宿迁房地产研究报告.docx
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宿迁房地产研究报告
宿迁房地产市场研究报告
ARUN·上海安瑞投资咨询有限公司
研展部
二零零五年六月
1、宿迁宏观环境研究
1.1、人文地理环境
1.1.1、地理环境
宿迁市位于江苏省北部，介于北纬33°8—34'25，东经117°56'—119°10'之间，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。
总体呈西北高，东南低，最高点海拔高度71.2m，最低点海拔2.8m。
全市总面积8555平方公里，其中陆地面积占77.6%，耕地面积659万亩，总人口515万，面积和人口在江苏13个省辖市分别列第4位和第7位。
宿迁属暖温带季风性气候，四季分明，光照充足，雨水丰沛，无霜期较长，年平均气温14.2℃，年平均降水量910毫米。
1.1.2、自然资源
宿迁境内地势平坦，土地肥沃，共有耕地675万亩，是中国著名的商品粮基地。
林业资源极为丰富，被誉为中国意杨第一故乡。
中国著名的四大淡水湖之一——洪泽湖和中国为数不多的二级水质湖——骆马湖，象一对孪生姐妹滋润这个著名的鱼米之乡。
境内河流纵横，可供水产养殖的优质水面达303万亩，盛产银鱼、鳗鱼、甲鱼、螃蟹、青虾等50多种水产品。
螃蟹产量全国第一，银鱼出口量江苏省第一。
丰富的人文和自然旅游资源是宿迁又一宝藏。
洪泽湖、骆马湖烟波浩淼，气象万千，珍禽比翼，渔舟泛影；始建于1681年的乾隆行宫气势非凡；楚霸王项羽的纪念馆——项王故里雄伟壮观；嶂山森林公园景色秀丽，自然典型。
宿迁市矿产资源丰富，石英砂、陶土储量超5亿吨，蓝晶石、黄砂储量居全国省辖市之首。
建市以来，宿迁市年国内生产总值连续以两位数的增幅发展，全市已形成食品、酿酒、纺织、建材、电子、化工、机械等具有地方特色的工业体系。
其中，“洋河、”双沟“大曲早在明代就享有盛名，居中国十大名酒之列；spcc绢丝出口量占全国绢丝出口总量一半以上。
1.1.3、行政区划
宿迁现辖沭阳、泗阳、泗洪三县和宿城区、宿豫区，计111个乡镇和4个街道办事处，其中建制镇79个，行政村1418个。
1.1.4、交通环境
宿迁交通十分便利，水陆干线四通八达。
京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。
京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。
西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势非常明显。
1.1.5、历史沿革
宿迁市位于江苏北部淮水之阳。
春秋时为钟吾子国，后宿国迁都于此。
秦置下相等县。
公元前113年，汉武帝封常山宪王少子刘商为泗水王，王都设于凌县，辖2.5万多户11.9万人，传五代六王，历时132年。
西汉时废凌县设下相。
历经东汉、西晋，至东晋安帝义熙元年（公元405年），改下相县为宿豫县。
南北朝、隋朝仍为宿豫县。
唐代宗宝应元年（公元762年），为避代宗李豫之讳，改宿豫县为宿迁县。
境内先后设怀文县、潼阳县、桃源县和临淮郡。
其后至宋、元、明、清时期各州屡有废替。
抗日战争至解放战争时期，运河以东为宿豫县，运河西一度属泗宿县，今晓店以北到新安镇为宿北县。
1945年9月到1946年7月曾设宿迁市，属泗宿县。
1946年6月，宿迁县（包括运东和运西）同宿北县新沂河以南地区，合为宿迁县，属淮阴专区。
Ø1970年属淮阴地区。
Ø1983年属淮阴市。
Ø1987年12月31日经国务院批准，撤销宿迁县，设立县级宿迁市。
Ø1996年7月经国务院批准，撤销县级宿迁市，设立地级宿迁市，辖沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿城区和宿豫区。
市政府所在地为宿城区。
1.1.6、人口
全市2004年末总户数143.88万户，户籍人口521.39万人，比年初增加4.13万人。
全年人口出生率8.62‰，死亡率4.24‰，人口自然增长率4.38‰。
男女性别比105.78（女=100），比上年提高0.56。
城镇人口比重30.05％。
2003年末，宿城区（中心区）总人口24.37万人，比上年增加0.99万人。
经省政府[2004]28号文件批复，市委、市政府对宿城区行政区划进行了调整。
区划调整后，宿城区区域面积由136平方公里扩大到837平方公里，社会人口由26万人增加到81万人，辖10个镇、4个乡、4个街道。
1.2、宏观经济
1.2.1、国民生产总值
Ø2002年全市实现国内生产总值247.03亿元，比上年增长11.5%，高于上年增速0.5个百分点，高于全国增速3.5个百分点。
Ø2003年全市实现国内生产总值278.26亿元，比上年增长12.1%，高于上年增速0.6个百分点
Ø2004年全年实现地区生产总值335.59亿元，按可比价计算，比上年增长13.8%，比目标增速高0.8个百分点。
◆宿迁近三年国民经济的增长速率明显高于全国平均水平，并呈递增趋势，为房地产开发提供了良好的宏观经济环境。
1.2.2、宿迁在江苏及苏北地区的经济地位
Ø宿迁国民经济的各项经济指标都列江苏省未位，明显落后于苏北其它市。
Ø经济指标可以看出：
宿迁在江苏省属于经济欠发达地区，人均消费能力较低。
1.2.3、三次产业
Ø第一产业增加值82.60亿元，增长2.2%；第二产业增加值114.79亿元，增长18.1%。
二产中工业增加值84.31亿元,增长15.6%；第三产业增加值80.86亿元，增长15.0%。
Ø2004年第一产业增加值96.13亿元，增长8.5%；第二产业增加值141.76亿元，增长17.5%；第三产业增加值97.70亿元，增长14.2%。
Ø2004年三次产业结构比重由上年的30.2:
40.1:
29.7调整为28.7:
42.2:
29.1，实现“二、一、三”到“二、三、一”的历史性转变。
Ø第二产业占据主导，第三产业的地位逐步上升。
1.2.4、城市居民消费结构
Ø2004年人均食品、家庭设备用品及服务、交通和通信、教育文化娱乐服务、居住消费分别为1863元、275元、386元、625元和531元，比上年分别增长14.1%、16.2%、20.4%、13.5%和45.8%。
Ø居住消费呈快速上涨态势，做为新兴城市，宿迁近两年房地产开发量较大，从而导致居住消费激增。
Ø恩格尔系为0.43，与其它城市相比偏高，宿迁的人民生活质量有待进一步提高。
2、宿迁房地产市场
2.1、房地产投资额
2.1.1、宿迁市房地产投资额
Ø2002年房地产开发完成投资7亿元，增长56.5%
Ø2003年房地产开发完成投资13.06亿元，增长86.6%
Ø2004年房地产开发完成投资23.31亿元，增长78.4%。
◆宿迁市于96年成立，作为新兴的地级市，发展前期基础设施建设规模较大，城市版图扩张的同时，必然会加大房地产的开发建设；从02-04年的数据来看，每年的增长几近100%，这也与宿迁房地产投资额基数小密切相关。
2.1.1、宿城区房地产投资额
Ø2002年宿城区房地产开发投资2.21亿元，增长100%，占全市31.6%
Ø2003年宿城区房地产开发投资2.44亿元，增长10%，占全市18.7%。
◆由于04年宿城区房地产投资额未对外公布，从02-03年的数据来看，宿城区所占比例逐年减少，增幅也明显落后全市平均水平；宿迁房地产开发有“由市中心向外扩张”的趋势，究其原因，老城区可供开发土地减少以及城市版图的扩大，均导致以上数据的出现。
2.2、城市人均住房面积
Ø2003年城市居民人均住房使用面积23.12平方米，住房配套率46.5%。
Ø2004年城市居民人均住房使用面积24.19平方米，住房配套率46.5%。
◆相比较2004徐州的城市人均住房使用面积20.81平方米，宿迁在这个指标上明显高于徐州；从侧明说明：
宿迁人购房的目的主要是为了改善性需求、工作地点需求（尤其是政府新区），而首次置业的比例很低；因而对楼盘开发提出较高的要求，性价比高的楼盘将为市场所追逐。
2.3、宿迁房地产开发状况
Ø2002年宿迁市有房地产开发企业36家，比上年净增10家；完成房地产开发投资7.00亿元，比上年增长56.5%；商品房施工面积105.16万平方米，比上年增长60.5%；各类商品房竣工面积72.69万平方米，比上年增长2.4倍。
Ø2003年宿迁市有房地产开发企业共53家，比上年净增17家。
完成房地产开发投资13.06亿元，比上年增长86.6％。
商品房施工面积151.07万平方米，比上年增长44.1％；商品房销售面积65.54万平方米，比上年增长16.5％。
其中商品住宅销售面积56.04万平方米，增长20.9％。
◆02年商品房竣工面积为72.69万㎡，而商品房预售房面积为56.26万㎡，远小于竣工面积，市场呈现供大于求，虽然以上仅为02年的数据，但从前期市场调查的情况来看，各楼盘的去化周期大多在1年以上，03、04年的房地产竣工、预售面积也将呈现供大于求的局面。
Ø2002年全市实现商品房销售收入6.04亿元，比上年增长1.7倍；商品房销售面积56.26万平方米，比上年增长1.8倍。
Ø2003年全市商品房销售额7.95亿元，比上年增长32.5％。
其中商品住宅销售额5.69亿元，增长34.2％。
2.4、宿迁房地产细分市场
宿迁城区开发的楼盘主要集中在老城区、市府新区、经济开发区、宿豫区，根据项目的区位（市府新区近环城路、临近规划中的宿城新区），本次市场调研的范围为老城区、市府新区、经济开发区的在售住宅项目；安瑞研展部对宿迁房地产市场做如下细分：
✧市中心板块地理范围为京杭运河、古黄河所包围的区域，是宿迁老城区，也是宿迁商业气氛最浓的区域；
代表楼盘：
金港国际广场、金谷·盛世康城、兴鸿名城、江山城市广场、东城水岸、
✧市府新区板块地理范围为古黄河以西、环城路以东、经济开发区以北的区域，为宿迁市政府各机关新址所在地。
代表楼盘：
项王小区、名都·水景豪宅、金陵名府、仁恒公寓、富丽莱嘉苑
✧开发区板块地理范围为环城以东以北、古黄河以西、威海路以南区域，宿迁经济开发区的版图。
代表楼盘：
欧洲花园、天星花园、通成山庄、翠屏南园
2.4.1、市中心板块
板块的地理范围为京杭运河、古黄河所包围的区域，是宿迁老城区，居住气氛浓厚，商业配套、生活配套、交通设施较为齐全；宿迁的商业主要集中在幸福路沿线（黄运中路至市府东路段），交通较为拥挤。
区域内路况通达情况较为一般，高峰期间较为堵塞。
在售主要楼盘一览表：
案名
总建
规模（㎡）
房屋类型
单价范围
（元/㎡）
均价（RMB/㎡）
面积范围（㎡）
主力房型
主力面积（㎡）
主力总价
（万元）
销售率
备注
金港国际广场
16万
（住宅12万）
多层
小高层
2400-3000
（高）
2300
2700
105-165
（高）
两房
（高）
105-146
（高）
28.4-39.4
（高）
预热盘
内部认购50%
兴鸿名城
2万
小高层
2100-2790
2500
97-196
三房
132-149
33-37.3
预热盘
东城水岸
10万
多层
小高层
1960-2330
2260-2600
2150
2430
88-125
117-139
三房
108-125
117-139
23.2-26.8
28.4-33.7
65%
4月30日开盘
江山城市广场
11万
小高层
2200-2900
2550
97-218
三房
134-156
34.2-39.8
50%
4月26日开盘
（预热8个月）
金谷盛世康城
5.2万
多层
2050--2250
2150
114-131
三房
114-131
24.5-28
预热盘
预订50%
怡景名苑
11万
多层
1820-2290
2140
88-138
二房
三房
88-96
115-138
18.8-20.5
24.6-29.5
------
项里花园西区
4.4
多层
1560-1680
1644
75-115
二房
三房
75
112-115
12.33
18.5
------
（注：
以上数据5月5日止）
A:
供应态势分析
Ø供应量主要集中在黄运中路、市府东路、古黄河、京杭运河所围成的区域，这也是宿迁传统的商业中心；区域内金港国际广场、兴鸿名城、江山城市广场、东城水岸四个楼盘也是宿迁较为高档的楼盘，无论在售、未来供应量都要是板块最大的区域。
Ø板块内在售的主要楼盘总量53万平方，后期也将有近26万方的供应；
Ø板块内个案有相当部分为旧城改造项目，如金港城市广场、兴鸿名城等。
Ø建筑形态以多层为主；小高层、高层（主要集中在市中心）比例有增大的趋势，市场接受度不高。
B：
产品规划分析
Ø产品规划差次不齐，楼盘兵营式布局仍占主角，景观、建筑立面等方面都有待加强。
Ø板式风格，一梯二户占据主流。
房型评价：
案名
房屋类型
面积范围（㎡）
主力房型
主力面积（㎡）
金港国际广场
多层
小高层
105-165
（高）
两房
（高）
105-146
（高）
兴鸿名城
小高层
97-196
三房
132-149
东城水岸
多层
小高层
88-125
117-139
三房
108-125
117-139
江山城市广场
小高层
97-218
三房
134-156
金谷盛世康城
多层
114-131
三房
114-131
怡景名苑
多层
88-138
二房
三房
88-96
115-138
项里花园西区
多层
75-115
二房
三房
75
112-115
Ø房型设计较为落后，空间布局不合理，多数楼盘不能做到：
动静分离、干湿分离，面积浪费较为严重。
Ø紧凑房型、宽敞房型并存，品质较高的楼盘房型设计较为宽敞，如江山城市广场、金港国际广场等；前期市场调研中可以看出：
房型面积大的房源市场去化难度较大，可以看出宿迁居民总房款的承受能力有待提高。
Ø板块内三房为主，辅以二房，四房量小，一房难觅踪影；同房型个案面积落差异较大，如：
金港国际广场两房面积105-146㎡，而项里花园两房75㎡，怡景名苑88-96㎡，这也与楼盘定位密切相关。
C：
价格分析——地段决定价格
Ø板块内：
多层的主流价格在2150-2300RMB/㎡，均价由板块中心向四周弟减；项里花园较其它个案，位置偏远、品质也较低，因而呈现板块内价格谷底1644RMB/㎡；
Ø小高层价格在2430-2700RMB/㎡，与多层不同的是，影响价格的不仅仅是地段，景观的好坏决定了小高层的部分价格。
D：
客源分析
Ø客户呈现区域内消费习惯，自主客为主，个案基本无投资客身影。
Ø30-45为主流客户群体，政府机关工作人员、企事业单位（学校、医院等）员工是购房的主力军。
2.4.2、市府新区板块
案名
总建
规模（㎡）
房屋
类型
单价范围
（元/㎡）
均价（RMB/㎡）
面积范围（㎡）
主力房型
主力面积（㎡）
主力总价
（万元）
销售率
备注
项王小区
14.5万
（三期）
多层
------
1750
45-198
三房
111-117
130-152
19.4-20.5
22.8-26.6
90%
A组团04年9月入市
金陵名府
15万
多层
1676-1810
1744
65（阁楼）
150
复式
215
37.5
90%以上
尾盘，仅剩五楼及阁楼
富丽莱
嘉苑
11.6万
多层
小高层
------
2100
2600
74-136
141
三房
四房
94-112
141
19.7-23.5
36.6
85%
去年年底
新园
约10万
多层
1628-1688
1652
90-180
二房
三房
90
119
14.8
19.7
65%
04年9月入市
仁恒公寓
6.4万
小高层
------
2500
70-330
二房
三房
四房
100
135
160
25
33.8
40
------
二期在售
名都水景
豪宅
5.9
多层
小高层
------
2300
2700
91-146
113-137
三房
三房
105-137
113-137
24.2-31.5
30.5-37
------
预热
金色水岸
约14万
多层
------
1950
------
三房
120-130
23.4-25.4
78%
二期后批、三期一批房源在售
（以上数据05.5.5止）
A:
供应态势分析
Ø供应量主要集中在项目周边，项王小区、新园与项目一路之隔，金陵名府、富丽莱嘉苑与项目也相距较近；上述四个楼盘未来有30万方的供应量，竞争市场较为激烈。
Ø板块内在售各楼盘的总量体达到77万方，而各楼盘后期也将有30余万方的供应量，对宿迁这个城市化进程并不快的新兴城市而言，供过于求的态势已趋明显。
Ø板块内在售个案后期入市点来看，对项目具有直接竞争的是金陵名府二期8万方，富丽莱嘉苑二期的5.6万方。
Ø开发区板块中的通成山庄、天星花园紧临市府新区，其客源的主要区域为市府新区，进一步加大了市府新区板块个案之间的竞争。
B：
产品规划分析
Ø板块内供应以多层为主，少量小高层。
Ø产品规划差次不齐，楼盘兵营式布局仍占主角，景观观户、户型设计等方面都有待加强，建筑立面普遍缺乏现代感。
房型评价：
案名
房屋类型
面积范围（㎡）
主力房型
主力面积（㎡）
项王小区
多层
45-198
三房
111-117
130-152
金陵名府
多层
65（阁楼）-150
复式
215
富丽莱嘉苑
多层
小高层
74-136
141
三房
四房
94-112
141
新园
多层
90-180
二房
三房
90
119
仁恒公寓
小高层
70-330
二房
三房
四房
100
135
160
名都水景豪宅
多层
小高层
91-146
113-137
三房
三房
105-137
113-137
金色水岸
多层
------
三房
120-130
Ø板块内房型设计普遍经济、紧凑，两房控制在90-100㎡、小三房105-120㎡、大三房120-135㎡，相对于市中心板块，房型的面积偏小。
Ø房型设计水平差次不齐，例如：
名都水景豪宅房型布局合理、面积控制合适宜，仁恒公寓面积浪费较多、南北不通透。
Ø板块内多数楼盘规划有一房，在满足单身一族的同时，也针对老年人以及区域内购买力较弱的原有居民。
C：
价格分析——地段决定价格、价格围绕新产品波动
Ø项目所在区域的多层主流价格在17500-1800RMB/㎡，依据：
项王小区三期一批1750RMB/㎡，即将上市的二批将有小幅上涨；新园多层价格在1650RMB/㎡，楼盘品质、开发商背景等降底了其售价；位置稍好的金陵名府5F的价格在1744RMB/㎡，根据经验值其平均价格在1900RMB/㎡。
Ø区域内小高层的单价在2500-2700RMB/㎡，个案区位较为类似，名都水景豪宅（水景、房型、景观）由于其产品本身优于其它个案，因而其单价也略高于其它个案。
D：
客源分析
Ø市府新区的特殊性，决定了区域内主力客源为公务员、企事业单位员工。
Ø拆迁户是板块内客源生力军。
Ø老城区、经济开发区的客户群不大，但不可忽视。
2.4.1、开发区板块
案名
总建
规模（㎡）
房屋类型
单价范围
（元/㎡）
均价（RMB/㎡）
面积范围（㎡）
主力房型
主力面积（㎡）
主力总价
（万元）
销售率
备注
天星花园
二期
246户
多层
1676-1811
1767
88-153
二房
三房
95
116
16.8
20.5
80%（04.6开始销售）
三期05年10月开盘
通成山庄
------
多层
1700-1850
1775
56.5-141
三房
100-116
17.8-20.6
90%（04年初销售）
二期用地已转让
欧洲花园
27万
多层
（一期）
------
1600
88-120
三房
102-120
14-19.2
80%（04.12）
一期303户
翠屏南园
7.3万
多层
------
1300
66-140
二房
三房
94
125
12.2
16.3
30%
（05年3月起售）
Ø板块平均价格明显低于其它板块，加上房型经济、紧凑，总价也较低，对客户具有较强的吸引力，会分流相当一部分市中心、市府新区客源。
Ø主要客户来自市中心、市府新区的公务员、企事业单位，拆迁户也占据一定比例；天星花园、通成山庄紧临市府新区，因而新区客源较多；欧洲花园、翠屏南园在市中心均设有售楼处。
Ø各房型面积落点控制适中，二房88-95㎡、三房100-120㎡。
Ø天星花园、通成山庄紧临市府新区，多层价格在1750RMB/㎡，与项目周边的价格不相上下；欧洲花园、翠屏南园位置较为偏远，其价格相对便宜。
3、项目分析
3.1.、项目概况
3.1.1、项目区位
地块位于市府新区，东至世纪大道，世纪大道对面为项王小区三期（在建、售）；西临环城西路绿化带、南抵青海湖路，路对面为空地、北至微山湖路，路对面为安置房古北小区及在售的新园小区。
3.1.2、经济技术指标
A：
面积264.81亩
B：
建筑密度不高于30%
C：
绿化率大于35%
D：
高层建筑幢数比例不低于25%
3.1.3、宗地状况
Ø地块上有农作物，地势略高于地面，需进行整平。
Ø地块被高压线分为两块，大块较为方正，小块狭长、不规则。
3.2、环境评价
3.2.1、基本配套
A：
生活配套
主要依托项王小区、新园以及本案沿街商铺，市府新区内集中的商业中心较为匮乏。
B：
教育、文化配套
项目对面有在建的体育馆，项目周边学校数量较少。
C：
交通配套
Ø仅5路公交车，可达市区。
Ø微山湖路、洪泽湖路、世纪大道路况良好，较为通畅。
Ø出行以自行车、助动车为主。
3.3、项目SWOT分析
3.3.1、项目优势分析（S）
Ø宿迁城市规划——重点向西发展（包括市府新区、宿城新区）
Ø项目有规模优势，利于进行大手笔的规划。
Ø项目对面——在建的体育馆为本案的重要卖点之一
Ø项目周边道路通畅。
3.3.2、项目劣势分析（W）
Ø项目周边各项配套设施稀缺。
Ø高压线横穿项目，不利于小区整体规划，客户对本案会产生一定抗性（项王小区已是佐证）。
Ø本案将规划一定比例的高层，宿迁居民对高层的抗性较强。
Ø客户群较为局限，主力客户群——公务员基本已完成置
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