销售不动产纳税申报分析.docx

1、销售不动产纳税申报分析销售不动产（一般计税方法）纳税申报销售新、老不动产（非自建）且采用一般计税方法计税的企业，但不包括房地产开发 企业销售自己开发的房地产项目例：某企业为一般纳税人，于 2018 年销售 2016 年 6 月后新购入的办公楼一栋，取得全部价款和价外费用 5550 万元，开具增值税专用发票，销售时采用一般计税方法，适用税率 11%，购进原值 4500 万元，预征率 5%；本月还购进办公用电脑、家具等 1170 万元，取 得增值税专用发票并于当期认证。【相关政策】一、一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的，（一）2016 年 4 月 30 日前取得（不含自建）的不动产（二）

2、2016 年 5 月 1 日后取得（不含自建）的不动产二、应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所 在地主管国税机关申报纳税，上述预缴无需填写增值税预缴税款表。、应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额预缴税款=（收到的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时）（1+5%） 5%，应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款销项税额=收到的全部价款和价外费用（1+11%）11%进项税额=支付的全部价款和价外费用（1+适用税率）适用税率。【应纳税额计算】预缴税款=（5550-4500

3、）（1+5%）5%=50 万元销项税额=5550（1+11%）11%=550 万元进项税额=1170（1+17%）17%=170 万元应纳税额=550-170-50=330 万元【报表填写】1、将本期应纳税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表一（本期销售 情况明细）在第 4 项“税率 11%”的“开具增值税专用发票”下的第 1 栏“销售额”内填入不含税销售额 50000000 元，第 2 栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额 5500000 元；在第 4 项“税率 11%”的“合计”下的第 9 栏“销售额”内填入不含税销售额 50000000 元，第 10 栏“销项(应纳)税额”

4、内填入计算的销项税额 5500000 元，第 11 栏“价税合计”内填入价税合计金额 55500000 元，第 12 栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目 本期实际扣除金额”填写 0（如图 1）图 12、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表二（本期进项税额明2、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表二（本期进项税额明细）在第 2 栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填入份数 1 份，“金额”填入取得的增值税专用发票不含税金额 10000000 元，“税额”填入取得的增值税专用发票注明的税额 1700000 元，在本期没有发生其他进项税额的情况下，在第 1 栏“认证

5、相符的增值税专用发票”、第 12 栏“当期申报抵扣进项税额合计”和第 35 栏“本期认证相符的 增值税专用发票”填入相应的份数、金额和税额。（如图 2）3、填写本期抵扣进项税额结构明细表将本期认证抵扣的进项税额按不同税率填写在本表中相应栏次，本期取得的增值税专用票为 17%的进项，应在“17%税率的进项”这一项目对应栏次的“金额”内填入 10000000 元，税额内填入 1700000 元（如图 3）4、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表四（税额抵减情况表）在上期没有发生扣除税额的情况下，第 4 行“销售不动产预征缴纳税款”第 1 栏“期 初余额”填写 0；第 2 栏“本期发生额”填写

6、计算出的本期预征税额 500000 元；第 3 栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和 500000 元，由于本期应纳税额为 3800000 元，大于 500000 元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，第 4 栏“本期实际抵减税额”即填写 500000 元，第 5 栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额 之差 0，表明所有可扣除的税额均被扣除完毕（如图 4）5、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表主表“一般项目”下的“本月数”第 11 栏“销项税额”内填写本期销项税额 5500000元，第 12 栏“进项税额”内填写本期进项税额 1700000 元，在本期没有其他进

7、项税额的情况下，第 17 栏“应抵扣税额合计”填写本期进项税额 1700000 元,在本期销项税额5500000 元大于进项税额 1700000 元的前提下，第 18 栏“实际抵扣税额”填写本期进项税额 1700000 元，第 19 栏“应纳税额”内填写本期销项税额与进项税额之差 3800000 元，将预缴的税款金额 500000 元填入第 27 栏“本期已缴税额”、第 28 栏“分次预缴税额”，第 32 栏“应纳税额合计”内填写应纳税额 3300000 元，在本期没有发生其他税款的情况下， 第 34 栏“本期应补（退）税额”内填写应纳税额 3300000 元（如图 5）（二）销售新、老不动产

8、（自建）且采用一般计税方法计税的企业，但不包括房地产 开发企业销售自己开发的房地产项目【示例】某企业为一般纳税人，于 2018 年销售 2016 年 6 月后自建的厂房一栋，取得全部价款和价外费用 11655000 元，开具增值税专用发票，销售时采用一般计税方法，适用税率 11%；本月还购进办公用电脑、家具等 5850000 元，取得增值税专用发票并于当期认 证。【相关政策】（1）一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的，2016 年 4 月 30 日前自建的不动产2016 年 5 月 1 日后自建的不动产应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如不动产所在

9、地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在 地主管国税机关申报纳税。(2)应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额预缴税款=收到的全部价款和价外费用（1+5%）5%，应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款销项税额=收到的全部价款和价外费用（1+11%）11%进项税额=支付的全部价款和价外费用（1+适用税率）适用税率。【应纳税额计算】预征税额=1165.5（1+5%）5%=55.5 万元销项税额=1165.5（1+11%）11%=115.5 万元进项税额=292.5（1+17%）17%=42.5 万元应纳税额=115.5-42.5-55.5=17.5 万元【报表填写】1

10、、将本期应纳税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表一（本期销售 情况明细）第 4 项“税率 11%”的“开具增值税专用发票”下的第 1 栏“销售额”内填入不含税销售额 10500000 元，第 2 栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额 1155000 元；在第4 项“税率 11%”的“合计”下的第 9 栏“销售额”内填入不含税销售额 10500000 元，第 10 栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额 1155000 元，第 11 栏“价税合计”内填入价税合计金额 11655000 元，第 12 栏差额扣除栏“服务、不动 产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写 0（如图

11、 1）2、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表二（本期进项税额明细）在第 2 栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填入份数 1 份，“金额”填入取得的增值税专用发票不含税金额 2500000 元，“税额”填入取得的增值税专用发票注明的税额 425000 元，在本期没有发生其他进项税额的情况下，在第 1 栏“认证相符的增值税专用发票”、第 12 栏“当期申报抵扣进项税额合计”和第 35 栏“本期认证相符的增 值税专用发票”填入相应的份数、金额和税额。（如图 2）3、填写本期抵扣进项税额结构明细表将本期认证抵扣的进项税额按不同税率填写在本表中相应栏次，本期取得的增值税专用票为 1

12、7%的进项，应在“17%税率的进项”这一项目对应栏次的“金额”内填入 2500000 元，税额内填入 425000 元（如图 3）合计 1=2+4+5+11+16+18+27+29+304、将预征税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表四（税额抵减情况 表）第 4 行“销售不动产预征缴纳税款”第 1 栏“期初余额”填写 0；第 2 栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额 555000 元；第 3 栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和 555000 元，由于本期应纳税额为 1155000 元，大于 555000 元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，第 4 栏“本期实际抵减

13、税额”即填写 555000 元，第 5 栏“期 末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差 0（如图 4）5、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表主表“一般项目”下的“本月数”第 11 栏“销项税额”内填写本期销项税额 1155000元，第 12 栏“进项税额”内填写本期进项税额 425000 元，在本期没有其他进项税额的情况下，第 17 栏“应抵扣税额合计”填写本期进项税额 425000 元,在本期销项税额 1155000元大于进项税额 425000 元的前提下，第 18 栏“实际抵扣税额”填写本期进项税额425000 元，第 19 栏“应纳税额”内填写本期销项税额与进项税额之差 7

14、30000 元，将预缴的税款金额 555000 元填入第 27 栏“本期已缴税额”、第 28 栏“分次预缴税额”，第 32栏“应纳税额合计”内填写应纳税额 175000 元，在本期没有发生其他税款的情况下，第 34 栏“本期应补（退）税额”内填写应纳税额 175000 元（如图 5）销售不动产（简易计税方法）纳税申报（一）销售非自建老不动产适用简易计税方法计税例 1 某企业为一般纳税人，于 2016 年销售 2003 年购入的办公楼一栋，取得全部价款和价外费用 5550 万元，开具增值税专用发票，销售时采用简易计税方法，税率 5%，购进 原值 4500 万元，预征率 5%。【相关政策】1、一般

15、纳税人转让 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产（不含自建），适用简易计税方法的，应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所 在地主管国税机关申报纳税，上述预缴无需填写增值税预缴税款表。2、应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额预缴税款=（收到的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时）（1+5%） 5%，应纳税额=（收到的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时）（1+5%） 5%-预缴税款【应纳税额计算】预征税额=（5550-4500）（1+5%）5%=

16、50 万元应纳税额=（5550-4500）（1+5%）5%-50=0 万元【报表填写】1、将本期应纳税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表一（本期销售 情况明细）在第二大类“简易计税方法计税”的 9b 栏“5%征收率的服务、不动产和无形资产”的第 1 列“开具增值税专用发票销售额”，填入不含税销售额 52860000 元;第 2 列“开具增值税专用发票销项（应纳）税额”填入 2640000 元；第 9 列“合计销售额”填入 52860000元;第 10 列“合计销项（应纳）税额”填入 2640000 元；第 11 列“合计价税合计”填入55500000 元；第 12 列“服务、不动产和

17、无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填入45000000 元；第 13 列“扣除后含税销售额”填入 10500000 元；第 14 列“扣除后销项（应纳）税额”填入 500000 元。(如图 1)2、填报增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附列资料（三）（服务、不动产和 无形资产扣除项目明细）在第 5 栏“5%征收率的项目”的相应栏次内填入相应数据：第 1 列“本期服务、不动产和无形资产价税合计额（免税销售额）”等于附列资料（一）第 11 列第 9b 栏的金额，应为本期销售不动产价税合计额 55500000 元；第 2 列“期初余额”填入 0；第 3 列“本期发生额”填入本期销售不动产的原值 45

18、000000 元；第 4 列“本期应扣除金额”填入45000000 元；第 5 列“本期实际扣除金额”应保证小于本期发生的销售额且小于应扣除金额，填入 45000000 元；第 6 列“期末余额”填入 0。（如图 2）3、将预征税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表四（税额抵减情况表）第 4 行“销售不动产预征缴纳税款”第 1 栏“期初余额”填写 0；第 2 栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额 500000 元；第 3 栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和 500000 元，由于本期应纳税额为 500000 元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，第 4 栏“本期实际

19、抵减税额”即填写 500000 元，第 5 栏“期末余额”填写本期 应抵减税额与实际抵减税额之差 0（如图 3）4、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表主表“一般项目”下的“本月数”第 5 栏“按简易办法计税销售额”内填写本期按简易办法计税的销售额 10000000 元，第 21 栏“简易计税办法计算的应纳税额”内填写根据简易计税办法计算出的税额 500000 元，在本期没有其他应纳税额项目的前提下，第 24 栏“应纳税额合计”内等于第 21 栏 500000，将预缴的税款金额 500000 元填入第 27 栏“本期已缴税额”、第 28 栏“分次预缴税额”，在本期没有发生其他税款的情况下

20、，第 32 栏 “期末未缴税额”、第 34 栏“本期应补（退）税额”内填 0（如图 4）（二）销售自建老不动产适用简易计税办法例 2.某企业为一般纳税人，于 2016 年销售 2003 年购入的办公楼一栋，取得全部价款和价外费用 1050 万元，开具增值税专用发票，销售时采用简易计税方法，税率 5%，预征 率 5%。【相关政策】1、一般纳税人转让 2016 年 4 月 30 日前自建的不动产，适用简易计税方法的，应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税 机关申报纳税，上述预

21、缴无需填写增值税预缴税款表。2、应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额预缴税款=收到的全部价款和价外费用（1+5%）5%，应纳税额=收到的全部价款和价外费用（1+5%）5%-预缴税款【应纳税额计算】预征税额=1050（1+5%）5%=50 万元应纳税额=1050（1+5%）5%-50=0 万元【报表填写】1、将本期应纳税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表一（本期销售 情况明细）在第二大类“简易计税方法计税”的 9b 栏“5%征收率的服务、不动产和无形资产”的第 1 列“开具增值税专用发票销售额”，填入不含税销售额 10000000 元;第 2 列“开具增值税专用发票销项（应纳）税额

22、”填入 500000 元；第 9 列“合计销售额”填入 10000000元;第 10 列“合计销项（应纳）税额”填入 500000 元；第 11 列“合计价税合计”填入10500000 元；第 12 列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填入 0；第13 列“扣除后含税销售额”填入 10500000 元；第 14 列“扣除后销项（应纳）税额”填入 500000 元。(如图 1)2、将预征税额填入增值税纳税申报表（一般纳税人适用）附表四（税额抵减情况表）第 4 行“销售不动产预征缴纳税款”第 1 栏“期初余额”填写 0；第 2 栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额 500000

23、 元；第 3 栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和 500000 元，由于本期应纳税额为 500000 元，因此本期发生的应抵减税额可全额抵减，第 4 栏“本期实际抵减税额”即填写 500000 元，第 5 栏“期末余额”填写本期 应抵减税额与实际抵减税额之差 0（如图 5）3、填写增值税纳税申报表（一般纳税人适用）主表主表“一般项目”下的“本月数”第 5 栏“按简易办法计税销售额”内填写本期按简易办法计税的销售额 10000000 元，第 21 栏“简易计税办法计算的应纳税额”内填写根据简易计税办法计算出的税额 500000 元，在本期没有其他应纳税额项目的前提下，第 24 栏“应纳税额合计”内等于第 21 栏 500000，将预缴的税款金额 500000 元填入第 27 栏“本期已缴税额”、第 28 栏“分次预缴税额”，在本期没有发生其他税款的情况下，第 32 栏 “期末未缴税额”、第 34 栏“本期应补（退）税额”内填 0（如图 3）