中国房地产业融资渠道全解.docx

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中国房地产业融资渠道全解

第一章房地产融资走向多元化9

一、房地产金融政策回顾9

1．个人住房按揭贷款首付款比例提高9

2．央行上调存款准备金率9

3．“外资限钞令”9

4．54号文件出台9

5.央行再次上调存贷款基准利率9

6．央行再次上调存款准备金10

7.央行再次上调存款准备金10

8.央行再次上调存款准备金10

二、房地产融资成本备受关注10

1、银行：

高筑融资门槛10

2、信托：

高风险追逐高回报11

3、基金：

政策缺位，难解近忧12

三、房地产融资市场逐步趋向多元化13

1、融资市场格局多元化13

2、房地产融资体系逐步健全13

3、资产证券化积极推进14

4、金融产品创新层出不穷14

四、房地产融资存在的问题14

1、金融市场环境有待进一步改善15

2、政策环境需进一步优化15

3、企业自身环境阻碍融资15

第二章房地产企业克服障碍迅速融资16

一、房地产企业如何重塑资金链条16

1、小规模企业：

避企业风险，走兼并之路16

2、中等规模企业：

创新企业个性，培养专业能力16

3、大规模企业：

整合企业实力，接纳各方资金17

二、房地产企业如何困境突围17

1、突围方式之一——业内强强联手17

2、突围方式之二——资本市场融资17

3、突围方式之三——联姻海外资本18

4、突围方式之四——降低资金需求18

5、突围方式之五——国企资产重组18

三、各种融资方式资金成本比较19

四、六种最适合中小房地产企业的融资渠道19

1、探索有效的民间融资方式20

2、委托贷款20

3、固定回报投资20

4、与建筑企业合作开发21

5、互助性担保21

6、建立中小房地产企业发展基金21

五、拓展房地产融资渠道的对策21

1、有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道21

2、中小房地产企业融资方法22

第三章国内商业银行贷款23

一、国内商业银行贷款概述23

1、信用贷款的五种类型23

2、担保贷款24

二、国内商业银行贷款操作流程26

1、贷款申请26

2、商业银行贷款调查28

3、核定信用等级，提出审查结论30

4、房地产开发贷款审查与审批30

5、贷款发放32

第四章国外商业银行贷款融资33

一、国外商业银行贷款概述33

1、外国政府贷款现状33

2、国际金融组织贷款现状33

3、国际商业贷款现状33

4、国外贷款的注意事项34

二、国外商业银行贷款操作流程35

第五章投资信托融资38

一、REITS融资概述38

1、REITS的种类38

2、REITS的特征39

3、办理REITS需要的的条件39

4、REITS与普通上市的区别39

REITS39

5、各地区REITs政策差异40

二、利用REITS融资的优势41

1、REITS自身优势41

2.商业地产开发REITS融资优势42

三、利用REITS融资的局限性43

1.REITS自身制约因素43

3.REITS运作模式的限制44

三、REITS的运用方式44

1、REITS的运用方式有以下几种44

2、信托投资公司运用REITS，不得有下列行为45

四、REITS的发展趋势45

1、REITS由贷款型向股权投资型发展45

2、由房地产信托向房地产投资信托基金发展45

五、日本REITS模式46

1、日本REITS运作流程46

六、香港REITS模式46

1、香港REITS运作模式47

2、香港REITS开放为内地房地产市场带来的六大机会47

七、内地房地产信托运作模式48

1、传统贷款型信托融资模式48

2、股权型信托融资模式49

第六章投资基金融资53

一、房地产境外投资基金概述53

1.理解境外投资基金的五个关键点54

2．公司型基金与契约型基金的异同55

3．封闭式基金与开放式基金的异同56

二、房地产境外投资基金在中国市场的路径与策略56

1、市场路径56

2、三大策略：

组合投资+跨市套利+资产重组59

三、房地产境外投资基金运作模式60

1．三个不同的流程61

2．房地产基金操盘关键点62

3．吸引外资基金的五种因素63

4.营销包装64

5.开发商的管理团队64

第七章境内上市融资65

一、境内上市的条件65

1、上市的基本条件65

2、上市融资参考精要65

3、房地产企业上市三大关卡66

二、房地产企业境内上市操作模式66

1、香港主板上市模式66

第八章境外上市融资74

一、境外上市概述74

1、境外上市主要困难74

2、中国公司申请境外上市条件74

3、境内公司申请境外上市须报送的文件75

4、境外直接上市流程76

二、境内公司在美国上市操作模式78

1、美国证券市场概况78

2．美国上市四种方式78

3．美国上市标准79

4．境外首次上市程序80

5．海外初次公开招股费用84

三、境外买壳上市操作模式84

1、“壳”的特点84

2、境外买壳上市基本思路85

3.买壳上市优势85

4.买壳上市方法86

5.借壳及买壳上市比较87

6、境外买壳上市操作方式87

7、借壳上市后融资方式88

第九章企业并购融资90

一、企业并购概述90

1、并购的类型90

2、并购的交易形式如下表91

3、并购的支付形式92

4、并购的融资方式92

5、并购时机选择93

二、企业并购融资操作流程94

1、目标公司选择策略94

2、对目标公司审查策略94

3、企业并购操作流程97

三、房地产企业并购之后的整合策略97

1．制定正确的并购整合策略98

2．整合目标98

3．整合进度计划98

4．整合的四个方面99

第十章合作开发融资102

一、企业合作开发概述102

1．合作开发形式102

2．房地产企业合作开发法律特征102

二、房地产企业合作开发模式103

三、合作开发方式105

四、合作开发涉及的关键法律问题105

1．合同不要约定保底条款106

2．加强和完善对“共管账户”的管理措施106

3．不能借合作开发之名，行借贷之实106

4．明确责权106

5．及时办理项目开发各项手续，确保项目合法性106

6．注意对合作方的资信调查107

第十一章短期融资券融资108

一、地产短期融资券概述108

1、短期融资券期限结构108

2、短期融资券的发行额108

3、短期融资券主承销商壮大108

4、发行公司债券的企业资格要求108

二、短期融资券优劣势分析109

1、短期融资债券优势分析109

2、短期融资券融资的局限性109

三、发行企业债券操作流程110

1、操作流程110

2、企业发债担保相关事务110

第十二章金融租赁融资112

一、金融租赁概述112

1、三大金融租赁类型112

2、金融租赁六大特征113

二、运用金融租赁的优势113

三、金融租赁的劣势及限制115

1.从总量的角度来看115

2.金融租赁公司有一套严格的审核手续115

四、金融租赁的操作流程116

第十三章典当融资117

一、典当的概述117

1、房地产典当与房地产抵押的区别117

2、典当融资的适用范围117

3、典当房产安全要求118

4、典当融资的优势118

5、典当融资的劣势如下表118

二、房地产典当融资操作流程119

1、典当融资操作流程119

2、典当业务办理程序（上海东方典当行）120

3、房地产典当七大误区120

第十四章私募基金融资122

一、私募基金概述122

1、私募基金特征122

2、私募融资的四个新特点122

3、私募基金三种操作模式及其特点122

4、私募基金利益分配比例123

5、私募基金存在两大问题124

二、私募基金操作模式124

1、私募基金的运作方式124

2、私募基金操作流程124

3、私募股份的数量及认购方式125

4、私募的发行对象126

5、私募股份的流通性126

6、私募发行的审批程序126

三、私募融资的风险分析127

1．从法理角度看127

2．从金融监管角度看127

3．从保护投资人利益角度看127

金融紧缩和土地严控，使大多数房地产企业失去了“钱袋”和“粮票”，各种房地产金融创新产品借机进入房地产市场，这意味着融资多元化的资本竞争时代的来临。

与此同时，一些聪明的敢为人先的房地产企业开始埋头苦练内功，准备着一场房地产融资革命。

第一章房地产融资走向多元化

一、房地产金融政策回顾

1．个人住房按揭贷款首付款比例提高

国务院颁布“国十五条”规定，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。

对于中低收入群众的住房需求，购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

2．央行上调存款准备金率

经国务院批准，中国人民银行决定从2006年7月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这也是自2004年上调准备金率后的连续调控。

3．“外资限钞令”

2006年7月11日，建设部联合五部委出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》对外商投资房地产的市场准入、开发经营，以及境外机构和个人购买房产等三大领域，均进行了明确的规范。

此条例的颁布限制境外热钱在我国房地产市场的投机行为，外资投资房地产会有所减少。

4．54号文件出台

2006年8月5日，银监会以“特急文件”形式下发的“54号文”———《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》。

通知要求对房地产贷款业务进行规范，进一步收紧房地产开发、土地贮备等贷款的发放。

5.央行再次上调存贷款基准利率

自2006年8月19日起，央行再次宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存款基准利率由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%。

6．央行再次上调存款准备金

中国人民银行宣布，2007年1月15日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以巩固宏观调控成效，这距离央行上一次提高存款准备金率仅仅2个月。

现执行9%存款准备金率的国有商业银行、股份制商业银行等金融机构，1月15日起将执行9.5%的存款准备金率。

7.央行再次上调存款准备金

中国人民银行宣布，从2007年2月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

8.央行再次上调存款准备金

中国人民银行宣布，从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。

小结：

从2006年6月1日起到2007年7月1日，中国政府不断出台相关金融政策，调控房地产市场。

国家上调银行准备金的目的，防止信贷总量过快增长，存款准备金率的调整，将产生多倍收缩效应，从而控制银行放贷盈利的冲动，并带来信贷总量的紧缩，其中将造成一些房地产公司投资链条的紧张；“限外”条例的出台，限制境外热钱在我国房地产市场的投机行为，外资投资房地产会有所减少；54号文件的出台，规范了房地产贷款业务，进一步收紧房地产开发、土地贮备等贷款的发放；央行连续加息，对房地产开发企业而言，依靠银行贷款融资的难度加大。

与大的房地产企业相比，连续加息将使得小型开发商融资途径更加缩小，开拓多元化的融资渠道已成各家房地产开发企业的当务之急。

二、房地产融资成本备受关注

为了规避房地产业发展放缓以及房屋价格下跌可能带来的金融风险，现在各大银行的信贷门槛愈发“高不可攀”，如何有效地拓宽融资渠道已经成为业内外普遍关注的问题。

1、银行：

高筑融资门槛

2005年3月，工行、农行、中行、建行、交通以及光大等六大银行公布了《2005年银行产业投向政策和信贷服务信息》，六家银行产业投向重点和范围主要指向能源、电信、石油石化、航空等具有资源型、垄断性特点的行业。

据了解，除了建行四川省分行外，其他五大银行均将房地产行业排除在2005年产业投向重点范围之外。

六家商业银行的一致态度表明，房地产业在资金面上将面临来自银行的更为严格的控制与审核。

（1）房价跌幅较大，会导致银行不良资产的增长

宏观调控下房价的波动对银行有较大的影响，如果房价跌幅较大，可能会导致银行不良资产的增长。

因此，目前银行对于房地产信贷特别是开发贷款这部分业务比较谨慎，控制得比较严格。

不过，严格控制并不表示对所有房地产企业“一刀切”地采取紧缩政策，毕竟房地产信贷资产资量较好。

银行对于房地产信贷采取的是有保有压的政策，紧缩主要针对的是中小开发企业或资质不良的开发企业，对于实力雄厚、信用纪录良好的优质开发企业各银行都乐意发展信贷业务，甚至各行之间还存在着竞争。

此外对于国家重点调控的高端住宅项目，商业银行已经基本不对其开放信贷业务。

（2）银行加强内部控制措施的实施

和开发贷款相比，银行对于个人按揭贷款的控制一直相对宽松，但目前也管理得越来越严。

不少开发企业反映，由于审核工作的强化，银行的房贷速度放慢，原来一个星期就可以发放的贷款，现在往往延长到十几天。

由于房地产项目投入大、投入周期长，要求资金供给的持续性、稳定性。

银行延期放款，影响了资金的周转和工程的开发进度，增加了资金的使用成本。

因此，对于多项宏观调控政策可能会导致一些开发企业出现资金链断裂，为了避免来自开发企业的坏账，银行方面都会不断加紧前期的审查工作，防患于未然。

为了防范少数开发商和诈骗团伙利用假按揭套取银行资金，各个银行建立了自己的个人征信系统。

该系统全面记录居民信用状况，包括水电费、煤气费、电话费的交纳以及信用卡、贷款的还贷情况都会有详尽的记录。

目前各个银行的个人征信系统正在进行全国联网、对接。

2、信托：

高风险追逐高回报

相关统计显示，房地产信托在我国出现不过两三年的时间，发展速度却惊人，截至2004年6月底，全国房地产信托募集资金已高达150亿元。

近日，银行信贷门槛的提高更让房地产信托受到热烈追捧。

（1）通过信托融资的房地产企业逐渐增多

2004年4月，联华国际信托投资公司继3月推出“联信·宝利”中国优质房地产投资信托计划后，又宣布推出“联信·宝利”2号优先受益权产品，发行总额度预计为8000万元，其中面向社会公开发售的优先受益权产品占80％；5月，中国对外经济贸易信托投资有限公司发行中远地产的凯晨广场集合资金信托计划，发行总额达到6亿元；6月，中诚信托推出了“北京道乐蒙恩商务街贷款项目集合资金信托计划”，该计划原定发行期为12天，结果仅4天预约总金额就已接近1.5亿元，远超过5000万元的发行规模；6月下旬，金地集团对外宣称已计划通过发行房地产信托产品融资2亿元人民币。

信托公司作为金融机构，拥有便捷的融资和投资渠道，资金信托计划是其融资的重要手段，而股权投资、贷款、租赁等多种投资方式的运用是其区别与其它金融机构的独特优势。

根据不同项目的特点，设计不同的资金信托产品，可以化解政策变化给各方带来的困境。

（2）信托成本高昂成为信托投资发展的最大问题

在目前中央与各地政府不断加大力度调控房地产业的背景下，监管部门对房地产信托计划的审核更加小心，信托公司在项目选择上也格外谨慎，开发商通过信托融资的难度很大。

而且，随着风险的加大，信托公司要求的投资回报率也水涨船高。

信托产品一年期预期收益率一般最低的为4％，最高为4.6％，而平均收益率则为4.2％；但房地产信托计划目前的预期收益率明显要高于平均水平，预期收益均在6％以上，普遍高于银行储蓄利率与同期国债收益。

因此，信托成本高昂让一些开发企业望而却步。

除此之外，房地产信托资金从使用来看更多地体现为“过桥贷款”的性质，偿还的周期较短，通常为1年，增加了开发企业资金使用的成本。

3、基金：

政策缺位，难解近忧

由于有关产业基金法律法规的缺位，内地还没有严格意义的地产基金，短期内地产基金也不会对房地产开发企业起到资金支持作用。

不过，随着海外资本在内地房地产业中的比重大幅上升，房地产投资基金逐渐浮出水面。

（1）房地产基金已经蓄势待发

2005年初，北京国际信托投资公司推出的国内首只房地产基金赴新加坡上市；美林集团、摩根士丹利等著名国际投资机构大手笔投资中国房地产市场等均表明，房地产基金已经蓄势待发。

4月，香港证监会发表关于房地产投资信托基金（REITs）海外投资《应用指引》草拟本咨询文件，建议允许香港房地产投资信托基金投资包括内地在内的全球各地物业，对内地监管部门早日出台产业基金法更具积极的促进作用。

（2）房地产基金将成为未来地产融资趋势

根据目前地产融资现状，未来一段时间，房地产基金将成为未来地产融资的主要趋势。

因为房地产基金除了能够拓宽房地产行业的融资渠道，更有利于分散房地产市场的金融风险，还得对整个房地产开发、经营模式产生重要影响。

但是，使用海外基金的成本将更加高昂，海外基金风险借款的利率通常在15％左右，如果资金数目较大，利率会更高，因此开发企业在利用这类基金时候，又必然会多加衡量自己的成本与收益，使目前一段时间房地产基金无法得到快速发展。

（3）大多数中小开发商无法通过上市获得资金

近年来许多房地产企业津津乐道于上市融资，但上市对企业的资格审核非常严格，对企业业绩、净资产等方面的要求也非常高，大多数中小开发商根本不具备上市的条件，因此是不现实的。

（4）融资工具的使用成本是否低廉成为企业选择的重要依据

多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。

三、房地产融资市场逐步趋向多元化

通过深入细致的市场研究，并参考诸多房地产行业数据指标，就整体而言，房地产业的发展是合乎逻辑的，是符合市场经济规律的。

同时，鉴于房地产业在国民经济中所处的重要战略地位，政府不可能对其进行打压或者对房地产业的生存困境不予理睬，肯定会考虑在银行信贷紧缩环境下房地产业的融资出路问题。

从短期来看，由于政府对房地产市场调控的成效并不理想，有可能继续出台不利于房地产业发展的土地与金融政策，诸如增加经济适用房供给来平抑房价，提高首付比例限制投资性购房等等；但是从中长期来看，政府必然会适时地放松相关的调控政策以支持房地产业的发展，房地产业仍然是极具活力与投资价值的行业，而房地产融资市场的发展前景也将非常乐观。

根据前文的分析研究，预计房地产融资市场将呈现以下重大的发展趋势：

1、融资市场格局多元化

以银行信贷为主导的单一融资格局将会逐步被多元化的融资格局所替代。

随着房地产行业的不断发展以及融资政策的逐步放松，除银行信贷之外的各种融资渠道的发展空间将被进一步打开，预计房地产信托业务管理办法也会有所突破，而直接融资环境的改善将很快提上议事日程。

届时，融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。

2、房地产融资体系逐步健全

房地产融资体系的健全包含两个方面：

一是：

围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系。

二是：

构建提高房地产金融资产流动性的市场体系。

就金融机构体系而言，除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外，还将出现专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构。

就构建市场体系而言，关键是要建立房地产金融资产的流通市场体系。

通过借助资产证券化、指数化、基金化等金融手段，房地产金融资产才能顺利地实现流通和交易，流通市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场中。

3、资产证券化积极推进

资产证券化是构建房地产金融资产流通市场的前提条件，巨额的房地产资产经过证券化之后就可以实现分割交易，极大地改善资产流动性。

由于住房抵押贷款信用风险相对较小，资产质量较高，因而证券化的住房抵押贷款将成为流通市场的主流品种。

房地产抵押贷款的证券化过程应由抵押债权者、政府担保机构、债券发行人、投资者以及中介机构共同参与完成。

4、金融产品创新层出不穷

房地产市场中不断变化的投融资需求是金融创新的原动力，随着房地产业的不断发展，未来房地产融资市场中的金融创新主要体现在以下两个方面：

一是如何满足企业日益多样化的融资需求，例如目前市场中资金信托计划的花样就层出不穷，资金的性质可以是债权或股权，资金的期限可以是单期或多期滚动，资金的投向可以是定向或非定向；二是如何帮助企业规避融资风险，通常融资主体都会面临利率风险、期限配比风险，有时还会面临一定程度的汇率风险。

金融产品创新在客观上降低了房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率，有助于融资市场体系的进一步完善。

综上所述，房地产融资市场的健康发展是决定房地产业兴衰成败的关键。

随着房地产业的不断深化发展及其融资环境的逐步改善，中国的房地产融资市场必将步入快速、健康、持续的发展阶段。

四、房地产融资存在的问题

房地产与资金关系密切，没有资金就没有房地产这种说法就说明了两者是不可分割的连带关系。

在连续紧缩银根的状况下，资金是制约房地产企业发展的瓶颈。

房地产企业不仅融资成本上升，多数企业依靠银行融资的方式在以较慢速度改变。

2005年房地产融资存在的主要问题：

1、金融市场环境有待进一步改善

在现有金融市场环境中，房地产企业融资依赖银行间接融资方式难以改变。

2005年国内非金融机构部门（包括住户、企业、政府部门）融资总量为31507亿元，其中，贷款为24617亿元，占比为78.1%，同比下降4.8个百分点，但仍然是主要融资方式。

直接融资（股票、国债、企业债）占21.9%，难以撼动银行贷款这种间接融资方式。

2、政策环境需进一步优化

近几年，对房地产企业直接融资出台了相关政策，这些政策主要有利于大型资质级别高的房地产企业，基本不适合中小房地产企业。

直接融资的一些产品，由于政策滞后，只能曲径通幽。

3、企业自身环境阻碍融资

2005年房地产企业自有资金比例为18.7%，同比上升2个百分点，与银行贷款要求的比例有较大差距。

大型综合性房地产企业较少，2005年房地产上市公司仅为70多家，占房地产企业总数的0.2%左右。

第二章房地产企业克服障碍迅速融资

一、房地产企业如何重塑资金链条

市场环境不由企业控制，宏观政策不被企业控制，房地产企业只能依托自身资源和特点，摆脱过去对于银行贷款的单一依赖，在大环境和宏观调控下求生存、谋发展。

1、小规模企业：

避企业风险，走兼并之路

小规模的房地产开发企业是大环境下的催生企业也是最易消失的企业。

这类企业通常专业能力不强、项目运作经验欠缺、开发资金匮乏，对市场敏感性最高，一旦市场环境转变、宏观政策收紧，就容易成为倒闭的先行者。

不过，在土地资源稀缺紧张的境况下，部分小规模企业手中持有的低价土地吸引了大型房地产企业兼并收购。

通过行业内部兼并行为，小企业解决自身融资困难；大企业以相对低廉的价格获得土地储备和未来发展资源；而银行则因为资产转移到大规模房地产企业而免除了部分金融风险。

2、中等规模企业：

创新企业个性，培养专业能力

中等规模房地产企业往往凭借战略眼光，在市场低迷时期入市，通过整合