中国房地产价格波动研究.docx
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中国房地产价格波动研究
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近年来我国房地产价格增长较快，有的城市甚至以每年20%的速度上涨，引起了
政府、企业、专家学者和媒体舆论的高度重视。
但遗憾的是，目前我国房地产市场和
房地产价格的研究还只是停留在宽泛性的定性分析上，缺乏定量分析与实证研究，也
缺乏可靠的分析工具和模型模拟，因而也无法知道影响房地产价格的因素对其影响力
是多少。
理论研究的不足造成了政府政策和企业决策缺乏有效的科学依据和技术支
撑，购房者投资缺乏有效的指导，这无疑影响了我国房地产业健康、持续地发展。
因
此，在我国的房地产市场研究中，十分需要构建可以进行政策分析和投资分析的房地
产价格模型。
我国正处于从计划经济体制向市场经济体制转变时期，房地产经济理论的研究也
必须适应这一转变，作为市场经济重要经济杠杆的价格，更是研究的重点所在。
系统
深入地对房地产价格机制进行研究，对提高房地产经济学在学科建设中的地位具有重
要的作用。
本文研究的目的就是挖掘中国房地产价格波动的真正动因及其深层次问
题，从而探究研究房地产价格波动与经济波动的内在联系及其相互作用的原理。
本文
研究对于分析房地产价格变化规律，把握房地产价格波动的趋势，对房地产投资和国
家针对房地产问题进行宏观调控，稳定房地产市场价格，建立房地产价格波动监管机
制，以及健全房地产市场的宏观调控机制，都有非常重要的理论和现实意义。
1.2相关理论及研究综述
1.2.1国外理论研究及文献综述
经济学界对房地产价格的研究由来已久，有关房地产价格的理论研究基本上从四
个方面展开。
第一，从古典经济学以劳动价值论为基础讨论住宅的价格开始，到新古
典经济学中以物质技术可能性的集合决定的生产函数，结合企业的成本最小化或收益
最大化目标，最优价格的确定的比较成本决定论；第二，房地产作为一种特定的资产，
强调投资者选择和不确定条件下未来收益的资产定价理论，以及以泡沫理论为基础的
虚拟资产定价；第三，货币理论为基础论述生产、消费和资产持有的经济行为的存量
－流量理论对房地产价格波动研究现；第四，现代代消费理论中以消费者效用最大化
为基础对房地产价格进行研究；第五，经济周期波动理论为基础对房地产价格的研究。
1．比较成本定价理论为基础的房地产价格研究
对房地产价格的研究最早是从土地价格的认识开始的，人们往往认为土地或房地
产价格是未来租金收入的现值，因此有关房地产的定价模型就与租金联系到了一起。
李嘉图的地租理论和杜能的空间理论两者一起成就了古典级差地租理论。
代表性的模
型就是在20世纪60年代发展起来的“现代单中心模型”，它就是建立在古典级差地租
基础上的。
“单中心模型”常常作为更复杂的房地产定价模型讨论的起点，它虽然简单
和抽象，却可以对房地产市场上的一些重要的现象给予有力的解释。
对于新古典经济学理论而言，成本仍然是价格决定的重要因素。
传统的新古典生产理论的出发点是一个由生产技术可能性的集合决定的生产函数，结合企业的成本最
小化或利润最大化目标，考虑各种生产要素的投入，来确定最优价格，最优价格可以
表示为对平均可变成本的一个加成，这可以解释为什么成本定义价格有重要的影响。
在成本定价研究中典型的实证研究有，Renaud01997）以英国1980-1992年的
数据对房屋价格和土地价格进行了实证研究，结果表明，住宅价格在1985-1987年
短短三年内上升了原来的3倍，随后的房地产危机使得土地价格大幅下降，两年多的
时间里下跌了60。
但是同一时期房屋价格的波动要平稳许多，价格只下跌了20};
迪帕斯奎尔和慧顿（2002）以单中心模型为基础对住宅价格进行了实证研究，发现模
型中决定住宅价格的三个主要变量（都市区域的大小、城市增长的预期和住宅的建筑
成本）可以解释样本中76%的住宅价格变化。
2.资产定价及虚拟经济理论为基础的房地产价格研究
随着经济的发展和财富存量的增长，家庭和企业的理财行为也越发重要，投资领
域不断扩大，房地产本身所具有的耐久性和不动产效应，且房地产价格的强波动性使
得房地产已经成为一种重要的投资工具，也使得它具备了虚拟资产的特征。
而虚拟资
产是最容易产生泡沫的领域。
泡沫理论强调预期对资产价格的影响，尤其是这种预期
会引发人们的投机行为，其特征在于人们关注的焦点不是资产本身的生产和消费以及
产生盈利的能力，而是通过价格的变化本身来获取利润，这正是虚拟资产区别于其它
资产的的重要特征。
泡沫模型主要有两个方面:
理性泡沫和非理性泡沫。
理性泡沫是指在理性预期的
框架内，市场价格相对于资产未来各期收益现金流的贴现值的偏离。
非理性泡沫模型
是对泡沫模型的一个补充，解释由于非理性因素所导致的泡沫现象。
对于泡沫理论的研究萨缪尔森早在1958年就已经证明了在一个拥有长生交易者
的世代交叠模型中，不分配红利的资产能够具有严格的正价值，这种资产被称为纯泡
沫;布兰查德和沃森1982年以数学方法证明了理性泡沫是可能存在的，而非理性泡
沫并不存在;梯若尔（982,1985年）和韦尔（1987年）在一般均衡框架下讨论有关
理性泡沫的问题;Black（1986）-先提出了噪声交易思想，由于金融市场中存在没有内
幕消息的投资者，他们所获得的噪声信息采取非理性行为，在交易过程中导致资产价
格偏离其基础价值。
3.存量一一流量理论为基础的房地产价格研究
有关存量一流量理论可以阻追溯到货币理论，在货币理论中，谈及投资品的价格
决定时，凯恩斯提到投资者在银行存款和债券之间的相对偏好对价格的影响，这是凯
恩斯对货币理论的最大贡献就是认为投资者对银行存款和债券之间的相对偏好实际
上就体现为一个经济主体自主选择的意愿。
这为将微观选择理论运用于货币理论开了
先河，预示着现代货币需求理论的诞生。
凯恩斯学派甚至货币主义对利率和货币理论9
垒），房地产产品的异质性，决定了中国房地产市场是一个寡头垄断的市场。
并且从
巨额的沉淀成本、区域寡头垄断分析了寡头垄断的必要性和可能性。
得出价格合谋下
的非价格竞争是中国房地产价格居高不下的一个根本原因[17]。
高洪文（2007）通过勒
纳指数的实证研究方法，得出中国房地产行业的确存在垄断特征的结论[18],林素
钢、崔秀琴（2007）指出，中国房地产市场垄断的表现:
土地市场的垄断，房地产厂
商集中度较高，房地产产品的垄断，房地产市场信息的垄断，房地产商品中商品住房
供给方式的垄断[19]。
以上文章说明中国房地产市场是区域性垄断或寡头垄断的市
场。
我国目前的房地产市场上，虽然开发商数量众多，但与其它一般的商品不同，房
地产这一特殊商品在各个地区之间是不能流动的，而且房地产尤其是住宅是人民生活
的必需品，而一个区域的居民又不太愿意到区域外去买房子，他们往往会将购房目标
锁定在某一区域内，因此只要开发商不到另外一个区域去开发房地产，某个地区的房
地产商与其它地区的房地产商就不存在直接的竞争关系。
这个区域可以是一个市，但
更可能是市中更小的一个区域。
由于房地产市场的区域性，一个房地产商就只同本区
域的房地产商存在竞争关系，因此当我们研究某一区域的房地产市场时，就只要考虑
本区域市场内的房地产商，而不需要把它放到更大的市场中去研究。
因而当涉及到某
个区域市场时，在此市场的厂商的数量就比我们研究全国市场时要少得多。
再进一步，
在一个区域房地产市场中，有实力的厂商更少，因此，如果从一个区域性市场来考虑，
几个有实力的厂商的市场占有率是很高的，因此可以说中国房地产市场是区域性垄断
或寡头垄断的市场。
2.2.2中国房地产价格的定价机制
我国房地产企业在区域市场上面临寡头垄断的格局，这种情况下，开发企业就拥
有着相当强的市场力量，其面对的是一条向下倾斜的需求曲线，此时，房地产开发企
业就是“价格的制定者”，而不是价格被动“接受者”。
如何制定“适当的价格”以最大化
自己的利润，就成为开发商最重要的行为决策之一。
在垄断条件下如果任由垄断企业
自行定价，那么其定价原则必然使企业收入（P·Q）减成本（C）后的利润（π）最大化。
目标
函数为π=P·Q-C根据利润最大化条件，可以推导出利润最大化条件下的垄断定价原则
PL=MC/（1+1/e）其中e=P/Q·dQ/dP即需求的价格弹性。
该垄断定价原则的经济学含义
是，垄断产生了价格偏离边际成本的可能，其偏离程度的大小与产品的需求价格弹性
（e）成反比。
房地产商品，尤其是住宅对消费者而言是缺少弹性的，这使开发企业可以
尽可能地使定价超出边际成本，以最大化自己的利润，其直接的结果则是我国房地产
商品的价格呈逐年递增的趋势。
2.2.3寡头垄断下房地产价格的定价效应
我国房地产业呈现出区域性寡头垄断竞争，这种竞争结构使得价格合谋具备了市场条件另外，房地产行业投资巨大，巨额的沉没成本的威胁又迫使房地产商认识到:
当只有少数几个销售者时，自己的行为对竞争对手有很大的影响，打价格战可能遭受
到报复。
因此区域垄断定价的结果产生了一下两种效应:
1.价格合谋的可能性。
因为降低价格的结果都不可避免地减少了自身的利润。
我们不妨假设有两个寡头
房地产开发商1,2，他们开发的房屋是同质的，博弈的次数为一次，他们在价格竞
争和非价格竞争中有四个不同的收益，如表1:
对于房地产开发商1,2来说，如果
房地产开发商选择价格竞争，则双方都将损失2000万元，这就是价格竞争所付出的
代价，也是开发商的沉淀成本。
若开发商1选择价格竞争，房地产开发商2选择不选
择价格竞争，那么开发商1选择打价格竞争带来的收益3000万元，房地产开发商2
来说，将损失2000万元，这也是沉淀成本。
若双方选择都不选择价格竞争，而是选
择进行合谋，则双方都将获得2000万元的收益。
因此，在进行一次性博弈，开发商
就有了合作的倾}句，他们知道选择价格竞争比不选择价格竞争更能够获得收益。
但是
对于区域性的房地产开发商来说，他们的博弈次数远不止一次，因为在某一特定区域
内，房地产开发商的数量是有限的，特别是势均力敌的寡头开发商更是只有少数几家，
而且他们之间并不陌生，一轮投资或价格竞争后企业还将继续下一轮的较量，以此重
复下去。
所以假设寡头房地产开发商的数量为两个，博弈次数为n次。
当n<二时，根据重
复博弈理论，当企业博弈到最后时期n时，因为过去的选择都不会影响到n期的选择，
因此每个开发商企业仍旧会选择价格竞争，当博弈处于n-1期时，由于理性双方都会
预测到最后一次博弈对方都会选择价格竞争，因此n-1次的选择对于下一次博弈没有
任何影响，从而n-1的选择和n次都如出一辙，最后双方都选择价格竞争。
得出结论
当n<二时，动态因素对结果毫无影响。
当n=二时，情况就发生了显著的变化:
每个房
地产开发商必须按照各个时期博弈的选择进行重复，要不然一次的背离将使其得到应
有的惩罚，假使寡头房地产开发商1一开始选择价格竞争，并在当期获得了收益，在
以后无数次的博弈期中，对方都会以选择打价格战来惩罚他，由于博弈是无限重复的，
所以寡头房地产开发商1最终所导致的累计损失必然会超过选择打价格战时所获得
的短期收益，从而一开始选择价格竞争是不理性的，这时，双方的最优战略都是不选
择价格竞争。
11
2.价格合谋下的非价格竞争。
房地产业呈现出区域性寡头垄断竞争，这种竞争结构使得价格合谋更为现实，价
格合谋也就意味着房地产开发商不打价格战，这样非价格竞争成为了主要的竞争形式
并被强化，同时刚性的生产能力约束使产量竞争难以展开。
房地产商品的差异化主要
表现在房地产企业行为的差异化，这种差异化主要表现为客观和主观的差异化。
这种
差异化主要通过房地产具体产品创新以及开发商进行广告的形式对产品进行差异化
的表现。
在现实的房地产商品竞争中，由于房地产作为经验商品，在其购买之前消费
者是很难区分其质量的优劣的，因此房地产广告已成为房地产市场竞争中首要的表现
手段。
每一个企业都力图通过对消费者进行调研而得到有限的消费信息，从而契合消
费者的心理，制定消费者满意的广告，从而扩大其销售量并从中获取大量的利益。
在
开发商合谋的定价机制作用下，房地产寡头垄断企业推出了垄断价格，促成了房地产
价格呈现刚性和价格居高不下的局面。
因此，房地产价格一般呈现走高的态势，而很
少出现房价下跌的现象，即使是供求发生变化，房地产涨价的幅度和速度远远大于需
求增加的幅度和速度，房地产价格难以在供求的房地产市场上起到调节杠杆的作用。
2.3中国房地产价格的定价方法
2.3.1中国房地产市场的微观定价方法
从微观房地产开发商的定价方法来看，房地产定价方法是开发商为了在目标市场
实现定价目标，而给房地产制定的基本价格或浮动范围。
虽然影响房地产价格的因素
很多，但是企业在制定价格是主要考虑的是产品的成本、市场需求以及竞争等情况，
因此产品成本规定了价格的最低数，而竞争价格则提供了企业在制定价格时必须考虑
的参考系数。
房地产企业的定价通常包括：
成本定价、需求定价和竞争定价三类。
成本定价是计划经济时代的方法。
由于它仅在自己的基础上定价，而对交易环境、
交易对象以及交易实现等方面都缺乏了解，因此只能制定出基于自身利益方面的价
格，而不容易与市场消费相吻合。
需求定价是从市场需求出发制定的房地产价格，它能行之有效的激发消费者的购
房欲望，使得房地产产品从根本上是实现交易的可能性。
而且可以使房地产价格一步
到位，避免价格波动，减少投机。
竞争定价是以取得竞争胜利为目标，注重行业相对价格，它能更贴近市场供求，
单交易实现取决于交易双方的利益吻合，只研究如何在供给群体中合理定位，而不是
购买群体意愿的反映，其定价难免一厢情愿，容易忽视需求在价格形成中的重要作用。
2.3.2中国房地产定价的具体方法
回顾我国房地产市场，尽管只有短短十几年的时间，但市场格局却已由初级竞争
的市场格局转变为区域垄断竞争型的市场阶段，消费者的知识经验也有了极大的提12
高，开发商制定的价格策略各有不同，但归纳起来大致可以分为两种，即“成本＋竞
争”定价法和“消费者需求＋竞争”定价法[1]。
“成本＋竞争”的定价法是目前大多数开发商选择的定价策略，因为这样能够清晰
地知道自己能赚多少利润，而且根多的原因是因为开发商在房屋产品完成时才考虑价
格问题。
因此这种产品主导型的虚拟定价方式，不自然地具有了定价过高时的滞销风
险和定价过低时低利润风险。
“消费者需求＋竞争”的定价方法最大的好处就在于以消费者潜在的心理认知接
受价格为出发点，以竞争对手为参照，满足消费者的需求为原则且时刻关注竞争对手，
因而可以较容易地实现开发目标以及获取高额利润。
但是这一定价策略需要开发商以
市场和消费者为中心，价格与产品、市场、销售以及宣传一起构成的关联系统，因此
其定价成本相对较高。
2.3.3中国合理房价的判定标准
国际通行的房价收入比定义是：
房价收入比是某个住宅市场上某个指定时期内销
售的住宅的自由市场价格中位数（或平均数）和该市场上家庭年收入中位数（或平均
数）的比值。
住房价格是市场上的自由价格；家庭年收入包括所有收入；房价收入比
是和某一个市场相对应的，一般考察整个城市的房价收入比，但如果有需要，也可以
考察其中某个特定市场的房价收入比。
世界银行制定的房价收入比标准是5:
1，联合
国的标准是3:
1。
我国专家通常采用的房价与家庭年收入比合理标准是3:
1～6:
1。
1996年，联合国人居中心出版的世界人居报告中，在对50多个国家的首都城市
进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2～3倍，如达到5倍时，
大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。
发达国家的住房市场，其“房价收入比”
基本上在这个范围内。
而中国的房价收入比，在一线城市普遍在20倍以上。
深圳市
2004年房价与居民收入比仅为6．52倍，而2006年、2007年一下飙升到15.76倍、
20倍以上。
上海、北京市中心区的房价与收入比甚至达到了30倍和50倍以上。
2008
年，中国的房价是有史以来泡沫最严重的时期，中国楼市的“泡沫”程度甚至远远超过
了1991年的日本和1929年的美国，更是超过了1997年的香港和次贷危机爆发前的
美国。
北京市社科院发布《2008~2009北京社会发展报告》指出，2007年底北京平均
房价是每平方米15162元，按照户均100平米计算，则当年房价与收入之比约为23:
1，
远远高于3:
1～6:
1的国际标准，也高于国内其他大中型城市。
图1是1996年以来中国平均房价收入比数据。
从图1可以看出：
1996-2003年，
随着中国城镇人均可支配收入和人均居住面积的提高，房价的合理上涨，全国房价收入比在保持一种较平稳的运行态势，在6.2左右；从2003年开始至2007年，随着房
价增长速度超过人均可支配收入，房价收入比明显上升，2007年达到7.44的历史最
高水平。
2008年虽然城镇人均居住面积仍然持续提高，由于房价趋于稳定，房价收
入比出现明显下调，为6.78。
同时，在1996~2008年间，除了1996年外，其余年份
平均房价收入都比合理标准线以外，说明房价在大多数年份都超过了居民可支配收入
所能承受的购买力，房价偏高。
同时也可以看出，在经济发展速度较快的年份，相应
的房价收入比较高，说明房价波动周期和经济周期关系密切，居民的房价收入比呈现
不断扩大的趋势。
14
第3章中国房地产价格波动分析
3.1房地产价格的波动的特征分析
3.1.1房地产均衡价格的形成分析
在寡头垄断的房地产卖方市场，信息是不完全的，房地产价格由单个房地产商定
价，因此对于单个房地产商而言，房地产价格的制定就成了垄断定价。
垄断定价的原
理为：
假设房地产商的成本函数为C（q），而反需求函数为p=P（q）。
对于任何一个q，
垄断厂商的销售收入为R（q）=pq=P（q）.q。
收益和成本之差即为厂商利润。
故房地产
商的目标为：
maxπ=R（q）?
C（q）=pq?
C（q）
求关于q的一阶条件可得：
MRMCC（q）
q
pp
q===′?
?
+
，其中MR表示边际收益，
MC表示边际成本，弹性需求为：
q
dp
pdq
.
.
ε=?
；在给定的市场弹性的条件下，垄断价
格为?
1′
=ε
cεp
，且价格p和边际成本成正比。
在垄断的情况下，开发商的需求曲线向
下倾斜，增加边际产量Δq后，由两个一阶效应：
第一，由于招揽边际消费者，利润
会增加p.Δq；第二，为了招揽边际消费者，价格必须降低qq
pΔ
?
?
。
如果开发商无法进
行价格歧视，则所有的消费者将享受到价格的好处，从而厂商利润降低?
?
?
?
?
?
Δ
?
?
qq
pq
，
在产量较小时，第一种效应要占优势；随着产量的增加，第二种效应会占优势，在两
种效应恰好抵消时达到均衡。
房地产开发商进行垄断定价是以开发商利润最大化为目标的，因此开发商利润最
大化的必要条件为边际收益等于边际成本。
我们可以将开发商最优定价政策表述成另一种表达式：
（）
（y）
cyp
y1
1/ε（
）?
′=
，公式表
明，垄断价格等于边际成本加成，式中加成数取决于需求弹性，它由
11/ε1
?
给出。
由于垄断开发商总是在需求曲线有弹性的地方经营，所以可以确信ε>1，因此加乘
数必定大于1。
从而垄断开发商总是把价格确定在边际成本之上，因此高于竞争的价
格。
结果则是我国房地产商品的价格远远高于房地产市场的均衡价格，而呈现逐年递
增的趋势，且涨幅变动不定的特征。
15
3.1.2房地产价格波动的形成分析
现代经济周期理论对于经济波动的解释为分析引起经济波动的冲击，及经济体在
受到冲击后的一系列反应过程及其机制（萨克斯和拉雷恩，1997）。
这种过程可以概
括为冲击—传导学说，房地产价格波动是一种经济波动现象，它是房地产价格体系对
外部冲击的响应曲线，即在来自房地产价格体系以外的随机性或周期性因素的冲击
下，通过房地产价格内部调节机制的作用，结果出现房地产价格围绕房地产均衡价格
上下波动的运动轨迹。
所谓外在冲击机制，是指系统外在因素对系统的影响通过系统内部传导而发生的
经济活动，外在冲击来源于外生变量的自发性变化，可以是随机的或者是周期的。
外
在冲击是经济周期波动的初始起因，外在冲击机制主要强调时间序列变量的变化；所
谓内在传导机制，是指经济系统内部结构特性所导致的对外在冲击的反应，是一种内
部缓冲机制或自调节机制，在数学形式上表现为分布滞后关系，反映了经济周期的“内
生性”。
这种“内生性”指经济波动的自我推动。
内在传导则是系统内部对冲击的自我
响应和自我调整，内在传导机制主要强调经济系统结构对这类时间序列变量变化的滞
后响应。
一定的经济发展阶段，决定着与其相适应的体制基础、经济运行机制和宏观调控
手段，决定着与其相适应的企业制度和经济增长模式，从而决定着该阶段经济周期的
外在冲击机制和内在传导机制，决定着该阶段经济周期波动的表现形态和经济稳定程
度。
发展阶段不同，经济体制基础、经济运行机制和宏观调控手段不同，与其相适应
的企业制度和经济增长模式不同，经济周期的内在传导机制不会相同，起主要作用的
外在冲击及其机制也不会相同。
由于房地产具有投资品的特性，其价格常常象金融资产一样产生剧烈的波动，实
际经验表明，房地产价格的波动幅度远远超过普通商品。
房地产作为虚拟资产，其价
格的波动性是尤其资本化定价方式决定的。
资本化定价必然包含不确定性和对未来的
估计，情绪以及信心等心理因素对未来收益的预期产生重要的影响，而这些心理因素
受到外部冲击之后，往往会产生波动，这正是资本价格表现出强波动性的原因。
3.1.3中国房地产价格波动的现状分析
我国房地产市场的发展时间并不长，是改革开放以后才逐步形成的。
建国后的相
当长的时期内，我国一直将住宅作为福利产品，不承认其商品属性。
经历了
1992—1993年大发展时期和随后的消化调整时期，近几年又表现出强劲发展的趋势，
特别是1998年政府采取了积极的财政政策和稳健的货币政策，加大了城镇住房制度
改革力度，取消了住房实物分配制度，提出将住宅建设发展成为促进国民经济增长的新的经济增长点，这极大地促进了房地产业的发展，房地产业的迅速发展也带动了房
地产市场的发展和繁荣。
1.房地产市场价格的强波动性
随着房地产市场的快速发展，房地产价格也随之上涨。
从长期来看，受土地供给
有限、居民收入增加、房地产质量提高等多种因素的影响，房地产价格的上升是一个
必然的趋势，但房地产价格的涨幅大小是值得我们关注的一大问题。
如果房地产价格
的涨幅偏大，不仅会影响居民的购房能力，严重时可能导致房地产泡沫的出现，影响
整个国民经济的发展。
目前，我国商品房价格的上涨幅度偏大，商品房的平均销售价
格从1991年的786元/平方米上涨到2008年的3800元/平方米，涨了近5倍，年平均
上涨10.35%；而同期居民消费价格只上涨了1.2倍，年平均上涨5.1%。
为了观察这
些年房地产价格的具体波动情况，并将其与居民消费价格和GDP的波动情况作比较，
利用图2进行直观的说明。
16
图2房地产价格的增长率与居民消费价格和GDP的增长率对比图
从全国的整体情况来看，我国房地产市场的价格从1999年开始呈现平稳增长的
趋势，增长速度较为合理，处于居民消费价格增长速度和GDP增长速度两者之间，
但最近几年涨幅过高，已大大高于居民消费价格指数和GDP的增长速度，这一上升
趋势需要引起我们的广泛关注。
2.房地产价格波动的虚拟性
长期以来，人们习惯于实际收入、家庭与人
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