商住小区工程项目建设可行性研究报告.docx

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商住小区工程项目建设可行性研究报告

商住小区工程项目建设

可行性研究报告

目录1

第一章总论3

第二章项目背景6

2.1项目提出的背景6

2.2项目建设必要性7

2.3项目承担单位概况10

2.4项目区概况11

第三章市场分析13

3.1国际市场分析13

3.2国内市场分析13

3.3市场潜力分析14

3.4马铃薯淀粉的价值15

3.5市场营销策略16

第四章项目选址与建设条件17

4.1项目选址17

4.2自然条件17

4.3配套条件17

第五章项目方案设计18

5.1建设规模及产品方案18

5.2生产技术方案的选择：

18

5.3马铃薯淀粉生产工艺20

5.4产品质量标准23

5.5设备选型、采购及卫生要求24

5.6建筑内容与卫生要求26

5.7公用工程28

5.8抗震设防28

5.9总平面布局31

第六章原材料供应及运输量32

6.1原材料消耗及供应32

6.2运输量32

第七章环境保护与安全卫生34

7.1环境保护34

7.2安全卫生38

7.3卫生保障措施38

第八章项目建议实施进度39

第九章企业组织、劳动定员及培训40

9.1企业组织41

9.2劳动定员41

9.3人员来源、要求及培训41

9.4项目运行管理42

第十章投资估算与资金筹措43

10.1投资估算44

10.2资金筹措46

10.3投资使用计划46

10.4项目资本金47

第十一章财务评价47

11.1财务评价说明48

11.2销售收入和销售税金及附加估算49

11.3总成本费用估算49

11.4利润总额及分配50

11.5财务盈利能力分析50

11.6清偿能力分析51

11.7不确定性分析51

第十二章社会效益54

第十三章结论55

第一章概述

一、项目简介

1、项目名称：

********商住小区工程

2、项目性质：

新建

3、地理位置：

********房地产开发有限公司“********商住小区工程”选址在河北省******市****县城，位于****县龙城路以西，永兴大街以北，交通便利。

4、选址依据

该项选址于此基于以下四方面：

（1）暖温带大陆性季风气候，温湿度适宜，具备良好的居住生活条件。

（2）距离北戴河、黄金海岸等旅游景区临近，环北京、天津渤海湾经济区，地理位置优越。

（3）符合****县城中远期发展的需要。

5、基础设施：

拟建********商住小区工程，所需的城市基础设施和公共配套设施基本具备。

其中给排水、供电、道路交通、通讯等工程均可在县区内就近接点接通。

给水系统：

由****自来水公司供水系统供给。

排水系统：

由****市政污水管网排入昌黎污水处理厂。

城市供电：

由****供电公司系统供电。

供暖系统：

采用集中供热采暖。

通讯工程：

电话、宽带、数字传输等均由****通信分公司统一市网接通。

有线电视：

由河北广电网络集团******燕山有限公司****分公司统一市网接通。

燃气系统：

市政天然气管道。

6、主要技术经济指标

项目

单位

数量

备注

规划总用地面积

亩

28.99

总建筑面积

㎡

34532.7

其中

1#楼

㎡

5344.52

6层剪力墙结构

2#楼

㎡

4128.27

6+1砖混结构

3#楼

㎡

4261.26

6+1砖混结构

4#楼

㎡

7443.25

6层剪力墙结构

5#楼

㎡

4128.27

6+1砖混结构

6#楼

㎡

4897.68

6+1砖混结构

7#楼

㎡

4329.45

4层框架结构

容积率

1.79

建筑占地面积

㎡

6441.01

建筑密度

%

33.3

二、项目申报单位简介

********房地产开发有限公司是一家具备房地产开发资质的民营企业。

2010年6月23日注册成立，注册资金3000万元。

公司实行董事会领导下的总经理负责制，设有行政、财务、项目工程、销售四个职能部门，制定了严格的规章制度，建立了一整套现代化经营管理制度，有完备的企业运行机制。

公司现有员工30人，工程、经济专业技术人员20人，高、中级技术职称10人。

公司自成立以来，坚持以质量求生存，以信誉促发展，以市场为导向，以效益为目标，为社会创造更多、更理想的人居条件。

第二章项目建设的必要性

一、本项目的建设有利于******经济发展

******市已成为目前我国经济活动最为活跃的环渤海经济圈内，********小区恰好处于其中，并成为一个组成部分，必将提高******市的城市竞争实力，有利于******市发挥区域优势，促进******又好又快发展。

二、项目选址有利于本项目建设

****县位于河北省东北部，为******市辖县，面积1021平方公里。

辖6乡6镇，548个行政村。

县城西距北京220公里，东距******60公里。

全县42万人口，其中农业人口38万人。

全县64万亩耕地，人均1.56亩。

****县交通便利。

北京-哈尔滨，北京-******电气化铁路，大同-******三条铁路横贯东西。

五个火车站均匀分布。

公路交通四通八达，县乡两级柏油公路交织成网，102、205国道、京沈高速公路横穿县境。

****县距******港、山海关机场分别为70、80公里的路程，更为项目建设地交通运输提供了便捷条件。

三、项目建设有利于促进周边地区经济发展

该工程建筑面积34532.7平方米，总投资9475万元。

该项目的建设将带动当地建筑业、商业服务业等行业的发展。

********小区投入使用后，将提供居住和商业场所，形成一个较为庞大的消费群体，需要配置相应规模的服务供应体系，这恰恰是****县城发展规划中的要求。

本项目的建设必将促进当地县域经济的快速发展。

四、本项目建设有利于提高当地就业率

随着********商住小区的建设和投入使用，除了项目本身对员工的需求外，还要增加诸如超市等服务性辅助设施，增加当地农村富余劳动力的就业机会，解决部分青年的就业问题。

第三章拟建项目综述

一、建设规模

考虑到********小区的实际情况及发展趋势，该项目总占地面积19323.71平方米，建筑面积34532.7平方米。

二、主要建设内容

项目主要由2栋6层框架剪力墙结构的综合楼（1-2层为商用、3-6层为住宅），4栋6+1住宅楼和1栋4层商业用房组成。

三、建设条件

（一）工程水文及地质情况

****县属于燕山山前冲洪积平原，地处华北平原北阔别边缘。

北部山区有低山、丘陵分布、低山、丘陵。

其余为山麓平原和滨海平原，土壤类型为多为潮土和风沙土，地势自西北向东南倾斜。

（二）气象

******市****县气温温和，属于暖温带大陆性季风气候，受海洋影响，夏无酷暑，冬无严寒，秋高气爽，气候宜人。

大气压力：

冬季770mmHg

夏季754mmHg

年平均温度：

10.7℃

极端最高温度：

39.9℃

极端最低温度：

-21.5℃

年平均相对湿度：

59%—63%

最热月相对湿度：

80%

年平均降雨量：

698.5mm

年最大降雨量：

1273.5mm

一日最大降雨量：

215.4mm

一小时最大降雨量：

72.2mm

室外风速：

冬季平均：

3.2m/s

夏季平均：

2.6m/s

最大风速：

18m/s

冬季主导风向：

EN

夏季主导风向：

WS

最大冻土深度：

850mm

最大积雪厚度：

130mm。

（三）地震

本区域地震基本烈度按7度设防。

四、工程技术方案

（一）规划方案

1、总体布局原则

（1）贯彻合理布局、节约土地的原则，科学合理地运用土地利用系数好建筑系数。

（2）贯彻以人为本，为旅客和消费者提供安全、舒适、健康的环境，体现经济、环境和社会效益的统一。

（3）贯彻功能分区统一，系统分明的原则，布置整齐，在功能满足的前提下注意美观。

（4）贯彻创新理念，超前享受的原则，规划设计高标准、高起点，传统和现代相结合。

（5）贯彻注重经济效益的原则，在创造美好环境的同时有利于这个地区的开发、建设好管理。

2、规划设计主题

该项目规划依托县城空间，营造尺度宜人、富有人文内涵的商业住宅环境。

3、绿地系统规划

项目在园林景观设计上体现了中国古典与西式造园完美结合的手法，形成以开放空间为主、以内部庭院为辅，景树花木为点缀、绿地为铺垫的景观体系

（二）建筑设计方案

一、设计依据

1.《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）

2.《住宅设计规范》（GB50096-19992003年版）

3.《住宅建筑规范》（GB50368-2005）

4.《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）

5.《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）

6.《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》（GB7107-2002）

7.《建筑幕墙物理性能分级》（GB／T15225）

8.《建筑玻璃应用技术规程》（JGJll3-2003）

9.《民用建筑热工设计规范》（GB50176—93）

10.《河北省工程建设标准-居住建筑节能设计标准》（DBl3（J）63—2007）

11.《公共建筑节能设计标准》（GB50819-2005）

12.现行的国家其余有关建筑设计规范、规程、法规和标准；以及当地有关部门颁布的设计规范和政策。

二、设计原则

对有限土地资源采用提高土地利用效益，严格遵照规划指标，控制适宜的密度，充分挖掘出用地的固有潜力，创造宣居方便，品质良好，和谐安全的城市居住组团。

三、单体设计

1.单体以住宅为主，开放型居住理念，遵循实用和超前、人性化和个性化相结合的设计原则，合理组织套内空间，做到三大一小、全明，洁污分区、动静分区、内外分区、干湿分区，结构紧凑。

在户型设计中，主要厅室设置了大面积落地玻璃面，争取更多的阳光与景色，让绿色与生命洋溢于生活的任何角落。

同时强调厅室空间的合理性，面积的最大利用率是空间的“互借”，一部分空间可厅室兼用，同时考虑目前生活品质的提高，适当增大了卫生间面积。

2.首二层商铺层高分别为3.9米（层高还将依据设计的深入作必要的调整），分为隔间商铺和少量开敞商业店房．部分商业价值不高的裙房中布置了物业等管理以及社区活动的公共配套用房。

3.探索富有本地特色且又能体现时代气息的建筑风格，贯穿着设计全过程.小区整体采用现代建筑风格，色彩搭配时尚而简约、明快又不失传统文化的雅致。

以活泼丰富的形式和典雅的色彩演绎着传统风味的住宅建筑的性格，追求建筑形象的新颖、现代和明快，在整体建筑造型中注重细部处理和材料色彩统一。

4.裙房部分适当采用线脚等装饰造型语言，注意开间比例的调整，形成一种有序而连续统一的韵律。

配合大尺度的玻璃门窗显现裙房部分的商业用房特性，裙房部分的建筑外饰面考虑以咖啡色面砖为主，希望通过较为高档的面层材料用于人流密集的场所，籍以提升整个项目在人们心目中的美好形象。

（三）结构设计方案

一、设计依据

1.《建筑结构可靠度设计统一标准》（GBJ086-2001）

2.《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50023-2008）

3.《建筑结构荷载规范》（GB5009-2001）（2006年版）

4.《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）

5.《建筑地基处理技术规范》（JGJ79-2002）

6.《建筑桩基技术规范》（JGJ94-2008）

7.《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）（2008年版）

8.《混凝