万科财务分析报告word版本 22页.docx
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万科财务分析报告word版本22页
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万科财务分析报告
财务分析报告如同企业的健康情况检查表，对企业来说至关重要。
下面是小编整理的关于万科集团的财务分析报告范文，供大家阅读参考。
万科集团财务分析报告一
1.集团简介：
1.1万科简介：
（股票代码：
000002）全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。
总部设在深圳，至201X年，已在20多个城市设立分公司。
201X年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
201X年实现营业收入486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%，实现净利润52.8亿。
在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂;二、规范不权谋;三、透明不黑箱;四、责任不放任）享誉业内。
它是所有的权力都集中在总部，总公司与子公司、总公司职能部门与子公司职能部门之间也并不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系，而是根据发展的需要和职能的种类，有些部门总部集权的程度极高，比如财务管理部门、资金管理部门、规划设计部门等;而其他职能部门，包括营销企划部门、工程管。
同时，万科内部形成了万科“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，这些制度和规范得以自觉和充分落实。
万科在制度和流程管理上有不少创新，把很多具体事务性的工作上升到了制度和流程层面，这些标志着企业系统的健全和成熟。
譬如，企业如何对待媒体采访，如何对待媒体的负面报道，就各有一款专门的制度来指引、来规范，制度内容中涉及了负面报道的定义、适用范围和接待负面报道的流程等条款，还有“要避免沟通内容成为采访内容”的字句。
在国内很多企业还不太会接待媒体采访时，万科已经把应对媒体不同种类的问题都制度化了。
万科制度之规范、条款之专业、逻辑之严密见于字里行间。
有了这套系统，使得万科在顺境时表现为企业肌体的健康、运转的正常和发展的稳健;而当市场大势低迷甚至险恶时，这套系统又能保障万科能将风险减小到最低限度，缩短度过难关的时间。
不过，总裁郁亮认为，万科的核心能力表现在这套系统、制度和流程上，但制度不是万能的，因为制度的执行是有成本的。
而以“七个尊重”为核心的人文精神和企业价值观的形成和认可，是万科这套系统正常运转、制度真正执行、指引充分使用的基石，这才是万科最珍贵的。
从201X年开始，万科进入了一个新的发展期，年销售额以30%左右的速度增长。
现在万科面临的是“顺境中求突破”。
201X年初，万科总裁郁亮在企业发展的顺境中提出了“3+1”的经营管理目标——万科的目标是成为最受投资者欢迎、最受客户欢迎、最受员工欢迎和最受社会尊敬的企业，万科的经营管理会围绕这个目标来运作。
郁亮认为，这“三个最受欢迎、一个最受尊敬”是对万科愿景“成为中国房地产行业领跑者”的具体解释和最新阐述。
把最受社会尊敬列为企业经营管理的目标之一，这在国内企业中是少见的，也是领先的。
201X年由世界权威的品牌价值研究机构——世界品牌价值实验室举办的201X世界品牌价值实验室年度大奖评选活动在京展开，再住宅品牌类的评选项目中，万科地产凭借优异的品牌印象和品牌活力，一举囊括“201X年度中国最具竞争力品牌”和“中国购买者满意度第一品牌”这两项荣誉称号。
很多企业对社会责任的承诺，更多地是停留在口头上，而万科不是这样。
当拖欠民工工资成为政府部门重视、媒体关注的热点话题时，万科这套系统又开始运转了。
这时，万科这套系统就不仅仅是人们心目中想象的只对“利润”、“经济效益”敏感的冷血的赚钱机器了，而更像是对社会、弱势群体充满良知和温暖的慈祥老人了。
早在201X年12月18日，万科集团工程管理部和财务部就向自己的一线公司发出通知，要求防止拖欠民工工资的事情在万科的项目上发生。
201X年1月8日，万科集团工程管理部、财务部、审计法务部等四部门又制定出了防止拖欠民工工资的具体措施，从而实现未雨绸缪的目的。
增加相应的内容，对有这方面不良记录的承建商应取消其投标资格。
而对那些已经签订、还未履行完毕的施工合同，应尽快要求施工单位出具承诺函，如果承建商发生拖欠、克扣工人工资行为的，万科有权从工程款中扣除相应款项，直接支付给工人，并有权解除承建合同。
1.2企业logo201X年，万科集团更换LOGO标识。
标识语“建筑无限生活”更改为“让建筑赞美生命”。
新标识由四个"V"组成。
其寓意如下：
1、四个“V”旋转围合而成中国传统民宅中常见的窗花纹样，体现了万科专注于中国住宅产业的业务战略。
“基于对生命的洞察，我们看到为人而存在的建筑本质，所以让人成为唯一的尺度” 2、四个“V”朝向不同角度，寓意万科理解生而不同的人期盼无限可能的生活空间，积极响应客户的各种需要，创造性的为人们提供各种差异化的理想居住空间。
“我们敬畏生命的不屈，所以在生态异常脆弱的今天，让建筑顺应自然共同成长” 3、四个“V”形状规整有序，象征万科推进更加工业化的全新建筑模式，从而提高住宅质量水准，减少环境污染和材料浪费。
“我们珍视生命的可持续，所以保留更多的生活记忆，让建筑获得人文的滋养。
” 4、四个“V”相互呼应循环往复，代表万科积极承担社会责任，坚持可持续发展经营理念。
5、四个“V”鲜艳活泼，寓意万科员工生趣盎然、健康丰盛、充满自信的性格特征。
“万科，以建筑的形式，向生命致敬。
”1.3企业理念建筑为了生命 住宅建筑为了生命而存在，又为了生命而发展。
只有在适宜于个人的生活空间中，人们才能更多地感受生命的价值。
而人类生命的升华又在呼唤着更安全、更方便、更舒适、更优美、更自然的居住空间。
我们所有的努力都是为了满足各种人群多样化的居住需要，为人类生命所必需的生活空间提供无限新的可能。
建筑延拓生命 住宅的建筑和使用过程充满了人与环境的对话。
优秀的建筑不仅倾听人类生命的呼唤，而且也努力响应自然生命的需要，保持与自然的和谐。
在自然生态环境变得异常脆弱的今天，万科一直在探索如何让未来住宅的建造和使用都成为自然生命环境的有机组成部分。
正在进行的一些试验将有希望大幅度减少建筑过程的资源消耗，也将帮助人们在住房使用中更多地以与自然和谐的方式使用各种资源。
建筑充满生命 住宅建筑本身可以因扎根于历史、尊重自然、或因其独特创意而让自身充溢着生命。
我们看到，很久以前我们前辈留下的住宅到今天还在为我们提供着关于采光、通风、人居交流的设计灵感;在城市化进程中，人们也越来越重视保留更多“都市的记忆”，以便能够更好地领悟历史的沉积，让新的住宅建筑更多地获得与特定土地紧密关联的人文记忆的滋养。
因此万科人越来越以培育生命的心态满怀敬畏地精心建造每一栋住宅。
1.4万科的核心价值观创造健康丰盛的人生创造健康丰盛的人生，意味着我们将持续提供超越客户期望的产品和服务，让客户骄傲;意味着我们将持续提供超越投资者期望的回报，让投资者满意;意味着我们将持续提供超越员工期望的发展空间和报酬，让员工自豪。
客户是我们永远的伙伴*客户是最稀缺的资源，是万科存在的全部理由。
*尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式。
这是万科一直坚持和倡导的理念。
*在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。
*我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失。
*衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。
*与客户一起成长，让万科在投诉中完美。
人才是万科的资本*热忱投入，出色完成本职工作的人是公司最宝贵的资源。
*尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境，是万科成功的首要因素。
*我们尊重每一位员工的个性，尊重员工的个人意愿，尊重员工的选择权利;所有的员工在人格上人人平等，在发展机会面前人人平等;万科提供良好的劳动环境，营造和谐的工作氛围，倡导简单而真诚的人际关系。
*职业经理团队是万科人才理念的具体体现。
持续培养专业化、富有激情和创造力的职业经理队伍，是万科创立和发展的一项重要使命。
*我们倡导“健康丰盛的人生”。
工作不仅仅是谋生的手段，工作本身应该能够给我们带来快乐和成就感。
在工作之外，我们鼓励所有的员工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求个人生活内容的极大丰富。
*学习是一种生活方式。
“阳光照亮的体制”*万科对内平等，对外开放，致力于建设“阳光照亮的体制”。
*专业化+规范化+透明度=万科化。
*规范、诚信、进取是万科的经营之道。
我们鼓励各种形式的沟通，提倡信息共享，反对黑箱操作。
*反对任何形式的官僚主义。
持续的增长和领跑*万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。
*通过市场创新、产品创新、服务创新和制度创新，追求有质量、有效率的持续增长，是万科实现行业领跑、创造丰盛人生的唯一途径。
*在新经济时代，万科要以大为小、灵活应变、锐意进取，永怀理想与激情，持续超越自己的成绩，持续超越客户的期望。
1.5集团信息
国家统计局公布的数据显示，08年各季度住房成交面积的同比变动幅度依次为-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%，成交金额的同比变动幅度依次为5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0%，调整呈现渐次深入的态势。
201X年全国商品住宅的成交面积和成交金额分别下降了20.3%和20.1%，这在中国房地产行业近十多年来尚属首次。
而东部地区及大城市的调整更为明显，万科重点关注的14个城市，成交面积萎缩普遍在50%上下。
报告期内的深幅调整，一方面源自201X年行业过热后必将出现的理性回归，另一方面源自全球金融危机的波及。
房地产行业历来与宏观经济密切相关，始于发达国家的金融风暴，目前已深入到实体经济领域，对经济前景的信心以及未来收入的预期短期内发生了急剧转变。
这一冲击最终会大到何种程度、将持续多长时间;而各国为对抗经济下行风险、提振信心所采取的一系列措施，又能在多大程度上发挥成效，目前都还难以断言。
有鉴于此，万科在201X年第三季度报告中已经表示，中国住宅市场短期内的变动可能极其复杂，已经超出了企业的预测能力。
企业的经营策略，只能回到更基本的商业逻辑，在短期的高度不确定性之外，把握确定、恒久的市场规律。
报告期内，宏观经济政策由年初的防通胀和经济过热调整为以确保经济增长为首要目标，而受整体经济环境变化以及住房市场供需态势转变的影响，房地产行业的调控基调也由延续数年的抑制过热向防范市场“硬着陆”转变。
201X年四季度以来，政府相关部门对住房政策方面进行了一系列调整，希望通过房地产行业带动众多相关行业的健康发展，提高整体国民经济的活力。
这些政策包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房，统一将契税税率下调至1%;金融机构在对居民首次购买自住普通住房和改善型普通自住房提供贷款时，贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%等。
这些措施降低了自住购房者的总体支出，有利于自住购房者实现购房愿望，实现房地产市场的平稳过渡。
随着政策的出台，多家企业也做出了积极回应，采取了更为务实的价格策略，部分城市的成交量环比出现了回升。
期内，中央政府出台扩大内需的十大举措，提出加大保障性住房的建设力度，这也是07年住房保障体系纲领性文件《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》思路的进一步延续。
保障性住房主要针对现阶段商品房市场难以涵盖的低收入住房困难家庭群体。
作为住房供应的两大组成部分，保障性住房和商品住房之间主要体现为分工互补的关系。
长远来看，住房保障的落实有助于社会和谐，有利于房地产行业的健康发展。
短期来看，加大保障性住房的建设力度有助于稳定经济、增强对宏观经济的信心，这对房地产行业也将起到积极的作用。
201X年，住房市场成交的回暖也带动了土地市场的迅速回升，一季度后土地流拍和底价成交比例大幅减少。
进入下半年后，一些主要城市的起拍价和成交价达到历史最高水平，部分城市再度出现“地王”现象，引发广泛的关注。
目前“地王”现象主要集中在少数热点城市，原因一方面是热点城市房价上涨较快，传导到土地市场;另一方面，此类城市近年来土地供应量普遍少于房屋销售量，随着开发企业可售资源快速消化，普遍存在补充项目资源的需要，而短期内又难以开辟新市场，投资仍主要集中在原有地域，也导致了这些城市的土地市场竞争更趋激烈。
201X年下半年以来，为进一步规范土地市场秩序，提高土地利用效率，国土资源部加大了对闲置土地的监管和处理力度。
同时，为继续完善土地出让招拍挂制度，加强对土地供应开发的管理，12月，五部委出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，特殊项目可约定在两年内全部缴清，以及首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%等。
政策实施后，企业在获取项目时需要更加谨慎的评估资金成本，这将促使企业在拿地时更加理性，有助于抑制部分城市土地市场的过热趋势。
201X年初，国务院出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，在肯定前期一系列政策积极意义的同时，针对当前部分城市房价上涨较快的问题提出了11条意见，主要集中在增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设等方面。
《通知》一方面肯定了增加住房供应的重要性，另一方面也注重对住房需求的引导，通过抑制投资投机性购房，引导居民形成合理的消费模式。
上述政策的出台对于缓解住房供应紧张的局面、提高行业的规范性、促进房地产市场健康的发展具有积极的意义。
201X年1月，为巩固和扩大前期调控的成果，国务院再次推出八条政策措施，在原有政策的基础上，进一步强化了差别化住房信贷，要求贷款购买第二套住房的首付比例提高到不低于60%，扩大限购政策的实施范围，落实住房保障和稳定房价约谈问责机制。
此外，上海、重庆已经开展房产税的相关试点工作。
上述政策的出台再次体现了国家调控房地产市场、防范房价过快上涨的决心不可动摇。
从政策内容来看，抑制投资投机购房是调控的重点，而面向首次置业、自住需求的普通商品住房依然符合政策的导向。
万科产品结构中，主要面向自住购房者的普通住房比例接近九成，受到市场环境变化的影响应相对较小。
报告期内，政府加大了住房保障工作力度。
据统计，201X年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，保障性安居工程建设规模创历史之最。
根据相关规划，未来几年，我国保障性住房的建设规模将进一步加大，保障性住房在住房供应体系中的比重也将大幅度提升。
长期来看，保障房兴建计划的落实对于增加住房供应、改善中低收入家庭居住条件、稳定住房价格和房地产市场将起到显著作用，保障房建设目标的实现将有助于商品房市场获得更平稳的经营环境，从而避免市场的大起大落，为行业的持续增长提供稳定的发展环境。
期内，针对宏观经济环境的变化，国家经济工作的重心逐渐由确保经济增长转向管理通胀预期，货币政策也由适度宽松转向稳健。
201X年四季度，央行两度加息，201X年2月，央行再度上调金融机构人民币存贷款基准利率。
报告期内，监管部门要求银行加强对房企贷款的风险管理，对房地产信托融资的管制也更为严格。
据统计，201X年房地产开发企业资金来源中，国内贷款的比例由09年的19.8%下降为17.3%。
此外，多个城市出台了商品房预售款监管方案，对预售款的使用进行限制。
未来一段时期，行业资金面紧缩将成为大势所趋，这意味着企业必须加强资金管理，更为重视财务安全，另一方面，企业也需要提升现有资源的使用效率，强化内生增长能力。
万科一贯坚持稳健的发展策略，良好的资金状况有助于公司在各种市场情况下确保经营安全。
同时，凭借着成熟的合作意识、良好的专业能力背景和规范透明的公司治理，万科在争取合作资源方面积累了较为丰富的经验，具备一定的优势，这也使得万科在行业资金面整体趋紧的背景下，能够通过灵活的合作方式，借力各种可能的社会资源，加快企业的发展。
3.财务分析：
（一）、盈利能力指标1、销售净利润率08年09年10年销售净利润率：
0.1131902360.1315440730.174303672分析：
万科09年比08年销售净利率上升约2%，10年比09年销售净利率上升约4%，万科在中国房地产调控政策接连出台的情况下保持了稳健的销售净利润率增长，这与万科稳健的经营策略密不可分。
2、营业利润率08年09年10年营业利润率：
0.1702667980.1880302320.24539608分析：
需要回顾一下201X年，201X年金融危机导致房地产市场营业利润率普遍下降，不过之后，万科集团一直保持了稳定的增长。
3、EBITDA利润率08年09年EBITDA利润率：
0.1807679530.1957201X6分析：
万科集团销售收入的盈利能力及折旧和摊销的回收能力保持稳定上升。
4、总资产利润率08年09年10年总资产利润率：
0.0423092780.050069140.0500478865、毛利率08年09年10年毛利率：
0.3899929460.2939033890.406996425万科近三年以来的经营利润率平均为20%，201X年由于受金融危机的影响，经营利润率有所下降，得益于201X年房地产销售市场的迅速回暖，万科的经营利润率有所好转。
但与其他企业相比，万科的经营利润率一直低于行业平均水平24%。
为了进一步分析万科的成本结构，我们对各企业的成本费用结构进行深入分析?
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各成本费用占营业收入比重成本费用项目万科保利地产招商地产金地集团行业平均值营业成本63%61%57%59%60%营业税金及附加10%10%12%11%11%销售费用4%3%4%3%3%管理费用4%2%4%5%4%资产减值损失1%0%4%0%1%公允价值变动收益0%0%1%0%0%?
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1、营业成本高于行业平均水平?
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毛利率是衡量一个企业盈利能力的重要指标，地价上升、建筑材料成本及劳动力成本上升、房价的下跌以及成交量缩减等都使得房地产上市公司毛利率出现下滑。
营业成本是房地产企业的最主要成本，营业成本占营业收入比重的行业平均值为60%。
万科公司的营业成本率高于行业平均水平，是四大房地产企业中比重最高的。
营业成本较高的主要原因是：
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一是万科坚持以普通住宅为主的经营模式，毛利率较低。
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二是万科奉行稳键的经营策略，即开即售，快速清盘，滚动发展。
虽然提高了资产的周转率，但是由于近两年来房价的飚升，公司手中存货也较少（与其他房产企业相比），所以公司未分享到上涨带来的资产增值。
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三是降价风潮导致营业收入下降。
从201X年的金融危机到201X年的经济回暖，再到201X年房地产市场调控，近年来，房产市场价格的波动较大，而万科作为行业和领导者，奉行稳健经营原则，一直是“先知先觉”，201X年12月，王石的“拐点论”震撼整个中国的楼市，而万科也在201X年初，挑起了降价风潮。
降价直接带来销售收入下降，而成本是不变，因此导致营业成本率上升。
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2、销售费用、管理费用高于行业平均水平?
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市场低迷和销售不景气下，万科采取了降价促销的措施，企业的促销最直接的影响是广告费用的增长，从而导致该公司销售费用的大幅增长。
另外，万科公司采取股权激励制度，相关管理费用开支也较大。
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3、营业税金及附加低于行业平均水平?
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经分析201X年、201X年营业税金及附加均在行业平均水平，但是201X年下降了4个百分点，主要是土地增值税较上年下降了16亿元。
具体原因，由于缺乏相关数据，不再作进一步分析。
指标201X201X201X平均值营业税金及附加12%11%7%10%6、总资产盈利能力08年09年10年总资产盈利能力：
0.0636438760.0715692610.070460679前几年盈利能力保持上升的万科集团，201X年出现小幅下降，主要原因与房地产调控政策和竣工时间有关。
201X年万科集团采用降价促销等手段扩大盈利，所以201X年一季度可售资源存量处于历史性低位，盈利能力自然会受到抑制。
7、权益资本利润率（ROE）：
08年09年10年ROE:
0.1275774570.1526826980.176801559分析：
08、09、10年间保持非常稳定上升，适合股东投资，从另一个角度证明万科确实是成熟房地产企业的典范。
8、投入资本利润率（ROIC）：
08年09年10年投入资本收益率ROIC：
0.0733382680.0929743940.079247089分析：
大致没问题，201X年得益于市场回暖，公司产品销量提升。
通过盈利能力的8项指标，我们基本了解了万科集团稳定的盈利能力，房地产行业项目开发期较长，所以出现盈利能力方面的微量波动属于正常，万科的趋势始终是良好的。
现在让我们看一下资产流动性指标
（二）、资产流动性指标1、流动比率：
08年09年10年流动比率（保利）：
2.732.312.13流动比率（万科）：
1.761.911.59分析：
万科集团现在是中国房地产行业的领军企业，但是背后仍有保利集团、招商地产、金地集团紧追不舍，其中，以保利实力最为雄厚，而且在商业地产方面雄踞一方。
近年来保利大有赶超万科之势。
我们简单对比一下万科与保利的各项指标就会发现，保利在很多指标上都不逊于万科。
喜人的是，在流动比率上，万科明显高于行业平均值1.842、速动比率：
08年09年10年速动比率（保利）：
0.670.740.53速动比率（万科）：
0.4268952410.5912283590.556782364行业平均：
0.570.570.573、营运资本需求量比率：
08年09年10年营运资本需求量比率：
0.6740998080.5801039480.668110434分析：
三个指标趋势基本相同，呈V字趋势，原因是201X年得益于市场回暖，公司产品销量提升且回款及时，流动性随之得到显著改善。
截至201X年末，公司流动资产占比高达94.71%，流动资产的主要构成部分存货余额、货币资
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