商务酒店商业计划书.docx
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商务酒店商业计划书
酒店商业计划书
项目名称：
项目单位：
项目地址：
规划人：
联系电话：
二零一七年一月
前言
1.我们愿意：
作为酒店承租方，我方承诺提供100名驾驶员技能培训指标，提供给贵单位100名驾驶员技能培训指标，只收取报名费、考试费、资料费合计1980元。
为企业困难职工家属、先进工作者、优秀党员等提供免费技能培训，减轻困难职工和家属的经济负担，增加企业内部员工的工作积极性。
报名考试培训细则附1。
2、我们愿意提供给贵单位酒店最优惠的协议合作价。
如标准为260元，感恩价190元。
3.我们愿意为贵单位提供每半年一次的免费会务接待场地使用权限。
（多媒体会议室，含水电免费）
4我们愿意：
我单位属于民营企业，虽以商业为中心，但我们愿意与贵单位共同积极参与公益活动，献爱心，做奉献。
贵单位牵头，我们酒店拿出2到6间爱心房，把入住爱心酒店的2到6间客房收入用于支助贵单位困难职工和家属，先进工作者及社会公益事业和灾区人民。
尽我们酒店对贵单位及社会的一份责任，也给入住爱心房的旅客发爱心卡。
让社会各界在贵单位和我酒店的感染下传递爱的世界！
（爱心方案解释详见附2）
5.我们愿意每年以130万元人民币承租原贵单位红辣椒酒店及场地，按照国家GDP的增长而增长租金。
附1培训场地：
新余市当地。
指标数量及分配：
100个指标，分10期完成。
每期10人，每年一期。
时间：
每年的5—8月。
培训时间为一个月零6天。
教学安排：
专车专教练。
通过率在百分之89.2.
报名资料：
身份证及正反面彩色复印件，非新余本地户籍的提供居住证，白底一寸彩色照片16张，有摩托车驾驶证及有效驾驶证在外地的应办理好转入，
报考车型：
C1（小型汽车，面包车，低速载货汽车，）
报名条件，身体健康，无影响驾驶和考试的残疾，无红绿色盲。
本单位工作关系证明。
附2爱心方案细则：
如每月爱心房入住百分之80计，每月计30天30天X0.8=24天
如房价260元每天。
260元X24天=6240元
如3间爱心房3间X6240=18720元。
资金监管由贵单位与我酒店共同监管，爱心财务公开。
第一部分：
酒店行业概况
1.1.酒店业概况
根据国家旅游局公布的最新数据显示，2013年全国旅游总收入29475亿元，比上年同期增长14%，其中，国内旅游人数同比增10.3%，国内旅游收入同比增长15.7%，入境旅游人数及入境过夜旅游外汇增长3.3%。
预计到“十三五”，我国旅游人数会达到35亿，入境过夜人数会达到1.5亿。
从宏观面看，酒店行业已经进入高速发展的黄金时期。
1.1.2酒店业发展战略及政策走向分析
一）国家政策将突破预期
根据我国旅游业“十二五”发展规划及现状，旅游业已经成为了我国的战略性支柱产业，并一直保持着高速增长的态势，我国已跻身为世界第一大入境旅游接待国和第四大出境旅游客源国。
由此可见，中国已形成了世界上最大的国内旅游市场。
二）酒店产业政策与发展方向
1、全国的改革开放政策和旅游业的持续快速发展引导着中国酒店业的发展方向。
1）持续稳定的保持对外开放的政策将有利于我国旅游酒店也的进一步发展；
2）旅游业在我国未来十年的历史发展时期内，将再一次引来历史性的大发展，而作为旅游业基础产业之一的酒店业也将随之获得空前的发展机遇。
2、经济全球化的进程将进一步促进国内外酒店集团在本土的竞争。
3、连锁化、集团化将成为未来较长时期内中国酒店业的发展方向。
4、民营企业将在中国酒店业扮演举足轻重的角色。
酒店业是竞争性较强的企业，国家的大政策是：
国有资产将有选择性的退出酒店领域，并在3—5年内减少国有资产在酒店领域的市场占有率。
因此，民营企业将是中国未来酒店业市场的主力军，国家在政策法规，经融环境和维护公平有序的市场竞争环境等方面所提供的支持，都有利于民营企业的发展。
这些因素都为民营企业介入酒店业提供了良好的宏观环境。
三）国家相关政策
《关于加快发展旅游业的意见》获得国务院通过，对于旅游产业的重视首次上升到中央战略级别，国家有意把旅游产业培育成国民经济的战略性支柱产业，这对于国家产业结构调整和包括旅游在内的整个大消费崛起有相当的导向作用。
1.1.3中国酒店业发展趋势
中国酒店业未来发展的主要特点：
1）酒店发展集团化趋势
在国际化程度越来越高的酒店行业，集团化成了中外酒店经营管理不可避免的潮流和趋势。
未来，中国需要能够参与国际竞争的酒店企业集团，否则，将严重阻碍我们成为旅游强国的进程。
同时，我们应该认识到中国酒店集团化的状态和国际酒店集团相比，仍有很大的差距。
无论是经营规模、知名度、经营管理体制、人才培养机制、品牌效应、市场拓展、对外形象等方面，中国酒店集团在未来很长一段时间内都很难与国外大型酒店集团形成有力的竞争，因此，未来大约五年的时间是我国本土酒店管理集团迅速发展，赶超国外大型酒店集团的一个黄金时段。
2）酒店发展信息化、智能化趋势
掌握国际酒店业最前沿的东西，比如信息科技在酒店业的应用，这些我们虽然已经在做了，但我们很多企业都还处于初级阶段。
与国内其他行业相比，酒店业常为自己与国际接轨而自豪，但用国际标准来衡量，我们还有需要许多要掌握和运用的东西。
随着IT技术等高新科技的发展，客房的创新也尽显高科技的踪迹，行业信息化、网络化、智能化将成为新的趋势。
3）休闲度假酒店的需求将迅速增长
随着旅游的持续发展，休闲度假旅游竟逐渐进入民众的生活，度假型酒店适应了目前中旅游业由观光型向休闲度假型转变这样一个大的发展趋势。
据统计，我国的度假酒店还没有世界的顶级产品。
在旺盛的酒店需求推动下，众多世界顶级的酒店管理集团正在中国迅速布阵，未来几年很可能将催生出世界一流的奢华旅游产品。
4）经济型酒店仍将急需发展，品牌整合加快
近年来经济型酒店快速发展并形成了三大阵营：
一是全国性的国内经济型酒店的品牌；二是区域性的国内经济型酒店品牌；三是国际经济型酒店品牌。
虽然涌现出了许多经济型酒店品牌，但根据经济型酒店网统计的数字，目前全国百余个经济型酒店品牌中，连锁规模达50家以上的只有15家左右，连锁规模10家以上的也仅有不到30家。
未来在3—5年的时间内，一方面经济型酒店市场仍将以资本的较量、发展速度的较量为主，与此同时，酒店品牌建设的竞争、服务之练的竞争以及综合管理能力的竞争将越来越在竞争中占居主导地位。
那些资本实力较弱，只注重规模而没有核心竞争力的企业必将面对被兼并、收购的命运。
从静态的角度来看，国内二三线乃至农村市场仍有光大的酒店发展空间，而大量存在、分布极广的低端无品牌的旅游酒店也为优势品牌兼并、收购提供了广阔的市场；从动态角度来看，市场未来的格局将是10余家着名酒店品牌为主导，市场占有率在50%以上。
5）互联网将成为酒店营销的最大平台
我国互联网发展有三个新动向，一是从应用领域看，我国互联网正从信息传播和娱乐消费为主向商务服务领域延伸；二是从服务模式看，互联网正从提供信息服务项向提供平台服务延伸；三是从传播手段看，传统互联网正在向移动互联网延伸。
中国网民数达4亿人，已经超过美国成为世界上网民人数最多的国家。
互联网的飞速发展及消费者生活网络化的潮流，使得越来越多的旅行者通过网络自主预定房间。
随着越来越多的酒店纷纷建立官网，开始深入挖掘旅游业与新兴互联网行业交错的这一广大领域，未来网络在线预订、电子邮件营销、网络互动式营销、微博营销、手机移动互联网应用程序营销以及酒店搜索引擎将成为最流行和最有效的酒店营销方式。
可以预见，未来一段时间，网络互动服务将成为消费者最为关注的酒店服务之一，而自主预定也将成为市场的主流。
6）酒店服务将进入定制化阶段
所谓定制化服务意识模式，就是酒店为迎合消费者日益变化的消费需求，以针对性、差异性及个性化的产品和服务意识来赢得市场的服务意识模式。
切实贯彻定制化服务模式，就要求酒店企业应深入细分客源，根据自身的经营条件选准客源市场的一部分作为主攻对象；通过建立科学的客史档案，灵活提供“恰到好处的”服务；强化客源管理；并以独特的主题形象深入人心，在充分理解顾客需求、顾客心态的基础上，追求用心极致的服务，和顾客建立起一种稳定的、亲近的关系。
7）酒店管理向人性化发展
从长远来看，随着经济发展以及工资水平全球化进程的加快，人才竞争势必成为酒店业生存竞争焦点的焦点。
因此，酒店企业将会更多的采用以人为本的管理方式来密切企业与员工的关系。
未来酒店企业将会更加注重提高员工的知识含量，在人员培训上，将会以一种“投资”观念舍得较大投入。
在酒店企业内部，将会建立一套按能授职、论功行赏的人事制度，通过员工的合理流动，发挥员工的才能；通过目标管理，形成一套科学的激励机制，在企业内部做到自主自发；通过酒店企业文化，利用文化的渗透力和诉求力，培养员工忠诚度，确保酒店企业人力资源的相对稳定。
8）绿色环保概念大行其道
随着酒店业人力成本、能源成本和行政管理成本的不断提升，加上酒店行业能源高消耗、人员高密度的特点，伴随着酒店行业利润的不断压缩。
如何节约运营成本，提高酒店利润率越来越成为酒店从业人员的重点研究课题。
因此，在环保意识风起云涌的今天，绿色客房已经从创新走向了成熟。
大量绿色酒店将进入市场，并且将利用现金的节能手段及环保方法，在酒店压缩能耗支出方面发挥作用。
1.1.4酒店业发展建设中存在几大误区
伴随着酒店业的高速发展，我国酒店也在建设和管理过程中逐渐形成了众多理念和务实的误区，在一定程度上成为了酒店业进一步发展的桎梏。
为使我国酒店业能健康有序的发展，我们必须清醒地认识到，我国酒店业建设和管理过程中尚存在以下几大误区：
1、开设酒店，按照原有操作模式以档次定位，没有结合市场需求以市场需求定位。
目前酒店建设定位的一个普遍做法是档次定位，各业主在新建一个酒店时首先考虑的时间一个什么档次的酒店，是三星级、四星级、还是五星级？
而来自不同行业的业主对星级标准的理解又十分的机械，有的酒店业主和设计者甚至根本就不了解星级标准，而是模仿运营的相应星级酒店的功能和档次。
这种定位模式建成的酒店完全是以产定需。
在酒店业处于卖方市场的状况中，或许仍然会门庭若市，但在我国酒店业整体进入卖方市场的状态下，就会展现出它的严重弊端。
1）这种定位只顾建设，不管客源，因而不少酒店开业后门可罗雀；有的酒店为了生存，不得不低价倾销，进行破坏性经营，其结果是：
当酒店生意红火之时，往往到了酒店需要改造之时，是经营者叫苦不迭，也就造成了酒店亏损的局面。
2）导致资产的巨大浪费。
由于档次定位的酒店不考虑客人的需求，许多酒店的功能不得不刚用即改，也有不少酒店相当一部分功能和设施闲置，造成了酒店业资产的巨额浪费。
3）由于不考虑市场的需求，单纯从档次上做文章，许多酒店机械地套用星级标准或模仿相应酒店，使得我国酒店过于雷同化，从而导致了自身专业性特色的缺失，造成经营上的过度竞争。
2、酒店设计单一，一体化欠缺
一个酒店建设成功与否、造价高低，首先取决于酒店的设计，良好的酒店设计是酒店成功的一半。
然而目前我国酒店业设计水平不高，体现在：
1）酒店设计过度依赖建筑设计师。
各业主没有酒店建设的总体构思，而由建筑设计师进行设计，但他们考虑的重点是由外到内，因为对于一个建筑设计师来说，与众不同的外立面是极为关键的，至于内部具体功能，则往往参照其他酒店做。
2）酒店设计的重点是土建的设计，但没有考虑酒店建设的全过程，没有从整体把握设计。
3）酒店设计的眼光短浅。
设计一家酒店往往仅考虑眼前，造成酒店设计起点低、结构不合理、装修过于雷同化、酒店氛围不浓、格调不高、环保等理念运用极少、浪费严重的那个现象。
4）酒店定位后，仅仅注重标准化的设计，缺乏个性化、特色化的体现，并且没有实质性的对酒店进行投资总成本的测算，投资成本的可控性较差。
3、酒店装修低层次重复严重，缺乏高层次个性化建设
1）一味追求流行。
酒店业的装修在不停转换流行，80年代酒店地面用印度红，90年代用金色米黄的可谓比比皆是。
这种做法，致使我国各地的酒店都有一种似曾相识之感。
2）盲目追求豪华。
众多的酒店热衷于拼硬件，到处都用高档材料来堆砌，无效空间越来越大。
高星级酒店硬件设施的豪华程度是一高再高，低星级酒店硬件设施也是低者不低，造成了高投入却没有高回报的市场现象。
3）酒店普遍感觉硬化。
现在多数酒店大量使用生硬材料，不是石材就是木材，走进酒店感觉十分生硬，明显缺乏温馨之感。
在色彩协调、风格的体现、文化氛围的渲染等方面明显不足。
1.2.酒店业经济特点
兴建星级酒店不仅需要支付土地取得成本、土建费用和各项前期费用，同时还需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设，需要的投资额很大，属于资金密集型行业；同时，酒店业作为服务行业，又需要大量的服务人员，也属于劳动密集型行业。
酒店业的这一特点，决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高，企业利润对收入的敏感性很高，在出租率低于盈亏平衡点时，收入的降低将造成大额的亏损，在出租率高于盈亏平衡点时，收入的提高又会带来利润的大量增加。
星级酒店为给客人提供安全、舒适、方面的环境，同时取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面建立比较成功的管理模式，由于星级酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对星级酒店的经营管理提出了较高的要求。
第二部分：
赣州酒店业现状
2.1赣州现状分析
赣州市非常重视旅游业的发展，提出使赣州成为沿海发达地区旅游“休闲后花园”的发展目标。
这绝不是随意提出的一句空话，而是基于赣州旅游资源的特点所提出的一项具有战略意义的目标。
在赣州，不光是本地经济型酒店正在如雨后春笋般不断的“冒”出来，外来得连锁酒店也在快速扩张。
比如如家快捷酒店在赣州已经开到第三家分店，而该店周围也有同类型的赣州君嘉快捷酒店、七天连锁酒店、汉庭酒店三家连锁酒店。
就入住率而言，三、四星级的饭店的平均入住率在60%到65%之间，经济型酒店的入住率达到了82%，近几年还有快速增长空间，大概每年以10%的以上的增长水平。
而经济型的负责人还在招兵买马，不断扩大疆域。
经研究调查后分析原因如下：
?
1、赣州旅游业的迅猛发展。
随着我国旅游业的迅速发展，赣州这一历史文化名城作为旅游目的地，越来越多地吸引着外来游客，加之如每年的赣州脐橙节等大型活动的举行，必将大大地拉动赣州商贸旅游的发展。
?
2、行业准入门槛低。
由于经济型酒店进入市场门槛低，广阔的市场发展空间和高额的利润使其备受投资者青睐。
?
3、迎合新型旅游方式的需求。
近年，日渐兴起的新型旅游方式，如自助游、自驾游、家庭游等。
其住宿消费的需求均为“交通便捷、价格实惠、卫生良好”，面对酒店是否具备完善的配套服务功能并不注意，赣州的经济型酒店主要坐落于繁华路段，购物、行车非常便捷，市内的经济型酒店一般挂牌价格在200元以内，客房干净整洁，能够较好的满足此类游客的消费与需求。
附：
赣州市区星级酒店一览表
四星级饭店名单信息
序号
饭店名称
城市
星级
标牌编号
1
赣甸大厦
赣州市
四星级
3640007
2
山水大厦
赣州市
四星级
3640056
3
聚德山庄
赣州市
四星级
3640068
4
赣州香江湾大酒店
赣州市
四星级
3640084
三星级饭店名单信息
序号
饭店名称
城市
星级
标牌
1
赣南宾馆
赣州市
三星级
3630040
2
明珠大酒店
赣州市
三星级
3630038
3
赣龙大酒店
赣州市
三星级
3630039
4
铁龙大酒店
赣州市
三星级
3630042
5
海天大酒店
赣州市
三星级
3630043
6
赣州逸豪宾馆
赣州市
三星级
3630165
7
赣州宾馆
赣州市
三星级
3630112
8
赣州滨江大酒店
赣州市
三星级
3630220
9
欧冠大酒店（原名中成大酒店）
赣州市
三星级
3630229
10
赣州五龙湖度假村
赣州市
三星级
3630253
11
赣州汇康大酒店
赣州市
三星级
3630263
12
云山饭店
赣州市
三星级
3630279
13
唐苑大酒店
赣州市
三星级
3630298
14
赣发皇厨大酒店
赣州市
三星级
3630327
二星级饭店名单信息
序号
饭店名称
城市
星级
标牌
1
东阳山大酒店
赣州市
二星级
3620036
2
大余西华山宾馆
赣州市
二星级
3620159
2.2火车站经济圈现状
火车站作为赣州市人口集聚地之一，人流量聚赣州之首。
火车站经济圈，有着其完善的配套设置，具有着得天独厚的优势，拥有和正在筹建赣州极大经济体。
作为维也纳精品商务酒店坐在第的京九路，其在火车站经济圈的中心位置，又比邻赣州汽车站，坐享多个经济体，有着先天的优势。
火车站经济圈周边主要经济体：
赣州商贸城
章贡经济开发区工业园
华东城商贸城（在建）
贸易广场
赣南电商园经济体（在建）
恒大名都经济体（在建）
赣州美食城（在建）
五龙客家风情园旅游区
嘉福国际经济体
以上经济体和即将投入运行的经济体，将为火车站经济圈带来巨大的GDP的增长，作为经济圈中的一员，住宿和餐饮等服务也将迎来新的契机。
第三部分：
项目规划和定位
3.1项目摘要
赣州维也纳精品商务酒店是本商业计划书建议设立的公司，它将由公司取得对赣州火车站原红辣椒大酒店及原有宾馆大楼的经营权，维也纳精品商务酒店将对新酒店大楼按照三星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿、餐饮取得收入并实现利润。
酒店主楼总面积9090㎡左右，各类客房170多间，餐厅1000㎡（16-20个包厢及多功能就餐大厅，可用作商务会议接待），600㎡多功能厅，大堂200㎡，酒店总占地面积27亩左右。
酒店将按照三星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广，并力争成为本市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的三星级酒店。
本项目选址地地理位置优越临近火车站及章贡经济开发区，周边配套设施相对健全、酒店周围同档次星级酒店较少，具备良好的经营和盈利条件。
计划2017年年底之前完成酒店一期配套建设，尽快使维也纳精品商务酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮服务能力，成为本酒店业中的管理先进、效益优良的知名酒店，给贵单位以良好的回报，提升物业的价值。
作为中国精品商务连锁酒店第一品牌加盟商，我们将秉承“深睡眠，大健康”的用户核心价值，致力于为客户提供健康、舒适的高附加值产品及良好的睡眠体验，形成了“舒适典雅、顶尖美食、豪华品质、安全环保、音乐艺术、健康助眠”六大品牌价值体系，在管理模式、人才梯队、品牌培育、扩张发展、资本管理等方面处于全球酒店行业领先地位。
赣州维也纳精品商务酒店定位于中高档精品花园式商务酒店，集商务型和舒适型于一体，利用酒店后方宽敞的空间，塑造具有赣州特色的人文景观花园，并配套；茶亭游泳池，网球场，休闲娱乐项目、健身器材等增加酒店的整体格调和品味，酒店目标市场为参加各类会议、进行公务、商务活动，外省市来本地旅游的人员及台湾同胞海外侨胞。
管理方面，酒店将自公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务，酒店将按照《旅游涉外饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2002）及《饭店星级的划分与评定》按照不低于三星级酒店的要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于三星级标准的服务。
也将建立不低于三星级酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。
运营方面，酒店将组建一支强大的运营团队，充分利用自身资源和社会资源，结合“互联网+酒店+餐饮”的综合运营模式，重点打造客户的互联网体验感，并搭建酒店的自媒体营销平台，充分融合线上线下营销模式并行推进，迅速的在赣州乃至其他地区形成影响力。
酒店运营将采取以下管理模式和激励制度：
✓推行行政分级管理
✓总监负责制，各部门服从总监，并对总经理负责
✓各部门定岗、定薪、定责、定员、互助的绩效考核制度，哪个部门出现问题追究相应责任人的责任
✓奖勤罚懒、奖罚分明、能者居上、有功重奖。
我国旅游市场近十年将保持年均10％以上的增长，而我国酒店业在2011年左右已经开始新的一轮景气周期，赣州地区也在2013年以来一直加强对旅游产业的重视推广，目前正是投资酒店行业的较好时机。
本项目预计总投资为3000万元，其中酒店整体规划和装修预计投入2000万元，酒店设备和相应配套800万元。
按照酒店行业目前入住率情况普遍偏低，维也纳酒店加盟合作协议中承诺的保证常年75%入住率来计算，平均房价160元/晚，那么每年酒店收入在876万左右，根据众多资料查找和验证，维也纳酒店的年平均毛利润率在45%，每年酒店的赢利在394.2万，根据初期的投资数据而言，项目的投资回报周期在8-9年之间。
3.2项目总体规划
1楼为酒店大堂，面积400平方米，拟建有维也纳风格景观、休息洽谈区、大堂引导、精品店、商务中心、等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。
1-2楼左边拟建为餐厅，餐厅面积1000平方米左右，16间包厢，按照不同风格设计规划，附有客家气息和文化气息；拟建一个多功能大厅和2个小型会议室，可用来做大型会务接待、婚庆接待以及小规模商务会议。
整体设计强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。
客房分布于楼3F-7F，面积约6000平方米，拟规划房型有豪华套房、商务套房、豪华标准间、商务标间、普通标间五种。
客房具有面积大，空间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务、舒适、现代的特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。
中心
酒店后方设立商务洽谈休闲区，配套设施包含酒店电力游览车、茶亭、运动区和休闲区，为游客提供物超所值的住宿体验。
就在酒店主楼设立休闲娱乐室，项目待定。
及职工宿舍和办公区。
（1）酒店8F拟建立600平米会议室，包括2个小会议室和多功能厅。
会议室可容纳20人，多功能厅可容纳300人以上。
会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富的个性内涵。
（2）8F拟建酒店运营办公区及职工宿舍休息区。
3.2.6大型停车场
在酒店后方配备酒店大型停车场，拟建立200个停车位，并配置贵宾接待车往返停车场和酒店，另原有道路进行拓宽和平整，并配上绿化带景观。
3.2.7户外游泳池
综合利用酒店空间，拟建一个户外用泳池，并对旅客开放，增加酒店的附加值。
3.2.8其他规划
因电压电力设备与维亚纳酒店的标准配置电压不足，电路老化，威胁旅客及工作人员的人身安全，严重影响到酒店正常运营，须对电网进行改造；另水利、消防池改造、消防设备经久未检修，已不符合国家安全标准，存在很大的安全隐患，对酒店后期运营存在极大的风险，必须进行重建。
同时，酒店紧挨火车站，可在酒店后山打造一个独居赣州特色的人文景观，成为火车站旁的标志性建筑，让过往的旅客了解赣州这座城，这家有情怀的酒店。
3.3.市场竞争分析
由于同星级酒店的客源基本相同，因此，每一家星级酒店和商务酒店都将是维也纳商务酒店的竞争对手，同时其它商务型和经济型酒店同样也将成为酒店最强劲的对手，据实地调查，火车站周边能构成竞争的几大酒店及情
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