国有出让土地使用权抵押价格评估.docx
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国有出让土地使用权抵押价格评估
土地估价技术报告
项目名称：
博兴县天泽油脂加工有限公司国有出让土地使用权抵押价格评估
受托估价单位：
山东源丰房地产评估有限公司
土地估价报告编号：
鲁滨源丰【2010】（博估）字第042号
土地估价技术报告编号：
鲁滨源丰【2010】（技）第042号
提交报告估价日期：
2010年12月22日
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
博兴县天泽油脂加工有限公司国有出让土地使用权抵押价格评估
二、委托估价方
委托单位名称：
博兴县天泽油脂加工有限公司
三、受托估价方
受托估价机构：
山东源丰房地产评估有限公司
机构地址：
山东省济南市泺源大街88号
资质证书号：
370000228026986
法人代表：
于朝升
联系人:
高锐（2002370213）
李一敏（2002370144）
联系电话：
邮编：
250001
四、估价目的
为企业申请银行抵押贷款提供土地使用权价格参考依据。
五、估价依据
1．《中华人民共和国土地管理法》；
2．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3．《中华人民共和国土地管理法实施条例》：
4．《中华人民共和国城镇出让土地使用权出让和转让暂行条例》；
5．《国务院关于加强出让土地资产管理的通知；
6．《山东省实施<中华人民共和国土地管理法办法>》；
7．《国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》（1992）价费字597号；
8.《山东省人民政府关于调整征地年产值和补偿标准的通知》（鲁政办发【2004】51号）
9．山东省人民政府关于贯彻执行《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》有关问题的通知（鲁政字【1987】81号）；
10.财政部国土资源部中国人民银行《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综【1999】117号）；
六、估价基准日
2010年12月15日
七、估价日期
2010年12月15日至2010年12月22日
八、地价定义
根据地价评估的技术规程和本项目的具体要求，此次评估价格是指待估宗地在估价基准日2010年12月15日，土地用途为工业，剩余土地使用年限为49年，土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通上水。
通下水、通讯、通电）及宗地红线内“场地平整”条件下的出让土地使用权抵押价格。
九、需要特殊说明的事项
1、本项评估的假设条件：
（1）委托方合法有偿取得土地使用权。
并支付有关税费。
（2）估价对象作为工业用地，能够得到有效利用，并产生相应的土地收益。
（3）估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前生产、生活、经营的正常进行，保证企业的可持续发展。
（4）在评估基准日的地产市场为公开、平等、资源的交易市场。
（5）任何有关估价对象的运作方式，程序符合国家、地方的有关法律法规。
（6）委托方提供的资料属实。
（7）评估设定的土地开发程度为红线外“五通”及宗地红线内“场地平整”。
（8）根据委托方提供的相关资料，我们假设容积率为1.8。
如果容积率发生变化则委估宗地价格将随之发生变化。
（9）假设地价已付清和已支付各种相关税费，并不受可能影响其价值的债权闲置和负有法律义务性的开支所约束。
2、估价结果和估价报告的使用：
（1）评估价格是在满足本评估界定的地价定义及正常市场条件下，在估价基准日2010年12月15日，土地用途为工业用地的出让土地使用权抵押价格；
（2）本评估报告自提交之日起一年内有效；
（3）评估价格仅为抵押待估宗地时提供参价格参考，不得用于其他用途，若用于其他用途，本报告的评估结果不具有参考价值；
（4）该评估技术报告的有关文字和内容，未经受托估价机构许可，不得引用或转载；
（5）本报告必须完整使用（尤其是价格）方为有效，对仅使用本报告中的部分内容所导致的可能发生的损失，受托估价机构不承担任何责任；
（6）委托方须对提供资料的真实、合法、有效性负法律责任；
（7）本次评估报告分为土地估价报告和土地估价技术报告仅供估价机构存档和作为估价结果提交国土资源管理部门备案时使用；
（8）评估报告由山东源丰房地产评估有限公司负责解释。
3、需要特殊说明的事项
（1）本评估报告中的土地开发条件发生变化时，本报告中的评估结果需进行相应的调整；
（2）待估宗地土地使用者、土地面积、土地用途等以当地国土管理部门颁发的出让土地使用权证为依据确定；土地位置、土地开发程度以待估宗地的实际情况确定；容积率根据房产和土地部门的资料确定；
（3）在确定评定结果时，本报告充分考虑了待估宗地的位置及博兴县往年与当前城区发展变化的差异程度；
（4）本次评估结果仅为土地使用权抵押价格，不包括地上、地下建筑物及附着物价格；
（5）在确定最终评估结果时，根据评估方法的适应性、可操作性，并参考估价对象所处区域地价水平综合确定估价结果；
（6）本评估报告所使用的资料来源于委托估价方和受托估价方。
十、土地估价师签字
本项目由下列人员估价：
姓名签字土地估价师资格证书号
十二、土地估价机构
（机构负责人签字：
）
山东省博兴县天泽油脂加工有限公司
2010年12月22日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
委估宗地地址为博兴县城东大市场内。
土地用途为工业用地；土地面积为27482平方米，宗地四至为：
东至：
山东省博兴县万兴机械有限公司，南至：
山东省博兴县骅鑫地毯有限公司，西至：
博兴县椒园社区居委会，北至：
博兴县椒园社区居委会；土地使用证号为博国用2009第101-024-083号；土地级别为二级；土地使用权取得方式为出让，使用年限为50年。
估价对象的土地所有权属于国家所有，根据山东省博兴县国土资源局发的《国有土地使用证》，土地使用权由博兴县天泽油脂加工有限公司于2009年8月24日以出让方式取得，本次估价剩余土地使用年限49年。
根据委托估价方提供的资料，待估宗地无出租、转让、地役权等情况在，宗地产权清楚，来源合法。
3.土地利用状况
经评估人员实地调查，待估宗地为工业用地，地处博兴县经济开发区城东大市场内，公司主要以天然动植物油为原料，生产富含各类天然脂肪酸、油酸、硬脂酸、特殊要求的脂肪酸及衍生物、抗氧剂产品及甘油，年产量达15000余吨。
二、地价影响因素分析
（一）一般因素分析
1．自然环境：
项目所在地滨州市地处黄河下游鲁北平原。
面积1416.7万亩，总人口371万。
滨州市地势西南部偏高，黄河从市区南端传经而过，气候属温带季风气候，大陆性较强。
四级分明，日照充足，年平均气温°C，年平均降水量。
黄河过境流量1490立方米/秒。
2．城市资源状况
滨州市资源丰富，有可利用土地118.6万亩，其中更低549万亩，进265万亩荒地、荒滩、荒涂资源有待综合开发。
黄河横贯境内，徒骇河纵贯南北。
近几年，市委、市政府大力建设四环五海工程，为滨州市区提供了充足的水资源，能确保全区生产、生活用水。
3．城市经济发展状况
滨州市是黄河三角洲上一座新兴的城市，是中国第二大油田胜利油田主产区，处于东北经济区至中原经济区和京、津、塘经济区至山东半岛经济区的交汇点上，是黄河经济协作带和环渤海经济圈的结合部。
滨州市工农业发达，主导产业为纺织、化工，印染、活塞，是重要的石油生产基地，拥有以滨化集团、滨州活塞、亚光纺织、滨印集团、春晓、黄河纸业、裕华实业、环宇纺织等企业为主的骨干企业群。
滨州市属于温带季风大陆性气候，主要农作物有棉花、冬枣、小麦、玉米、水稻。
滨城区是农业部确定的幼稚棉基地。
同时有万亩韭园、两万亩桑园。
“雁来红”牌冬枣被称为天下奇果，已成为国内知名品牌。
近几年来，滨州市坚持高起点规划、高标准建设、高效率服务，大力实施“大开放、大招商、大发展、”战略，工业开发与环境建设相结合，努力创建政策优惠、服务周到、环境宽松、规划合理布局、景色优美的生态花园式示范园区和高新技术聚集区，为产业聚集提供了广阔的腹地。
4．行政区划
滨州市辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区、高新技术产业开发区、北海新区共4区六县。
全市15个乡，53个镇，22个街道办事处
5．土地制度与土地市场状况
滨州土地市场经过多年发展，在规范管理经营方面取得较大成绩，土地资产管理已经纳入法制化的轨道。
建立健全了土地收购、储备及供应等制度，特别是出让土地使用权过程中采用的招拍挂方式，更加增加了土地市场的透明度，规范了土地市场交易行为，使土地资产价值能较好的体现。
特别是东城区子实施开发以来，制定了大开放、大招商、大发展的政策，外来投资的房地产开发、工业、基础设施投资等项目不断增加，由此而来的就是土地需求的旺盛。
自去年以来，我国在经济领域实现宏观调控，其中重要的措施之一就是实行严格的土地供应政策。
政府在土地供应方面，由冻结建设用地的审批，到今年建设用地指标的大幅度减少，是的土地供应呈现较为紧张的局面；而在我市经济快速发展的同时，许多项目必然对土地存在旺盛需求，从而出现供不应求的局面，地价较以往有较大的上涨。
（二）区域因素
1．区域概况
待估宗地位于博兴县城东大市场内。
该项目区交通便利，地理位置优越。
占地40多亩，公司拥有国内先进的高压塔式油脂水解设备和精馏及油酸分离设备。
技术力量雄厚‘产品检测设施完善，已于2008年初通过了ISO9000质量体系认证，质量稳定。
2．交通状况
该区交通非常便利，区内高标准设计的公路正规有序。
3．基础设施配套状况
该区已具备供、排水、供电、通路及场地平整等基础设施条件，区域供电主网、配电网等设施齐全完备，以实现了固定电话、网络电话、移动电话、宽带互联网等信息网络全覆盖。
4．产业集聚状况
产业集聚规模较优先。
（三）个别因素
待估宗地位于博兴县城东大市场内，使用面积27482平方米，本次抵押27482平方米。
土地用途为工业用地，临街状况为两面临街。
该宗地形状较规则，工程地质条件＜29T/㎡,地形平坦,宗地基础设施配套程度较好,规划对土地利用类型有一定限制,宗地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通上水、通下水、通讯、通电）及宗地红线内“场地平整”条件。
第三部分土地估价
一、估价原则
1．预期收益原则
商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。
土地也是如此，它的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。
所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。
这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
2．替代原则
是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同/条件相似的土地市场交易价格为依据,估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
3．最有效使用原则
由于土地具有用途多样性，不同的利用方式可能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获得最高的收益，并以满足这一目的为确定土地利用方式的依据。
所以，土地价格是以该地块的效用作为最有效发挥为前提的。
4．协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。
因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。
因此，在土地估价时，一定要认真分析土地于周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
5．需求与供给原则
在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给的均衡点，需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。
由于土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竟争主要是在需求方面进行，即土地不能实行完全竞争。
因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格，尤其在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响，在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。
6．多种评估方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。
由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，本项评估中选择二种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的总原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果客观，严格保守评估秘密。
本次地价评估选用了两种估价方法进行评估，并根据两种估价结果进行充分比较，以确定最后估价结果，符合行业惯例。
二、估价方法与估价过程
（一）计算方法
根据《城镇土地估价规程》（一下简称《规程》）同性的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等，估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
本次估价对象的对象作为工业用地估价人员解决俄估价对象的具体特点及估价目的等，采用市场比较法和基准地价系数修正法对委估宗地进行评估。
1.市场比较法
市场比较法，是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。
市场比较法估价步骤为：
（1）收集交易实例；
（2）选取可比实例；
（3）建立价格可比基础；
（4）进行交易情况修正；
（5）进行交易日期修正；
（6）进行区域因素修正；
（7）进行个别因素修正；
（8）进行容积率和土地使用年期修正；
（9）求出比准价格；
（10）对若干个比较实例的比准价格，用统计学方法求待估房地产的评估价格。
市场法估价过程
（1）市场法的基本计算公式是：
P=P′×A×B×C
公式中：
P--被估房地产评估价值;
P′--可比交易实例价值;
A--交易情况修正系数;
B--交易日期修正系数;
C--房地产状况因素修正系数;
如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：
P=P′×交易情况修正系数A×交易日期修正系数B×房地产状况因素修正系数C×容积率修正系数×土地年期修正系数
操作步骤
A．收集交易资料
B．可比交易案例确定
C．因素修正
（2）交易情况修正
A．需要修正的情形
①有特殊利害关系的经济主体间的交易;
②交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型
③买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。
④其他特殊交易的情形。
如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。
⑤特殊的交易方式。
如拍卖、招标等。
不满足公开市场条件的情况的都属于要修正的情况。
B．修正系数的计算公式
交易情况修正后的正常价格
=可比实例价格×（正常情况指数/可比实例情况指数）
=P′×100/100（1±X%）
=270
（3）交易日期修正
房地产价格的变动率一般用房地产价格指数来表示。
利用价格指数进行期日修正的公式如下：
交易基准日交易实例价格
=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数×可比实例价格
（4）容积率修正
容积率与地价的关系并非呈线性关系，需根据具体区域的情况具体分析。
容积率修正可采用下式计算：
经容积率修正后可比实例价格
=可比实例价格×（待估宗地容积率修正系数/可比实例容积率修正系数）
注意：
修正系数不是容积率的比，而是容积率修正系数的比。
某城市某用途土地容积率修正系数
容积率修正系数表
容积率
修正系数
经容积率修正后可比实例价格
=可比市场价格×容积率因素修正系数
（5）土地使用年期修正。
土地使用年期修正系数按下式计算：
式中：
K--将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数;
r--资本化率;
m--被估对象的使用年期;
n--可比实例的使用年期。
土地使用年期修正后地价=比较实例价格×K
若选择的比较案例成交地价为每平方米280元，对应土地使用年期为50年，而待估宗地出让年期为50年，土地资本化率为8%，
土地使用年期修正后的地价为260
（6）房地产状况因素修正
待估对象房地产状况指数/可比实例房地产状况指数
房地产状况修正可以分为：
区域状况修正、权益状况修正、实物状况修正以及其他的个别因素修正。
试根据以上条件，评估该宗地2010年的价值。
A．建立容积率地价指数表。
容积率
地价
=100+100*5%[（1.5-1）/0.1]128
=125+100*3%[（1.6-1.5）/0.1]
B．案例修正计算。
评估价值
=参照物价格×交易日期修正系数
×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数
以上数值结果单位均为（256元/平方米）
待估宗地的评估结果为：
（270+260+256）÷3=262（元/平方米）
2.基准地价系数修正法
（1）基本公式
利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。
其基本公式如下：
V＝V1b×（1±∑Ki）×Kj
式中：
V：
土地价格
V1b：
某一用途土地在某一土地级上的基准地价
∑Ｋi：
宗地地价修正系数
Kj：
估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数
（2）基准地价成果介绍
博兴县基准地价分商业、工业、住宅用途、评估基准日为2010年12月15日，土地开发程度为宗地红线外“五通”及红线内“场地平整平”土地使用年限：
商业为40年、工业为50年、住宅为70年
（3）确定待估宗地所处区域基准地价
根据博兴县土地管理局颁发的《国有土地使用证》，查《博兴县基准地价评估报告》该用地处于博兴县二级土地段、土地开发程度为宗地红线外“五通”及红线内“场地平整平”条件下单位基准地价为：
工业用地262元/平方米
（4）估算开发完成后的不动产价值
根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势,采用市场比较法与长期趋势法结合进行。
对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值。
（5）确定开发周期和投资进度安排
应参照类似不动产的开发过程进行确定。
（6）确定开发成本
开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。
在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括购地税费、将土地开发成熟地的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费；在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。
（7）基准系数修正法估计过程
A.收集有关基准地价资料；
B.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；
C.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
D.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表,确定待估宗地地价修正系数；
E.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；
F.求出待估宗地地价。
被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
（3）收集估价对象所在地的基准地价及其相应的宗地地价修正系数体系
估价对象为滨州市二级工业用地，其基准地价为280元/米2。
该市基准地价的基准日为2010年10月1日，土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通上水。
通下水、通讯、通电）及宗地红线内“场地平整”2。
该市二级工业用地宗地地价修正系数表及其说明表分别
表1滨州市二级工业用地宗地地价区域因素修正系数表
因素
因子
优
较优
一般
较劣
劣
繁华
程度
距市级商服中心（米）
0
距区级商服中心（米）
0
交通
条件
临道路类型
0
公交状况（条）
0
距长途汽车站（米）
0
距客运码头（米）
0
基础
公用
设施
状况
供电状况（%）
0
供水状况（%）
0
排水状况（%）
0
供气状况（%）
0
距邮局（米）
0
距银行（米）
0
距农贸市场（米）
0
人口
状况
流动人口密度（人/km2）
0
常居人口密度（万人/km2）
0
表2滨州市二级工业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表
因素
因子
优
较优
一般
较劣
劣
繁华
程度
距市级商服中心（米）
≤100
（100,300]
（300,500]
（500,800]
>800
距区级商服中心（米）
≤100
（100,300]
（300,500]
（500,800]
>800
交通
条件
临道路类型
生活型主干道
混合型主干道
生活型次干道
混合型次干道
支路
公交状况（条）
≥9
[7,9）
[5,7）
[3,5）
<3
距长途汽车站（米）
≤200
（200,350]
（350,500]
（500,1000]
>1000
基础
公用
设施
状况
供电状况（%）
≥95
[85,95）
[75,85）
[60,75）
<60
供水状况（%）
≥95
[85,95）
[75,85）
[60,75）
<60
排水状况（%）
≥95
[85,95）
[75,85）
[60,75）
<60
供气状况（%）
≥95
[85,95）
[75,85）
[60,75）
<60
距邮局（米）
≤100
（100,250]
（250,500]
（500,1000]
>1000
距银行（米）
≤100
（100,250]
（250,500]
（500,1000]
>1000
距农贸市场（米）
≤100
（100,250]
（250,500]
（500,1000]
>1000
人口
状况
流动人口密度（人/km2）
≥600
[500,600）
[350,500）
[150,350）
<150
常居人口密度（万人/km2）
≥
[1.1,1.2
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