聊城市征地地面附着物和青苗补偿标准规定.docx
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聊城市征地地面附着物和青苗补偿标准规定
聊城市征地地面附着物和青苗补偿标准
序号
名称
类别规格
补偿标准
备 注
一
房屋
乱石基、砖石墙、钢筋混凝土预制成现浇平屋顶
280-330元/㎡
1、表中面积系指建筑面积；
2、旧料归原主；
3、房屋补偿费用系指旧料损失、拆建人工费用。
乱石基、砖石墙、木结构斜坡瓦屋顶
220-280元/㎡
乱石基、砖垛、坯墙、木结构斜坡草或瓦屋顶
160-220元/㎡
乱石基、土坯墙、木结构斜坡草或瓦屋顶
120-160元/㎡
砖垛、苇箔、草顶简易平房
80-120元/㎡
敞棚
15-40元/㎡
住宅楼
500-650元/㎡
办公营业楼
650-750元/㎡
二
围墙
乱石基、砖墙高2.5m以上
80-100元/m
旧料归原主
乱石基、砖墙高2-2.5m
60-80元/m
乱石基、砖墙高1.5-2m
50-60元/m
乱石基、砖墙高1.5-2m
15-30元/m
三
畜禽舍
砖混结构
90-130元/㎡
旧料归原主
简易结构
50-70元/㎡
四
迁坟
棺木、拾骨、骨灰盒
400元/座
包括迁葬工料费
五
温室
大棚
钢、砼骨架、玻璃顶
40-60元/㎡
旧料归原主
钢、砼骨架、塑料薄膜顶
30-50元/㎡
冬暖式、塑料薄膜棚
20-40元/㎡
竹骨架拱棚宽度3m以上、高度1.5m以上
10-20元/㎡
竹骨架拱棚宽度3m以下、高度1.5m以下
5-10元/㎡
六
小桥
钢筋混凝土矩形板桥
1000-1200元/㎡
平坦石拱桥
700-1000元/㎡
石拱桥
1500-1800元/㎡
七
涵洞
石盖板涵跨径1-2m
300-500元/m
石拱涵跨径1-4m
500-1800元/m
钢筋混凝土圆管涵跨径1-2m
600-1000元/m
钢筋混凝土盖板涵跨径1.5-4m
800-1800元/m
八
水渠
水池
石砌水渠、水池
40-60元/㎡
砖砌水渠、水池
40-70元/㎡
九
水井
压水井
260元/眼
1、水井补偿包括开凿工程用料及用工等费用
2、废枯井按同类井补偿标准30-50%补偿
3、机井按井深分段计算补偿
砖井（包括乱石井）深5-10m，直径1.5m
2500-3500元/眼
砖井深10-20m，直径1.5-2.5m
3500-5000元/眼
机井深20-50m
150-200元/m
机井深50-100m
200-260元/m
机井深100-250m
260-300元/m
机井深250m以下
300-450元/m
水泥下
管井
直径10-30cm
30-50元/m
直径30-60cm
50-100元/m
塑料下
管井
直径10-20cm
40-60元/m
十
乔木
胸径小于5cm（幼树、松柏树小于3cm）
2.5-4元/棵
乔木系指用材林种。
特种用途林树木价格另议；树归原主银杏树价格按同规格补偿标准提高30-70%
胸径5-10cm（松柏树3-6cm）
5-30元/棵
胸径10-20cm（松柏树6-10cm）
30-45元/棵
胸径大于20cm（松柏树10cm）以上成材料
45元/棵
十一
果树
苗木
4元/棵
果树包括：
苹果、梨、桃、杏、核桃、樱桃、柿、李枣等，树归原主。
果树根据科学合理栽植的原则，盛果期的果树每亩不超过80棵，初果期每亩不超过120棵。
幼龄期（未结果）
20-50元/棵
初果期
120-260元/棵
盛果期
200-350元/棵
衰老期
80-200元/棵
葡萄
幼龄期（未结果）
8元/棵
初果期
30元/棵
盛果期
50元/棵
十二
苗圃苗木
各类苗木
4000-6000元/亩
根据建造标准区分，利用自然河道和坑塘的只补偿鱼苗和藕秧损失。
十三
鱼塘
6000-10000元/棵
十四
耦塘
5000-6000元/棵
十五
灌木
一年生以内
3-4元/墩
每墩出条数按10-20计算
多年生以上
4-5元/墩
十六
电力通讯线路
低压线路
1000-1200元/杆
包括电线等材料损失及拆建工费。
通讯广播线路
1000-1200元/杆
不带线水泥电杆
100-150元/杆
照明木质线杆
20-50元/杆
十七
砖窑
18、20、22、32门轮窑
8000-10000元/门
包括烟囱及烘干室
老式土窑
15000-30000元/座
十八
地面
水泥地面、砖铺地面
5-10元/㎡
沥青硬化（区分厚度）
30-50元/㎡
水泥硬化（区分厚度）
40-60元/㎡
十九
自来水管
从主管道到户内水龙头
5-10元/m
主管道
15元/m
二十
排污排
水沟
砖砌盖板跨径0.5-1m
20-30元/m
旧料损失、拆建人工费用
砖砌盖板跨径
0.6-1m
1-2m
2m以上
30-40元/m
40-80元/m
80-160元/m
农村房屋拆迁补偿安置操作实务
被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。
如记载与实际不符的，除违章建筑外，应以实际为准。
补偿安置的时间界点：
1，征地公告时，已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。
征地公告时，已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，应当立即停止建房，具体补偿金额可以协商议定；
2，拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。
3，违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。
4，同一拆迁范围内，既有国有土地、又有集体土地的，国有土地范围内的拆迁房屋补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行；被征集体土地范围内的房屋拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行。
房屋的补偿安置方式
1，被征地的村或者村民小组建制撤销的补偿安置
（1）可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。
（2）货币补偿金额计算公式为：
（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。
（3）被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。
2，被征地的村或者村民小组建制不撤销的补偿安置：
（1）对未转为城镇户籍的被拆迁人应当按下列规定予以补偿安置：
（2）具备易地建房条件的区域，可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；
（3）货币补偿金额计算公式为：
（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。
被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和当地农村住房建设的有关规定执行。
（4）不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。
被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。
其原则应当是使被拆迁人的居住水平不因拆迁而降低。
3，拆迁房屋其他补偿项目：
律师应了解并告知当事人，还应当补偿被拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。
拆迁非居住房屋的补偿
1，拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：
被拆除房屋的建安重置价＋相应的土地使用权取得费用。
2，被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由房地产估价机构评估。
3，其他补偿：
还应当补偿被拆迁人下列费用：
（1）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。
（2）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。
（3）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。
4，其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关地上附着物标准执行。
农村房屋评估的律师操作指引
1，当事人经协商对被拆迁房屋价格达不成一致时，律师应提醒委托人及时聘请评估机构依法评估。
2，房屋重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。
拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。
房屋装饰应单独出具评估报告。
3，估价时点为土地征收公告之日。
4，居住房屋只评估单价，非居住房屋评估总价。
5，评估报告：
估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告，评估报告应由注册房地产估价师签名，经估价机构审核并加盖机构公章。
对附属物、在建工程、临时建筑的评估律师操作指引
1，附着物评估：
按照省、市级政府发布的地上附着物补偿标准和当地实际情况进行。
2，在建工程评估：
一般应采用成本法进行评估。
在建工程评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准。
3，临时建筑评估：
未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物残值。
应进行必要的协助评估
凡房屋拆迁评估中涉及原始成本、机电设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。
房屋拆迁补偿的费用有哪些?
一般而言，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿的，其补偿项目包括以下几项：
1、房屋主体架构以及房屋内的装潢、装修及其他附属物的补偿；
这是房屋拆迁补偿的主要内容，其补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
由于具体办法是由省、自治区、直辖市人民政府制定的，各地操作起来会有所不同。
2、临时安置补助费；
拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。
在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
3、搬迁补助费；
其中，拆迁住宅房屋的，搬迁补助费根据原住房建筑面积和规定的补助标准计算。
但如果是拆迁人负责搬迁的，拆迁人不再支付搬迁补助费。
拆迁非住宅房屋的，搬迁补助费还包括：
设备搬迁、安装的费用以及无法恢复使用的设备按照重置价结合成新结算的费用。
4、停产停业补偿；
因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。
5、搬迁奖励；
目前许多地方都对此做出了规定，指的是被拆迁方在规定的时间内与拆迁方积极配合签订协议且搬家交房而获得的奖励。
（该项不是法定的概念,是各地政府为实施拆迁而采取的措施）
问：
前些天，国家因修建铁路需要征收我们村的一些耕地，并对征收范围内的土地进行了丈量。
请问，土地被征收后可获得的补偿范围及其补偿费用如何计算？
答：
《土地管理法》第47条第2款规定：
“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。
征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。
需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍，但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
”第4款规定；“被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
”第6款规定：
“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。
但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
”
《土地管理法实施条例》第26条还就补偿费用的归属问题做了明确规定，即土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。
征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。
需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。
土地补偿费１０倍，安置补助费６倍
土地补偿费：
为该耕地被征用前３年平均年产值的６至１０倍。
安置补助费：
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前３年平均每亩年产值的４至６倍（每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
）。
需要安置的农业人口数＝被征耕地数除以征地前人均耕地数
前述支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。
但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
房屋拆迁补偿、安置费用计算标准
房屋拆迁补偿、安置费用计算标准
（一）房屋拆迁补偿计算标准
（1）房屋拆迁货币补偿＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装
修装饰补偿金额）
（2）房屋拆迁补偿差价＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修
装饰补偿金额）－被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格
（二）房屋拆迁安置费计算标准
（被拆迁人或承租人）房屋拆迁安置费＝搬迁补助费＋没有提供周转房情况下的临时安置补助费＋超过过渡期限的临时安置补助费＋非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费
注：
1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0
2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0
3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用
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