二）、其他支渠
20
表3-67龙泉驿城区人文环境级别及功能分表
级别
楼盘名称
功能分
一级
国一·澳乡、东麓驿境、盛世中华
100
二级
蔚蓝花城、玉龙山庄、山水人家、明星花园、天泉置业、星河名居、东景康庭、阳冉名居、东麓驿境、陶然精舍、天盛花园、龙府花园丽山别墅、阳光商业世界、东方怡景、丽泉江南、金税苑、东方魅力花园、景华苑、阳光花苑、金色极地、丽阳晶舍、新新家园、兴顺苑、桃福苑商住楼、华尔兹生活广场、世纪苑二期、黄歌艺树、丽山别墅、滨河花园
60
三级
康居兴苑、滨河苑、名景花园、恒兴苑、雅苑
30
表3-73龙泉驿城区内道路级别表（工业）
级别
道路名称
一级
老成渝路、东一路、东二路、成龙路、龙环路、龙西路、忠诚路、龙工南路、成渝高速出口、忠北路
二级
北干道、世纪大道、主干道1、老成渝路、幸福路、西干道龙柏路、桃园路、沿山路、新驿南街、新驿北街、公园路、同安路、驿都东路、文明西街、龙平路、龙锦大街、八一大道北段、八一大道南段、次干道1至11
三级
同达路、同发街、同德街、希望路、建设路、中街、保安寺路、建新巷、滨河路、东街、滨河北路、广乐路、汇丰路、滨河南街、滨河北街、灵泉北街、文明东街、永安路、商业前街、商业后街、创业南街、新华街、燃灯寺路及延线、天生路、酱园街、大源路、大面中街、大面上街、五星中路、五星街、安置房过境段、群益街、大华步行街、、锦绣路、支路1至52、规划道路1至35
现将龙泉驿城区各土地级的主要街道分布范围及与2002年成果比较，具体见表5-7。
表5-7-1龙泉驿城区土地级别分布范围比较表（商服）
级别
2006年土地级别范围
2006年土地级别内的主要街道
2002年级别范围内的主要街道
I
东至：
酱园街
南至：
驿都东路
西至：
永安路
北至：
商业前街
中街、东街、新驿南街、新驿北街、保安寺路、龙平路（建设局至永安路段）、永安路（驿都东路至商业后街段）、酱园街、滨河南街
商业前街、保安寺路、建设路、中街、东街、新驿南街、新驿北街、团结巷、滨河南街、酱园街、胜利巷、驿都东路、滨河路、胜利巷、石巷子、操场巷、金轮寺巷
II
东至：
沿山路
南至：
星光东路
西至：
北干道
北至：
北干道
公园路（驿马桥至沿山路段）、沿山路西侧、文明西街、文明东街、商业前街、商业后街、创业南街、天生路、龙柏路（驿都东路至凯普电源段）、燃灯寺路、星光东路北侧、北干道（星光东路至公安局指挥中心段）、龙平路（北干道至永安路段）、滨河路、灵泉北街、滨河北街
龙都南路、北干道西段、龙平路北段、龙柏路中段、航天北路、锦绣路、永安路中段、公园路中段、滨河北街、桃源路、驿都东路、桃源路、文明西街、文明东街、燃灯市、航天市场路
III
东至：
沿山路
南至：
成龙路
西至：
世纪广场
北至：
北干道
同安三级区域
大面三级区域
驿都大道、驿都中路、龙环二路、龙环一路、星光中路、西干道、北干道（华明公司至星光中路段、公安局指挥中心至泰生实业段）、龙工南路、龙柏路（星光东路至一腾实业段）、圣景路、同达街、同发街、锦绣路（同安路以南段）、同安路南侧、希望路、同德街、幸福路、天鹅湖路、大华步行街、龙锦大街、群益街、安置房过境段、八一大道、五星街、五星中路、大面上街、大面中街
驿都中路、西干道东段、龙柏路南段、中段、航天南路、公园路东段、北干道东段、星光中路、兴茂东街、灵泉北街、红龄路、
IV
东至：
东二路
南至：
龙泉中学
西至：
东风渠
北至：
定级边界
同安四级区域
大面四级区域
世纪大道、忠诚路、锦绣路（同安路以北段）、同安路北侧
世纪大道、龙环三路、西干道西段、东泉路、龙环一路西段、龙洛路、东风路、龙工北路西段等
V
I～IV级以外，规划控制区以内
成龙路（东风渠以西）、老成渝路（东风渠以西）、东一路
龙环四路南段、龙环三路南段、龙工南路西段
表5-7-2龙泉驿城区土地级别分布范围比较表（住宅）
级别
2006年级别范围
2006年级别内的主要街道
2002年级别范围内的主要街道
I
东至：
东二路
南至：
芦溪河
西至：
驿马河
北至：
聚和生态
沿山路、灵泉北街南侧、滨河北街南侧
中街、驿都东路、龙平路、航天北路、永安路、商业前街、商业后街、建设路、公园路西段、保安寺路、新驿南街、龙柏路北段、燃灯寺路北段、滨河路、北干道西段、龙西路、龙都南路、文明西街、文明东街、滨河北街、滨河南街、东街
II
东至：
驿马河
南至：
定级边界
西至：
东风渠
北至：
定级边界
公园路西侧（驿马桥至沿山路段）、中街、东街、新驿南街、新驿北街、保安寺路、龙平路、永安路（驿都东路至创业路段）、酱园街、滨河南街、文明东街、商业前街、商业后街、创业南街、天生路、龙柏路、燃灯寺路、星光东路、北干道、龙平路、滨河路、灵泉北街北侧、滨河北街、文明西街、建材路、
驿都大道中段、西干道、龙柏路中段、龙环路南段、公园路中段、北干道东段、龙柏路南、桃源路
III
东至：
北干道
南至：
成龙路
西至：
定级边界
北至：
定级边界
同安三级区域
驿都大道南侧、驿都中路、圣景路、同达路、同德路、同发路、希望路、幸福路、忠诚路、锦绣路、同安路、老成渝路（东风渠以西）、成龙路北侧（东风渠以西段）、天鹅湖路、大华步行街、龙锦大街、群益街、安置房过境段、八一大道、五星街、五星中路、大面上街、大面中街
世纪大道北段、龙工南路西段、北干道东段、驿都大道中段、龙柏路北、红龄路
IV
I～III级以外，规划控制区以内
成渝高速路、成龙路南侧、世纪大道
龙环四路、龙工南路西段、驿都大道西段、东风路、明旭街
V
--
--
龙工南路西段、龙环四路南段、龙环三路南段
表5-7-3龙泉驿城区土地级别分布范围比较表（工业）
级别
2006年级别范围
2006年级别内的主要街道
2002年级别范围内的主要街道
I
东至：
北干道
南至：
龙工南路
西至：
东风渠
北至：
驿都大道
世纪大道、西干道、驿都大道南侧、驿都中路南侧
龙环路中段
II
东至：
东二路
南至：
成龙路
西至：
东风渠
北至：
省卫校
公园路、中街、东街、新驿南街、新驿北街、保安寺路、龙平路、永安路、酱园街、滨河南街、文明东街、商业前街、商业后街、创业南街、天生路、龙柏路、燃灯寺路、星光东路、北干道、滨河路、灵泉北街、滨河北街、文明西街、建材路
世纪大道北段、龙环二路中段、龙环一路中段
III
东至：
东二路
南至：
规划道路
西至：
定级边界
北至：
同安（整个区域）
老成渝路（东风渠以西）、成龙路（东风渠以西段）、东一路、成渝路、希望路、圣景路、幸福路、忠诚路、锦绣路、同安路、同达路、同德路、同发路、天鹅湖路、大华步行街、龙锦大街、群益街、安置房过境段、八一大道、五星街、五星中路、大面上街、大面中街
龙华路、龙北路南段、龙环一路南段、龙兴大道、龙环二路南段、世纪大道、龙环四路西段、南段
IV
I～III级以外，规划控制区以内
规划道路
表1-3龙泉驿区房屋现值表单位：
元/平方米
成新度
结构
一成
二成
三成
四成
五成
六成
七成
八成
九成
砖混结构
70
140
210
280
350
420
490
560
630
半框架结构（底框）
80
160
240
320
400
480
560
640
720
框架
100
200
300
400
500
600
700
800
900
下表1-4。
表1-4龙泉驿城区各类建筑物年折旧费用表
房屋结构
商服用房
住宅用房
折旧年限
（年）
年折旧费用
（元/平方米）
折旧年限
（年）
年折旧费用
（元/平方米）
砖混结构
40
17.15
50
13.72
半框架结构（底框）
40
19.8
50
15.84
框架
40
25
60
16.67
表1-5龙泉驿城区各类房屋年维修费用表
房屋结构
年维修费（元／平方米）
砖混结构
14
半框架结构（底框）
16
框架
20
表1-6龙泉驿城区各类房屋年保险费用表
房屋结构
年保险费（元／平方米）
砖混结构
1.40
半框架结构（底框）
1.60
框架
2.00
表1-7龙泉驿区房产管理局税费缴纳一览表
序号
收费项目
计算单位
收费标准
收费范围（对象）
文件依据
一
产权登记费
套（宗）
80元
住房
川价费（2002）238号
120元
党、政、军、机关；社会公益和福利单位
160元
工厂、医院、学校等用房
240元
商业用房（含写字楼）
二
房地产转让手续费
川价费（2004）171号
1
住宅
平方米
3元
由转让方承担
2
非住宅
成交价或
市场指导价
1.8％
买卖双方个承担一半
三
房地产转让税
龙泉驿区地税局实际执行情况
1
营业税（非住宅）
成交价或
市场指导价
5.5%
由转让方承担
2
契税
（1）
住宅
成交价或
市场指导价
3%
买方承担（个人购买自用普通住宅一套，减半征收）
（2）
非住宅
成交价或
市场指导价
3%
买方承担
表1-8龙泉驿区房屋租赁税费一览表
名称
标准
营业税及附加
年租金的5.5%
房产税
年租金的12%
管理费
年租金的2-5%，（取2％）
维修费
房屋重置价的1.5-2%（取2％）
保险费
房屋重置价的0.15-0.2%（取0.2%）
折旧费
房屋年折旧费
表1-9成都市龙泉驿区建设项目部分行政事业性收费标准
序号
收费项目
规定收费标准
一
建设项目
报建费
1．城市建设基础设施配套费
100元/平方米
2．文物勘探发掘费
3．工程定额测定费
4．建筑工程质量监督费
二
异地绿化建设费
3元/平方米
三
城区人防工程异地建设费
4元/平方米
四
新建房屋白蚁防治费
2元/平方米
五
新型建筑材料专项基金
8元/平方米
六
散装水泥专项资金
1元/平方米
总计
118元/平方米
表1-13龙泉驿城区还原利率确定一览表
用地
类型
市场租售比法
投资收益率法
风险调整法
还原利率
结果
权重
结果
权重
结果
权重
土地
房屋
商服
6.62%
0.4
10.82%
0.2
6.20%
0.4
7.29%
9.79%
住宅
5.71%
0.4
8.67%
0.2
6.20%
0.4
6.50%
8.50%
工业
4.19%
0.2
6.20%
0.8
5.80%
7.80%
表2-8-1龙泉驿城区商服用地容积率修正指数表
容积率
≤0.6
0.9
1.2
1.5
1.8
2.1
≥2.4
修正指数
79
91
100
109
116
122
128
表2-8-2龙泉驿城区住宅用地容积率修正指数表
容积率
≤0.9
1.2
1.5
1.8
2.1
2.4
2.7
3
3.3
≥3.6
修正指数
72
83
93
100
106
112
117
122
126
130
表2-9龙泉驿城区商服用地临街状况修正指数表
临街状况
一面临街
二面临街
修正指数
100
110
表3-10龙泉驿城区各类用地基准地价（线型模型）测算结果表
（元/平方米）
级别
用地类型
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
Ⅴ
商服用地
2024
1439
1022
727
516
住宅用地
963
845
726
608
/
工业用地
322
283
244
205
/
表3-11龙泉驿城区基准地价结果一览表单位:
元/平方米
级别
用地类型
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
Ⅴ
A
B
A
B
A
B
商服用地
2252
1413
1065
950
900
810
750
675
住宅用地
975
890
730
657
635
571
/
工业用地
300
280
223
180
/
基准地价含义如下：
1、基准期日
二○○五年三月三十一日
2、土地开发程度
宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯），宗地内“场平”（场地平整）；
3、使用年期
（1）商服用地:
40年
（2）住宅用地:
70年
（3）工业用地:
50年
4、容积率
（1）商服用地：
1.2
（2）住宅用地：
1.8
（3）工业用地：
0.6
5.土地权利状况
出让土地,无他项权利限制的土地使用权
表4-3龙泉驿城区商服用地宗地地价影响因素说明表
标准
修正说明
影响因素
优
较优
一般
较劣
劣
区
域
因
素
商服
繁华度
商业氛围
一级商服
中心
二级商服中心
三级商服中心
零星商服
网点
无商服
网点
距商服中心
位置
＜0.5公里
[0.5,1.5）
公里
[1.5,3.0）
公里
[3.0,4.5）
公里
≥4.5
公里
交通
便捷度
公交便捷度
≥4路
3路
2路
1路
无
道路通达度
主干道（≥40米）通过
次干道[30,40米）通过,与主干道联系紧密
次干道[30,40米）通过,与主干道联系不紧密
支路（＜30米）通过，与次干道联系紧密
支路（＜30米）通过，与次干道联系不紧密
交通配套状况
区域内
有大型
停车场
区域内有小型停车场，附近区域有大型停车场
区域内
有小型
停车场
区域内
有路面
停车位
无停车位
规划条件
土地利用类型
商业
商业、办公
商业、住宅
住宅
工业
宗地
条件
临街道路类型
步行街
/
混合型道路、无交通管制
/
混合型道路、有交通管制
物业类型
专业商场
或现代化
商务中心
/
普通商住楼及办公楼底楼临街铺面
/
办公楼及其他类型
宗地形状
/
/
对利用
无影响
对利用有
一定影响
对利用有
严重影响
宗地面积
/
/
适中
偏大（小），对利用有一定影响
偏大（小），对利用有严重影响
表4-4-1龙泉驿城区Ⅰ级商服用地基准地价修正系数表（%）
标准
修正值
影响因素
优
较优
一般
较劣
劣
区
域
因
素
商服
繁华度
商业氛围
5.73
2.87
0
-1.62
-3.23
距商服中心位
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