御花园住宅小区房地产开发可行性研究报告书.docx
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御花园住宅小区房地产开发可行性研究报告书
毕业论文
题目：
御花园住宅小区项目
可行性研究
系别：
建筑工程管理系
专业：
工程管理
姓名：
xxxxxx
学号：
xxxxxxxx
指导教师：
xxxxxxxx
xxxxxxxxxxx
xxxxxxxxxxx
毕业论文
xxxxxxxxxxxxx本科毕业论文任务书
一、主要任务与目标：
通过毕业设计，复习和巩固所学的专业知识，培养学生综合运用所学理论知识和专业技能的能力。
主要是对拟建项目在技术上、经济上进行初步可行性研究，分析其在技术上、经济上是否可行，为投资者初始决策提供判断依据。
分析过程主要包括：
项目建设初步方案及规划设计、资源条件、项目寿命期内现金流测算（投资估算、资金筹措分析、赢利预测等），进行财务评价（计算财务评价指标、盈亏平衡分析、敏感性分析），最终提出项目研究结论。
最终成果：
大同御花园住宅小区项目可行性研究报告
二、主要内容与基本要求：
（一）主要内容
主要内容包括：
第一部分项目总说明（或总论）
主要分析项目背景与概况：
项目可研目的、本报告的编制依据、本报告的编制说明等；主要技术经济指标。
第二部分投资环境分析
投资环境分析内容包括：
1.政治环境；2.自然环境；3.经济环境；4.社会环境；5.基础设施和配套设施等。
分析时先宏观、再中观、到微观环境分析。
第三部分市场分析
市场分析的内容包括：
供给分析、需求分析、租售情况分析、市场趋势分析、市场竞争分析（竞争楼盘和竞争对手分析）。
第四部分项目swot分析和定位
项目概况及开发建设条件，主要描述项目名称、项目建设单位情况、项目建设场地、规划条件、公共配套条件、总体规划方案、建筑方案、水、电、气供应等等，以及价格及价格策略。
第五部分项目实施进度
确定建设项目总进度计划表；具体安排前期工作、设计招标、施工、竣工验收等阶段主体工作及进度；并据此编制项目实施进度表（横道图）。
第六部分投资估算及资金筹措
为确定项目的经济效益和财务效益，需要确定建设项目的总成本和经营成本：
如对项目的建设投资进行估算，并编制投资估算表，包括分项投资估算表和总投资估算表；确定资金筹措方式与来源。
第七部分财务效益指标分析（或财务评价）
本部分主要是从公司财务的角度计算利润相关指标：
税前（税后）利润、投资利润率等指标，编制损益表。
第八部分项目经济效益评价
主要包括两部分：
1、盈利能力分析：
（1）确定基准收益率
（2）确定基础数据：
包括销售收入数据、成本及税金、销售费用等（见第五部分）；编制收入估算表。
（见第六部分）
（3）盈利能力评价采用的现金流量表有两种类型：
编制全投资现金流量表和自有资金现金流量表，确定各时期时点现金流量。
（4）评价指标选取：
静态和动态指标、效率性和效益型指标。
如NPV、IRR、投资回收期（静态）
2、偿债能力分析：
根据损益表和现金流量表计算。
可采用指标：
借款偿还期、利息备负率。
进行贷款偿还分析，评价项目偿债能力。
第九部分风险分析（不确定性分析）
主要进行盈亏平衡分析和敏感性分析，以此评价项目的风险水平和抗风险能力。
采用方法：
量本利分析方法和单因素敏感性分析。
第十部分项目评价的结论
先列出项目投资收益相关经济指标汇总表，对各指标结果进行分析，得出相关结论。
第十一部分附表
（二）基本要求
1、从设计涉及的学科范围、内容深广度、问题难易度，以及从开题、资料收集、方案比较、技术实现、测试、总结等方面，体现学生综合运用知识分析解决实际问题的能力；
2、设计的结果具有实用性、科学性；
3、投资开发方案的论证比较详实，方案设计在技术上可行、经济上合理。
4、设计使用的标准、规范符合技术实际和国家相关政策。
5、项目的组织设计科学且具体可行；
6、毕业设计文本必须按规范要求认真撰写，不能随意省略；所用的素材必须是实习中搜集的经过甄别的资料数据，绝不许胡编杜撰；
7、学生在设计开始的第一周内，必须向指导教师提交毕业设计开题报告，将自己拟撰写的设计内容摘要报告老师，在取得老师的审查批准后，方可按开题报告的内容开始设计；
8、毕业设计成果要求见各专业毕业设计任务指导书；
9、毕业设计成果（报告）正文及装祯基本要求符合学校要求；
10、文体风格
本设计属科技应用文，在叙述项目概况、进行市场分析和阐述策划方案时，应该采用客观的、科学的修饰，避免出现含有感情色彩或者多姿多彩的文学描述；
11、经济评价计算数据
在对项目进行经济评价的过程中，不必要列出计算式，只需将计算所引用的数据和计算过程数据和结果用基本报表和辅助报表的形式列出，让人一目了然即可。
三、计划进度：
3月26日-6月1日（含答辩时间）共10周第7周—第16周
第1周：
撰写开题
第2－5周：
撰写初稿
第6周：
指导老师审稿
第7-8周：
修改完善、指导老师审核定稿
第9周：
打印装订、编写答辩提纲
第10周：
毕业答辩
四、主要参考文献：
[1]刘晓君主编工程经济学.北京：
中国建筑工业出版社，2008
[2]国家发改委、建设部.北京：
建设项目经济评价方法与参数2006.8
[3]房地产统计年鉴2011.北京：
中国统计局出版2011.12
[4]柴强主编房地产估价.北京：
首都经济贸易大学出版社，2011.11
[5]丁烈云主编房地产开发北京：
中国建筑工业出版社，2008.12
[6]刘雷主编物业管理.郑州：
郑州大学出版社，2009.9
[7]杨东主编房地产开发项目全过程成本控制.[J].建筑经济,2010.8
指导教师（签名）：
年月日
教研室审核意见：
教研室主任签名：
年月日
·成绩评定·
成绩评定说明
一、答辩前每个学生都要将自己的毕业设计（论文）在指定的时间内交给指导，教师，由指导教师审阅，写出评语并预评分。
二、答辩工作结束后，答辩小组应举行专门会议按学校统一的评分标准和评分办法，在参考指导教师预评结果的基础上，评定每个学生的成绩。
系对专业答辩小组提出的优秀和不及格的毕业设计（论文），要组织系级答辩,最终确定成绩，并向学生公布。
三、各专业学生的最后成绩应符合正态分布规律。
四、具体评分标准和办法见《河南城建学院毕业设计（论文）工作条例》中附录2。
五、答辩小组评分包括两部分：
（1）学生答辩情况的得分和评阅教师评分；
（2）指导教师对学生毕业设计（论文）的评分。
毕业设计（论文）成绩评定
班级xxxxxxxx姓名xxxxx学号xxxxxxxx
综合成绩：
分（折合等级）
答辩小组组长签字年月日
·指导教师评定意见·
一、评语：
二、评分：
（1）理工科评分表
评分项目
工作态度与纪律
（10分）
毕业设计（论文）完成任务情况与水平
（40分）
数据处理、文字表达
（10分）
基础理论和基本技能
（20分）
创新能力
（20分）
合计
（100分）
评分
（2）文科评分表
评分项目
文献阅读与文献综述
（20分）
外文翻译
（10分）
论文撰写质量
（40分）
学习态度
（10分）
论证能力与创新
（20分）
合计
（100分）
评分
指导教师签字：
年月日
·评阅教师评定意见·
一、评语：
二、评分：
评分项目
规范化程度
（10分）
数据处理、文字表达
（10分）
质量
（正确性、条理性、创造性、实用性）
（40分）
成果的技术水平
（科学性、系统性）
（40分）
合计
（100分）
评分
评阅教师签字：
年月日
·答辩小组评定意见·
一、评语：
二、评分：
评分项目
完成任务情况
（20分）
毕业设计（论文）质量
（40分）
表达情况
（15分）
回答问题情况
（25分）
合计
（100分）
评分
答辩小组成员签字：
年月日
毕业答辩说明
1、答辩前，答辩小组成员应详细审阅每个答辩学生的毕业设计（论文），为答辩做好准备，并根据毕业设计（论文）质量标准给出实际得分。
2、严肃认真组织答辩，公平、公正地给出答辩成绩。
3、指导教师应参加所指导学生的答辩，但在评定其成绩时宜回避。
4、答辩中要有专人作好答辩记录。
摘要
2011年国家开始对房地产市场进行调控，房地产行业逐渐成熟，房地产开发公司对所要开发的项目也更加理性、客观了。
可行性研究作为房地产开发建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，使房地产企业顺利实现项目目标。
2012年大同华岳房地产有限公司精心策划御花园住宅小区项目，该项目围绕大同市“一轴双城”建设规划，响应市委市政府的政策号召，华岳房地产开发有限公司决定依托御河生态园开发御花园高档住宅小区。
本报告主要研究了大同市华岳房地产公司即将开发的御花园住宅小区项目的可行性研究工作。
先从项目背景、投资环境、市场等方面出发进行分析，随后对项目的可行性进行研究，运用项目管理、工程经济学、市场营销、财务管理等学科知识，对本项目相关调查数据进行了统计整理，并分别从投资可行性、财务可行性和社会评价方面进行了分析，包括市场现状、项目策划、方案与投资估算、财务指标的敏感性分析等，最后通过归纳总结，得出结论及实施建议。
关键词：
御花园，财务评价，经济效益评价
Abstract
In2011thecountrybegantocontroltherealestatemarket,therealestateindustrygraduallymature,therealestatedevelopmentcompanytodeveloptheprojectismorerational,objective.Feasibilitystudyontheconstructionofrealestatedevelopmentasanimportantpreparatoryworkforthetechnicalandeconomicappraisalstage,whichcouldletthecompanycompletetheprojectgoalsafeandsuccessful
2012DatongHuayuecompanyrealestatelimitedorchestratedYuheGardenresidentialproject,whichgoesaroundtheDatong’s"oneaxisofthetwopartcity"constructionsplanningofmunicipalPartycommitteeofcityhall,TOresponsetothepolicycall,HuayueRealEstateDevelopmentCompanydecidetorelyonthedevelopmentofecologicalgardentoconstruactGardenhigh-graderesidentialquarters.
ThisreportmainlystudiedDatong'srealestatecompanytobedevelopedYuhuaGardenresidentialprojectfeasibilitystudy.First,thestudystartsfromthebackgroundoftheproject,investmentenvironment,marketingandotheraspectswereanalyzed,andthentheprojectfeasibilityresearch,theprojectmanagement,engineeringeconomics,marketing,financialmanagementandotherdisciplinesofknowledge,theinvestigationoftheproject-relatedstatisticaldatacollated,andseparatelyfromthefeasibilityoftheinvestment,financialviabilityandthesocialevaluationaspectsanalysis,includingmarketcurrentsituation,projectplanning,projectandinvestmentestimation,financialindicatorsofsensitivityanalysis,Finallythroughthesummary,giveouttheconclusionsandsuggestions.
Keywords:
YuhuaimperialGarden,financialevaluation,economicevaluation
第一章项目总论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
本项目名称为御花园住宅小区
1.1.2项目总体规划
该项目御花园住宅小区项目总投资109819.30万元，占地面积21万平方米，总建筑面积40万平方米（其中公建面积约5万平方米），绿化面积近8.8万平方米，绿化率高达42%，住宅楼共40栋（6层24栋，20层10栋，30层16栋），总户数3000户，地下停车场、露天停车场共有车位2000个，平方米，容积率1.9。
1.1.3项目开发单位
本项目由华岳房地产开发集团有限公司开发，公司董事长为王浩，总经理为李国军，本项目由张枫经理负责。
1.1.4项目主管部门
本项目行政主管部门为大同市城区人民政府，大同市建委及其他房地产开发项目管理的有关部门，项目投资经营主体为华岳房地产开发有限公司。
1.1.5项目拟建地点
本项目建设用地为大同市城东，五爱村北段。
该建设用地属大同市五爱村管辖。
东连御河生态园北段，南接东小城商贸圈，西临古城东门，北望平成大桥。
1.1.6项目周边环境
本项目开发的地段位于大同市城中主轴线，项目西侧的魏都大道为城市主要干道，交通便捷，小区与魏都大道交叉口有雁北影剧院、雁北宾馆娱乐休闲一步到位。
项目西边是御河生态园，环境优美，足不出户感受园林风景。
项目南面是永康商贸城、服装大世界、义乌小商品市场、万圣商厦等大型商场，以及正在兴建的东小城，各种购场所应有尽有。
项目周边生活设施配套齐全，教育资源丰富，医疗资源齐备，区域位置极其优越。
1.1.7项目用地概况
本项目建设用地面积为315亩，部分为耕地，部分为荒地，通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（砂砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。
1.1.8报告编制说明
本项目可行性研究由华岳地产开发公司及北京建筑设计院共同承担。
可行性研究的依据为：
大同市城区管委会2012年11月同经管委发[2012]108号文“关于同意华岳房地产公司建设御花园基建立项的批复”；大同市建设局“御花园住宅小区规划红线图”；华岳房地产公司提供的项目相关资料；华岳房地产公司2012年2月委托华北星工程咨询公司编制本项目可行性研究报告的协议。
报告编制依据：
（1）项目建议书及其批复文件
（2）国家及大同市颁布的相关法律、法规、政策
（3）大同市国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标纲要
（4）大同市2010、2011年国民经济和社会发展统计公报
（5）大同市城市总体规划大纲（2010—2020）
（6）大同市的经济和社会发展规划
（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额
（8）《大同市市区基准地价》
（9）大同市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料
（10）华岳房地产开发有限公司单方签定的协议书
（11）编制《报告》的委托合同
（12）其他有关依据资料
1.1.9报告主要分析内容
投资开发项目的工程建设方案、开发总投资估算、市场调查结果及分析、投资效益分析等诸多方面研究，并得出此次投资开发项目是否可行的研究结论。
1.2项目背景
1.2.1项目提出背景
近几年大同市委市政府全力打造了彩色生态城市，以改善人居条件为出发点，下大力气治理环境污染，狠抓生态环境建设，努力提升人居环境，高度重视御河生态园的发展，实施可持续发展策略。
2012年，本项目为华岳房地产有限公司开发项目中的一项，围绕大同市“一轴双城”建设规划，响应市委市政府的政策号召，华岳房地产开发有限公司决定依托御河生态园开发御花园高档住宅小区。
该项目已经完成土地征购，现在进入项目策划及前期工作。
整个项目计划2013年初开工建设，四年内全部完成并交付使用。
本项目依附于御河生态园而建，大同御河生态园占地面积达413000㎡，北起御河大桥北500m，南至迎宾大桥南500m，南北长5.5km，东西宽500m-800m，绿化扩展区包括规划布置4座公园，分别是行政中心公园、城北带状公园、城南公园、体育公园，总占地面积58.37h㎡。
沿御河两岸，由水系、河面、绿带、高档住宅小区及生态经济林组合构成独特的河岸景观。
依托御河大桥连接主城区内东关商贸区和御东区新建商贸区，形成商业购物繁华的市场景观。
御花园小区地处大同市御河东路，坐拥御河风景区，毗邻大同市御河生态园。
上风上水，拥有得天独厚的自然环境，人类渴望自然，城市呼唤绿色，园林绿化发展就应该以人为本，充分认识和确定人得主体地位和人与环境的双向互动关系，满足人们的休闲、游憩和观赏的需要，使园林、城市、人三者之间相互依存，融为一体，所以御花园是理想的宜居之地，更是置业规划成倍增值的财富之邸。
1.2.2开发投资方式
本项目由华岳房地产公司开发，独家筹措资金开发建设，投资方式全部为现金投入，资金筹措通过自有资金投入，银行贷款及商品房预售三条渠道解决。
1.2.3开发单位背景
山西华岳集团公司是大同市一家以房地产开发为纽带，集建筑施工、道路施工、物业管理、物资供应、商业贸易、热电联产为一体的综合性股份制企业。
华岳集团公司始建于1996年，下属5个控股子公司：
大同市华岳房地产开发有限责任公司、大同华岳热电有限责任公司、大同华祥物业管理有限责任公司、大同市万科隆物业管理有限责任公司、大同市永华置地有限责任公司，总注册资本13100万元，总资产12亿元。
几年来公司开发、承建的单位工程累计建筑面积85万平方米，修建扩改道路工程168公里，取得了可喜的业绩。
开发承建的主要工程有：
大同市龙府花园住宅小区、福薇小区、建馨小区、怡景苑小区、凤凰嘉园小区、华盛苑小区、美丽新世界购物广场、“金色水岸·绿洲”小区、御华帝景小区、大同铝材厂机修、挤压车间及厂区建设、大同经济开发区道路工程、日处理10万吨污水处理厂总承包工程、大同市同泉里、黄花南北街、雁同东路、万城华府，绿洲·西城。
新开南北路市政道路扩改工程。
公司所开发的项目污染物排放全部达标，工程一次交验合格率达到100%，年度交付工程优良率75%，房屋年平均销售率85%，业主入住率达96%，顾客满意度达95%以上。
在华岳集团公司十多年的发展过程中，始终以“用户至上、诚信为本”为集团一班注重工程质量、信守企业承诺的工作方针，企业没有发生过一起涉及施工质量延期交房以及产权办理、物业不到位，夸大宣传、面积分摊等方面投诉，签订各种合同履行率达100%.
1.3主要技术经济指标
主要经济技术指标见表1.1
序号
项目
单位
数值
1
总用地面积
㎡
21万
2
规划总建筑面积
㎡
40万
3
住宅建筑面积
㎡
35万
4
容积率
1.9
5
绿化率
%
42%
6
项目总投资
万元
109819.30
7
财务净现值
万元
10646.41
8
财务内部收益率
%
41.2%
9
静态投资回收期
年
2.83
10
销售收入
万元
147000.00
11
利润
万元
24609.90
表1.1主要经济技术指标
第二章投资环境分析
2.1国家政治经济形势及有关政策
2011年 1-12月累计，全国财政收入103740亿元，比上年增加20639亿元，增长24.8%。
其中，中央本级收入51306亿元，比上年增加8818亿元，增长20.8%；地方本级收入52434亿元，比上年增加11821亿元，增长29.1%。
财政收入中的税收收入89720亿元，增长22.6%；非税收入14020亿元，增长41.7%。
2011年是“十二五”规划的开局之年，也是国际国内经济形势最为复杂多变的一年。
我国国民经济总体保持了平稳快速增长的良好势头。
经济平稳快速增长，居民就业和收入取得明显改善。
GDP总额达到471564亿元，剔除物价上涨因素，同比增长9.2%。
2011年城镇居民人均可支配收入与农村居民人均纯收入之比为3.13：
1，较2010年有明显改善。
2011年全年平均失业率为4.1%，保持在较低水平。
2011年全年居民消费价格比上年上涨5.4%，7月份居民消费价格同比涨幅达到高点6.5%后，涨幅连续回落。
需指出的是由于2011年物价总体涨幅较高，C PI指标在2012年的实际意义将有所下降，CPI不宜再作为2012年宏观经济分析和决策的关键因素。
2011年工农业生产保持稳定，企业利润继续增长。
第一产业增加值47712亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。
1-11月份，全国规模以上工业企业实现利润46638亿元，同比增长24.4%。
固定资产投资保持较快增长，投资结构继续改善。
全年固定资产投资（不含农户）301933亿元，比上年名义增长23.8%（扣除价格因素实际增长16.1%）。
其中，国有及国有控股投资107486亿元，增长11.1%。
第一产业投资6792亿元，比上年增长25.0%；第二产业投资132263亿元，增长27.3%；第三产业投资162877亿元，增长21.1%。
从2011年全年经济财政走势看，经济增长逐步放缓，企业利润下滑，物价高位回落，特别是四季度后提高个人所得税起征点减收较多，汽车和房地产成交量下降相关税收减少，全国财政收入增长前高后低。
一季度受经济增长较快、进口大幅增长以及部分2010年末收入在年初集中入库等因素带动，全国财政收入增长33.1%；二季度受经济增长较快、汇算清缴2010年企业所得税入库较多等因素带动，全国财政收入增长29.6%；三季度受经济增速趋缓、但物价处于年内高位等因素影响，全国
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