物业行业各方主体行为规范.docx

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物业行业各方主体行为规范

物业行业各方主体行为规范

第一章　总则

第一条　为规范物业服务各方主体的相关行为，明确各自权责，促进物业行业健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》和《厦门市物业管理若干规定》等有关法律、法规及司法解释，印发物业行业各方主体行为规范。

第二条　本规范适用于本市行政区域内的物业管理服务活动及其相关监督管理。

第三条　本规范所称物业行业各方主体，是指物业项目的建设单位、业主或使用人、业主大会及业主委员会、物业服务企业和服务人员，以及建设行政主管部门、城市管理行政执法部门、价格主管部门、公安机关消防机构、街道办事处（镇人民政府）和社区居委会等相关监督管理部门或单位及其相关工作人员。

第四条建设行政主管部门、城市管理行政执法部门、价格主管部门、公安机关消防机构、街道办事处（镇人民政府）等监督管理部门，依照各自的法定职责，做好物业行业各方主体行为的监督管理、执法检查和责任追究等工作。

第五条　市物业管理协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，维护会员合法权益，组织本行业从业人员的业务培训，促进物业服务企业依法、诚信经营，促进行业健康发展。

（厦门市物业管理若干规定第六条）

第二章　业主或使用人

第六条　业主共同决定下列事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

（物权法第七十六条、物业管理条例第十一条）

第七条　业主应当遵守管理规约、业主大会议事规则及物业管理区域内物业共同部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，应当执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。

（物业管理条例第七条）

第八条　业主应当遵守建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。

（最高法院法释【2009】8号第一条）

第九条　业主应当按照有关规定缴纳专项维修资金，按时交纳物业服务费、公摊水费、电费。

（物业管理条例第七条福建省物业服务收费管理办法第十三条）

第十条　业主不得以下列理由拒交物业费：

（一）尚未入住或房屋空置；

（二）未与物业服务企业签订合同；

（三）对物业服务不满意；

（四）对房屋质量或社区大环境不满意；

（五）其他部分业主不交费；

（六）对物业公司捆绑式服务不满；

（七）对物业公司利用公用面积经营不满。

（最高法院法释【2009】8号第六条）

第十一条业主对其建筑物专有部分享有占用、使用、收益和处分的权利。

业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

（物权法第七十一条）

第十二条　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

（物权法第七十七条）

第十三条房屋装修时，业主或使用人应当在开工前向物业管理区域内的物业服务企业申报登记，不得违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、改变建筑设计使用功能。

（厦门市物业管理若干规定第二十九条）

第十四条　业主应当遵守项目规划用地批准范围所确定的物业管理区域划分。

业主要求对物业管理区域进行调整的，应当向区建设行政主管部门提出书面申请。

（厦门市物业管理若干规定第七条）

第十五条建设单位未向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提交成立首次业主大会书面报告的，业主可以以书面形式向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的请求。

（厦门市物业管理若干规定第九条）

第十六条　业主出租或者出售物业的，应当在物业租赁或者买卖合同中，对物业服务费用的交纳作出约定，并在合同签订后十日内，将物业承租人或者买受人、出租期限及物业服务费用的交纳等约定事项，书面告知业主委员会和物业服务企业。

（福建省物业管理条例第四十五条）

第十七条　房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

（住宅专项维修资金管理办法第二十八条）

第十八条　建筑物的业主或者使用人应当履行下列消防安全职责：

（一）遵守国家有关消防法律、法规、规章的规定；

（二）维修、保养自己专有、专用部分的消防设施和消防器材，确保完好有效；

（三）配合物业服务企业做好消防安全管理工作，消除火灾隐患。

（厦门市消防管理若干规定第十二条）

第十九条建筑物业主或者使用人不得占用、堵塞安全疏散通道、安全出口、消防车通道。

（厦门市消防管理若干规定第十四条第三款）

第二十条区分所有权的建筑物共有部分消防设施、器材需要进行维修、更新和改造，在建筑物保修期满后，所需费用按业主与物业服务企业的约定支出；没有约定的，在专项维修资金中列支。

未设立专项维修资金或者专项维修资金不足的，由业主按照约定承担；没有约定或约定不明确的，由业主按照拥有的专有部分占建筑物总面积的比例分摊。

（厦门市消防管理若干规定第十三条）

第二十一条　建筑物以及建筑外立面附加设备、附加设施的所有人、使用人，应当对其建筑外立面定期检查、清洗和维护，对有使用保质期的材料和饰品按时检查和更换，对出现安全隐患的建筑外立面装饰及附加设备、附加设施及时加固或者拆除，消除安全隐患。

委托物业服务企业管理的，应当在物业服务合同中明确相关权利和义务。

（厦门市建筑外立面装饰装修管理规定第十一条）

第二十二条业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

（物权法第八十三条）

第三章　业主大会和业主委员会

第二十三条　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

（物业管理条例第八条）

第二十四条业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

（物权法第八十三条）

第二十五条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主大会决定第六条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定第六条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

（物权法第七十六条、物业管理条例第十一、十二条）

第二十六条　业主大会由物业管理区域内全体业主组成；一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

（福建省物业管理条例第六条）

第二十七条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

业主委员会应当于会议召开十五日前将业主大会会议时间、地点、议题和议程告知业主和所在地居民委员会（社区居民委员会）。

有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）百分之二十以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

　　（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。

（福建省物业管理条例第十四条）

第二十八条专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额百分之三十的，业主大会应当续筹专项维修资金，续筹后的资金应当不低于首期专项维修资金数额。

（厦门市物业管理若干规定第三十七条）

第二十九条　选聘和解聘物业服务企业以及决定物业服务合同期限，应当由业主大会按照法定要求表决通过，不得授权业主委员会决定。

（厦门市物业管理若干规定第十六条）

第三十条　业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

（业主大会和业主委员会指导规则第二十条）

第三十一条建筑区划内规划建设的停车场不能满足业主停车需要的，经业主大会依法作出决定，可以对现有停车设施按照规定进行改造或者将建筑区划内合适场地设置、改建为停车场，但应当遵循《厦门经济特区机动车停车场管理条例》的相关规定。

（厦门经济特区机动车停车场管理条例第十九条）

第三十二条　业主委员会是业主大会的执行机构，应当履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三）协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系；

（四）督促业主履行管理规约、交纳物业费和日常专项维修资金，监督物业服务企业履行物业服务合同；

（五）及时受理和处理业主投诉，并将处理情况及时反馈业主。

根据业主大会授权就涉及全体业主的物业服务纠纷依法进行诉讼；

（六）根据业主大会授权在金融机构开设专项维修资金专户，并按照法律、法规和国家有关规定使用和管理；

（七）审议业主和物业管理企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的报告；

（八）就全体业主共有的房产，办理登记手续；

（九）定期公布财务收支情况；

（十）业主大会赋予的其他职责。

（福建省物业管理条例第十八条）

第三十三条业主委员会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托给物业服务企业进行经营管理。

扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入存入市建设行政主管部门设立的专户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项的支出。

（厦门市物业管理若干规定第四十条）

第三十四条业主委员会或者其授权管理的物业服务企业，应当每半年将专项维修资金的使用明细、物业共用部位与共用设施设备经营收入和支出在物业管理区域内显著位置公示十日以上，并在市建设行政主管部门网站公示半年。

（厦门市物业管理若干规定第四十一条）

第三十五条　物业服务合同期满前，业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。

若要求提前解除物业服务合同，应当在三十日前告知对方。

　　业主委员会接到物业管理企业提前解除物业服务合同的通知后，应当在二十日内召开业主大会会议，决定是否选聘新的物业管理企业。

（福建省物业管理条例第三十八条）

第三十六条　业主大会及业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

（物业管理条例第十九条）

第三十七条　业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

（物业管理条例第二十条）

第三十八条业主大会、业主委员会应当协助物业服务企业督促业主或者使用人履行消防安全职责，并对物业服务企业履行消防安全职责情况进行检查、监督。

（厦门市消防管理若干规定第十二条）

第三十九条业主委员会的组成人员及其近亲属不得在本区域内物业管理企业中兼职。

业主大会和业主委员会的工作经费筹集、管理和使用办法，由业主大会决定，但不得要求物业服务企业提供工作经费。

　　业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。

（福建省物业管理条例第二十条）

第四十条　三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。

业主委员会会议每年至少召开一次。

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数的过半数以上同意。

（福建省物业管理条例第二十二条）

第四十一条　业主委员会任期届满前二个月内，应当召开业主大会进行换届选举。

（福建省物业管理条例第二十三条）

第四十二条首届业主委员会委员候选人由业主自荐和推荐产生，并按照物业管理区域内不同物业类型、不同幢（梯）及相应建筑面积均衡分布。

同一物业类型、同一幢（梯）按照推荐票多少顺序确定委员候选人。

筹备组应当将前款规定的候选人名单在物业管理区域内公示，公示时间应当不少于七日。

业主有异议的，筹备组应当核实和处理，及时向业主反馈，并将处理情况向业主大会会议报告。

（厦门市物业管理若干规定第十一条）

第四十三条业主委员会由委员五至十三人的单数组成，每名委员具有同等表决权；业主委员会委员实行差额选举，按照候选人得票多少顺序当选。

每届业主委员会委员任期不超过五年，可以连选连任；委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会决定。

（厦门市物业管理若干规定第十二条）

第四十四条业主大会在选举业主委员会委员的同时，应当一次性选举产生业主委员会候补委员。

候补委员人数按照不超过委员人数的百分之四十设置；候补委员实行差额选举，按照预定名额和候选人得票多少顺序当选。

候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

业主委员会委员在任期内因故出缺时，从候补委员中按照得票多少依次递补为委员，并在本物业管理区域内公示。

（厦门市物业管理若干规定第十三条）

第四十五条同一个物业管理区域内分期开发的物业在分期开发期间成立业主委员会的，应当在业主大会议事规则中明确本物业管理区域的业主委员会委员总数以及按照建筑面积比例预留尚未开发物业的委员名额。

（厦门市物业管理若干规定第十四条）

第四十六条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

（一）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供利益的；

（二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐利害关系人就业的；

（三）本人或者直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的；

（四）无正当理由拒不缴纳物业管理费或者专项维修资金等不履行业主法定义务的；

（五）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；

（六）以书面形式向业主大会提出辞职的；

（七）根据法律、法规规定不宜继续担任业主委员会委员的。

终止委员职务的事项应当在物业管理区域内进行公示，并向街道办事处（镇人民政府）备案。

（厦门市物业管理若干规定第十九条）

第四十七条业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

（物业管理条例第二十条）

第四章　建设单位

第四十八条建设单位应当以经批准的项目规划用地范围确定物业管理区域的划分。

（厦门市物业管理若干规定第七条）

建设单位或者其他行为人不得擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动。

（最高法院法释【2009】7号第十四条）

第四十九条建设单位销售商品住宅应当实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。

（房地产开发企业资质管理规定）

第五十条　新建物业出售前，建设单位应当依法选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订前期物业服务合同，并在三十日内报物业所在地的县（市、区）人民政府房地产行政主管部门备案。

（福建省物业管理条例第二十七条）

第五十一条达到下列规模标准的住宅及同一物业管理区域内非住宅项目，建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理：

（一）总建筑面积在2万平方米及以上的住宅小区；

（二）总建筑面积在1万平方米及以上的高层住宅。

（福建省物业管理招标投标暂行办法第四条）

第五十二条　建设单位与物业买受人签订的物业出售合同，应当将前期物业服务合同以及按规划要求建设的共用配套设施设备平面图作为物业出售合同的附件。

（福建省物业管理条例第三十条）

第五十三条　建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

 （物业承接查验办法第九条）

第五十四条　建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

（物业承接查验办法第十条）

第五十五条　建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

（物业承接查验办法第十七条）

第五十六条　物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。

没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

（物业承接查验办法第二十八条）

第五十七条　物业服务企业承接物业管理服务时，建设单位应当向物业服务企业移交全部物业管理资料，交接双方应当做好查验记录。

发现材料不齐备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，建设单位应当及时整改。

（福建省物业管理条例第三十二条）

第五十八条　物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

（物业承接查验办法第三十二条）

第五十九条　建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：

（一）建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于五十平方米；

（二）建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之二配置；

（三）物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电等基本使用功能。

（福建省物业管理条例第三十三、三十四条）

第六十条　物业交付买受人之前发生的物业服务费用，由建设单位全额承担。

（福建省物业管理条例第三十五条）

第六十一条建设单位应当在购房合同中注明前期物业管理服务的等级标准和收费标准，建设单位、物业服务企业不得擅自调高物业服务的计费标准。

（厦门市物业管理若干规定第二十六条）

第六十二条建设单位应当在工程竣工验收备案之日起一年内向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提供业主清册、物业总建筑面积、各独立产权建筑面积、物业出售并交付使用时间及物业管理用房的位置、面积等资料。

（厦门市物业管理若干规定第八条）

第六十三条建设单位在物业管理区域符合召开首次业主大会会议的法定条件后三十日内，应当向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）提交成立业主大会的书面报告。

建设单位应当承担首次业主大会成立所需的经费，并协助街道办事处（镇人民政府）组织召开首次业主大会会议。

（厦门市物业管理若干规定第九条）

第六十四条建设单位应当按照相关规定，在办理工程竣工验收备案前将首期专项维修资金一次性划入专项维修资金专户，并按照幢（户）建账。

（厦门市物业管理若干规定第三十五条）

第六十五条建设单位应当按照有关规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

（物业管理条例第三十一条）

第六十六条区分所有权的建筑物共有部分消防设施、器材需要进行维修、更新和改造，在建筑物保修期内的，所需费用由建设单位承担。

（厦门市消防管理若干规定第十三条）

第六十七条　电梯安装后，建设单位尚未移交给电梯产权所有者的，该建设单位应当按照《福建省电梯安全管理办法》的相关规定履行职责，做好电梯登记、日常使用管理、维护保养、检测维修、更新改造等工作。

（福建省电梯安全管理办法）

第五章　物业服务企业和服务人员

第六十八条物业服务企业应当具有法人资格，并按照规定取得相应资质等级。

物业服务人员按照规定，取得相应资格证书。

（厦门市物业管理若干规定第二十二条）

第六十九条　企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。

（物业服务企业资质管理办法第十四条）

第七十条　企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。

（物业服务企业资质管理办法第十五条）

第七十一条　企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。

（物业服务企业资质管理办法第十六条）

第七十二条　物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。

（物业服务企业资质管理办法第十七条）

第七十三条　物业服务企业不得出租、出借、转让资质证书。

应按照相关规定及时办理资质变更。

（物业服务企业资质管理办法第二十、二十一条）

第七十四条物业服务企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定，提供相应服务，接受业主和业主委员会对其履行物业服务合同的监督。

（厦门市物业管理若干规定第二十三条）

第七十五条物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托。

（福建省物业管理条例第三十六条）

第七十六条物业服务企业应当按照法律、法规规定和物业服务合同的约定，做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

（福建省物业管理条例第三十七条）

第七十七条物业管理企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。

（福建省物业管理条例第四十条）

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，认定为物业服务合同的组成部分。

（最高法院法释【2009】8号第三条第二款）

第七十八条物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同向物业所在区建设行政主管部门备案。

（厦门市物业管理若干规定第二十四条）

第七十九条　物业服务合同期满前，物业管理企业无正当理由不得单方面提前解除合同。

若要求提前解除物业服务合同的，应当在三十日前告知对方。

（福建省物业管理条例第三十八条）

第八十条物业服务合同终止或者业主大会决定不再接受原物业服务企业的事实服务，原物业服务企业应当在合同终止之日或者业主大会作出决定之日起最长不超过六十日，撤出物业管理区域内的物业服务人员，退出物业管理区域。

原物业服务企业退出物业管理区域，同时应当履行下列义务：

（一）移交保管的业主名册、有关物业设施设备改造、维修、更新的有关资料、代收代缴的水电分户表的读数及公摊水电费明细。

实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案、物业服务费结余、专项维修资金结余、用物业服务费购置的资产及物品；

（二）清退预收、代收未缴的有关费用；

（三）法律、法规规定的其他义务。

（厦门市物业管理若干规定第二十八条）

第八十一条物业服务企业拒绝退出、移交的，不得以存在事实上的物业服务关系为由，要求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费。

（最高法院法释【2009】8号第十条第二款）

第八十二条　物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

（物业承接查验办法第十五条）

第八十三条　物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

（物业承接查验办法第三十九条）

第八十四条物业服务企业应当将房屋装修的申报登记规定、相关禁止行为、注意事项书面告知业主或者使用人，并由其签字确认；发现违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、改变建筑设计使用功