百货住宅小区项目建议书.docx
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百货住宅小区项目建议书
百货住宅小区项目建议书
第一章概论
项目申报单位概况
1.1.1项目名称：
南阳市世星房地产开发百货住宅小区
1.1.2项目承办单位
项目承办单位：
南阳市世星房地产开发
项目概况
1.2.1项目拟建地址
内乡县原纺织品公司院内
1.2.2项目建设依据
国家政策的引导：
随着国家停止实物分房，实行住房分派货币化，住房金融效劳进一步完善，使我国住宅建设完成了由打算型向市场型的重大转变。
这一市场的特点是，个人购买商品住宅的比例达到了94%，而居民的购买力和购买需求直接决定了商品住宅的销售。
同时，国家有关部门明确提出，住宅建设必需改变目前存在的面向高收入阶级，赚取高额利润的开发偏向，应定位于中低收入居民，表现最广大人民群众的全然利益。
研究进程及内容
2012年6月，我公司受南阳市世星房地产开发委托，派专业技术人员组成项目组，开展本项目的外业调查工作，项目组依照项目具体特点及项目单位对本项目有关要求，编制了本项目工程申请报告。
研究工作依据
①项目申请报告编制委托书；
②《河南省十一五基础设施进展打算》；
③项目承建单位提供的有关本项目的基础、技术资料等。
第二章项目建设的条件及必要性
项目建设的自然条件
2.1.1地形、地貌
内乡县位于南阳盆地西沿，伏牛山南麓，东接镇平，南连邓州，西依淅川、西峡，北与南召、嵩县交界。
全县地形北高南低，由西北向东南慢慢倾斜，山区、丘陵、平原、河川多种地形相同。
北部伏牛山脉主峰及山岭呈东西走向，峰峦叠峙，山高林密；西南部为浅山岗坡，属伏牛山余脉，沟壑纵横；中南部系南北走向的黄土丘陵及条带平原，湍河、默河、刁河、黄水河为境内四大河流。
2.1.2气象
内乡县气候属北亚热带大陆性季风气候，处在北亚热带北界，具有由北亚热带向暖温带过渡的特点，兼有南北气候之长，气候温和，雨热同季。
区域内年平均气温15℃，最冷为1月份，极端最低气温为℃，最热为每一年的7月份，极端最高气温为℃；降雨量750～850毫米，年平均降雨量为毫米，年降雨量多集中在6月至8月份，占全年降雨量的%，暴雨多为短历时。
年平均日照时数小时，全年平均无霜期220天。
2.1.3地质
南阳地层区跨华北地台和秦岭褶皱系两大地质单元，以栾川——维摩寺——新安店一线为界，以北属华北地台，以南属秦岭褶皱系。
在瓦子穴——乔端与商丹——西峡——镇平两大断裂之间发育加里东造山带，在强烈的板块挤压碰撞进程中，地层发生褶皱和变质，并伴有岩浆侵入，地质构造发育，形成了此刻的地貌形态。
项目区内地层为上元古界和下古生界加里东构造层，在坳陷盆地为白垩系陆相碎屑沉积，和第四系松散堆积物和花岗岩或花岗闪长岩侵入体。
2.1.4地震烈度
南阳市位于华北、西南强地震带与中南弱地震带之间，受区域性较大控震构造与较小发震构造的阻碍，形成了震级小、震源浅、烈度大、地震活动弱等特点，历史上发生过多次地震。
据统计资料说明，有史以来，南阳市共发生地震60余起。
总的来讲，项目区域是我国大陆地域上地震活动水平低的一个地域。
依照《中国地震动参数区划图》（GB19306-2001）的划分，本区地震动峰值加速度系数不大于，对应国家地震烈度区划，路区为小于Ⅵ度。
2.1.5水文地质
区域河流水系属长江流域汉水水系：
线路所经河流为湍河及其支流，区域内地表水丰硕。
区内地下水类型要紧有：
基岩裂隙水、岩溶水及孔隙潜水。
基岩烈隙水要紧给予片岩、片麻岩和花岗岩中，片岩裂隙细小，水量不大；片麻岩和花岗岩裂隙宽度较大，延伸较远，储水空间大，导水性强，专门是构造带为良好的储水结构，要紧同意大气降水补给和远程构造裂隙补给，地下水往往以潜流形形式排泄于沟谷中。
由于山高谷深，植被繁茂，枯枝落叶对降雨起滞流作用，地下水以潜流形式教常常补给沟谷，因此山高水高。
岩溶水要紧给予大理岩中，在与片岩接触带往往形成地下水聚集带，沿着层面以泉的形式出露，为人畜用水水源。
潜水要紧贮存于河流沟谷中的砂砾石层内。
2.1.6工程地质评判
项目地域地质构造具有多旋回、强烈变更特点。
褶皱构造呈线状展布，形态复杂；断裂构造以区域性大断裂为主，呈北西西或北西向，次为北东向、北北东向延伸。
该区内发育有不同时期的构造形迹，其中维向构造体系尤其发育，组成了大体的构造格架，形成了一系列北西——南东向的褶皱带、断裂带、变质岩带和岩浆岩带。
综合评判：
本区域工程地质条件良好。
项目所在区域建设条件
百货住宅小区具有得天独厚的优势条件
2.2.1地理位置优势
开发项目选址位于县城中心地带，临近城镇一小，四小，实验初中，教育资源丰硕。
2.2.2交通通信条件优势
交通方便，邮电、通信也很便利，内乡县邮电局程控系统，内乡县有线电视台与其它通信手腕为小区保障畅通，直入各户。
2.2.3给水、供电优势
该住宅小区按城区计划均有市政给水干管通过，可为小区提供足够的给水引入管道，知足生活用水和消防要求。
小区生活污水经处置后可排入县城排水管道。
小区电源引自县城10kv供电系统，经变压器变压后利用，可知足居民用户用电。
2.2.4地形地貌优势
整个小区地形平坦，无拆迁任务，便于直接开发，周围无任何污染源，较大噪声源。
2.2.5工程地质及水文地质
该地域位于湍河东岸，地质条件较为复杂，上部为粘土，下部为中粗砂层。
内乡县地界烈度为六度，依照抗震设计计划，按抗震八级建设。
2.2.6气象资料
年平均气温：
℃
极端最高气温：
℃（7-8月）
极端最低气温：
℃
年最大降水量：
年平均相对温度72%
绝对温度：
常年主导风向：
东北风（冬季）
东偏南风（夏日）
最大冻土深度：
200mm
最大积雪深度：
250mm
大体风压：
35kg/m2
大体雨压：
30kg/m2
建筑材料及运输条件
2.3.1石料
依照调查，项目所在区域优质石料散布较小，工程用石料要紧来源内乡县灵山，通过公路直接运往工地。
但必需经实验其材质合格方可利用。
2.3.2砂、砂砾
工程用砂料来源于湍河内开采，湍河内砂砾料品质优良，可直接挖取利用，通过公路直接运往工地。
2.3.3其它材料
该项目所需其它材料在市场供给充沛，目前价钱平稳，而且能够当场取材，便于施工，符合施工条件。
水泥：
要紧货源有空后水泥厂、泰隆水泥厂，他们规模大，信誉好，产品质量优，价钱平稳。
钢材：
各类型号钢材都可购到，而且质量有保证。
砖的供给：
内乡砖厂甚多，且质量稳固，能够保证工程质量。
项目建设的必要性
内乡县总面积2465平方千米，人口63万人，改革开放以来，随着电力交通、通信等城市基础设施进展迅速，尤其是随着宛坪高速公路和宁西铁路的建成通车，有力的吸引着中外客商，从而也增进内乡县的外来商户和城市人口猛增。
这些人员进入城市给我县原有的房地产市场带来必然冲击，加上城镇原有居民受各类广告和推行概念的引导，同意新生事物的能力在某种程度上有了必然的提高，住房观念也有了专门大的改变，消费心理由居住型慢慢向舒适型转变，并有向享受型转变的趋势，这些都有力的刺激了我县住房消费的升温。
第三章项目建设的社会条件
内乡县地处豫西南，位于伏牛山南麓，东接镇平，南连邓州，西依淅川、西峡，北与南召、嵩县交界。
内乡县总面积2465平方千米，人口63万，辖16个乡（镇），289个行政村。
内乡县矿产资料丰硕，聚宝藏珍，目前已发觉有金、银、铀、石墨、大理石、矽线石、高岭土等金属和非金属矿产30多种。
矽线石、石墨、金矿、花岗岩、大理石等具有储量大、质量好、品位高、易开采等特点，尤其是矽线石矿储量超过1000万吨，精矿三氧化二铝含量达%，储量和品位均居全国第一。
大理石、花岗岩、石墨、海泡石等远销日本、欧洲和东南亚各国。
内乡县要紧粮食作物有小麦、玉米、大豆、水稻、红薯等；要紧经济作物有棉花、烟叶、芝麻、花生、食用菌、朝天椒、龙须草等；林果资源有松、杉、泡桐等用材料30多种和苹果、柑桔、板栗、柿子、油桐、生漆等经济树20多种及猴头、木耳、蘑菇等繁多的土特产品。
中药材有山萸肉、杜仲、天麻、辛夷、桔梗等，其中山萸肉年产25万千克，占全国产量的六分之一。
境内生物种类繁多，有宝贵的野生动物资源。
改革开放以来，内乡县经济和各项社会事业取得了长足进展，2020年，内乡县实现生产总值亿元，其中第一产业实现亿元，第二产业实现亿元，第三产业实现亿元，别离上年增加%、%和%。
第四章建设方案
总平面设计
4.1.1百货小区住宅项目，坚持以人为本，结合周边环境，考虑到综合性生态平稳，建设设计的平安性、经济性、有效性，力争使整个小区功能齐全，设计合理，效劳优质，舒适方便，在小区内设社区医疗效劳站等效劳设施，小区内的建设严格依照国家建设标准留足遮阳面和绿化带，种植花草树木，随身场所，并视其情形，建设立体绿化，屋顶绿化，力争使整个小区安静、舒适、方便、卫生。
建筑设计
建筑的本质在于通过物质手腕为人提供知足不同利用要求的空间，作为安居工程，其利用功能，建筑造型，装修标准，建筑层高，建筑物群体及其与周围环境的关系都阻碍着建设利用和治理效劳成效。
4.2.1设计依据
（1）《采纳建设设计通那么》JG）37-87（试行）
（2）《住宅建筑设计计划》GB）96-86
（3）《建筑设计防火标准》GB）16-87
（4）国家人防工程标准GB50038-94
4.2.2立面设计
依照小区周边环境，通过量次方案论证和比较，为使小区亲切、新颖。
建筑群外坪采纳新型的防水彩色外墙涂料，与蓝天、草地组成一幅雅致、脱俗、亲切怡人的画面。
结构设计
（1）小区内住宅为砖混结构，临街房采纳框架结构。
（2）抗震结构严格依照8度抗震设防要求设计。
（3）基础方案依照场地质情形而定，假设地质情形良好，地耐力较高，原那么上采纳天然浅地基础方案。
给排水及消防设计
4.4.1设计依据
（1）小区计划图
（2）《建筑给水排水设计标准》GBJ15-88
（3）《建筑设计防水标准》GBJ16-87
4.4.2设计范围及供水量计算
（1）设计范围：
本工程室内外给排水及消防设计
（2）供水量计算
用水单位
平均时（m3/h）
最大时（m3/h）
最大日（m3/d）
住宅
450
绕道路
绿化用水
公用设施
合计
500
消防用水量：
室内5L/s，室外15L/s，共计20L/s，同一时刻火灾次数按一次，火灾延续时刻按小时计。
4.4.3给水设计
水源由县城自来水管网接入，尽可能利用外网压力，加压部份采纳变频调速恒压供水，采纳下行上给式供水。
4.4.4排水设计
（1）室内排水采纳雨污分流，室内排水管采纳UPVC排水管粘接，室外雨水采纳PVC排水管。
（2）室内污水排出后，经生物化粪池处置后最终排入市政污水管网，经县污水处置厂处置达标后排入湍河下流。
（3）屋面雨水有组织排至室外地墙坪。
室外地面雨水聚集后，接地形排入市政雨水系统。
设计重现期为一年，采纳钢筋混凝土管洪流，出口坡度为3%，初选总出口管径为DN800mm。
4.4.5消防设计
一、设计依据：
各有关专家提供的设计条件要求及建筑设计防火标准。
二、建筑而火品级：
本设计所有建筑物耐火品级均为二级。
3、总平面布置：
居住区内所有建筑物之间均能知足防火间距要求，小区及各组团内均布置有彼此贯通的道路并别离与县城道路相连，并备有消防通道，使区内道路形成出入方便的环形消防通道。
4、消防供水：
小区内设有生活、消防给水管网。
管网沿道路环状布置，按标准要求敷设室外地下消火栓。
五、消火栓均采纳DN100mm，25米水带，直径19mm水枪，箱内设远距离消防泵启动按钮。
六、灭火器配置
灭火器配置由甲方依照不同建筑物内可燃物性质、类别、数量和所处位置按《建筑物灭火器配置设计标准》最终确信。
电气设计
4.5.1设计依据
一、总平面布置图
二、国家现行的有关标准/标准及规定
4.5.2设计范围
本设计包括百货住宅小区的配电系统、电力系统、照明系统、有线电视系统、系统及防雷、接地系统。
4.5.3供电设计
一、百货住宅小区负荷为三类用电负荷。
二、供电电源及电压品级
工作电源引自县城10KV供电系统，经变压器变至380V/220V后配至各建筑
3、负荷计算及变压器容量选择
本设计负荷计算采纳需要系数法，住宅安装容量：
10KW/户，公共建筑安装容量300KW，小区配电房设三台800KVA电力变压器。
4.5.4照明设计
照明电源电压为380/220伏，照度标准依照国标GB113-90《民用建筑照明设计标准》执行。
依照区内建筑不同的室间和利用功能选用不同的灯具，住宅大的手用荧光灯和节能型水源，楼间绿化地带以草坪灯点缀，除公开场合灯号为集中操纵外，其它的为当场操纵。
4.5.5防雷与接地
一、防雷
小区在建筑物屋顶装设避雷网，利用楼内主筋（很多于2根）做引下线，基础内钢筋做为接地装置，接地装置围绕建筑物组成闭合回路，冲击接地电阻不大于10欧。
突出屋面的金属物体均与屋面防雷装置相连，所有进入建筑物的埋地金属管道，穿线钢管在入户处均与防雷接地装置相连接。
二、设备过电压爱惜
在高压母线上装设TBP-A/H，IC/150型及型避雷器以排除大气过电压和操作过电压。
3、接地
建筑接地采纳TN-S系统，电力系统的工作接地及电力设备的爱惜接地，弱电系统的工作接地等电位连接共用接地装置，配电设备的金属外壳等在非正常情形下可能带电和可能补触及的金属物均应与PE线相接或与PE线作等电位连接。
4.5.6有线电视系统
配合有线电视网，在需要有线电视的地房顶留电视插座，管路采纳PVC管沿墙，板暗敷。
设计仅预留穿线管，有线电视设备及电缆型号规格均由有线电视治理部门确信，负责施工、调试。
4.5.7系统
在需要的地址预留插座，管路要用钢管、PVC管样，板暗敷，用户数量以建筑平面为依据，结合实际需要综合考虑确信，设计仅预留穿线管，设备及线型规格由电信部门确信，并负责施工和调试。
第五章项目建设的规模及内容
项目选址
该项目位于内乡县原纺织品公司院内。
项目建设规模及内容
该建设项目为住宅小区。
计划用地面积亩，建设三层小楼一栋，总建筑面积约1230平方米
第六章投资估算与资金筹措
项目估量投资420万元，要紧包括征地费用、住宅楼建设、路面的硬化、绿化、供排水、消防设备和其它费用等，资金全数自筹。
其中：
1.征地费用300万元。
2、建设商品住宅楼及配套设施，总计1230平方米，计100万元。
3、消防及绿化费用10万元。
4、其他配套设施10万元。
第七章项目组织与实施
项目组织
本项目承办单位为南阳市世星房地产开发。
公司成立项目建设领导小组，由主管领导任组长，下设办公室，以确保项目高标准、高质量按打算安排的工期完成。
7.1.1实行工程质量终身负责制。
对项目建设工程质量负要紧责任的领导、对参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。
7.1.2实行工程监理制。
项目建设进程中，聘请有资质的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低本钱。
第八章物业治理
项目建成后，物业治理由南阳世星房地产开发承担。
物业公司的治理范围
8.1.1衡宇的利用、维修、养护；
8.1.2消防、机电设施、路灯、车库及绿化地，道路等公共设施的利用、保护、养护和治理；
8.1.3清洁卫生；
8.1.4车辆卫生；
8.1.5公共秩序，平安卫生。
物业公司工作原那么
8.2.1依照有关法律、法规，结合实际情形，制定本住宅区物业治理方法；
8.2.2依据物价局批准的物业治理收费标准执行；
8.2.3以全心全意为业主效劳为宗旨，注意社会效益，经济效益和环境效益；
8.2.4同意管委会和业主的监督；
8.2.5做好小区的各项治理和效劳工作，使小区成为文明小区，保证居住业主能够安居乐业。
第九章环境阻碍评判及节能方法
生态环境阻碍评判
本项目的建设有可能造成对生态的不利阻碍，例如：
该项目的建设对地表植被引发的水土流失，对农业土壤造成不同程度的破坏，为最大限度的减少这些不利阻碍，在建设进程中，应严格执行国家已发布实施的有关标准，贯彻国家环保政策，按其相应的功能标准操纵。
环境爱惜
项目所在地位于县城区内，周围环境悠静，生活污水通过处置后排向场外排水网，场地受外界污染的可能性较小。
要紧污染物
本项目属于社会公用事业工程，没有工业性污染，要紧污染物为生活污水和生活垃圾。
治理方法
9.4.1依据
（1）《中华人民共和国大气污染防治法》
（2）《中华人民共和国水污染防治法》
（3）《中华人民共和国噪音污染防治法》
（4）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》
9.4.2废水治理方案
生活污水经化粪处置后排入城市污水管网。
生活垃圾及其它废弃物由运输车运至垃圾处置厂处置。
本项目实施以后，对周围环境可不能产生新的污染。
项目产生的废水、垃圾均能够取得有效的操纵和治理。
所有排放物能够做到按国家规定的排放标准达标排放。
第十章招标方案
为确保南阳世星房地产开发建设百货住宅小区项目的质量，缩短工程建设期，防范工程建设中的违规行为，爱惜国家利益。
制定项目的招标方案。
基础设施建设项目招标范围及招标组织形式
本项目招标的范围包括基础设施建设的勘查设计招标、施工监理招标和施工企业选择招标三项，因勘查设计和施工监理标底值较小，可采取不公布招标，项目土建工程面向社会进行公布招标。
鉴于项目法人单位目前尚不具有自行招标所具有的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招标活动，委托给有资质的招标代理机构办理。
投标、开标、评标程序
南阳市世星房地产开发有限公司建设百货住宅小区工程项目，质量要求高，依照建设项目规模要求，在招标进程中必需遵守如下程序：
10.2.1项目经各部门批复同意后，在指定的媒介上发布招标公告。
10.2.2在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或其他组织都能够投标。
投标人少于3个时，应当从头进行招标。
招标文件的内容还包括项目负责人与要紧技术人员的简历、业绩和拟用完成招标的机械设备，本项目不同意联合招标。
10.2.3开标时委托有资质的招标代理机构，邀请所有投标人参加，开标时由招标人委托公证机构检查并公证。
投标人的投标应当符合以下条件之一：
能够最大限度的知足招标文件中规定的各项综合评判标准或能够知足招标文件的实质性要求，而且经评审的价钱最低。
10.2.4评标依照《中华人民共和国招标治理法》的规定和程序进行。
10.2.5中标人确信后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效劳，假设中标人舍弃中标项目，应当承担法律责任，自中标通知书发出30日之内，依照招标文件，世星公司和中标人签定书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后别离向他人转让。
第十三章结论及建议
结论
百货住宅小区工程项目的建成，将加速内乡县城市建设步伐，推动内乡人民住房观念的转变，改善和提高内乡人民的居住条件，为内乡县城的建设增加新的亮点，经济效益、社会效益、环境效益十分显著。
因此，该项目是十分可行的。
建议
建议建设单位：
一、标准施工单位行为，完善内部治理机制，严格操纵治理费用，降低工程本钱。
二、成立全方位灵活的售房方案和售房方法，增强宣传力度，加速资金的回收。
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