靖江项目调研报告初稿.docx
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靖江项目调研报告初稿
第一部分宏观、微观环境分析……………………………………………………1
一、靖江概况
二、城市发展总体规划……………………………………………………………………………3
三、城市交通………………………………………………………………………………………6
四、经济开发区建设对靖江经济的推动…………………………………………………………8
第二部分靖江的商业环境研究…………………………………………………11
一、靖江的商业概况
二、靖江人的商业消费习惯………………………………………………………………………12
三、靖江人的餐饮、娱乐消费……………………………………………………………………18
第三部分本项目定位的可能性分析……………………………………………27
一、本项目的SWOT分析
二、本项目定位建议………………………………………………………………………………30
附录一：
泰州的战略地位及发展机遇……………………………………………35
附录二：
反思江苏省域发展………………………………………………………38
第一部分宏观、微观环境分析
一、靖江概况
1、城市沿革及概况
靖江历史上又名马驮沙、阴沙、骥江、骥渚、牧城等。
隋唐时属靖江（海陵）；宋朝时隶属泰兴；明朝洪武初年改属江阴；明成化七年（1471年）建县，“因地处金陵下游，又扼江海之门户，捍卫全吴，屹然重镇，且以江海多警而立，故名靖江”。
建县后，隶属关系经常变更，明清时隶属常州府，辛亥革命后属苏常道，废道后直属江苏省公署，1932年隶属靖江专区。
建国后属扬州专区，1993年7月经国务院同意撤销靖江县，设立靖江市。
1996年隶属泰州市。
靖江市地处长江中下游、上海至南京“黄金水道”中心地北岸，与苏、锡、常隔江相望，属国家沿海、沿江两个开发地带的交汇处。
靖江市位于江苏省中部，苏北平原南端，地理座标为东经120°15′，北纬32°01′，南与张家港、江阴市、武进市隔江相望，北与如皋、泰兴两市接壤毗连，全市总面积673.1k㎡,其中水面面积198.9k㎡。
靖江扼守长江黄金水道的黄金节点，长江航道与全国南北交通的主要通道在此交汇，区域交通地位极为重要，素有“南北咽喉”、“苏北南大门”之称，是江苏中部南北交通的重要枢纽。
靖江地貌属长江三角洲平原，市内地形平坦，北稍高于南；属北亚热带季风湿润性气候，四季分明，雨量充沛，无霜期短。
常年主导风向为东南风，平均风速为3.9m/s,年平均气温15℃，年平均降雨量1119.95mm。
境内土地肥沃，气候温和，物产丰富，人文荟萃，名胜众多，有“苏中小江南”的美誉。
全市总面积665.04平方公里，耕地面积44.63平方公里，长江水域17万亩。
总人口66.46万人，其中非农业人口21.07万人，辖12个镇、1个经济开发区、6个国营场圃。
2、国民经济
2002年，国民经济较快增长。
预计完成国内生产总值84.41亿元，同比增长11.9%；全社会固定资产投资19.5亿元，同比增长16.9%；财政收入7.62亿元，同比增长31.7%。
农业经济稳定增长。
产业化经营规模进一步扩大，增加值同比增长5.5%；农业内部结构调整趋于合理，种植业结构调优、养殖业比重调高、特色经济规模调大的阶段性目标基本完成。
工业经济提速增效。
全部工业增加值同比增长14.5%，其中系统工业销售收入、利税、利润同比分别增长14.6%、18.1%和18.6%；实施技改项目223个，完成投资11.1亿元，其中3000万元以上投资项目25个；民营经济长足发展，新办私营企业640家，其中工业企业320家，私营工业企业销售收入46亿元，同比增长21.3%，占全部工业销售收入的35.3%。
建筑业结构调整取得成效，外埠市场开拓取得新突破，建筑业增加值和施工产值同比分别增长10.3%、25%。
服务业持续发展。
3、国内贸易
2001年，全年实现社会消费品零售总额26.44亿元，比上年增长6.8%，拥有各类市场47个，消费品市场成交总额22.1亿元，比上年增长15.8%。
2002年，服务业增加值同比增长11.1%，社会消费品零售总额同比增长7.3%；金融保险平稳运行，信贷总量继续增长，年末各类存款、贷款余额分别比年初增长19.1%、13.2%。
4、人民生活
2001年，商品零售价格指数95.7%，比上年下降了1.5个百分点；居民消费价格指数101.3%，下降1.7个百分点，城乡居民年末储蓄余额56.04亿元，城镇职工年平均工资8656元，农民人年均纯收入3939元，全市城镇在岗职工6.57万人，私营个体从业人员1.44万人，城镇登记失业率2.98%.
5、概而述之，2002年靖江的经济成就如下，
Ø完成国内生产总值84.41亿元，同比增长11.9%；
Ø全社会固定资产投资19.5亿元，同比增长16.9%；
Ø财政收入7.62亿元，同比增长31.7%；
Ø全部工业增加值同比增长14.5%，其中，系统工业销售收入、利税、利润同比分别增长14.6%、18.1%和18.6%。
Ø实施技改项目223个，完成投资11.1亿元，其中，3000万元以上投资项目25个。
Ø招商引资取得新突破，实际利用外资2384.9万美元，同比增长98.6%；利用民资7.5亿元，同比增长1倍以上；外贸出口持续增加，自营出口1.32亿美元，同口径增长14.9%；对外合作领域扩大，外经营业额同比增长73.5%。
Ø城市基础设施建设加快，总投资达5.9亿元，完成了新区和沿江开发区“三园三区”规划的编制、审定。
这些数据，标志着靖江的经济和社会事业的发展完成了由恢复增长向创新发展的跨越，标志着靖江的改革开放和现代化事业进入了一个新的发展阶段。
二、城市发展总体规划
（一）发展目标
1、经济发展目标
到2010年，全市基本实现现代化，形成比较完善的社会主义市场经济体制，经济运行基本与国际接轨，产业结构符合市情，科技进步成为经济增长的主要动力，把靖江建设成为开放、繁荣、富裕、文明的现代化港口工业城市。
2、社会发展目标
到2010年全市社会文明化程度进一步提高，科技文化发达，各项社会事业协调发展。
精神文明建设提高到新水平，城乡人民生活质量大大提高。
3、城市建设目标
在规划期内，把靖江市建设成为既具有良好生态环境，又具有高度的社会主义文明、高效、舒适、优美的现代化城市。
4、环境保护目标
经济、社会、环境效益协调发展，环境污染得到根本治理，生态系统良性循环，城市环境质量优良。
（二）城市性质和规模
1、城市性质：
市域的行政、经济、文化中心，江苏省长江下游中部北岸重要的交通要冲、有良好发展前景的港口工业城市。
2、城市规模：
✧人口规模近期20万人，远期30万人；
✧用地规模近期1904.8ha，人均建设用地95.24㎡
远期2981.8ha，人均建设用地99.39㎡
（三）建设用地规划
1、用地发展方向
发展方向主要是向南，城市向西、西北作适度发展，沿江形成相对独立的组团。
2、结构形态
规划城市结构形态为一城一区一带一组团的结构形态。
形成一城（靖城）一区（新区）一带（沿江带），城区同新区连成一片，沿江带自成独立组团。
整个用地顺应同三国道、新长铁路的走向，以人民路、南京路为城市发展主轴向南发展，老城区以商业、居住为主，其西、西北、东北为工业用地，新区考虑了市政府的新址，同时设有居住区、工业区、商业服务、体育、医院等设施。
沿江带依托八圩镇和长江大桥桥头设施，形成生长点，逐步发展，最终由点到面，与新区形成一体。
3、各类用地规划
城市建设用地由居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地等各项用地组成。
⑴居住用地
✧新区开发和旧城改造均需有计划、有步骤地进行，做到统一规划、分步实施。
✧新区建设要以居住小区为单元，旧城改造以居住街坊为单元，坚持开发一片，配套一片。
✧居住用地分为8个居住区，总用地834.9ha。
⑵工业用地
✧根据环境保护的要求，为充分利用交通运输条件和基础设施配套条件，满足工业各部门协调运转的要求，工业用地采取相对集中的原则。
✧对城区有严重污染的工厂逐步进行搬迁，或调整用地性质，对不能搬迁和调整的工厂，限期治理，使其“三废”排放和噪音达到国家环保的标准。
市中心区一律不准新建工厂。
✧工业用地布局整个城市的工业用地分为三片：
I.城西南工业区，在城西南的新区开辟新工业区，以一类工业为主。
II.城北原有工业区，以化学、机械、纺织为主导，规划保持原有结构不变，并控制其发展。
III.城西片工业区，依托现有的工业，适当发展二类工业，可设置少量三类工业。
⑶仓储用地
✧规划按照相对集中，便于管理的原则安排仓储用地。
生活资料供应仓库宜贴近城区；生产资料供应仓库宜贴近工业区且邻近交通干道；安排码头港区，充分发挥水陆联运的优势。
✧仓储用地布局
I.各工业区内划出相应的面积作为仓储面积。
II.在火车站附近建一集中仓库，用地面积28ha。
⑷公共设施用地
✧行政办公：
市政府迁至开发区内，行政办公用地宜在市政府附近相对集中布置，形成全市新的行政管理中心。
在大桥立交下安排大桥管理机构。
✧商业金融
I.市中心：
强化现有骥江路商业中心，结合旧城改造，实施产业置换，优化土地使用，商业设施由沿街“一层皮”向纵深发展，成片建设，提高城市中心的服务水平和辐射能力。
II.中级商业金融业：
除了市中心外，在长江边新十圩港至老十圩港的沿江地带建设以高层建筑为主的商业金融贸易区，并结合滨江大道和滨江风景绿化带的建设，形成靖江的外滩。
III.区中心：
在城西、城北、城东、开发区、东北区分别建设居住区级中心。
IV.基层服务网点：
在旧城改造和新区开发时，应按国家有关标准配套建设相应的基层服务网点，按500m左右服务半径增设农贸市场。
✧文化娱乐：
完善现有居住区的文化娱乐设施，另在开发区新建市博物馆，展览中心和青少年活动中心及大型游乐场。
✧体育设施：
老体育场就地改造，新区建市级体育中心。
✧医疗卫生：
在完善现有设施的基础上，增设3所综合性医院，规划期末床位数达到2100张，平均7床／千人。
✧教育科研：
开辟教育科研区，建设人才培训基地，保留现有教育科研单位，并适当扩大规模。
✧绿地系统：
I.公共绿地：
人民公园，以山水盆景为特色的综合性公园；水上公园，综合性公园；北郊游乐园，综合性公园；横港植物园，以杉类为主的植物园；长江大桥游览园，综合性公园；居住区级公园，在城西居住区、新区居住区、城南居住区，各建一个居住区级公园；小游园，结合保护四眼井、钟楼、奎星阁等文物古迹，建设街头小游园；滨河绿化带，在市区主要河流两侧控制宽度为3m以上的绿化带。
II.生产防护绿地：
园林生产绿地，规划园林生产绿地有：
大桥游览区苗圃、横港苗圃、康兴变电站苗圃、靖江花圃；防护林带：
在垃圾处理场：
污水处理厂、工业区与居住区之间设置30m一50m宽的隔离绿带。
在新长铁路、同三国道、宁通一级公路两侧分别设置50m、40m和30m宽的防护林带；水土保持林。
在八圩镇长江大堤外侧设置50m一100m宽的水土保持林。
三、城市交通
（一）、对外交通
1、铁路
新长铁路（国家一级干线）从规划区的东部通过，跨越长江，过江方式是先渡后桥，新长铁路将在越江乡宏盛庄轮渡过江，在业盛圩设待渡场，同时在小桥港西预留桥位，车站设在柏木乡刘家场。
轮渡站位置预留500m一600m的用地控制带，供铁路具体定线和设置轮渡站、待渡站、车辆准备场等设施。
2、公路
✧城市对外公路主要有：
同三国道（高速公路）、宁通公路（一级）、江平公路、姜八公路。
同三高速公路在与西南环路和同康路交叉处各设一个互通式立交。
✧江阴长江公路大桥建成通车后，八圩港和九圩港两汽渡停用，八圩港客渡保留，渡运旅客和非机动车。
✧在七圩预留长江过江隧道位置，以备长江大桥饱和后作为第二通道。
✧在西南环路东侧新建长途客运服务中心，在火车站附近增设长途汽车站一座，货运站场一座。
3、内河
✧十圩港保持六级航道，新横港重新治理，达六级航道，真武河、老横港需疏浚治理达七级航道。
✧十圩港北环路北、无锡路南各设一内河港口作业区。
（二）、城市道路交通
1、城市道路网规划
城市道路网络采用以方格网式为主的布局形式，城市主干道网由五条纵向和六条横向主干道组成。
五条纵向主干道从西向东依次为：
西环路——西南路、车站路——姜八路、人民路——南京路、东环路、站前路。
六条横向主干道由南向北依次为：
北环路、江山路——江安路、江平路、南环路、无锡路、同康路，城市次干道网由10条纵向和15条横向次干道组成。
2、停车场和广场规划
✧在火车站、客运服务中心前设置集散广场。
汽车站和公交公司应结合改扩建、扩大集散广场的用地。
✧设社会停车场和广场16个。
在城市主要出入口附近设两个停车场，配设相应的设施，为过境车辆服务。
✧所有新建改建公共设施、住宅区等必须在自身用地范围内按标准设置相应的停车泊位。
（三）、公共交通规划
1、公交线路
规划7条公交线路，联系汽车站、火车站、市中心区、生活区、工业区，形成公共交通网络。
2、公交站场
规划在老汽车站设公交总站场用地，另在火车站附近及扬州路布设公交车站用地，在各条线路的起讫点配设始末站用地。
四、经济开发区建设对靖江经济的推动
两岸联动，“双招双引”，潜在资源正在变为新的经济优势
位于长江南岸的江阴市，多年来的沿江开发，使这个市35公里的长江岸线资源几乎用尽，而与江阴隔江相望，隶属于江苏省泰州市的靖江市，境内52.3公里的长江岸线，尚余39.8公里有待开发。
2001年2月，泰州市委、靖江市委与无锡、江阴的领导就加强两岸统一规划、开通两地间城市公交线路、共同开发港口资源、联合推动沿江开发基地建设等问题达成共识。
5月下旬，靖江、江阴就口岸合作达成协议，内容包括靖江口岸的开放管理纳入江阴口岸工作范畴，江阴支持靖江规划和利用长江岸线等。
根据协议，江阴经济开发区在靖江市建立工业园区，名成为江阴经济开发区靖江园区，园区总规划60平方公里，首期实施8.6平方公里。
园区根据靖江市市域总体规划和沿江开发规划的要求，按照“统一规划、分步实施，政府推动、市场运作，封闭运作、沿江开发”的原则进行，主要有江阴经济开发区出资在靖江注册成立投资有限公司负责操作。
按照经济开发与社会管理相协调的原则，靖江园区内经济管理事务由江阴经济开发区负责，社会管理事务由靖江委托园区管理。
靖江经济开发区位处靖江市区南部，1992年被国家批准为省级经济开发区，规划面积40平方公里。
靖江经济开发区滨临长江，岸线资源丰富。
按照统筹规划、合理分工、错位发展的原则，靖江沿江功能定位初步确定为“三园三区”：
机电工业园、重化工业园、新材料工业园，行政商贸区、旅游度假区、仓储码头区。
✧机电工业园。
规划面积4平方公里，发展机械、汽车配件、电子、微特电机等产业。
重化工业园。
规划面积10.8平方公里，开发船舶修造、冶金、石化以及造纸、纸浆等大运输量、大用水量项目。
✧新材料工业园。
规划面积9.38平方公里，发展具有货主码头的产业项目，重点引进以新材料为主的产业。
✧行政商贸区。
新的城市中心，集行政办公、文化教育、商贸于一体。
✧旅游度假区。
规划面积4.62平方公里，开发建设旅游、娱乐、休闲、会馆、展馆、住宅小区等项目。
✧仓储码头区。
规划面积6.68平方公里，重点开发仓储码头，形成油品、建材、燃料、工业物资等中转储运的码头群。
2003年，靖江的经济工作将着力实施“三大转移”（工作重心向沿江、新区、园区转移），突出“四个重点”（载体建设、项目建设、体制创新、环境创新），继续保持业已开创的经济工作的新局面。
可以预见，靖江市将凭借强势经济助推社会各项事业的快速发展，并率先在苏中地区迅速崛起。
随着靖江“城市南移”战略目标的实施，2002年内，一批开发区城市建设项目告捷。
3月3日，总投资1.2亿元，一期工程投入6000万元的中燃3万吨级码头项目，落户靖江沿江开发带仓储码头区。
经济专家盛赞靖江、江阴联动开发
——认为此举为长三角区域经济一体化提供了新的模式
靖江江阴分属不同地级市管辖，两市打破行政区域限制，签约建立江阴经济开发区靖江园区，共同开发长江岸线，为江苏省苏南、苏中跨江发展带了个好头。
南京大学长三角经济社会发展研究中心执行主任、商学院副院长、博导刘志彪教授认为：
这堪称长三角区域经济一体化进程中的又一创举，为长三角区域经济一体化提供了新模式。
刘教授将江阴、靖江跨江合作的动因概括为三点，一是江阴经济飞速发展，开始出现极化现象，急需向外发展；二是江阴长江大桥建成后，使得江阴企业向北扩张的成本大大降低，三是靖江市认识到，靖江最大的优势就是长江岸线资源丰富，只有充分发挥自身优势，接轨发达地区，才能增强本市活力。
江阴靖江的合作必将带动靖江经济总量再上新台阶，同时可以带动靖江与园区内相关产业的发展，扩大靖江就业等。
争创经济比较优势，实现靖江新的跨越
在今后一个时期，靖江还将强化三个方面的建设，一是强化项目建设，重点解决技改项目源、，招商引资项目源、基础设施项目源不足的问题；二是强化载体建设，加快建设开发区和沿江开发带、乡镇私企工业园、重点骨干企业工业园；三是强化环境建设，在加强硬环境建设的同时，不遗余力的在改善软环境、争创经济比较优势。
具体地说，有两个方面：
在硬环境建设上，靖江市按照“加快新区发展、逐步改造老城、推动沿江发展”的思路，加快城市建设步伐，完善城市功能，提升城市品位，加快交通基础设施建设。
同时，靖江市委市政府积极理顺开发区管理体制，扩大开发区管委会管理权限，实行“条块结合、以块为主、独立运作”的管理体制，并出台了一系列优惠政策、实施财政扶持倾斜，重点实施基础设施“八路一桥”工程，拉开载体框架，现已完成投资3000万元，同时投入2500万元加大拆迁工程力度，增强引进项目的承载能力。
2003年，靖江市政府计划投资8000万元建设“八路四桥”，即马洲路及跨十圩港桥、人民南路延伸段、新洲路、兴业路、副阳路及跨八圩港桥、天伦新区路、靖城工业园区路及跨八圩港桥、八圩工业园区路及跨八圩港桥。
在团环境建设上，靖江市委市政府围绕保障招商引资和经济快速发展，组织经济发展环境整治，2002年9月份起，靖江市委市政府开展作风整顿活动，进一步深化“机关就是服务”的观念，杜绝无依据的收费和无价值的服务，以此来积极营造加快发展的舆论环境、开放开明的政策环境、优质高效的服务环境、严明规范的法治环境和健康文明的人文环境。
第二部分靖江的商业环境研究
一、靖江的商业概况
2003年3月19日—28日，我们对靖江市的商业状况进行了扫街形式的实地调研和实地访谈，访谈对象主要是靖江市商业业内人士和靖江的消费者；从经营业态方面，我们关注的重点主要是综合性商场、超级市场、专业（专卖）商店、餐饮业及其他的主要状况。
在本报告正文，主要对靖江的商业分布作一个简单介绍，其进一步信息请详见附录：
《靖江商业简况》。
主要商场：
总体而言，靖江的商场档次和规模都非常一般，主要有：
百货大楼、一百、千家惠服饰、太平洋服饰、靖江购物中心等，这些商场全部分布于人民路和骥江路上。
主要超市：
靖江基本没有规模比较大的超市，而只有一些面向生活区或社区的连锁小超市，如苏果超市、友谊超市、华联超市。
餐饮：
根据调研，靖江市的餐饮业特别“火”，仅人民路和骥江路上的酒楼、餐馆就有32家，而做得非常好的餐饮主要有德士堡、有意思、和气堂、城市客、肯德基等，而档次稍高的则是一些宾馆中酒店，如扬子江大酒店、靖泰宾馆、龙门宾馆等。
商业街（专卖店）：
靖江主要的商业街主要有：
人民路、骥江路、车站路、还有老的商业街如新建路、胜利街。
其中，
✧人民路、骥江路上主要是各种类型和规模的专卖店、专门店；
✧而车站路的特色则是以新世界招商城为中心所形成的小百货批发市场。
✧新建路和胜利路则以一些百货和小商品为特色。
无论从目前靖江的商业状况，还是从靖江的城市规划（整个用地顺应同三国道、新长铁路的走向，以人民路、南京路为城市发展主轴向南发展，老城区以商业、居住为主，其西、西北、东北为工业用地，新区考虑了市政府的新址，同时设有居住区、工业区、商业服务、体育、医院等设施。
沿江带依托八圩镇和长江大桥桥头设施，形成生长点，逐步发展，最终由点到面，与新区形成一体。
）看，以人民路和骥江路为中心所形成的商业中心在靖江已经形成。
二、靖江人的商业消费习惯
为了进一步了解靖江商业和餐饮、娱乐业的主体消费群的消费习惯、消费能力和市场容量，我们在靖江进行了样本量为150的定量调研，其主要结果如下：
（一）、调查对象的背景资料
调查对象的收入状况
个人月收入
家庭月收入
500元以下
13.2
501-800元
17.9
1.3
801-1000元
11.3
3.3
1001-1200元
15.9
6
1201-1500元
9.3
10.6
1501-2000元
7.3
6.6
2001-2500元
2
10.6
2501-3000元
3.3
15.9
3001-4000元
3.3
10.6
4001-5000元
6.6
5001元以上
2
13.3
缺损
14.5
15.3
调查对象的职业状况
百分比
政府机关职员
2.6
企业管理人员
1.3
企业技术人员
7.3
企业职员
17.9
事业单位管理人员
0.7
事业单位技术人员
2.6
事业单位职员
17.2
IT业管理人员
1.3
IT业技术人员
0.7
IT业职员
0.7
军人
0.7
自由职业者
12.6
私营企业主
17.9
其他
15.9
缺损
0.7
本次调查基本覆盖了靖江几乎各个行业和职位的人员，从收入而言，其基本呈正态分布，通过加权平均得到，其个人月均收入为1083元，家庭月均收入为2504元，在苏中地区处于前列。
调查对象的地域构成
百分比
靖江
88.1
泰州
2
上海
2
苏州
1.3
姜堰
0.7
江阴
0.7
湖南
0.7
淮阴
0.7
江西
0.7
连云港
0.7
南通
0.7
山东
0.7
浙江
0.7
根据调查结果，靖江的外地人比例较少，这和靖江的城市规模、经济上处于开放初期有关，而外地人在靖江主要是做生意、打工和走亲戚。
（二）、商业消费习惯
1、对不同物品的购物场所倾向
为了发现靖江商业的专门化和差异化程度，我们分别从服饰、鞋、家用电器、小家电、日常用品这几个角度，测试人们的购物场所。
调查结果发现：
服饰
鞋
家电
小家电
日常用品
百货大楼
23.8
19.2
21.8
20.5
2
靖江购物中心
11.3
9.9
9.9
11.3
2
新世界招商城
1.3
1.3
0.7
2.6
2
品牌专卖店
39.7
38.4
1.3
2
电器专门店
47
42.4
超市
2.0
5.3
4.0
9.4
92.1
私营的小店
21.2
25.8
6.7
5.3
0.7
合计
99.3
99.9
91.4
93.5
98.8
✧
靖江还没有具有绝对强势的综合性商场，经营较好的就是百货大楼和靖江购物中心；
✧在服饰、鞋类的消
升级会员 