物业知识问答.docx
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物业知识问答
物业知识问答
一、某小区建筑面积100万M2，2008年开发商没有进行招、投标，自己成立了物业公司，直接接管该小区。
请分析:
1、开发商作法是否合适,2、根据《物业管理条例》和《前期物业管理招标、投标管理暂行办法》，开发商应受到怎样的处理,3、什么情况下，可以采用不招聘物业管理公司,
答:
1、开发商作法不合适。
理由如下:
据《物业管理条例》中，A、国家提倡建设单位按按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;B、国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理工作企业。
2、据《物业管理条例》中规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可能并处10万元以下的罚款。
3、据《物业管理条例》，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
二、欣欣花园小区前期物业管理合同到期后，新成立业主大会选聘天祥物业管理公司代替原开发商下属的物业管理公司，并与其签订《物业服务合同》。
小区共有850户，其中有23户（他们拥有面积占有全建筑面积的10%），他们以未出席业主大会，未投票选择天祥物业，未与天祥签订合同，新公司服务水平不及原物业公司为由，一直拒缴物业服务费。
试分析这些业主理由是否成立，并做出解释。
答:
1、这些业主理由不成立。
、据《物业管理条例》的相关规定，业主大会作出业主大会议事规、选聘、解聘物业管理2
企业，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
而反对的业主只有23户，建筑面积只占有10%，所以这些业主反对不足以推翻业主大会作出的选聘天祥公司的决定。
3、据《物业管理条例》中规定:
业主在物业管理工作活动中，应履行的义务包括，A、业主应执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;B、按时交纳物业服务费》。
所以这些业主不交纳物来服务费是不对的。
4、对于欠缴费的业主，据《物业管理条例》中规定:
违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
物业管理公司可依此法追缴欠费。
5、对于这23户业主，可拿出天祥物业公司，服务水平不及原物业公司的证据，与物业管理公司沟通协调，改进服务。
三、润新小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。
2005年2月16日上午，2名业主到管理处购买天燃气，因这两名业主长期欠缴乱物业管理费，因此物业公司拒绝出售天燃气，双方发生争执。
争执中，业主损坏池办公用品。
请分析，1、物业公司此举是否妥当,2、物业公司应怎样处理这个事情,
答:
1、不妥当。
这是混淆法律关系所致。
物业公司与业主订有服务合同，是一种法律关系。
应按双方签订的《物业服务合同》提供服务，并收取物业管理费。
而物业公司代理煤气公司的天燃气充值，是另一种法律关系，属于代理合同，是代出售天燃气，是代理的法律关系。
业主买天燃气，相当于向煤气公司购买，所以物业公司没有权利不出售天燃气。
2、物业管理公司应就“不出售天燃气”这件事向业主道歉;明确责任，损坏的物品，根据事发时的实际情况，由当事人赔偿;
3、对2名业主的欠交管理费，可以通过三次发催款通知单，直到发律师函追缴，甚至于通过法院诉讼处理。
《物业管理条例》中规定:
违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
物业管理公司可依此法追缴欠费。
四、一写字楼物业管理公司告知所有的租户，将对租户的房屋装修活动进行统一监督管理。
任何租户装修，必须提前提出申请，由物业管理公司审批，并且还规定，如有违反者，将对其处以500,5000元不等的罚款。
一家租户在装修时，因没有及时清运垃圾，物业管理公司遂要按规定对其罚款500元。
租户坚决反对，双方出现激烈争执。
租户认为:
装修是其基本权利，物业管理公司无权对其装修行为指三道四，更无权对其罚款;
公司认为:
自己受开发商（业主）委托，对楼宇进行物业管理，装修管理是物业管理的基本和重要管理内容，租户违反装修管理规定，管理公司当然有权进行罚款。
试对以上案例进行分析:
（1）物业管理公司是否有权监管装修,
（2）物业公司是否有权对租户装修进行罚款,
（3）物业公司如何有效约束租户的违章装修行为,
参考答案:
（1）对租户的装修活动进行审批、管理、服务，是物业管理工作的一部分，物业管理公司
无论是建设部《住宅室内装饰装修管理办法》还是国务院《物业管理条是否有权监管装修。
例》都有相关条文规定。
（2）物业公司无权对租户进行罚款，因为罚款是一种行政处罚行为，设定和实施罚款行为必须以《中华人民共和国行政处罚法》为法律依据，并由行政机关依照《行政处罚法》规定的程序实施，不能违反法律的规定。
物业管理公司只是一个企业，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，物业管理公司制定的处罚条款无法律效力。
（3）物业公司可以与租户在装修前签订书面的装饰装修管理服务协议，约定违章装修对应的违约、赔偿金事项与数额，依法、依约收取管理服务费用和装修保证金;然后对照协议，对违章装修收取相应的违约、赔偿金，依此有效约束租户的违章装修行为。
五、一家物业公司接管旧小区，老物业管理公司不肯交物业资料。
物业管理公司只有向业主委员会求助。
1、业委会采用什么方式要回资料,2、如果最终未能要回资料，物业公司应怎么做,
答:
1、业委会就与原物业公司沟通协调，如不返还。
可以向主管部门报告，请求帮助。
据《物业管理条例》中规定，房地产行政主管部门监督管理职责有以下:
制止或依法处理物业管理区域内有关违法行为;处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
据《物业管理条例》规定的法律责任中，对不移交有关资料的，由县级以上地主人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
2、如果最终未要回资料，物业公司可通过以下方法找回资料。
A、找开发商，请其提供相关资料（因施工单位在竣工验收时，需要准备4套资料，其中一份给开发商，一份给档案馆、一份给物业公司，一份自存）。
B、对于设备的资料，可以向设备生产厂家索要;C、到档案馆去复印;D、找相应的维保单位（电梯、发电机、消杀公司、清洁公司等）索要相关维修保养资料。
王大妈周六上午去小区会所健身，因地面潮湿，在会所门前的台阶上摔伤了腿，同去的人把她送到医院治疗。
王大妈的儿子认为台阶地湿物业管理不善所致，要求物业公司赔偿。
请问:
1、物业公司是否赔偿,2、物业公司如何防范此类事件再发生,
答:
1、物业公司是否赔偿要据事实情况而定。
如果地湿，物业公司清洁人员已及时处理过，并放有警告标识提示，物业公司不用赔偿（可出于人道主义，由物业公司支付一定的慰问金）;如果清洁工未及时处理，又未放警告标识，这属于未按合同履行义务，属于民事责任中的侵权责任（停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失等），就应该赔偿。
2、A、物业公司应该办理公共责任保险，以分担物业公司的经营风险。
B、加强对员工的服务意识的教育，举一反三，提高服务质量，提高服务水平。
六、有4人联合办一个物业公司，各占25%的股份，资金有300万元，这几个人怎样申报物业公司,
答:
申报程序如下:
1、先到工商局去申请营业执照:
有如下步骤:
提供企业注册所在地的住所房产证原件、核定企业名称、制定企业章程、验资后开立验资证明、确定法定代表人。
拿到了营业执照，再到税务局领取税务证。
及办理法人代码证。
;2、在领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质:
A、营业执照;B、企业章程;C、验资证明;D、企业法定代表人的身份证明;E、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
七、光明房地产开发公司出售一幢初装修楼宇，售房合同规定:
“为保证楼宇安全和业主住用环境，购房入住后的室内装修，必须由光明房地产开发公司所属企业信达装饰装修公司统一承揽。
装修标准和要求由业主提出方案，经光明房地产开发公司审查后，由信达装饰装修公司负责装修”。
实施中，因为前期入住的业主强烈反映信达装饰装修公司的装修价格高质量差，所以后期购房人虽在购房时按光明房地产开发公司规定签定合同并付了款，均表示反悔，坚持要自行装修。
协商后签定了补充协议:
“购房人可以自行装修，光明房地产开发公司不再审查装修方案，但每户装修人必须交纳2000元渣土清运费和扰民费”。
一些购房人装修完毕后再次反悔承诺，拒不交费。
理由是没有渣土或自己已经清运，并且没有扰民。
双方争执不下，已交费的业主也纷纷提出退费索赔。
光明房地产开发公司向法院提出诉讼，请求制止合同违约行为，并表明所收费用除清运渣土开支外，是用于物业管理费补贴。
请回答:
1、光明房地产开发公司与购房人是否存在违法问题,有哪儿个方面,2、光明房地产开发公司应否审查装饰装修方案,理由是什么,
3、此案关于装饰装修合同条款及补充协议是否有效,业主是否违约,陈述你对此案的处理
意见。
参考答案:
1.存在违法问题。
开发公司有三处违法:
在售房合同中订立的装修条款并指定装饰装修公
司违法;光明房地产开发公司不再审查装修方案违法;收取渣土清运费和扰民费违法。
2.光明房地产开发公司应该审核装修方案。
根据有关规定，物业公司应该审查装修方案，
并监督实施。
本案在物业公司尚未实施物业管理前，开发公司必须代行物业管理资格，
因此光明房地产开发公司应该审核装修方案。
3.根据法律规定本来合同中的装修条款及协议是违法，因此是无效的。
法律还规定无效的
协议从订立起对当事人就无约束力，因此本案业主没有违法，不属于违约。
4.处理:
（1）没有交费的业主无需交费。
（2）以交费扣除清运的实际成本后，多余费用返
还给业主。
（3）装修的业主（前期业主）与装修公司的争议，另案处理。
八、业主K与开发商签订购买别墅合同，开发商没有把阁楼部分和天台计入销售面积，合同书上标明的别墅建筑面积为280平方米。
K业主于2004年3月1日收楼后因为忙于生意直至半年后才入住，发现物业服务公司的通知上写明需尽快交纳其360平方米建筑面积（含阁楼与天台建筑面积）的物业服务费，收费时间从2004年3月1日起计。
K业主认为物业服务公司在物业服务费计费面积和计费时间上均存在问题。
而物业服务公司认为，开发商与业主之间在销售合同中达成的关于销售面积的约定不能影响到物业服务公司按物业实际建筑面积（含阁楼与天台面积）收取物业服务费，同时计费时间也没有问题。
试依法理为据对此案例进行分析。
参考答案:
1.物业管理的计费面积原则上以房产证上标明的建筑面积为准，天台通常不计建筑面积，
阁楼部分是否计算建筑面积应以房地产测绘部门测绘结果为准。
如果开发商未与业主K就阁楼部分和天台部分达成交代物业服务费的协议，物业公司应
以房产证上标明的建筑面积计算服务收费额，但不应自己擅自加入天台等面积，否则，
业主有权拒绝。
如果收取物业服务费时，产权证尚未办理下来，物业公司应暂时以开发商与业主K签订
的购房合同上的建筑面积为准计费;待房产证办妥后以房地产测绘部门实测的房屋建筑
面积为准计费，可以让业主K补交不足部分或返还多收的部分。
2.《物业服务收费管理办法》规定:
因开发建设单位原因未按时交给业主买受人的物业，物
业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳。
本例既然业主K已于2004年3
月1日收楼，即可看出开发建设单位已将物业按时交给物业买受人K，若K当时未提出
异议、未与建设单位另外重新约定收楼时间或者现在不能出具其他的合法、合理具体交
费时间约定证明，便需从2004年3月1日缴纳物业服务费。
业主不能以自己尚未入住作
为拒交物业服务费的理由。
下面为朱自清的散文欣赏，不需要的朋友可
以下载后编辑删除～～～谢谢～～～
荷塘月色
作者:
朱自清
这几天心里颇不宁静。
今晚在院子里坐着乘凉，忽然想起日日走过的荷塘，在这满月的光里，总该另有一番样子吧。
月亮渐渐地升高了，墙外马路上孩子们的欢笑，已经听不见了;妻在屋里拍着闰儿，迷迷糊糊地哼着眠歌。
我悄悄地披了大衫，带上门出去。
沿着荷塘，是一条曲折的小煤屑路。
这是一条幽僻的路;白天也少人走，夜晚更加寂寞。
荷塘四面，长着许多树，蓊蓊郁郁的。
路的一旁，是些杨柳，和一些不知道名字的树。
没有月光的晚上，这路上阴森森的，有些怕人。
今晚却很好，虽然月光也还是淡淡的。
路上只我一个人，背着手踱着。
这一片天地好像是我的;我也像超出了平常的自己，到了另一世界里。
我爱热
闹，也爱冷静;爱群居，也爱独处。
像今晚上，一个人在这苍茫的月下，什么都可以想，什么都可以不想，便觉是个自由的人。
白天里一定要做的事，一定要说的话，现在都可不理。
这是独处的妙处，我且受用这无边的荷香月色好了。
曲曲折折的荷塘上面，弥望的是田田的叶子。
叶子出水很高，像亭亭的舞女的裙。
层层的叶子中间，零星地点缀着些白花，有袅娜地开着的，有羞涩地打着朵儿的;正如一粒粒的明珠，又如碧天里的星星，又如刚出浴的美人。
微风过处，送来缕缕清香，仿佛远处高楼上渺茫的歌声似的。
这时候叶子与花也有一丝的颤动，像闪电般，霎时传过荷塘的那边去了。
叶子本是肩并肩密密地挨着，这便宛然有了一道凝碧的波痕。
叶子底下是脉脉的流水，遮住了，不能见一些颜色;而叶子却更见风致了。
月光如流水一般，静静地泻在这一片叶子和花上。
薄薄的青雾浮起在荷塘里。
叶子和花仿佛在牛乳中洗过一样;又像笼着轻纱的梦。
虽然是满月，天上却有一层淡淡的云，所以不能朗照;但我以为这恰是到了好处——酣眠固不可少，小睡也别有风味的。
月光是隔了树照过来的，高处丛生的灌木，落下参差的斑驳的黑影，峭楞楞如鬼一般;弯弯的杨柳的稀疏的倩影，却又像是画在荷叶上。
塘中的月色并不均匀;但光与影有着和谐的旋律，如梵婀玲上奏着
的名曲。
荷塘的四面，远远近近，高高低低都是树，而杨柳最多。
这些树将一片荷塘重重围住;只在小路一旁，漏着几段空隙，像是特为月光留下的。
树色一例是阴阴的，乍看像一团烟雾;但杨柳的丰姿，便在烟雾里也辨得出。
树梢上隐隐约约的是一带远山，只有些大意罢了。
树缝里也漏着一两点路灯光，没精打采的，是渴睡人的眼。
这时候最热闹的，要数树上的蝉声与水里的蛙声;但热闹是它们的，我什么也没有。
忽然想起采莲的事情来了。
采莲是江南的旧俗，似乎很早就有，而六朝时为盛;从诗歌里可以约略知道。
采莲的是少年的女子，她们是荡着小船，唱着艳歌去的。
采莲人不用说很多，还有看采莲的人。
那是一个热闹的季节，也是一个风流的季节。
梁元帝《采莲赋》里说得好:
于是妖童媛女，荡舟心许;鷁首徐回，兼传羽杯;欋将移而藻挂，船欲动而萍开。
尔其纤腰束素，迁延顾步;夏始春余，叶嫩花初，恐沾裳而浅笑，畏倾船而敛裾。
可见当时嬉游的光景了。
这真是有趣的事，可惜我们现在早已无福消受了。
于是又记起《西洲曲》里的句子:
采莲南塘秋，莲花过人头;低头弄莲子，莲子清如水。
今晚若有采莲人，这儿的莲花也算得“过人头”了;只不
见一些流水的影子，是不行的。
这令我到底惦着江南了。
——这样想着，猛一抬头，不觉已是自己的门前;轻轻地
推门进去，什么声息也没有，妻已睡熟好久了。
在北京住了两年多了，一切平平常常地过去。
要说福气，这也是福气了。
因为平平常常，正像“糊涂”一样“难得”，特别是在“这年头”。
但不知怎的，总不时想着在那儿过了五六年转徙无常的生活的南方。
转徙无常，诚然算不得好日子;但要说到人生味，怕倒比平平常常时候容易深切地感着。
现在终日看见一样的脸板板的天，灰蓬蓬的地;大柳高槐，只是大柳高槐而已。
于是木木然，心上什么也没有;有的只是自己，自己的家。
我想着我的渺小，有些战栗起来;清福究竟也不容易享的。
这几天似乎有些异样。
像一叶扁舟在无边的大海上，像一个猎人在无尽的森林里。
走路，说话，都要费很大的力气;还不能如意。
心里是一团乱麻，也可说是一团火。
似乎在挣扎着，要明白些什么，但似乎什么也没有明白。
“一部《十七史》，从何处说起，”正可借来作近日的我的注脚。
昨天忽然有人提起《我的南方》的诗。
这是两年前初到北京，在一个村店里，
喝了两杯“莲花白”以后，信笔涂出来的。
于今想起那情景，似乎有些渺茫;至于诗中所说的，那更是遥遥乎远哉了，但是事情是这样凑巧:
今天吃了午饭，偶然抽一本旧杂志来消遣，却翻着了三年前给S的一封信。
信里说着台州，在上海，杭州，宁波之南的台。
这真是“我的南方”了。
我正苦于想不出，这却指引我一条路，虽然只是“一条”路而已。
---------------朱自清《一封信》
燕子去了，有再来的时候;杨柳枯了，有再青的时候;桃花谢了，有再开的时候。
但是，聪明的，你告诉我，我们的日子为什么一去不复返呢?
——是有人偷了他们罢:
那是谁?
又藏在何处呢?
是他们自己逃走了罢:
现在又到了哪里呢?
我不知道他们给了我多少日子;但我的手确乎是渐渐空虚了。
在默默里算着，八千多日子已经从我手中溜去;像针尖上一滴水滴在大海里，我的日子滴在时间的流里，没有声音，也没有影子。
我不禁头涔涔而泪潸潸了。
--载自《匆匆》
这时我们都有了不足之感，而我的更其浓厚。
我们却只不愿回去，于是只能由懊悔而怅惘了。
船里便满载着怅惘了。
直到利涉桥下，微微嘈杂的人声，才使我豁然一惊;那光景却又不同。
右岸的河房里，都大开了窗户，里面亮着晃晃的电灯，
电灯的光射到水上，蜿蜒曲折，闪闪不息，正如跳舞着的仙女的臂膊。
我们的船已在她的臂膊里了;如睡在摇篮里一样，倦了的我们便又入梦了。
那电灯下的人物，只觉像蚂蚁一般，更不去萦念。
这是最后的梦;可惜是最短的梦!
黑暗重复落在我们面前，我们看见傍岸的空船上一星两星的，枯燥无力又摇摇不定的灯光。
我们的梦醒了，我们知道就要上岸了;我们心里充满了幻灭的情思。
--载自《桨声灯影里的秦淮河》
近几年来，父亲和我都是东奔西走，家中光景是一日不如一日。
他少年出外谋生，独力支持，做了许多大事。
那知老境却如此颓唐!
他触目伤怀，自然情不能自已。
情郁于中，自然要发之于外;家庭琐屑便往往触他之怒。
他待我渐渐不同往日。
但最近两年的不见，他终于忘却我的不好，只是惦记着我，惦记着我的儿子。
我北来后，他写了一信给我，信中说道，“我身体平安，惟膀子疼痛利害，举箸提笔，诸多不便，大约大去之期不远矣。
”我读到此处，在晶莹的泪光中，又看见那肥胖的，青布棉袍，黑布马褂的背影。
唉!
我不知何时
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