销售不动产纳税申报分析.docx

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销售不动产纳税申报分析

销售不动产（一般计税方法）纳税申报

　　销售新、老不动产（非自建）且采用一般计税方法计税的企业，但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目

　　例：

某企业为一般纳税人，于2018年销售2016年6月后新购入的办公楼一栋，取得

全部价款和价外费用5550万元，开具增值税专用发票，销售时采用一般计税方法，适用税

率11%，购进原值4500万元，预征率5%；本月还购进办公用电脑、家具等1170万元，取得增值税专用发票并于当期认证。

　　【相关政策】

　　一、一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的，

（一）2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产

（二）2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产

　　二、应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，

如不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，上述预缴无需填写《增值税预缴税款表》。

、应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额

　　预缴税款=（收到的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时）÷（1+5%）ⅹ5%，

　　应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款

　　销项税额=收到的全部价款和价外费用÷（1+11%）ⅹ11%

　　进项税额=支付的全部价款和价外费用÷（1+适用税率）ⅹ适用税率。

　　【应纳税额计算】

　　预缴税款=（5550-4500）÷（1+5%）ⅹ5%=50万元

　　销项税额=5550÷（1+11%）ⅹ11%=550万元

　　进项税额=1170÷（1+17%）ⅹ17%=170万元

　　应纳税额=550-170-50=330万元

　　【报表填写】

　　1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表一（本期销售情况明细）

　　在第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含

税销售额50000000元，第2栏“销项（应纳）税额”内填入计算的销项税额5500000元；在

第4项“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额50000000元，

第10栏“销项（应纳）税额”内填入计算的销项税额5500000元，第11栏“价税合计”内

填入价税合计金额55500000元，第12栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写0（如图1）

　　图1

　　2、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表二（本期进项税额明

2、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表二（本期进项税额明细）

　　在第2栏“其中：

本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填入份数1份，“金额”

填入取得的增值税专用发票不含税金额10000000元，“税额”填入取得的增值税专用发票

注明的税额1700000元，在本期没有发生其他进项税额的情况下，在第1栏“认证相符的

增值税专用发票”、第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”和第35栏“本期认证相符的增值税专用发票”填入相应的份数、金额和税额。

（如图2）

　　3、填写《本期抵扣进项税额结构明细表》

　　将本期认证抵扣的进项税额按不同税率填写在本表中相应栏次，本期取得的增值税专

用票为17%的进项，应在“17%税率的进项”这一项目对应栏次的“金额”内填入10000000元，税额内填入1700000元（如图3）

　　4、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表四（税额抵减情况表）

　　在上期没有发生扣除税额的情况下，第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0；第2栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额500000元；

第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和500000元，由于本期应纳税额

为3800000元，大于500000元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，第4栏“本期实

际抵减税额”即填写500000元，第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0，表明所有可扣除的税额均被扣除完毕（如图4）

　　5、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表

　　主表“一般项目”下的“本月数”第11栏“销项税额”内填写本期销项税额5500000

元，第12栏“进项税额”内填写本期进项税额1700000元，在本期没有其他进项税额的情

况下，第17栏“应抵扣税额合计”填写本期进项税额1700000元,在本期销项税额

5500000元大于进项税额1700000元的前提下，第18栏“实际抵扣税额”

填写本期进项

税额1700000元，第19栏“应纳税额”内填写本期销项税额与进项税额之差3800000元，

将预缴的税款金额500000元填入第27栏“本期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”，

第32栏“应纳税额合计”内填写应纳税额3300000元，在本期没有发生其他税款的情况下，第34栏“本期应补（退）税额”内填写应纳税额3300000元（如图5）

（二）销售新、老不动产（自建）且采用一般计税方法计税的企业，但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目

　　【示例】某企业为一般纳税人，于2018年销售2016年6月后自建的厂房一栋，取得

全部价款和价外费用11655000元，开具增值税专用发票，销售时采用一般计税方法，适用

税率11%；本月还购进办公用电脑、家具等5850000元，取得增值税专用发票并于当期认证。

　　【相关政策】

（1）一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的，

　　①2016年4月30日前自建的不动产

　　②2016年5月1日后自建的不动产

　　应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如

不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税。

（2）应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额

　　预缴税款=收到的全部价款和价外费用÷（1+5%）ⅹ5%，

　　应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款

　　销项税额=收到的全部价款和价外费用÷（1+11%）ⅹ11%

　　进项税额=支付的全部价款和价外费用÷（1+适用税率）ⅹ适用税率。

　　【应纳税额计算】

　　预征税额=1165.5÷（1+5%）ⅹ5%=55.5万元

　　销项税额=1165.5÷（1+11%）ⅹ11%=115.5万元

　　进项税额=292.5÷（1+17%）ⅹ17%=42.5万元

　　应纳税额=115.5-42.5-55.5=17.5万元

　　【报表填写】

　　1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表一（本期销售情况明细）

　　第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含税

销售额10500000元，第2栏“销项（应纳）税额”内填入计算的销项税额1155000元；在第

4项“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额10500000元，第10栏“销项（应纳）税额”内填入计算的销项税额1155000元，

第11栏“价税合计”内填入价税合计金额11655000元，第12栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写0（如图1）

　　2、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表二（本期进项税额明细）

　　在第2栏“其中：

本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填入份数1份，“金额”

填入取得的增值税专用发票不含税金额2500000元，“税额”填入取得的增值税专用发票

注明的税额425000元，在本期没有发生其他进项税额的情况下，在第1栏“认证相符的增

值税专用发票”、第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”和第35栏“本期认证相符的增值税专用发票”填入相应的份数、金额和税额。

（如图2）

　　3、填写《本期抵扣进项税额结构明细表》

　　将本期认证抵扣的进项税额按不同税率填写在本表中相应栏次，本期取得的增值税专

用票为17%的进项，应在“17%税率的进项”这一项目对应栏次的“金额”内填入2500000元，税额内填入425000元（如图3）

合计1=2+4+5+11+16+18+27+29+30

　　4、将预征税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表四（税额抵减情况表）

　　第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0；第2栏“本期发生

额”填写计算出的本期预征税额555000元；第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本

期发生额之和555000元，由于本期应纳税额为1155000元，大于555000元，因此本期发

生的应抵减税额可全额抵减，第4栏“本期实际抵减税额”即填写555000元，第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0（如图4）

　　5、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表

　　主表“一般项目”下的“本月数”第11栏“销项税额”内填写本期销项税额1155000

元，第12栏“进项税额”内填写本期进项税额425000元，在本期没有其他进项税额的情

况下，第17栏“应抵扣税额合计”填写本期进项税额425000元,在本期销项税额1155000

元大于进项税额425000元的前提下，第18栏“实际抵扣税额”

填写本期进项税额

425000元，第19栏“应纳税额”内填写本期销项税额与进项税额之差730000元，将预缴

的税款金额555000元填入第27栏“本期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”，第32

栏“应纳税额合计”内填写应纳税额175000元，在本期没有发生其他税款的情况下，第34栏“本期应补（退）税额”内填写应纳税额175000元（如图5）

　　销售不动产（简易计税方法）纳税申报

（一）销售非自建老不动产适用简易计税方法计税

　　例1某企业为一般纳税人，于2016年销售2003年购入的办公楼一栋，取得全部价款

和价外费用5550万元，开具增值税专用发票，销售时采用简易计税方法，税率5%，购进原值4500万元，预征率5%。

　　【相关政策】

　　1、一般纳税人转让2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用简易计税方

法的，应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，

如不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，上述预缴无需填写《增值税预缴税款表》。

　　2、应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额

　　预缴税款=（收到的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时）÷（1+5%）ⅹ5%，

　　应纳税额=（收到的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时）÷（1+5%）ⅹ5%-预缴税款

　　【应纳税额计算】

　　预征税额=（5550-4500）÷（1+5%）ⅹ5%=50万元

　　应纳税额=（5550-4500）÷（1+5%）ⅹ5%-50=0万元

　　【报表填写】

　　1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表一（本期销售情况明细）

　　在第二大类“简易计税方法计税”的9b栏“5%征收率的服务、不动产和无形资产”的

第1列“开具增值税专用发票销售额”，填入不含税销售额52860000元;第2列“开具增

值税专用发票销项（应纳）税额”填入2640000元；第9列“合计销售额”填入52860000

元;第10列“合计销项（应纳）税额”填入2640000元；第11列“合计价税合计”填入

55500000元；第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填入

45000000元；第13列“扣除后含税销售额”填入10500000元；第14列“扣除后销项

（应纳）税额”填入500000元。

（如图1）

　　2、填报《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（三）（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）

　　在第5栏“5%征收率的项目”的相应栏次内填入相应数据：

第1列“本期服务、不动

产和无形资产价税合计额（免税销售额）”等于附列资料

（一）第11列第9b栏的金额，

应为本期销售不动产价税合计额55500000元；第2列“期初余额”填入0；第3列“本期

发生额”填入本期销售不动产的原值45000000元；第4列“本期应扣除金额”填入

45000000元；第5列“本期实际扣除金额”

应保证小于本期发生的销售额且小于应扣除

金额，填入45000000元；第6列“期末余额”填入0。

（如图2）

3、将预征税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表四（税额抵减情况表）

　　第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0；第2栏“本期发生

额”填写计算出的本期预征税额500000元；第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本

期发生额之和500000元，由于本期应纳税额为500000元，因此本期发生的应抵减税额可

全额抵减，第4栏“本期实际抵减税额”即填写500000元，第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0（如图3）

　　4、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表

　　主表“一般项目”下的“本月数”第5栏“按简易办法计税销售额”内填写本期按简

易办法计税的销售额10000000元，第21栏“简易计税办法计算的应纳税额”内填写根据

简易计税办法计算出的税额500000元，在本期没有其他应纳税额项目的前提下，第24栏

“应纳税额合计”内等于第21栏500000，将预缴的税款金额500000元填入第27栏“本

期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”，在本期没有发生其他税款的情况下，第32栏“期末未缴税额”、第34栏“本期应补（退）税额”内填0（如图4）

（二）销售自建老不动产适用简易计税办法

　　例2.某企业为一般纳税人，于2016年销售2003年购入的办公楼一栋，取得全部价款

和价外费用1050万元，开具增值税专用发票，销售时采用简易计税方法，税率5%，预征率5%。

　　【相关政策】

　　1、一般纳税人转让2016年4月30日前自建的不动产，适用简易计税方法的，应在不

动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如不动产所在

地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，上述预缴无需填写《增值税预缴税款表》。

　　2、应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额

　　预缴税款=收到的全部价款和价外费用÷（1+5%）ⅹ5%，

　　应纳税额=收到的全部价款和价外费用÷（1+5%）ⅹ5%-预缴税款

　　【应纳税额计算】

　　预征税额=1050÷（1+5%）ⅹ5%=50万元

　　应纳税额=1050÷（1+5%）ⅹ5%-50=0万元

　　【报表填写】

　　1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表一（本期销售情况明细）

　　在第二大类“简易计税方法计税”的9b栏“5%征收率的服务、不动产和无形资产”的

第1列“开具增值税专用发票销售额”，填入不含税销售额10000000元;第2列“开具增

值税专用发票销项（应纳）税额”填入500000元；第9列“合计销售额”填入10000000

元;第10列“合计销项（应纳）税额”填入500000元；第11列“合计价税合计”填入

10500000元；第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填入0；第

13列“扣除后含税销售额”填入10500000元；第14列“扣除后销项（应纳）税额”填入500000元。

（如图1）

2、将预征税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表四（税额抵减情况

表）

第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0；第2栏“本期发生

额”填写计算出的本期预征税额500000元；第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本

期发生额之和500000元，由于本期应纳税额为500000元，因此本期发生的应抵减税额可

全额抵减，第4栏“本期实际抵减税额”即填写500000元，第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0（如图5）

　　3、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表

　　主表“一般项目”下的“本月数”第5栏“按简易办法计税销售额”内填写本期按简

易办法计税的销售额10000000元，第21栏“简易计税办法计算的应纳税额”内填写根据

简易计税办法计算出的税额500000元，在本期没有其他应纳税额项目的前提下，第24栏

“应纳税额合计”内等于第21栏500000，将预缴的税款金额500000元填入第27栏“本

期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”，在本期没有发生其他税款的情况下，第32栏“期末未缴税额”、第34栏“本期应补（退）税额”内填0（如图3）