房屋建筑工程重点事项审计操作指南.docx
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房屋建筑工程重点事项审计操作指南
房屋建筑工程重点事项
审计操作指南
一、编制原则…………………………………………………………………………（3）
二、应收集的资料清单………………………………………………………………（3）
三、重点审计事项、审计资料、审计方法和常见问题……………………………（4）
为更好完成政府投资项目工程造价的复核工作，降低审计风险，结合全省2012年度政府投资审计项目质量检查结果情况，依据现行国家、省市和行业建设主管部门颁布的计价依据，编制房屋建筑工程重点事项审计操作指南。
一、编制原则
（一）突出重点原则。
本指南针对在工程造价审计过程中常见问题，提出所需关注的重点事项、审计所需资料、审计方法和步骤等，对审计方法相对比较简单的问题只作简单提示。
（二）简明实用原则。
本指南采用表格化的表述方式分别列示审计事项、所需资料、常见问题、审计方法与步骤等。
（三）指导性原则。
本指南系根据省厅政府投资审计处审计工作经验和质量检查情况编制的供各市县审计局参考的一般性审计指南，在实际执行中，应根据各自审计重点、审力安排、专业技术储备等方面的情况，具体问题具体分析，不可简单套用，保证审计结果的真实性。
二、应收集的资料清单。
（一）建设项目立项批准书；
（二）可行性研究报告，工程概、预算批复文件及概、预算审核书；
（三）建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，建设工程开工令；
（四）招投标文件（施工、监理、设计），中标通知书，招投标控制价（标底）；
（五）施工合同、监理合同、设计（勘查）合同；
（六）全套施工图（含电子版）、图纸会审纪要、地质勘查报告；
（七）工程材料价格确认文件；批准的施工组织设计文件；
（八）设计变更、工程签证；
（九）隐蔽工程验收记录、监理旁站记录；
（十）施工日记、监理月报、月进度报表；
（十一）工程结算书及工程量计算书（含电子版）；
（十二）其他与建设工程有关的文件资料。
三、重点审计事项、审计方法和常见问题。
（一）工程量复核。
主要审查工程量是否有漏算、重算和错算，并且要注意计算工程量的尺寸数据来源和计算方法。
常见的问题有不按实际施工资料计算、多算、重算工程量。
建筑工程工程量审核的总体思路是：
熟悉图纸情况，现场作核实实际施工情况。
重点关注现场没有按图施工，又没有通过设计变更增加或减少的问题。
把握送审结算的总体情况，是否存在多部分重复多列子目，是否直接利用概算或招标清单子目工程量计入结算等。
最后，结合实际情况计算工程量。
工程结算高估冒算工程量表现形式：
虚假竣工图纸、虚假签证、虚假验收资料、构筑物尺寸不符及重复计量等。
审计事项
审计资料
审计方法
常见问题
土石方工程
地勘资料、隐蔽工程验收记录施工设计图、竣工图、监理日记、施工日记、结算书、现场勘察记录情况。
1.熟悉图纸情况，到现场通过测量仪器作进一步核实，是否存在不按图施工或施工不到位的情况。
2.现场测量数据与设计图、地勘资料、竣工图进行比对后，按实际情况修改图纸标识数据，然后计算出土方工程量。
3.最后，得出结果，与施工单位进行核对。
并最终确认。
重点是把握土石方工程的挖、运、推、填、碾等问题。
1.工程量按设计图结算而不是按实际工程量计算。
2.隐蔽工程验收程序不合规，签证记录不实，如存在原始测量数据与计量数据不相符。
3.工程量签证与施工日记或监理日记记载的事项相互矛盾，如日记记录的是某日施工机械在修理，但工程量签证该日在正常施工。
4.土方开挖放坡问题。
抽查工作底稿土方开挖的计算式，关注结合资料和施工环境，判断是否需要放坡、放坡系数是否依据定额规定执行。
5.土石方体积则算系数不依据定额规定执行。
如混淆天然密实体积与夯实体积的关系，在计算余土外运时多计工程量。
正确的公式应是：
余土外运量＝挖方量-填方量×1.15（换算系数）。
而施工单位计算余土外运量时常常是直接用挖方量减填方量计算，从而达到多算工程量的目的。
6.多计机械进出场次数。
结合实际情况判断机械进出场次数是否存在多计问题。
7.土石方运距问题，结合资料实地勘察取土、弃土场的真实位置（与周边土体颜色对比），综合判断实际运距。
8.没有依据基础开挖实际施工方案进行算量。
如基础开挖为独立基础基坑开挖或沟槽开挖，计算错误的按大开挖计算。
查看施工日记或询问业主代表、实地查看，结合弃土情况，综合判断大开挖的必要性。
桩与地基基础工程
施工设计图、工程签证、监理旁站记录、监理日记、施工日记、隐蔽工程验收记录、结算书、打桩记录及现场钻探检测资料。
1.熟悉图纸及相关资料情况，工程签证资料、隐蔽工程签收记录、监理日记、施工日记进行比对后，判断准确的资料，按实际情况计算出工程量。
2.得出结果，与施工单位进行核对。
并最终确认。
重点是把握施工单位是否按设计要求的进行施工，编制的工程资料是否存在虚假，必要时进行钻探校验，然后按实际进行计算工程量。
1.结算书中桩长数量不按实际打桩验收计量。
2.资料造假。
（各放资料对照查验）
3.高套定额。
砌筑工程
施工设计图、竣工图、结算书、现场勘察记录情况。
1.熟悉图纸情况，到现场作进一步核实，是否存在不按图施工或施工不到位的情况。
2.现场测量数据与设计图、竣工图进行比对后，按实际情况修改竣工图纸标识数据，然后计算出工程量。
3.最后，得出结果，与施工单位进行核对。
并最终确认。
重点是把握施工单位是否按设计要求施工，检查实际施工的构筑物尺寸是否缺斤少两，以现场测量为准。
1.砌块用料、墙体厚度结算与实际不符。
2.不按图施工，尺寸缩水。
3.零星工程未施工，但计入结算。
钢筋混凝土工程
施工设计图、竣工图、中介使用工程算量软件算量的电子版文件、结算书、现场勘察检查情况。
1.使用地区同类建筑钢筋含量经验值匡算中介钢筋算量合理范围。
超出的作为重点复合对象。
2、熟悉图纸情况，使用中介提供的钢筋算量软件电子版对照图纸抽查软件布筋情况。
3、.现场测量数据与设计图、竣工图进行比对后，按实际情况修改竣工图纸标识构件数据，然后计算出工程量。
4.与施工单位进行核对。
并最终确认。
1.多计钢筋数量。
2.构件尺寸不按图施工。
3.主体工程多算工程量。
屋面及防水、保温隔热工程
施工设计图、竣工图、隐蔽工程验收记录、结算书、现场勘察记录情况。
1.熟悉图纸情况，到现场通过测量工具作进一步核实，是否存在不按图施工或施工不到位的情况。
2.现场测量数据与设计图、竣工图进行比对后，按实际情况修改竣工图纸标识数据，然后计算出工程量。
3.最后，得出结果，与施工单位进行核对。
并最终确认。
重点是把握施工单位是否按设计要求施工，检查防水保温用材、结构层数量、厚度的问题，以现场测量为准。
1.屋面防水、保温层不按图施工，少做结构层。
实地勘查屋面，可以在屋顶找几个竣工图上有标高显示的点，与顶楼楼梯板面的标高作对比分析，并根据竣工图设计防水保温层、找平层等厚度，反算尺寸是否相互矛盾。
2.防水保温面层实际施工与结算不同，实地勘查屋面做法，注意面层用材，对比结算书。
楼地面、墙柱面、天棚等装饰工程
施工设计图、工程签证、施工合同、监理日记及施工日记、结算书等。
1.熟悉图纸情况，到现场通过测量工具作进一步核实，是否存在不按图施工或施工不到位的情况。
2.现场测量数据与设计图、竣工图进行比对后，按实际情况修改竣工图纸标识数据，然后计算出工程量。
3.最后，得出结果，与施工单位进行核对。
并最终确认。
重点是把握施工单位是否按设计要求施工，检查装饰用材、工艺等问题，以现场测量为准。
1.装饰工程结构层不按图施工。
2.材料以次充好。
（国产冒充进口、低档冒充高档）
（二）定额套用情况复核。
审计事项
审计资料
审计方法
常见问题
高套定额子目
1.中介机构出具的造价审核报告及其计算底稿，使用工程算量软件算量的电子版文件。
2.施工图纸、竣工图纸、工程变更、工程签证资料。
3.施工合同。
4.施工组织设计、监理日记、施工日记。
1.熟悉图纸情况，到现场通过测量工具作进一步核实，是否存在不按图施工或施工不到位的情况。
2.现场测量数据与设计图、竣工图对结算书进行比对后，判断是否高套定额。
3.与施工单位进行核对,并最终确认。
1.施工单位篡改土石比例，高套定额。
图纸上有土石类别比例的，施工单位在送审结算中提高坚硬岩石比例，降低普通土比例，审核未结合实际从而造成高套定额。
审阅勘察设计资料对土石比例的结论，现场周围地质情况判断土石方比例。
2.高套土方类别定额。
如：
实际为一、二类土方开挖的，高套三、四类土方开挖。
审阅勘察设计资料，一般都会说明土壤成分，结合定额书中“土壤及岩石分类表”明确土方类别。
3.高套石方类别定额。
如：
实际为松石、次坚石开挖的，高套特坚石开挖。
审阅勘察设计资料，一般都会说明土壤成分，结合定额书中“土壤及岩石分类表”明确石方类别。
4.人工挖沟槽、基坑子目不按挖深范围高套。
如：
沟槽、基坑挖深实际为2米内，实际套用4、6米内，差异25-30%。
结合竣工图纸，明确挖深。
5.楼地面快料面层、墙面天棚装饰、栏杆扶手等，现场探看与结算书对比。
如：
实际施工为耐磨砖，但结算中按大理石计算（造价相差3-4倍）。
墙面天棚实际按仿瓷涂料施工，但结算按乳胶漆计算。
6、如本应套土建定额子目的土方工程套用市政定额，单价提高5-10%。
重复套用定额
1.中介机构出具的造价审核报告及其计算底稿，使用工程算量软件算量的电子版文件。
2.施工图纸、竣工图纸、工程变更、工程签证资料。
3.施工合同。
4.施工组织设计、监理日记、施工日记。
1.熟悉图纸情况，到现场通过测量工具作进一步核实，是否存在不按图施工或施工不到位的情况。
2.现场测量数据与设计图、竣工图对结算书进行比对后，判断是否重复套用定额。
3.与施工单位进行核对。
并最终确认。
注意人工阅览结算书，个别造价员习惯批量复制黏贴，在相邻子目出现重复情况。
重点关注装饰工程中的楼地面、墙柱面工程。
关注结算书中的签证部分，结合有效计价的签证单，一一对应。
1、同一构件、签证单进行重复套价。
2、如签证变更已单独计价，但结算书再次计价。
虚列定额子目
1.中介机构出具的造价审核报告及其计算底稿，使用工程算量软件算量的电子版文件。
2.施工图纸、竣工图纸、工程变更、工程签证资料。
3.施工合同。
4.施工组织设计、监理日记、施工日记。
1.熟悉图纸情况，到现场通过测量工具作进一步核实，是否存在不按图施工或施工不到位的情况。
2.现场测量数据与设计图、竣工图对结算书进行比对后，判断是否虚列定额子目。
3.与施工单位进行核对。
并最终确认。
1.实际未施工，但计入结算。
如利用一些附属工程来虚设项目，如虚设护坡、水沟等；如利用一些地质变化来虚设项目，如岩洞注浆、地基处理等；如利用一些非实体工程来虚设项目，如粉料的运输、保管费等。
2.装饰工程结算审核脱离实际，无中生有。
如：
楼地面做法为水泥砂浆面层，但实际虚列块料面层子目，可能造成相差100-200%差额。
重点关注墙柱面、零星工程、卫生间等。
中介审核的结算书中，工程量单位与定额单位是否一致
造价审核报告及其计算底稿，使用工程算量软件算量的电子版文件。
1.浏览结算书各子目的“综合合价”，注意数值异常大的情况。
2.核对定额子目的计价单位，特别注意小数点增、减一位，造成计价大10倍小10倍问题。
应当为M2,错误算量按M3。
单位使用不当，造成造价结果翻倍错误。
某基坑开挖面积为10m×10m=100㎡,体积为100㎡×0.5m=50立方，但工程未输入50立方而输入100㎡，致使工程量翻倍
中介审核的造价文件直接按比例暂定审核工程量，而后进行核对的问题
中介机构出具的造价审核报告及其计算底稿，使用工程算量软件算量的电子版文件。
1.对比各个子目的审核和送审情况将社会中介机构出具结算书中的子目罗列出来，与施工单位送审结算书中相应子目作对比，计算出比例数。
重点关注地面、屋面、墙面等装饰工程。
2.抽查一些子目作工程量计算，进一步核实。
例如：
某项目子目土建工程量共173项中，有94项工程量乘0.85的系数，其中主要乘系数的工程量为地面、屋面、墙面等装饰工程全部子目。
中介单位不认真负责，采用一刀切方式，应付审计机关，先无理核减造价，在后续的核对过程中再调整，增加审计风险，存在暗箱操作的可能。
（三）在清单计价模式下，对清单单价的审核。
房屋建筑工程中，清单计价模式下，清单单价各个定额子目是否符合实际才能决定该单价是否正确。
而定额子目选（套）用审查，是审查工程结算选用的定额子目与该工程各分部分项工程特征是否一致，代换是否合理，有无高套、错套、重套现象。
对于一个工程项目应该套用哪一个子目，有时可能产生很大争议，特别是对一些模棱两可的子目单价，施工单位常用的办法是就高不就低。
在工程结算中，对定额子目选（套）用的审核，一要注意看定额子目所包含的工作内容；二要注意看各章节定额的编制说明，熟悉定额中同类工程子目套用的界限。
房屋建筑工程清单单价审核的总体思路是：
首先，结算的单价是否严格执行中标单价；其次，变更子目的单价是否严格按合同约定的条款进行计算；最后，在没有中标价，没有定额参照，没有市场信息价等条件进行参考的情况下，有无通过会议、补充协议、市场考察等方式，确定材料或设备单价等。
审计事项
审计资料
审计方法
常见问题
结算单价
招标文件、招标工程量清单、投标书（中标）、施工合同。
1.将工程结算的单价与清单单价对比，审查是否有变化情况。
未执行中标清单单价的子目是否有设计变更，没有变更应执行中标清单单价。
2.审查合同是否约定单价变更的条款，单价变更是否执行合同约定的条款。
重点把握是否存在明显不合理的不平衡报价情况。
1．未执行清单固定单价。
2.新增的单价在合同清单有相同或类似单价，但新增综合单价未参照执行。
在计价过程中，随意套用或组成综合单价，为遵循合同约定的计价原则，未严格套用合同中相同或类似的综合单价。
工程子目定额
招标文件、投标书（中标）、施工合同、定额。
1.审查定额套价及基价换算情况，查看定额使用是否正确，子目套用是否准确.关注同类子目界限划分及综合定额所综合的内容，依据设计要求、经审批的施工组织设计、现场签证等有关资料加以核实，查看是否出现高套定额现象。
2.定额套价是否未计费规定，擅自修改定额含量，造成定额单价虚高。
重点关注土方、石方、混凝土构件等工程量较大的子目，是否在规定范围内套价或高套定额子目等。
重新组价的清单高套定额
材料或设备单价
招标文件、投标书（中标）、施工合同、工程信息价、设备厂商报价及相关人工费用政策规定。
1.审查主要材料设备是否严格执行定额站公布的工程造价信息价，有无随意通过会议、补充协议等方式，更改中标单价，违规增加工程造价等问题。
如果无信息价，审查是否有业主批价，是否存在不进行市场询价就直接以预算价确定的问题。
2.如果存在分期（或分标段）结算的项目，审查分期（或分标段）结算的主要材料单价是否一致。
3.现场查看主要材料及设备的型号和尺寸等，对照供料场、设备供应商的报价资料，进一步核实单价是否虚高。
重点关注钢筋、水泥、碎石、砂等主要材料以及设备的单价是否准确。
对于特殊材料或设备的，也要审查是否执行信息价，是否符合设备厂商报价等。
1.材料、设备、人工及机械高于市场信息价或规定单价。
主要材料有钢筋、水泥、碎石、砂。
2.新增综合单价依据失真。
未对新增单价的主材价格进行市场调查和询价，新增单价未经过审批流转，监理单位及建设单位现场代表为签字确认；新增单价的主材价格无监理单位及建设单位审核人员的询价资料或供应商的报价资料，或询价单位少于3家不合规。
3.同期同项目中，单位工程同种材料单价不统一。
现场查看主要材料的型号和尺寸等，进一步核实单价是否虚高。
关注铝合金推拉门、铸铁井盖、成套配电箱、电梯等。
例如某保障房项目铝合金推拉门6#、5#楼市场价不一致，5#楼按446元/M2，6#楼按408元/M2；铸铁井盖结算按1800元/个，单价太高；6#主材价高于5#、7#单价；桩送审按95元/米计，审核按118.80元/米
4、合同约定按同期信息价结算，而上报结算按各方签字的市场价结算。
工程量偏差引起的综合单价调价错误。
（不平衡报价）
招标文件、招标工程量清单、投标书（中标）、施工合同、2013年版工程量清单计价计量规范。
1.将实际工程量与招标工程量进行对比，计算工程量偏差的增减幅度有没有超过15%。
2.核查因工程量偏差而调整的单价是否符合清单计价规范。
因工程量偏差引起的综合单价调价错误，为承包人的不平衡报价打开方便之门，增加工程成本。
（四）措施费复核。
审计事项
审计资料
审计方法
常见问题
措施费复核
中介机构出具的造价审核报告及其计算底稿，使用工程算量软件算量的电子版文件、施工合同、招投标文件。
1.造价文件与定额规定的措施费率进行一一比较。
2.审查招投标文件、合同文件，判断措施费的计费约定，有没有按措施费用包干方式计价。
1.不按定额费率记取措施费。
2、措施费用调整错误，造成多结算工程价款。
合同中约定措施费用固定包死时，措施项目费用调整通常会发生异议。
对于此种情况应分为以下几种情况：
a、原承包范围的措施费用，因固定包死不应调整费用；b、原承包范围外产生的措施费用，合同约定措施费用固定包死应指原承包范围内的措施费用包死，故承包范围内的措施费用应进行调整，调整的单价可参照合同单价；c、当措施项目方案发生改变导致费用调整的事项应考虑费用调整；当投标商务部分与技术部分的措施方案不一致时不应调整费用，当业主提高安全系数而要求改变措施方案时（施工单位措施方案不满足要求除外），费用应考虑调整。
3、已作为独立费签价的项目再计措施费。
如某项目贴砖费为20元/㎡包干，其中包含措施费，而措施费项目表中再次重计本分部的措施费用，应予扣除。
（五）规费复核
审计事项
审计资料
审计方法
常见问题
规费复核
中介机构出具的造价审核报告及其计算底稿，使用工程算量软件算量的电子版文件、施工合同、招投标文件。
审查工作底稿，结合社保缴费清单进行核对。
1、规费中涉及的社保费用未发生，但在造价中记取。
2、已作为独立费签价的项目再计规费。
如某项目贴砖费为20元/㎡包干，其中包含规费，而汇总表表中再次重计本分部的规费，应予扣除。
（六）税金复核。
审计事项
审计资料
审计方法
常见问题
税金复核
中介机构出具的造价审核报告及其计算底稿，使用工程算量软件算量的电子版文件、施工合同、招投标文件。
造价文件与定额规定的措施费率进行比较。
1、税率使用错误。
工程所在地为城市的费率为3.36%；县镇（含县级市）3.3%；镇以下3.18%。
2、甲乙双方签价的独立费中已明确说明含工程税金的，在汇总时重复计算税金。
如某修缮工程中零星项目修缮独立费为20元/㎡包干，其中已说明包含工程税金，而汇总表中再次重计本部分的税金，应予扣除。
（七）设计变更和工程签证的审查。
房屋建筑工程的设计变更和工程签证的审查总体思路是：
首先，审查设计变更和现场签证程序是否合法、合规，手续是否完备、及时，内容是否真实、完整。
其次，变更设计涉及工程价款调整的，审查是否符合国家规定和合同约定，所附工程数量和费用增减对照表是否真实、准确，所涉及的工程量与中标书的项目内容有无重复计算，计价是否合理、准确。
特别是要结合现场，审查是否存在虚假变更和虚假签证的问题。
审计事项
审计资料
审计方法
常见问题
工程签证
施工合同、设计图、竣工图、设计变更资料、工程签证、隐蔽工程验收记录、监理旁站记录、监理日记、施工日记等。
1.要核查原施工图的设计、图纸答疑和原投标预算书的实际所列项目等资料是否有出入，是否将原投标预算书中未做的项目列入结算。
2.对于需要调增的变更及签证，审查变更及签证增加的项目是否已包括在原有的项目中重复计算。
3.对于含糊不清和缺少实质性内容的项目是否深入现场核查并向现场当事人进行了解。
4.对比几张签证，是否存在笔迹异常的问题。
如果发现异常，必要时提请公安厅协助辨别真假。
5.对照设计变更资料、工程签证、隐蔽工程验收记录、监理旁站记录、监理日记、施工日记等资料，是否存在差异。
判断工程签证内容是否属实。
1.工程签证不实或虚假签证。
施工单位可能提出与现场实际情况不符的费用及内容，也可能弄虚作假，监理单位和建设单位疏于核实或与施工单位串通，造成签证不实或虚假签证，不利于工程结算或计量支付的顺利开展。
2.工程签证不规范。
现场签证一般情况下需要建设单位、监理单位、施工单位三方共同签证才能生效。
缺少任何一方签证都属于不规范的签证，不能作为竣工结算和索赔的依据。
3.工程签证内容与实际不符，未经核实随意签证。
部分业主由于不了解定额费用的组成而盲目签证；不应列入直接费用而盲目签证列入；还有的签证由施工单位填写，与现场不符，建设单位不认真核实就签字。
4.工程签证内容填写不规范，造成计算依据不足。
如签证单描述：
挖运土石方120立方米。
这到底是土方还是石方、土方和石方各占多少、人工挖土还是机械挖土、挖出土石方怎么处理、运距多少匀未注册。
类似这样的签证资料记载不祥，模凌两可，造成计算费用依据不足，无法准确计算应发生的费用。
5.签证提高材料价格标准。
由于材料的价格和定额消耗量对于工程造价的影响很大，经常会出现施工企业在编制造价时虚报材料价格和材料用量。
特种材料的高估现象已成为工程造价偏高的主要因素。
施工时用低等级材料，结算时却套用高等级材料价格实际购买价高于招标时，暂定价提交建设单位签证，而低于暂定价的就以投标暂定价作为依据。
如某厂房基础施工要求基坑用素土回填，但现场签证却采用砂砾石回填等现象。
设计变更
施工合同、设计图、竣工图、设计变更资料、工程签证、隐蔽工程验收记录、监理旁站记录、监理日记、施工日记等。
1.要核查原施工图的设计、图纸答疑和原投标预算书的实际所列项目等资料是否有出入，是否将原投标预算书中未做的项目列入结算。
2.对于需要调增的变更及签证，审查变更及签证增加的项目是否已包括在原有的项目中重复计算。
3.对于含糊不清和缺少实质性内容的项目是否深入现场核查并向现场当事人进行了解。
4.对比几张签证，是否存在笔迹异常的问题。
如果发现异常，必要时提请公安厅协助辨别真假。
5.对照设计变更资料、工程签证、隐蔽工程验收记录、监理旁站记录、监理日记、施工日记等资料，是否存在差异,判断签证内容是否属实。
1.工程变更容易忽略减项治商或签证。
工程变更往往涉及索赔费用及工期，施工单位往往积极处理增项变更，而对于减项变更往往不主动提出。
如设计图中有，而实际施工未实施的施工项目；某些更改工程做法的施工项目，在变更中只说明增项，而不提及相应的减项。
2.变更不及时，导致重复施工，造成损失浪费。
部分工程内容已经完工，设计单位下发设计变更通知单，导致已经完工的工程内容不满足设计要求返工，造成不必要的损失或浪费。
3.工程变更不正当，导致造价增加。
非经济变更或有意变更施工工艺，方案或材料，引起工程量增加或单价调增。
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