最新房地产全程策划及销售代理合同.docx

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最新房地产全程策划及销售代理合同

全程策划及销售代理合同

甲方：

乙方：

档案编号：

日期：

全程策划及销售代理合同书

甲方：

注册地址：

邮编：

乙方：

注册地址：

邮编：

工程地点：

（以下简称“甲方”）同意委托（以下简称“乙方”）为其所属的开发工程（以下简称“工程”）提供专业全程策划及销售代理和跟踪服务，并经双方友好协商签订本合同。

一、委托标的及服务内容

甲方拟将该工程的全程策划和代理销售委托乙方独家执行实施，具体的服务内容详见附件一《工程服务纲要》。

二、合同的有效期

本合同的有效期为工程总销售率达100%，自双方签订之日起计算。

三、甲方的责任

1、工程的合法开发，并向乙方提供有效资料的复印件。

2、向乙方提供以下书面资料：

工程背景、有关政府批文、红线图、技术指标及其它相关资料的复印件等。

3、甲方指定专人负责与乙方进行密切的联系，加强沟通，为乙方开展本工程工作提供方便。

甲方有权参加乙方为工程工作主持的会议。

4、对乙方提交与工程有关的策划报告、平面设计、推广方案等进行审核，并在七个工作日内提出建议，若因甲方原因超期没有反馈，乙方视甲方为同意执行，并完成此工作。

5、甲方依照工程的正常工程进度达到开盘条件情况下确定开盘日期，具体的开盘时间甲方提前一个月以书面形式通知乙方。

6、楼盘的销售价格、付款方式、折扣范围、推出房源的数量和时间由乙方提出参考建议，由甲方在开盘前7天最终决定，乙方负责具体执行。

7、甲方负责销售定金、房款的收取，乙方不得签收销售定金、房款。

8、甲方负责银行按揭工作办理。

9、甲方承担工程营销推广宣传资料的制作和广告发布费用。

10、甲方按照合同规定向乙方支付费用。

四、乙方责任

全程策划职责

1、乙方成立工程专案小组完成本工程营销策划工作，工程小组的主要成员及组织架构须报甲方审批认可，未经甲方同意，不得随意更换。

同时，乙方应调动公司重要部门和优秀专业资源全力配合。

2、本着客观的原则，除完成合同规定的工作内容外，对甲方提出的有关工程营销策划工作的合理要求，乙方应予以接受、完成。

3、通过充分的市场调研，对本工程所处区域市场环境、目标消费群心理、工程自身竞争力和发展定位等进行详细分析，并针对本工程的特点进行工程定位，针对目标客户详细研究本工程的产品策略、价格策略、营销组织、入市时机、广告策略等，形成详细、切实可行、具有创性的营销策划报告书，具体内容详见合同附件一《工程服务纲要》。

4、营销策划报告要全面细致地反映合同附件一《工程服务纲要》的内容，并在《工程服务纲要》基础上进一步完善、深化，使之富有创新和个性，以保证本工程的品质形象和销售质量。

5、乙方制定详细的、具体的营销策划执行方案。

6、乙方制定的营销推广方案的总费用必须严格控制在工程预计总销售额的1%以内，预计总销售额双方协商确定。

销售代理职责

7、乙方全程组织完成工程的销售代理工作。

①、乙方负责销售人员的组织、培训和经管工作，甲方有权对乙方销售人员在组建过程进行审核确认并提出建议，确保一支强有力的营销队伍。

②、在销售过程中，乙方应严格按照工程真实情况解释该物业，不得夸大或隐瞒，由此产生的纠纷或损失，由乙方承担全部责任。

③、乙方须及时向甲方反馈工程销售、推广过程中的各类真实详细情况，并提供销售日、周、月报表及相关反馈信息和市场最新分析报告，如因乙方信息反馈不及时或特意隐瞒真实情况、弄虚作假等导致的损失由乙方承担。

④、乙方代理销售的每套房源在合同签订前须将该房源的价格、折扣、付款方式以及相关承诺条款等报甲方同意。

8、乙方负责完成客户银行按揭所有资料的收集、整理工作，并及时交由甲方办理银行按揭手续。

9、乙方协助甲方完成交房工作。

10、乙方在整个工程销售中各物业总销售率分别达到：

住宅95%、商铺80%、车位50%以上时，才被视为达到工程尾盘条件，在尾盘销售中乙方不得单方撤场，否则视为乙方违约，并承担违约责任。

11、信守甲方提供有关本工程的商业秘密，非经甲方同意不得将有关资料擅自公开或泄露给他人，不得将该策划工作中的有关资料与内容使用于本工程以外的用途，由此给甲方造成的损失由乙方全部承担。

12、甲方享有乙方所提交的方案中包括平面广告设计、形象系统设计、文案、三维动画设计等作品的修改权、所有权和经济受益权。

五、策划报告书的交付日期及相关事宜

1、前期发展策划报告完成时间为15个工作日，即初稿的交付日期为年

月日。

2、营销策划报告书的完成时间为15个工作日，即初稿的交付日期为年

月日。

3、营销执行报告书的完成时间为5个工作日，即初稿的交付日期为年

月日。

4、在提交营销策划报告书初稿的七日内，甲方对报告书进行审阅，并提出修改意见，直至双方意见一致为止。

5、甲方委派专人负责本工程报告的批核事宜，当报告完成及经批准后，甲方有权要求乙方作出修改及补充新的策划内容。

6、以上工作日（不含星期六、日及中国公众假期）是乙方的报告完成时间。

六、营销策划代理工作相关事宜

1、乙方成立工程策划专案小组，分别指定、为工程总负责人和策划负责人，全面负责工程营销策划工作，未经甲方同意，乙方不得随意变更人员。

2、在工程策划和营销过程中，乙方工程总负责人和策划负责人每周在甲方公司现场办公累计时间不少于1天，且双方严格执行周例会制。

如乙方拒不遵守以上规定且情节严重，则视为违约，并承担违约责任。

3、乙方负责作好媒体广告、售楼书、宣传单页、展板、售楼部等一切广告的设计工作，所有广告宣传的内容由甲方审查批准。

4、统筹策划和安排与销售有关的其它工作，如：

奠基仪式、房交会、售楼部开放日、内部认购、公开发售、新闻发布等。

5、全部销售资料及广告均注明“（开发公司和代理公司名称）”字样。

6、乙方工程销售现场主要人员及组织架构：

乙方指定的工程现场销售经理须经甲方考核确认，并组织不少于8人专业销售服务队伍，尾盘销售时，现场不得少于2人，乙方销售经理在不离开公司的前提下，未经甲方同意，乙方不得随意变更人员。

7、乙方对销售现场的经管严格执行营销执行方案。

执行过程中，甲方有权对乙方经管提出建议，如因乙方现场经管不善而导致的后果由乙方承担。

七、费用分担

1、本工程所发生之下列费用由乙方承担

①、乙方工作人员的工资、提成、奖金、福利及工装、工牌、办公用品及设备、通讯等日常营销策划费用；

②、市场调研费用。

包括进行客户抽样调查所发生的费用等；

上述营销策划代理服务范畴内，未注明应由甲方明确承担的费用均由乙方承担；

2、本工程所发生之下列费用由甲方承担（均须甲方事先书面认可）：

①、本工程的宣传、推广、包装及售楼部、样板单位建设装修费用。

（含看房专车）

②、本工程现场水电消耗费用；

除上述应由甲方承担之费用外，均由乙方承担。

八、佣金计取及支付方式

1、保证金：

为了保证工程代理工作顺利完成，乙方在合同签订之日起3日内向甲方指定账户支付履约保证金：

25万元（大写：

贰拾伍万元整），以保证乙方全面履行合同规定的各项义务，如有违约，甲方有权不予退还保证金，甲方确认保证金到账后，合同即生效。

保证金在达到工程销售尾盘条件（住宅总销售率达95%、商铺总销售率达80%、车位总销售达50%）且乙方在履行合同过程中无违约行为时无息返还给乙方80%，余下部分在合同履行完毕后无息返还给乙方。

2、日常费用：

本合同签订后，自乙方开始为甲方服务至正式开盘销售前每月预付乙方2万元（大写：

贰万元整）作为日常费用，该费用在后期销售代理费中优先扣回。

3、代理佣金：

乙方全程策划营销代理佣金为实际销售额的1.2%。

4、佣金提取的条件

乙方佣金计取必须同时满足以下三个条件：

①、所销售房源达到房屋销售完成条件，即乙方已协助甲方与客户签妥《长沙市房屋买卖合同》，收取首期房款，并完成该客户银行按揭手续（即银行面签办理完毕）或一次性付款客户收齐90%的房款；

②、所售房源销售价格不低于工程营销代理基准价，本工程各类物业的营销代理基准均价分别为：

●住宅基准均价

本工程住宅基准均价按现销售基准价3200元/㎡并随同时期和湘两工程相比现销售均价（以上两楼盘2008年3月销售均价分别为：

3300元/㎡、4000元/㎡）涨（或降）幅的平均值上涨（或下降）。

具体定价计算方式如下：

工程销售基准均价=现基准价×【1+（+湘涨幅）/2】（元/㎡）

●商铺基准价8000元/㎡

●车位基准价6.50万元/个

③、按时按量达到甲方制定每批房源的销售目标（详见下表——《各物业销售进度及佣金提取比例表》）；

5、佣金提取方式：

①、在销售过程中，属于甲方客户，乙方协助甲方完成销售工作，计入乙方销售业绩但不提取佣金。

甲方客户销售面积控制在5%以内，超过部分甲方将按500元/套向乙方支付手续费，但总量控制在10%以内。

②、每批房源销售业绩具体的考核指标和销售佣金提取比例如下表：

各物业销售进度及佣金提取比例表

序号

销售目标

提取佣金比例

销售目标未完成责任

住宅销售目标

1

开盘前7天蓄客600组

0

蓄客量小于400组，甲方仅支付当月日常费用后可单方解除合同关系。

2

开盘后30天内销售率达到70%

60%

开盘后30天内未达到销售目标的80%，甲方仅支付应提取拥金的50%，同时扣回每月已支付日常费用后可单方解除合同关系。

3

开盘后60天内销售率达到80%

65%

开盘后60天内未达到销售目标的80%，甲方不支付该阶段拥金，根据下阶段业绩考核。

4

开盘后120天内销售率达到90%

75%

开盘后120天内未达到销售目标的80%，甲方仅支付应提取拥金的50%后可单方解除合同关系。

5

开盘后150天内销售率达到95%

90%

开盘后150天内未达到销售目标95%，甲方仅支付应提取拥金的50%后可单方解除合同关系。

6

总销售率达100%

100%

合同履行完毕，结算全额佣金。

商铺、车位销售目标

商铺

推出90天内销售率达到40%

50%

推出90天内未达到销售目标的80%，甲方不支付商铺销售佣金。

推出150天内销售率达到80%

100%

推出150天内未达到销售目标的80%，甲方支付60%佣金。

车位

推出90天内销售率达到40%

60%

推出后90天内未达到销售目标的80%，甲方不支付车位销售佣金。

推出150天内销售率达到60%

100%

推出后150天内未达到销售目标的80%，甲方支付60%佣金。

6、佣金支付流程：

在上表每个考核节点目标完成后7日内，由乙方提交书面销售业绩统计报告；

甲方收到统计报告后7日内审核、计算佣金并通知乙方；

乙方开据正式税务发票到甲方按合同结算。

九、违约责任

1、本合同的任何一方因不履行本合同中所规定的任何责任或义务，而使对方造成损失的，须赔偿对方因此造成的相应损失；

2、因一方未遵守合同中的任何条款，或未完全履行本合同中的任何责任或义务，守约方在提前七个工作日书面通知违约方后，有权提前终止本合同的履行。

守约方因违约行为而受到损失的，违约方应向守约方支付25万元（大写：

贰拾伍万元整）作为赔偿；

3、合同有效期间，因不可抗力（系指如洪水、地震、火灾等自然灾害及战争等人力无法抗拒、不能预料又不可避免的事件；但无支付能力、破产等不视为不可抗力）而一方不能履行本合同的，在取得有关部门的不可抗力的认定后不视为违约，但是应当在发生不可抗力事件后立即向对方通知，并于七日内向对方出具合法、有效的证明。

十、争议的解决方式

凡因执行本合同产生的一切争议，双方应协商解决，商议不成时，应向甲方所在地之人民法院提出诉讼。

本合同适用中国法律，以法院最终判决为终局，对双方均有法律约束力。

十一、其他

1、“工程策划纲要”为本合同附件一；

2、乙方工作人员组织构架及主要人员简历为本合同附件二；

3、本合同与本合同的附件为不可分割的完整组成部分，具有同等法律效力；

4、本合同自双方签字盖章后甲方确认乙方保证金到账即可生效；

5、本合同一式肆份，甲、乙双方各执贰份，具有同等法律效力；

6、本合同如有未尽事宜，由双方协商确定或另行签订补充合同，补充合同与本合同的规定如有不同，以补充合同为准，具有同等法律效力。

甲方：

乙方：

法人代表（签字）法人代表（签字）：

地址：

地址：

电话：

电话：

公司印章/签字：

公司印章/签字

日期：

日期：

附件一

工程服务纲要

一、前期发展策划纲要

1、区域市场现状及判断

·宏观环境研究

·经济环境

·政策环境

·行业环境

·房地产市场发展趋势

·长沙市房地产市场简况

·长沙市房地产市场政府相关的政策法规

·长沙市房地产市场总体供求现状

·长沙市商品住宅区域性市场及其法规

·长沙市商品住宅平均走势及市场价值

·工程未来商品住宅价格预测

2、工程市场调研

·工程区域市场分析

·区位价值

·建设动态

·市政规划、市政设施、开发成本、交通配套等

·区域土地供应分析

·区域各类物业的供应吸纳及经营特点

·区域各类物业的潜在顾客及经营特点

·区域各类物业的潜在顾客及需求特征

·竞争工程分析，包括对手动态跟踪

·类比工程市场调研

·本地成功工程类比分析

·本地失败工程考察分析

3、工程开发条件分析

·地形、地质、基础设施、地下管线等情况对工程的发展有否重大影响；重要市政工程对本工程发展的影响及相应策略；

·工程交通的现状与今后发展措施；

·工程后续开发需要完善的工作；

4、工程SWOT分析

·工程地块的优势

·工程地块的劣势

·工程地块的机会

·工程地块的威胁

5、工程目标客户定位分析

·消费群体分类及消费特征

·目标客户定向市场调研

·目标客户收入水平，生活习惯，文化背景，消费心理（包括消费群体分类与消费行为特征）

6、工程核心价值体系的建立

·工程核心竞争力分析

·工程核心价值体系的建立

·工程核心价值体系的实施策略

7、工程发展定位研究

·工程市场定位（目标客户群体、卖点）

·工程形象定位

·工程主题定位

·工程价格定位

·工程产品定位

·发展商定位

8、规划设计任务书

1）总体规划设计建议

·工程地块情况分析

·工程初步规划设想

·影响工程总体规划的不可变的经济技术因素

·工程SWOT分析在总规上的利用或规避

·工程的主要经济技术指标

·建立空间布局

·工程总体平面规划设计提示

·工程功能分区设计提示

·环境景观规划提示

·地块周边景观规划设计提示

·工程绿化景观系统设计提示

·工程水面景观系统设计提示

·公建与配套系统

·工程配套功能的配置设计提示

·公共建筑风格设计提示

·工程公共建筑外部环境概念设计提示

2）建筑风格定位

·工程总体建筑风格与色彩选择

·建筑外立面设计

·商业物业建筑风格提示

·其他特殊设计提示

3）主力户型选择

·工程业态分析及户型配置

·主力户型设计提示

9、工程发展方案

·拟定工程推广期内施工进度、配套设施

·各期公建配套工程配置、主力户型设置等

10、未来发展方向指导

·整体经营思路

·销售入市时期

·开发价值预测

11、初步营销策略的制定

·制定符合前期策划的营销包装方案

·分期价格策略

·面向消费者的市场定位

·营销主题及广告诉求点分析

12、工程经济分析

·工程利润分期实现预测

·分析投资成本预算。

（包括工程成本构成、工程分期投入估算。

）

二、营销策划报告纲要

1、工程卖点荟萃及SWOT分析与对策

1）工程主要卖点荟萃

2）工程强、弱势分析与对策

2、工程整合营销策略

1）工程价格定位策略

工程单方成本

工程目标利润

可类比工程市场价格

工程价格定位策略

价格分期策略

2）工程形象营销策略

3）工程整合推广

3、工程形象下的视觉表现设计（VIS）

1）基础系统设计

标志

标志制图规范

规范字体

规范字体制图规范

规范组合规范

规范组合变体规范

象征图形

规范色及辅助色

印刷专用指定字体

2）应用系统设计

企业旗帜

名片

胸卡、胸章

贵宾证、参观证、出入证

信笺、信封

传真纸

文件夹、文件袋

卷宗、记事簿

帐票

笔、文件夹、名片夹

烟缸、打火机、纸杯、水杯

办公导向牌

指示牌

公共标识

3）展示系统设计

地盘形象设计

工地围墙设计

工地路牌设计

其他现场包装设计（例如：

彩旗、气球、大型广告牌等）

售楼形象设计

售楼部外部包装设计

售楼处内部包装设计

售楼资料设计（包括售楼书、DM、宣传页、户型单页等）

样板房标志、引导设计

售楼处展位设计

展销会展位包装构思

开楼车车体外观包装设计

遮阳伞、遮阳蓬、玻璃门贴画、包装带、台历、小礼品等

4）事务用品系统

售楼契约及相关文件格式设计

价目表设计建议

5）售楼导示系统设计

吊旗设计

标牌设计

户外看板设计

6）小区形象系统

公共导示系统设计

公共信息展示设计

会所导示系统设计

4、工程广告平面设计

1）报纸广告设计（报纸、夹报、海报）

2）户外广告设计建议

5、媒体策略

1）广告策略

总体策略

广告主题

广告活动目的

广告定位

广告阶段划分

2）媒介组合

广告安排及规模

3）费用估算

4）入市时机策略

内部认购时机确定及安排

正式发售时机确定及安排

5）公关活动策划方案制定

三、营销执行纲要

1、销售前期准备

1）推案时机建议

2）划分销售周期并确定各周期工作内容

3）协助开发商制订售楼工具及资料

4）销售模式建立

销售人员经管制度建立

销售人员岗位设定

销售人员岗位职责

销售人员奖惩制度

销售经管团队组建

销售经管竞争机制

销售人员培训

销售计划

前沿销售技巧引进

协助物料准备

销售现场控制

参与各种促销活动

协助开发商交楼

2、工程营销费用及节奏安排

1）总体营销费用计划

2）广告推广费用计划

3）公关活动费用计划

4）营销费用节奏安

3、物业经管方案

4、开发商企业品牌建设与包装

1）开发商发展定位及品牌建设

2）开发商形象系统设计及表现