《房地产基本制度与政策》真题及解析.docx

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《房地产基本制度与政策》真题及解析

2015年《房地产基本制度与政策》真题

　　一、单项选择题

　　1.保障性住房不包括（　）。

　　A.商品住房

　　B.公共租赁住房

　　C.限价商品住房

　　D.经济适用住房

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是住房保障制度。

保障性住房等享受政策支持的住房，包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房。

参见教材P7。

　　2.下列（　）项目的建设用地使用权期间届满，自动续期。

　　A.宾馆

　　B.超市

　　C.住宅

　　D.加油站

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。

依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

参见教材P34。

　　3.某宗工业用地的合同出让年限比法定最高出让年限少5年，建设期半年，运营4年后将房屋抵押贷款，房地产估价师按收益法估算抵押价值时，收益年限应取（　）年。

　　A.40.5

　　B.44.5

　　C.45.5

　　D.60.5

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是建设用地使用权的出让年限。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地最高出让年限50年，现在该工业用地出让年限比法定最高出让年限少5年，即出让年限为45年，收益年限＝45-0.5-4＝40.5年。

参见教材P33。

　　4.某国有土地上房屋征收时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是（　）。

　　A.房屋征收部门

　　B.市、县级人民政府

　　C.地产行业主管部门

　　D.房屋征收实施单位

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。

房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）。

房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

参见教材P55。

　　5.对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收房屋类似房地产在（　）之日的市场价格。

　　A.房屋征收实施

　　B.房屋征收决定公告

　　C.房地产估价师实地查勘

　　D.房屋征收补偿评估报告送达

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

参见教材P58。

　　6.在编制城市规划时，历史文化街区的保护范围界线称为城市（　）。

　　A.紫线

　　B.绿线

　　C.蓝线

　　D.黄线

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定。

在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。

参见教材P78。

　　7.建设工程竣工验收，应由（　）单位组织实施。

　　A.设计

　　B.施工

　　C.建设

　　D.监理

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。

建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

参见教材P98。

　　8.某房地产开发公司2014年开发保障性住房项目，预计总投资为2亿元，其项目资本金应不低于（　）万元。

　　A.2000

　　B.4000

　　C.6000

　　D.8000

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。

2009年5月25日，国务院常务会议决定调整固定资产投资项目资本金比例，调整后，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

因此，本题项目资本金不得低于20000万元×20%＝4000万元。

参见教材P108。

　　9.某商品住宅楼于2013年10月30日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承担保修责任，2014年10月1日交付买受人使用，房地产开发企业承担该楼墙面防渗漏最低保修期限应至（　）。

　　A.2014年10月29日

　　B.2015年9月30日

　　C.2018年10月29日

　　D.2019年9月30日

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是商品房交付使用。

商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。

商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期，在正常使用下，外墙面防渗漏的最低保修期限为5年，即从2013年10月30日至2018年10月29日。

参见教材P113。

　　10.房地产转让当事人申报的成交价格明显低于正常市场价格的，应以（　）作为缴纳税费的依据。

　　A.重置价格

　　B.实际价格

　　C.评估价格

　　D.挂牌价格

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产交易的基本制度。

房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。

成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

参见教材P119。

　　11.《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同期内，出租人不得（　）。

　　A.转让该房屋

　　B.单方面提高租金水平

　　C.抵押该房屋

　　D.与承租人协议变更合同

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。

《商品房屋租赁管理办法》中规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

参见教材P136。

　　12.抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是（　）。

　　A.抵押人

　　B.继承人

　　C.担保人

　　D.抵押权人

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产抵押的一般规定。

抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。

抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。

在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

参见教材P144。

　　13.《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记机构保存不动产登记簿的期限是（　）。

　　A.30年

　　B.50年

　　C.70年

　　D.永久

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是不动产登记的基本规定。

不动产登记簿由不动产登记机构指定专人负责管理、永久保存。

不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当及时补造。

参见教材P154。

　　14.下列不动产登记类型中，不属于本登记的（　）。

　　A.更正登记

　　B.预告登记

　　C.异议登记

　　D.注销登记

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是不动产登记类型—按登记的效力分类。

本登记包括初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记和异议登记、查封登记。

参见教材P155。

　　15.以下不动产登记类型中，不动产登记机构不颁发证书或证明的是（　）。

　　A.更正登记

　　B.查封登记

　　C.变更登记

　　D.异议登记

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是不动产登记程序。

查封登记不颁发证书或证明。

参见教材P156。

　　16.房地产估价机构资质有效期，为（　）年。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.5

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产估价机构资质管理。

房地产估价机构资质有效期为3年。

参见教材P323。

　　17.某注册房地产估价师出借注册证书，违法所得为2万元，最高可被处以（　）万元罚款。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.6

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是注册房地产估价师执业监管。

《注册房地产估价师管理办法》第三十八条规定，注册房地产估价师允许他人以自己的名义从事房地产估价业务的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

参见教材P198。

　　18.住房置业担保公司为个人购置住房借款，提供担保的方式是（　）。

　　A.质押

　　B.一般保证

　　C.抵押

　　D.连带责任保证

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是住房置业担保概述。

住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证，依照连带责任保证的法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。

参见教材P210。

　　19.用业主共有道路而增设的车位，属于（　）。

　　A.买受人所有

　　B.业主共有

　　C.房地产开发企业所有

　　D.房地产开发企业与业主共有

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是业主的建筑物区分所有权-共有部分的共有权。

建筑区划内车位、车库的所有权归属。

《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：

（1）建筑区划内，规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；

（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

参见教材P222。

　　20.华某受让一套面积150m2的二手住房，需缴纳的税是（　）。

　　A.契税

　　B.个人所得税

　　C.房产税

　　D.土地增值税

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是契税-纳税人、课税对象、计税依据。

契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

参见教材P245。

　　21.下列购买房地产的行为，不属于免征契税的是（　）。

　　A.省农科所购买办公楼

　　B.市气象局购买观测站办公楼

　　C.县妇幼保健站购买门诊楼

　　D.高校校办企业购买经营用房

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是契税-减税、免税。

有下列行为之一的，减征、免征契税：

（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；

（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；（4）土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；（6）依照我国有关法律规定、以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。

参见教材P247。

　　22.2014年秦某将其原值40万元的住房按年租金1.44万元出租，应缴纳的房产税是（　）元。

　　A.576

　　B.1728

　　C.3360

　　D.4800

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是住房租赁税收优惠政策。

对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税，秦某应缴纳的房产税为：

1.44万元×4%＝0.0576万元＝576元。

参见教材P261。

　　23.2014年王某缴纳“两税一费”的合计税率为5.4%。

据此可知其所在地位于（　）。

　　A.城市市区

　　B.民独立工矿区

　　C.县城

　　D.建制镇

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是营业税、城市维护建设税和教育费附加。

此题有争议。

营业税税率为5%，城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：

（1）纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；

（2）在县城、建制镇的，税率为5%；

　　（3）不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。

城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。

教育费附加率为3%，以各单位和个人缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计税依据，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。

本题中，弱“两税一费”的合计税率为5.4%，合计税率＝营业税税率＋营业税税率×城建税税率＋营业税税率×教育费附加税率，

（1）若在市区，则合计税率＝5%＋5%×7%＋5%×3%＝5.5%；

（2）若在县城、建制镇，则合计税率＝5%＋5%×5%＋5%×3%＝5.4%；（3）若不在城市市区、县城、建制镇，则合计税率＝5%＋5%×1%＋5%×3%＝5.2%。

参见旧教材P220。

　　24.2014年李某将居住满5年的住房出租，应按租赁所得的（　）缴纳个人所得税。

　　A.0

　　B.3%

　　C.10%

　　D.20%

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是住房租赁税收优惠政策。

2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。

参见教材P261。

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　　二、多选题

　　1.下列建设项目用地中，应采用招标、拍卖或者挂牌方式出让的有（　）。

　　A.科技产业园

　　B.青少年文化宫

　　C.垃圾填埋场

　　D.军队训练基地

　　E.中药制造厂

『正确答案』AE

『答案解析』本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

参见教材P29。

　　2.国有土地上房屋征收补偿内容包括（　）的补偿。

　　A.被征收房屋价值

　　B.因征收房屋造成的搬迁费

　　C.因征收房屋造成的停产损失

　　D.因征收房屋造成的临时安置

　　E.因征收房屋造成的上、下班交通费

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。

对被征收人给予的补偿内容包括：

（1）被征收房屋价值的补偿；

（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

参见教材P58。

　　3.关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有（　）。

　　A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担

　　B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担

　　C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用

　　D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担

　　E.鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担

『正确答案』BD

『答案解析』本题考查的是房屋征收评估收费。

委托房屋征收评估、鉴定，应当按照政府规定的收费标准收取费用。

房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。

但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。

房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。

参见教材P65。

　　4.工程建设监理活动中的主要控制有（　）。

　　A.合同控制

　　B.质量控制

　　C.投资控制

　　D.进度控制

　　E.设计控制

『正确答案』BCD

『答案解析』本题考查的是建设监理制度。

“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制。

参见教材P89。

　　5.商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是（　）。

　　A.房屋抵押

　　B.房屋继承

　　C.变更房屋用途

　　D.房屋买卖

　　E.经出租人同意转租房屋

『正确答案』ABDE

『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。

商品房屋租赁期间，原租赁关系不受抵押权的影响；因赠予、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。

承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

参见教材P137。

　　6.王某将写字楼先后抵押给三家银行，到期不能偿还贷款，关于优先受偿顺序的说法，错误的有（　）。

　　A.按贷款发放的先后顺序

　　B.按贷款数额的大小顺序

　　C.按各银行起诉的先后顺序

　　D.按贷款合同签订的先后顺序

　　E.按房地产抵押登记的先后顺序

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是房地产抵押登记。

依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：

抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

参见教材P148。

　　7.房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（　）。

　　A.房屋互换

　　B.房屋继承

　　C.房屋作价入股

　　D.房屋拆除

　　E.房屋所有权人改变名称

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是不动产登记的类型。

转移登记是指不动产物权转移时进行的登记。

由于我国实行土地公有制即国家所有与集体所有，土地所有权不能转让。

即便是集体所有的土地变为国家所有的土地，也只是通过征收的方式。

因此，转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形。

发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。

参见教材P156。

　　8.二级资质的房地产估价机构不得从事以（　）为估价目的的房地产评估。

　　A.企业清算

　　B.房地产课税

　　C.公司上市

　　D.房地产抵押

　　E.房屋征收补偿

『正确答案』AC

『答案解析』本题考查的是房地产估价机构监管。

二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

参见教材P183。

　　9.教育费附加是随（　）附征的税。

　　A.营业税

　　B.房产税

　　C.增值税

　　D.所得税

　　E.消费税

『正确答案』CE

『答案解析』本题考查的是城市维护建设税和教育费附加。

教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的一种特别目的税。

参见教材P252。

　　三、判断题

　　1.购买经济适用住房满一定期限后，购房人方可依法转让。

（　）

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是住房保障制度。

经济适用住房购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款。

参见教材P7。

　　2.国家重点开发建设项目可用“以租代征”的形式使用农村集体土地。

（　）

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。

近年来，征地违法违规形式有一个新变化，其中的最主要形式就是“以租代征”。

所谓“以租代征”，即通过租用集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。

其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务，其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度，影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。

参见教材P42。

　　3.因政府调整规划导致动工开发日期拖延二年的土地不认定为闲置土地。

（　）

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是闲置土地的认定。

闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

　　属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择相应的方式处置闲置土地。

参见教材P49～50。

　　4.被征收人对被征收房屋评估价值有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

（　）

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。

《房屋征收条例》第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

参见教材P58。

　　5.评估被征收房屋的价值时不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

（　）

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房屋征收评估原则和要求。

被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。

其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

参见教材P63。

　　6.商品住房建设项目中保障性住房的配建比例等建设条件，应纳入建设用地使用权出让合同。

（　）

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。

国土资源部、住房城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发[2010]151号）规定，市、县住房城乡建设（房地产、住房保障）主管部门要提出限价商品住房的控制性销售价位，商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。

参见教材P107。

　　7.办理住宅小区工程竣工验收备案时，应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

（　）

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。

商品住宅竣工验收备案时，应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

参见教材P99。

　　8.国家重点扶持的能源、交通等项目用地必须由省级以上人民政府依法批准划拨。

（　）

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。

《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。

参见教材P106。

　　9.未取得预售许可证的拟预售房地产项目可以预先发布项目推介广告。

（　）

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是房地产广告。

预售商品房，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。

参见教材P116。

　　10.承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续租赁该房屋。

（　）

『正确答案』√

『答案解析』本题考查的是商品房屋租赁合同。

承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

参见教材P137。

　　11.承租人转租商品房屋的，应至少征得出租人的口头同意。

（　）

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是商品房屋转租。

《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定，承租人转租房屋的，应当