工程设备管理作业规程1.docx

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工程设备管理作业规程1

（1）供配电设备维修保养规程

1.目的

检查并及时处理供配电设备隐患，满足设备在良好的条件下运行，确保设备性能，保证安运行。

2.适用范围

适用于高压配电设备、低压配电设备、变压器及附属设备的维修保养工作。

3.管理规定

由维修工根据以下的“检查保养表”对供配电设备进行保养，高压部分的年度检测保养可委托供电主管部门或有资质的专业公司进行检测保养。

由项目管理处的设备管理员根据相应的“维修保养检查表”对保养情况进行检查跟进。

3.1低压配电柜的保养检查表

表1-1低压配电柜的检查保养表（A类）

序号

检查保养项目

保养内容

周期

配电屏

清洁

月

电器仪表

外表清洁，显示正常，固定可靠

月

继电器、交流接触器、断路器、闸刀开关

外表清洁，触电完好，无过热现象，无噪声

月

控制回路

压接良好，标号清晰，绝缘无变色老化

月

指示灯、按钮转换开关

外表清洁，标志清晰，牢固可靠，转动灵活

月

电容无功补偿

电容接触器良好，电容补偿三项平衡，电容器无发热膨胀，也不冰冷，接头不发热变色

月

母线排

压接良好，色标清晰，绝缘良好

年

配电屏对地测试

接地良好

年

3.2高压配电柜的检查保养表

表1-2高压配电柜的检查保养表（A类、C类）

序号

检查保养项目

保养内容

周期

操作机构

灵活

半年

隔离开关

触头正常，开合正常

半年

高压油开关油位

正常

半年

母线排

压接良好，色标清晰，绝缘良好

年

配电屏对地测试

接地良好

年

3.3变压器的检查保养表

表1-3变压器的检查保养表（A类、C类）

序号

项目

内容

周期

外观

扫尘，色标清晰，整体完好无损

年

绝缘电阻值

高压侧对低压侧，高压侧对地，低压侧对地，绝缘良好

年

零地接线端子

压接良好，牢固可靠

年

母线排

压接良好，牢固可靠

年

绝缘子

抹尘，整体完好无损

年

干燥剂

硅胶干燥剂色浅，半透明

年

3.4电房附属设施的检查保养表

表1-4电房附属设施的检查保养表

序号

项目

内容

周期

门窗及防小动物设施

门窗开启灵活，无>10mm缝隙，通风网无>10mm的小孔，无严重锈蚀

月

通风照明设施

无故障，保证通风照明

月

绝缘工具

正常有效

月

灭火器

正常有效

月

4.相关记录

《供配电系统维修养护内容及检查表A类、C类》

5.供配电系统工作人员的职责

5.1维修员

5.1.1配电房每月打扫一次，配电柜每月清洁一次。

双电源柜（箱）“运行”与“备用”每月切换检查一次，并进行记录。

5.1.2按供配电系统（年度）周期检查、、保养计划和供配电系统的维修保养规程进行周期检查、保养，并对结果进行记录。

5.1.3对供配电的维修工作进行记录。

5.1.4供配电系统发生异常和故障及时报告维修主管，并对故障进行记录，在设备主管的协同下排除异常和故障。

5.2维修主管

5.2.1负责供配电系统设备的技术资料、档案的收集和保管；负责零星设备配件、材料采购计划的编制，外委托修理的联系工作。

5.2.2每年12月份制订下一年度供电系统（年度）周期检查、保养计划，并按运行情况制订供配电系统（年度）维修计划。

5.2.3每周巡视配电房设备，并做好记录。

5.2.4每月定期组织维修员检查供配电系统的运行状况，按日常巡视记录及定期检查记录，进行供配电系统分析统计，并交经理审核。

5.2.5按应急预案规定，负责处理应急事件

6.供配电系统的维护保养方法

6.1更换电表

6.1.1断开电源拆下电表，确认电表已经失灵时，可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装，安装时注意进出线解法正确。

6.1.2安装结束合闸后试电，保证住户用电使用正常，电表转动正常。

6.1.3维修人员应会同客服中心人员填好更换电表记录，记下新启用电表底数。

6.2维修开关

6.2.1分析造成低压开关跳闸烧坏的原因。

6.2.2如果是短路故障，首先将空气开关置于“OFF”位置，用万用表（兆欧表）检查线路，查出故障点后给予排除。

6.2.3经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时，必须采用同一技术规格的合格产品配件进行调换安装。

6.2.4如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负载减少。

6.3灯管、白炽灯的维修。

6.3.1断开电源、取出白炽灯，如果等死烧断，可更换同一型号的卡口或螺口灯泡安装上去，试电查看是否正常。

6.3.2灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同型号、同规格灯管，在此试电检查，如仍不亮时可检查接线和整流器，查出故障立即排除，恢复正常照明。

6.3.3其它情况造成灯不亮，可根据原因参见“6.2维修开关”和“6.4线路检测”进行处理。

6.4线路检测。

6.4.1线路停电检修应及时通知住户。

6.4.2住户开关烧坏的处理意见“6.2维修开关”进行处理。

6.4.3电表损坏的维修意见“6.1更换电表”办法进行处理。

6.4.4进户线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固。

6.4.5线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理。

6.4.6当确认故障排除后方可送电。

6.5插座无电

6.5.1由于市政停电或线路维修造成的停电应通知用户。

6.5.2插座接线端子松动，可拆开插座板紧固接线头后重新安装，检查试电情况。

注：

本章须讨论补充内容

供电突发性事故的应急措施；

公共用电管理；

临时用电管理

（2）电气维修管理规程

1.目的

为保证管理区域内电气设备和人身安全，是电气维修工作正常化、规范化特制定本规程。

2.试用范围

公司接管的管理区域内，从高压进线到住户电气箱开关前端的供配电系统及其用电设备的维修。

3.管理规定

3.1电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家有关的电气安装工作规程进行作业。

3.2在进行电气维修时维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。

3.3维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全组织和技术措施，维修主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。

3.4当须停电时要按《停电处理规程》告知用户。

3.5在配电干线、变压器、低压配电箱带电作业时，应设专人监护，并至少两人进行，工作开始前，必须验电，确信停电方可开始作业。

3.6一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设挡板，并有专人监护。

3.7在已经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂“有人作业，禁止合闸”的标志牌。

3.8维修或保养后的电气设备或线路，经检查无误，拆除所有安全措施，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。

3.9在施工设备两侧临近带电设备的固定遮拦上，应悬挂“有电危险”告示牌。

4.相关记录

（3）给排水系统维修保养规程

1.目的

为保证管理区域内给排水设备和人身安全，是给排水维修工作正常化、规范化，特制定本规程。

2.适用范围

公司接管的管理区域内从给排水总水表后的给水系统及其供水设备、市政排水总出水前的排水系统及其设备的维修。

3.管理规定

3.1严格按照国家有关的给排水工作规程进行作业。

3.2在进行维修时，维修人员应做好相应的安全防护措施。

3.3维修时应安要求做好保证安全的组织和技术措施，维修主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。

3.4当需停水时要按《停水处理规程》告知用户。

3.5当须开挖地面进行维修时，应尽量减少对用户、行人的影响，并在施工现场周围设置“正在施工”的告示牌，如开挖较深时则必须设置安全防护单板。

4.给排水系统维修养护人员职责

4.1维修员

4.1.1按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和给排水设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录与维修保养检查表内。

4.1.2给排水设备发生异常和故障及时报告维修主管，填写设备故障记录表，并在维修主管协同下排除异常和故障。

4.2维修主管

4.2.1负责设备的技术资料、档案的收集和保管；负责零星设备配件、材料采购计划的编制，外委托修理的联系工作。

4.2.2每年12月份制订下一年度供电系统（年度）周期检查、保养计划，并按运行情况制订供配电系统（年度）维修计划。

4.2.3每周巡给排水设备，并做好记录。

4.2.4每月定期组织维修员检查给排水系统的运行状况，按日常巡视记录及定期检查记录，进行给排水统分析统计，并交经理审核。

4.2.5按应急预案规定，负责处理应急事件

5.给排水系统的维修养护工作标准

表3-1给排水系统维修养护的工作标准

序号

项目

内容

周期

循环泵、景观泵、水泵

运行无异常振动噪声，轴承温升正常，压力表指针灵活、准确

每月

控制柜电压电流正常

每月

解体清洗，检查叶轮、泵体密封环、轴套、轴的磨损及冲蚀程度，修复或更换；更换泵及电机轴承，更换磨损零部件；检查基础牢固及完整程度，矫正泵体纵横水平度

每年

排污泵

检查控制箱有无异常，手动/自动运行平稳，排水通畅，无异常振动和噪声

每月

冲洗外表、滤网、支架上的杂物，水管和泵体连接紧固；测试电机线圈电阻和绝缘情况，必要时拆开泵体处理

每年

井室

井盖、井裙完整，启闭方便，井底干净流槽畅通

每季

管网

发现问题（漏水、锈蚀等）及时处理

每周

6给排水维修养护计划

表3-2维修养护计划表

序号

维修养护项目

维修养护内容

周期

水泵

检查各部的螺母、泵体与管路、阀门、轴承等机械部分连接是否松动及完好

启动开关柜内电气与仪表，接触器，开关是否完好，电流、电压、压力表是否正常

检查水泵有无跑冒滴漏的现象

每月

污水井

定期巡检污水井，根据杂物、废油脂状况及时安排清淘

每月

清理封堵在各个污水井内潜水泵口的杂物一次，化粪池每月清掏一次

每月

软接头、阀门

密闭性检修

每季

给水管道

锈蚀状况、连接处检查

半年

卫生洁具

a.检查卫生间的天花板、隔断、墙面、地面、洗手盆、水便器、蹲厕、座厕、水龙头、纸卷盒、干手器

b调整水龙头的出水量

每周

排水口

消除杂物

每月

排水管道

锈蚀状况，连接处检查

半年

集水井

清除杂物、潜水泵进水口清洁

每月

潜水泵

电机电流、绝缘检测

半年

潜水泵控制箱

清扫、接线紧固、运行操作实验

半年

7.给排水系统的维护保养方法

7.1更换水表

7.1.1关上水前第一阀门，排空管内的残余水后拆下水表，检查水表的接头胶圈，如已经断裂或变形时应选同一型号\规格的具有合格证的水表安装上去。

7.1.2安装时注意水表的水流方向保持一致。

7.1.3维修结束后，打开阀门检查有无渗漏、表针转动是否正常。

7.1.4维修人员要做好用户新启用水表的底数记录，填写更换水表记录表。

表2-2更换水表记录表

单位：

年月日

序号

日期

更换地点

更换原因

旧表数

新表数

新表型号

维修人

备注

7.2水龙头漏水

7.2.1关闭户内水阀阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点。

7.2.2根据用户需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头，如因水龙头有沙眼漏水的，必须更换新的水龙头。

7.2.3安装完毕后，打开水阀检查新换水龙头接口是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。

7.3更换角阀

7.3.1关上户内水阀，拆下角阀，查出故障。

根据实际情况，如果有需要更换的，应重新更换。

7.3.2安装时应注意角阀与水管连接处的密封性和紧密度，以防渗漏。

7.3.3安装完毕后，打开水阀查看有无渗漏。

7.4更换软管

7.4.1关闭软管前阀门，拆下软管，查看故障原因。

7.4.2根据用户需求，更换损坏的胶圈或更换新的软管，如因软管有沙眼或破损、爆裂的必须重新更换软管。

7.4.3安装时应注意，更换同型号同长度的软管，接头处不可过拧紧，以免宁坏螺钉。

7.4.4安装完毕后，打开水阀查看有无渗漏。

7.5马桶漏水维修

7.5.1检查漏水原因后，关上阀门根据情况进行维修。

7.5.2软管漏水应进行更换，水箱水位过高可调整水位控制水浮，水箱底部漏水应查看是否螺钉松动或胶圈损坏。

7.5.3维修完后，打开水阀查看有无漏水现象。

7.6卫浴感应器维修

7.6.1潮湿现象严重的环境、正面有反射物体的环境、有腐蚀气体的场所、养护工作不规范、击打、摇撼，不及时更换电池等现象都会影响卫浴感应器的使用寿命。

7.6.2卫浴感应器的主要部件，水龙头包括控制器、感应线、电磁阀；小便器包括控制器、电磁阀；蹲便器包括控制器、电磁线圈、膜片。

7.6.3感应龙头或感应便器一般的故障的排除程序，水龙头：

检查、调整感应距离；检查电磁阀内是否有异物卡住；信号灯是否长亮；检查感应线接触。

蹲便器：

检查感应距离是否太长；检查电磁阀体内是否有异物卡住；信号灯是否长亮；电磁线圈有无烧毁的异味。

小便器：

检查电磁阀是否有异物卡住；信号灯是否长亮；检查感应线接触。

7.6.4在排除感应龙头和感应便器冲水器暂时不出水的现象时，首先检查感应器是否处于正常的感应状态，正常感应状态下，感应指示灯发亮，不感应状态下，感应指示灯则不亮。

若感应器处于感应状态下，须检查以下几个故障点：

1）停水或供水阀未开启，检查恢复供水。

2）过滤网以及出水嘴的分水器堵塞造成不出水。

3）电磁阀损坏。

5）感应距离太长、太短造成自感不出水，重新调整感应距离。

6）保险管是否熔断。

7）停电或者跳闸，检查恢复供电。

然后检查控制器是否无控制信号无输出造成不出水。

7.6.5感应龙头或感应便器冲水器使用过程中出现水量小现象的原因有：

过滤网堵塞造成水量小、供水压力小或水量调节钮未完全开启、电磁阀体内因杂质堵塞造成膜片损坏。

7.6.6感应便器冲水器保险管更换

先将电源关闭，避免带电作业。

用吸盘将不锈钢装饰面板取出，卸下控制面板，断开电源接插端子并旋开保险座，更换保险管。

7.6.7感应便器冲水器过滤网清洗

先将电源和供水阀关闭，避免带电作业，松开控制面板，接着旋开过滤网固定螺帽，在取出过滤网，将过滤网清洗后装回。

7.6.8感应龙头或感应便器冲水器感应距离自我调节时可参照产品说明书来调节。

7.7菜盆水管漏水。

1）检查漏水原因，排水软管破损，胶圈损坏，接头处螺钉松动。

2）安装时应注意盆体与下水管接口处，需用玻璃胶封闭，待胶干后试水检查。

7.8维修马桶堵塞。

检查堵塞原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其。

排水畅通。

7.9洗脸（菜）盆下水管堵塞。

检查存水弯管，取出杂物，如仍不通畅，可用竹篾、铁丝或疏通机对下水管进行疏通，排除故障后实验排水情况，使其排水通畅。

7.10部分楼层停水。

1）查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上。

2）市政或其它维修造成的停水应通知用户，并作解释。

（4）消防系统维修保养规程

1.目的

消防工作是物业管理工作中的重中之重，为保证系统安全可靠，使用正常特制定本规程。

2.适用范围

A、C类物业的消防设备设施维护。

3.管理规定

3.1员工消防管理规定

3.1.1消防工作是物业管理的重点，每一个员工都要加强责任心，防患于未然。

3.1.2各项目应建立健全消防现场抢救小组，各小组成员每月培训一次，掌握消防灭火知识和消防器具的使用。

3.1.3工程维修人员应每月对消防监控设备设施进行维修养护，确保运行正常。

消防监控应保持24小时专业人员监控，随时记录监控情况。

3.1.4保安人员要每天定时巡查，确保各处消火点设备齐全，各消防通道畅通无阻，随时发现隐患，把事故处理在萌芽状态，保安及维修员每月对物业内消防系统及消防存在的问题隐患提出总结报告给经理。

3.1.5消防抢救小组成员由总指挥和十名左右队员组成，分工明确，责任到人，并对外公布消防抢救小组成员名单。

3.1.6消防事故必须记录在案，事后应组织人员总结，对事故责任人进行追究。

3.2消防系统管理规定

3.2.1加强对员工消防意识和消防设备性能知识的培训，加强对用户消防知识的宣传。

3.2.2对不经常启动的泵类设备，应定期试运行。

要保持管网压力符合消防要求。

3.2.3加强供配电室气体消防系统的检查，检查气瓶压力是否正常、电磁阀动作是否可靠等。

3.2.4定期进行消防联动实验和消防演习，检验系统是否正常，增强员工的处理内力。

3.2.5消防设备为消防专用，严禁挪作它用，专用工具、专用设备应保管良好。

3.2.6发现消防系统的报警必须立即弄清原因，按操作规程处理，发现故障须立即排除，所有的系统的报警须立即弄清原因，按操作规程处理，发现故障须立即排除，所有系统的报警或动作都须做详细处理记录。

3.2.7消防控制中心必须保持干净整洁，严禁无关人员进入监控室内。

3.2.8制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好。

3.3消火栓和喷淋系统管理规定。

3.3.1消火栓和喷淋系统为消防专用设施，不得挪作它用。

市政消防总阀非消防时严禁开启。

3.3.2消火栓的使用须由保安、维修和项目领导审核签字。

3.3.3保安部门设立消火栓、喷淋系统管理责任人，管理责任人每月至少对其配置设备检查一次，并签字确认，由每日值班之保安巡逻人员每天定时巡检。

4.消防系统维修养护的人员职责

4.1维修员

4.1.1负责消防设备的维修养护工作。

4.1.2设备机房每月打扫一次，机组每月清洁一次。

消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次。

4.1.3按消防系统周期检查、保养计划和消防设备维修保养规程的内容要求进行周期检查、养护，并对结果进行记录。

4.1.4对消防设备、维修工作进行记录。

4.2维修主管

4.2.1负责设备的技术资料、档案的收集和保管；负责零星设备配件、材料采购计划的编制，外委托修理的联系工作。

4.2.2每年12月份制订下一年度消防系统（年度）周期检查、保养计划，并按运行情况制订消防系统（年度）维修计划。

4.2.3每周巡视消防房设备，并做好记录。

4.2.4每月定期组织维修员检查消防系统的运行状况，按日常巡视记录及定期检查记录，进行消防系统分析统计，并交经理审核。

4.2.5按应急预案规定，负责处理应急事件

5消防系统的维修养护标准

表3-1维修养护工作标准

序号

项目

内容

周期

消火栓泵

外表保洁，无锈蚀损坏，填料函松紧适宜；紧固螺栓无松动断裂，附件齐全；手盘动轴灵活，轴承无杂音

每月

消火栓

阀门无锈蚀滴漏，卡口无变形；报警按钮封闭玻璃完整

每月

水泵接合器

接口完整无损坏，表面无锈蚀；无滴漏；卡口无变形

每月

消防管网压力表

有无跑冒滴漏现象，压力表指针灵敏，读数准确

6消防系统的维修养护与检查

表3-2消防系统的维修养护与检查

序号

项目

维修养护内容

频次

检查内容

消火栓泵

润滑，电机电流检测

1次/月

运转状况

控制电箱检查和清洁除尘

1次/季

消火栓控制柜

清扫检修、紧固连接、操作实验，就地起停泵控制检测

1次/年

控制柜电源、指示灯等情况

压力仪表

技术监督局检测

1次/年

管网压力记录

压力继电器/开关

压力核准调整

1次/年

管网末端泄水,检测水泵自动起停功能

阀门

润滑、密闭性检修

1次年

跑冒滴漏的检查

消火栓

配件破损或丢失、阀门无锈渍或跑冒滴漏检查、阀门润滑

1次季

无外表破裂、跑冒滴漏

管道网

加压供水实验（实验压力不低于设计压力的1.25倍）

1次/年

压力是否正常

水喷淋泵

润滑，电机电流检测

1次/月

破损或跑冒滴漏的检查：

压力表是否正常、水源通向系统的阀门是否打开、稳压泵进出口阀门是否打开、稳压系统是否正常、报警前端阀门是否全开、报警阀上的排水阀门是否关严

水喷淋泵控制柜

清扫检修，紧固连接，操作实验

1次/年

就地起停泵控制检测

1次/月

压力仪表

技术监督局检测

1次/月

稳压罐

技术监督局检测

1次/年

湿式报警阀及水力警铃

润滑、密闭性检修

管网末端泄水，检测报警阀、响水力警铃、报警返回信号的功能记录压力

1次/月

阀体清理

报警控制器/主机（包括软件、UPS等）

测试按钮灯和信号灯，测试备用电源

软件及系统设备状态分析、调整、机器清扫

1次/季

监控室设备状况检查及记录

联动控制台

指示灯\按钮\开关功能检测\机器清扫

1次/季

设备远程控制功能检测

输入模块

设备状态及连接件检查

1次/季

报警模拟功能检测

控制输出模块

设备状态及连接件检查

1次/季

控制及信号反馈模拟功能检测

手动报警按钮（含警鈴电话插孔）

逐个进行响应试验

1次/季

检查报警按钮玻璃\消防箱封条,无封条消防箱配置并补齐贴封条

消火栓起泵按钮

逐个进行响应试验

1次/季

抽检报警起泵功能

烟感探测器

逐个进行响应试验

1次/年

抽检探测器报警功能

专业清洁单位承包;探测器清洗维护,并逐个进行响应值试验,不合格的予以更换

1次/年

抽检探测器报警功能

温感探测器

逐个响应试验

1次/年

抽检探测器报警功能

专业清洁单位承包;探测器清洗维护,并逐个进行响应值实验

1次/年

抽检探测器报警功能

声光报警器

逐个进行响应试验

1次/季

抽检报警功能

疏散指示灯与应急照明设备

逐个进行探测器报警后响应功能模拟试验

1次/年

指示灯、工作状态

（5）电梯系统维修养护管理规程

1.电梯系统的维修养护管理

1.1电梯系统维修养护的管理制度

1.1.1委托电梯保养承包商对电梯进行维修养护。

1.1.2客服中心负责与承包商联系，督促并协助其维修养护。

遇到特殊情况时，其他部门可以直接和承包商联系，并及时通知客服中心。

1.1.3将维修保养情况记录与电梯设备维修记录表、电梯设备养护记录表，零部件更换及大修同时记录与电梯设备台帐。

1.1.4每季度对电梯电源开关柜进行一次检查并做维修保养。

1.1.5当电梯年检期到期前，督促分包商进行电梯年检年审。

2电梯系统维修养护的人员职责

2.1分承包方电梯维修养护人员

2.1.1每月不少于2次按电梯系统周期检查、保养计划和电梯系统维护养护规程的内容要求进行定期养护，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表中。

2.1.2对电梯系统维修工作进行记录。

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