204条房屋买卖合同.docx

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204条房屋买卖合同

204条房屋买卖合同

20020717版

第1部分合同背景

第1条、

合同原则：

鉴于目前买卖双方因为合同不明造成诸多争议，为充分保护双方的合法权益，明确出卖人的合同义务，双方根据《中华人民共和国合同法》等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，就买受人购买出卖人商品房一事达成本合同。

第2条、文字定义：

（1）、合同中所称“合同”、“本合同”、“约定”等系指目前出

卖、买受双方所签订的补充合同，其他合同则冠以合同的具

体名称；

（2）、本合同中所称“房屋”、“本房屋”、“商品房”或“本商

品房”等系指目前出卖、买受双方签订合同即将买卖的商品

房；

（3）、本合同所称“本楼”或者“楼房”系指买受人所购商品

房所位于的楼座；

（4）、本合同中所称“小区”、“社区”系指房屋所处于的社区；

（5）、本合同中所指“退房”，是指买受人解除购房合同的行

-1-

为。

第3条、合同标的：

本房屋位于市区（县）路号，目前施工进度情况参照由出卖人提供的照片。

第4条、

合同目的：

出卖人知道买受人购买商品房系为自己住用、通过出租获得利润或者在商品房升值时通过及时转让获得利润，或者行使相关的所有权或用益物权以获得利益。

出卖人承诺在买受人购买此房屋后，除作为住宅使用外，还可以作为公司办公用房使用，可以取得工商行政管理机构的注册登记许可。

如不能达到此标准，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第5条、协商地点：

本合同在签订及履行过程中，由各方依次选择谈判地点，分别为出卖人销售场所（市区（县）路号）或者为买受人及买受人的代理人指定的场所（市区（县）路号），各方应在会面协商时准备好应当提供的文件资料，以节省双方的时间。

第6条、销售广告：

买受人根据出卖人于年月日刊登在报

第

版的广告，参考出卖人提供广告（包括文字、图片、音像资

-2-

料、电子出版物、网络），与出卖人就购买商品房一事进行协

商；出卖人承诺商品房及周边环境符合广告所描述之内容，

双方就可预见的内容进行约定，如双方没有在涉及房屋质量、

装修、周边环境等细节作出说明时，则出卖人提供或发布的

广告及宣传品可作为证据，证明出卖人承诺提供房屋符合广

告宣传品中文字及图案的描述。

第7条、土地权利：

本项目由北京市政府有关机构批准立项，项目的批准文号为：

；批准文件的主要内容为：

。

本宗土地原所有权人为：

，原土地使用权人为：

，国有土地出让合同编号为：

；土

地使用证号码为：

，土地使用权期限为：

年（自年月日至年月

日），土地使用权性质为：

（商业或住宅）。

第8条、权利担保：

考虑到目前出卖人无法提供正式《国有土地使用证》，为保证买受人的权利，出卖人承诺于年月日前向买受人提供正式《国有土地使用证》，并且在他项权利记录中不会有任何担保抵押记录，如到期不能提供，则买受人有权要求退房，出卖人则应当承担全部违约责任；如出卖人不同意退房，或者虽然同意退房却未自同意之日起

日内使买受人取回全部房款以前；出卖人都将因缺少《国有

-3-

土地使用证》而每日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第9条、规划许可：

用地规划批准部门为：

，建设工程规划许可证：

，建设用地规划许可证：

。

第10条、销售许可：

房屋销售许可部门为：

，房屋销售许可证：

；出卖人承诺已经依照《城市房地产管理法》的规定，可以提供、办理并具备办理销售许可的全部文件。

第11条、施工许可：

施工许可部门：

，施工许可证：

开工证：

。

建筑企业：

总设计单位：

，建筑师姓名：

，注册建筑师号码：

，总施工单位：

，总监理单位：

。

第12条、商品房标准：

商品房将适用标准为：

作为本商品房的设计和建筑标准。

商品房验收：

由负责验收；由负责进行质量评价。

第2部分房屋质量

第13条、

质量原则：

考虑到买受人支付的价款，买受人所购房屋各项验收标准不仅要达到合格要求，还应当达到优良标准；出卖人不得仅以房屋质量合格来履行合同义务，而是应当在满足基本质量要求的前提下，同时还需要达到买受人的特别要求，

-4-

并证明其各项验收标准均达到优良等级。

第14条、

防震减灾：

考虑到买受人所购房屋将可能在未来时间内长期使用，出卖人应当向买受人提供楼房地震安全性能评价测试报告，以使买受人的安全在未来得到保障，否则买受人有权退房；暂不退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为

未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第15条、

墙体平直：

房屋的墙体及平面均应当平直，倾斜角度不得大于0.1度，计算方法为：

高度差/直线距离；不平直情况并不得超过政府规定的标准；如无法达到此标准，则买受人有权退房；暂不退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为

未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第16条、

防水情况：

房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水；如无法达到此标准，则买受人有权退房；暂不退房的，则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的违约

金。

第17条、

-5-

表面裂缝：

出卖人承诺商品房内部无任何裂缝，保温层墙壁

表面平整，瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙；出卖人

保证房屋的沉降情况优于北京政府颁布的最高要求，并对于

可能发生的加速沉降或不均匀沉降情况对质量产生的影响向

买受人提供检测及评估报告。

如果双方无法对是否是裂缝达

成共识的，则双方从楼内业主中随机选择3人，由这3人确

定是否属于裂缝、漏水、渗水、墙体平直等，此3人的观点

应当作为有效证据。

出卖人有义务申请有关机构就此问题进

行评价，如出卖人不予以申请，则视为存在裂缝，买受人有

权退房。

第18条、

质量文件：

考虑到房屋质量将在未来相当的时间内对买受人的安全与收益要求有巨大影响，而提供完全的质量文件是出卖人不可推卸的责任与义务，为充分保证买受人的知情权，出卖人除提交竣工验收备案表以外，还应当向买受人提效如下文件：

（1）、施工单位的竣工报告；

（2）、监理单位工程质量评价报告；

（3）、勘察单位质量检查报告；

（4）、规划部门出具的认可文件；

-6-

（5）、卫生部门出具的水质检验合格文件；

（6）、环保部门出具的认可文件；

（7）、消防部门出具的消防验收合格文件；

（8）、电梯工程监督报告；

（9）、施工单位签署的质量保修书；

（10）、抗震评估机会出具的地震安全性能评价报告；

第19条、文件交付：

（1）、全部质量文件上述文件应当于入住前交付给买受人，没

有上述文件不视为交房；即使买受人入住，仍有权出卖人每

日承担千分之一的违约金；

（2）、

如无法按时交付上述文件，则买受人有权退房；暂不退房的，

则出卖人应当将房屋修复，修复前视为未交房，并按日向买

受人支付总房价千分之一的违约金。

第20条、

质量标准：

商品房设计质量不应低于各级政府有关机构颁布的最有利于买受人的标准，本合同最后所列明的各项规范及标准均为出卖人应当遵守的强制性标准，即出卖人所提供的房屋质量不得低于各项规范的要求；如无法达到此标准，则买受人有权退房；暂不退房的，则出卖人应当将房屋修复，

-7-

修复前视为未交房，并按日向买受人支付总房价千分之一的

违约金。

第21条、

质量证明：

考虑到出卖人的优势地位，出卖人在房屋交付时应当向买受人提供证明其质量合格的申报手续及质量评价报告；当买受人对此报告提出异议时，出卖人应当证明这种异议不成立；出卖人不能证明的则视为存有质量瑕疵，在瑕疵

未消除前不视为交房。

第22条、

质量评价：

出卖人在交付商品房前应当提供质量评价报告；买受人有权查验与商品房质量相关的全部文件，有权委托相关机构对商品房质量进行重新评价；如出卖人拒绝提供文件，或者在买受人申请重新质量评价时拒绝进行协助，则视为房屋质量不符合规定而不能交房；则买受人有权退房，暂不退房的视为未交房，出卖人按日向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第3部分户型空间

第23条、商品房户型：

室厅卫浴厕厨，本商品房使用率为：

第24条、起居室尺寸：

长度：

宽度：

高度：

其他：

（毫

-8-

米）；

第25条、书房尺寸：

长度：

宽度：

高度：

其他：

（毫米）；

第26条、卧室尺寸：

长度：

宽度：

高度：

其他：

（毫米）；

第27条、卫生间尺寸：

长度：

宽度：

高度：

其他：

（毫米）；

第28条、厨房尺寸：

长度：

宽度：

高度：

其他：

（毫米）；

第29条、阳台尺寸：

长度：

宽度：

高度：

其他：

（毫米）；

第30条、过道尺寸：

长度：

宽度：

高度：

其他：

（毫米）；

第31条、套内楼梯：

长度：

宽度：

高度：

其他：

（毫米）；

第32条、重要门窗：

长度：

宽度：

高度：

下沿距地面：

（毫米）；

第33条、贮藏空间：

长度：

宽度：

高度：

其他：

（毫米）；

第34条、房屋层高：

毫米；室内净高：

毫米。

-9-

第35条、立平面图：

平面图中所列面积如无特别说明均为套内使用面积；立面图中所列尺寸如无特别说明均为净高度。

第4部分房屋面积

第36条、建筑面积：

（1）、文字定义：

商品房销售的建筑面积为套内建筑面积与分

摊的公用面积之和。

（2）、总建筑面积为：

平方米，套内建筑面积为：

平方米，

阳台建筑面积：

平方米，另室内墙体面积为：

平方米。

。

第37条、建筑面积变化：

（1）、面积范围：

买受人所购商品房约定建筑面积为平方米，

如果经过实际测量后，面积在至平方米之间的，则双方据

实结算，多退少补。

（2）、面积超出：

买受人所购商品房建筑面积经过实际测量后，

大于平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且

应当据实办理产权登记。

（3）、面积不足：

买受人所购商品房建筑面积经过实际测量后，

小于

平方米的，出卖人应当根据与约定建筑面积的差值，双倍向

买受人支付多收价款，并且应当据实办理产权登记，当此面

积小于

-10-

，买受人有权退房，暂不退房的视为未交房，出卖人按日向

买受人支付总房价千分之一的违约金。

（4）、

面积费用：

鉴于目前买受人所购商品房面积所适用的契税为

2%，如果因为出卖人的原因使面积扩大，导致买受人不得不

支付比原来税率更高的税费，因此而多支付的税费，由出卖

人承担；买受人同时有权不支付由于面积扩大所引起的各种

费用（物业管理费、取暖费用等）的增加，必须支付的由出

卖人承担，买受人保留退房的权利。

第38条、分摊的公用面积：

（1）、文字定义：

可分摊的公用面积是指与商品房在同一幢楼

内且为本楼提供公共服务的建筑面积。

（2）、

基本原则：

此部分仅存在于与本楼内部并与本楼建筑结构中

存有相连结的部分并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，

不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。

（3）、

分摊构成：

公共门厅、电（楼）梯前厅、电梯井、电梯间、

电梯机房、管道井、消防控制室、水泵房及仅为本楼服务的

其他设备间；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括

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山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

（4）、

面积核实：

因分摊的公用面积涉及范围大、操作过程复杂，

使买受人无法核对及查实，可能给合同一方提供欺诈机会；

为保证交易的公平性，出卖人根据《房产测量规范》和《房

产图图式》提供公摊面积的构成与尺寸，以使买受人可以根

据自有的条件对面积进行核对。

第39条、套内建筑面积：

（1）、文字定义：

套内建筑面积为套内使用面积、套内墙体面

积和阳台建筑面积三者之和。

（2）、面积范围：

买受人所购商品房约定套内建筑面积为平

方米，如果经过实际测量后，面积在至平方米之间的，则

双方据实结算，多退少补。

（3）、面积超出：

买受人所购商品房套内建筑面积经过实际测

量后，大于

平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当

据实测面积办理产权登记。

（4）、面积不足：

买受人所购商品房套内建筑面积经过实际测

量后，小于

平方米的，出卖人应当根据与约定套内建筑面积的差值，双

-12-

倍向买受人支付多收价款，并且应当据实测面积办理产权登

记。

（5）、

比例增加：

交房后，套内建筑面积、建筑面积与合同约定相

比都发生增加的，应当按相同比例增加，建筑面积增加的比

例大于套内建筑面积增加比例的，买受人无须为任何增加的

面积支付费用。

（6）、

比例减小：

交房后，建筑面积、套内建筑面积与合同约定相

比都减少的，应当按相同比例减少；建筑面积减少的比例小

于套内建筑面积减少的比例的，出卖人应当按照最有益于买

受人的原则退款，买受人有权选择诸多方案中的一个。

第40条、套内使用面积：

（1）、文字定义：

套内使用面积是指各功能使用空间（如卧室、

起居室等）墙体内表面所围合的水平投影面积之和。

（2）、面积构成：

卧室面积：

平方米、书房面积平方米，客

厅面积：

平方米、卫生间面积各为：

平方米；面积的数字以出卖人现有的平面图纸为标准。

第41条、使用面积变化：

（1）、面积范围：

买受人所购商品房约定使用面积为平方米，

-13-

如果经过实际测量后，面积在至平方米之间的，则双方据

实结算，多退少补。

（2）、面积超出：

买受人所购商品房使用面积经过实际测量后，

大于

平方米的，出卖人无权要求买受人支付多余价款，并且应当

据实测结果办理产权登记。

（3）、面积不足：

买受人所购商品房使用面积经过实际测量后，

小于

平方米的，出卖人应当根据与约定使用面积的差值，双倍向

买受人支付多收价款，并且应当据实测结果办理产权登记。

第42条、露台面积：

鉴于露台面积并不计算在买受人购买面积之中，出卖人将面积为：

平方米的露台之使用权交付给买受人，买受人在使用过程中无须支付物业管理费；如出卖人或者第三人或者行政机构阻碍买受人使用此部分面积，则出卖人应当根据平均房价的三

倍与按露台总使用面积计算应当退还给买受人的费用。

第43条、

面积测量：

房屋分摊的公用部分、面积及全部长度尺寸应当注明，经过测量的应当提供符合《房产测量规范》和《房产图图式》的测量报告，使买受人有权可以获得精确的详细内

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容。

第44条、

测量机构：

测量机构应当是取得***政府机构测绘专业管理机

构颁发的测量资格的机构，测量义务不得委托给他人；没有

专业资格的机构测量的数据无效，买受人有权拒绝支付房款。

第45条、

面积核实：

买受人有权根据测量报告对任何一个尺寸进行核实，此等核实无需复杂的测量工具，仅凭于任意一个市场上

购买的米尺等测量工具即可进行测量。

第46条、

面积自测：

买受人有权在入住前或入住后对室内全部长度、宽度、高度尺寸进行测量；如果需要对全楼进行测量的，出卖人有义务向买受人提供与本楼相关的图纸，买受人也可以

召集楼内其他业主共同进行测量。

第47条、

测量争议：

买受人入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量，如果测量结果与出卖人提供的测量结果有差异，则双方有权提请法院或者有关机构进行最终决定，在此以前买受人有权先行入住，并且根据最有益于买受人测量的结果支付相关费用。

-15-

第48条、

通知到场：

当买受人对公共面积进行测量时，如果发现出卖人提供的尺寸与事实不符，则可以通知出卖人到场进行共同测量，此等通知可以通过电话、普通信函或挂号信函或特快专递或者传真，买受人接到通知后应当到场；出卖人不到场

的，买受人即可自行进行测量。

第49条、

违约条件：

买受人以约定方法得到的任一个尺寸结果，与出卖人提供的图纸不符，则视为出卖人提供的公摊面积不合法，买受人有权拒绝支付公摊面积的费用；出卖人不得以此为理

由拒绝交付房屋，并仍应及时为买受人办理《房屋所有权证》。

第50条、

违约责任：

当出现上述违约条件后，出卖人应当在3日内双倍退还公摊面积的价款作为违约金，不能退回的，逾期则每天应当支付总房价百分之一的违约金。

第5部分建筑设备

第51条、用水供应：

出卖人在买受人入住时提供24小时供水，水源由市政机构提供，压力为。

出卖人在买受人入住时提供24小时热水，温度为

；价格。

如不能达到此标准，则买受人有权退房；如买受人

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暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之

一的违约金。

第52条、排水设施：

出卖人在入住时保证买受人室内的排水设施可以使用。

室内排水共有地漏

个，分布在卫生间、厨房等。

如不能达到此标准，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人应向买受人按日支

付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第53条、

管道密封：

出卖人应当在买受人入住时提供管道压力测试数据，并保证管道不会出现任何泄露；如果室内发生液体或气体泄露，导致买受人的装饰装修家具损坏的，如果买受人不能证明自己没有责任，则出卖人应当以5倍装修家具款额或者每人每日500元作为赔偿，以补偿买受人在选择装修企业、设计施工所支付的费用与耗费的时间。

如液体或气体的泄露给买受人或其亲属或其他人员造成伤害，则出卖人应当同时

承担违约责任或侵权责任。

第54条、

管线安装：

出卖人承诺不在商品房内通行任何公用管线。

所谓公用管线是指管线内的物、气体不直接从此管内进入到买受人室内且供买受人单独使用；如有通过，则视为合同的变

-17-

更，买受人有权拒绝支付任何费用，并有权要求出卖人进行

修改；在修改完成以前，视为商品房仍末交付；不能修改的，

则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人每日向买

受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第55条、电梯使用：

本单元共有电梯部且不得少于两部，型号为

额定载重量不得低于1000公斤，每部电梯服务住户数量不得

超过50户，电梯终生保修，买受人可以24小时使用电梯，

并可以到达商品房所处层楼，等待时间不得超过3（或18）

分钟。

如不能达到此标准，则买受人有权退房；如买受人暂

不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一

的违约金。

第56条、

电梯安全：

电梯安全的责任由出卖人承担，当因买受人或其亲属或其他人员因乘坐电梯受到伤害，受害人及相关权利人有权要求出卖人同时承担违约责任和侵权责任。

第57条、消防设施：

出卖人提供的消防设施为：

；并在交房时取得消防机构的认可；如不能达到此要求，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

-18-

第6部分电气部分

第58条、电力供应：

负荷KVA，计费设备为，插座位置，数量，供电平面图，可使用时间：

年月

日。

如不能达到此要求，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第59条、通讯设施：

线路数量条，出口位置：

见图纸，使用时间为：

年月

日，如不能达到此要求，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第60条、其他线路：

有线电视数据线至少一条，出口位置在：

，使用时间：

年月

日。

如不能达到此要求，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第7部分供暖与燃气

第61条、供暖设备：

供暖设备名称型号为：

生产企业：

：

适用标准：

。

第62条、

-19-

设备安全：

安全使用时间20年，出卖人保证燃气设备的安全

性，并承担由此产生的产品质量责任；在产品质量争议时由

出卖人承担质量无瑕疵的证明责任。

第63条、技术指标：

在封闭状态下的室温不低于20度时每个月用气量不高于300立方米，温度：

湿度：

暖气片数量。

如不能达到此要求，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第64条、暖气计费：

暖气价格不高于政府规定的标准，计费方式及价格每月每平方米。

第65条、使用时间：

出卖人承诺应当于年月

日开通暖气供应。

如不能达到此要求，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一

第66条、燃气品质：

燃气设备：

计量设备：

计费方式及价格：

；燃气安全装置为。

第67条、使用时间：

燃气交付使用时间为年月

日，如不能达到此要求，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人按日支付相当于总房价千分之一的千分之一。

第8部分装修标准

-20-

第68条、室内装修标准为：

见附件标准，出卖人提供的附标标准包括装修部位、工程量、装修标准。

第69条、室内装修总价格为：

见附件价格，出卖人提供的

附件价格包括各工程部分的材料单价与总价。

第70条、

室内装修标准：

室内经过装修不得低于或者超过下述标准《人造板及其制品中甲醛释放限量》、《溶剂型木器涂料中有害物质限量》、《胶粘剂中有害物质限量》、《木家具中有害物质限量》、《壁纸中有害物质限量》、《聚氨乙烯卷材地中有害物质限量》、《地毯、地毯衬垫及地毯用胶粘剂中有害物质释放限量》、《混凝土外加剂释放限量》、《建筑材料放射性核素限量》及其他安全标准。

第71条、违约责任：

装修交付使用时间为年月

日，如不能达到此交付时间要求并符合前述质量标准，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人向买受人按日支付相当于总房价千分之一的违约金。

第9部分室内环境

第72条、

日照时间：

考虑到采光系决定房屋价格的重要构成内容，出卖人承诺房屋全年在日照时间最短的一天（冬至日），其窗户

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能够接受的满窗日照时间为6小时，由出卖人提供具体数据；

如不能达到此标准，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，

则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约

金。

第73条、

自然通风：

考虑到室内通风系决定房屋价格的重要构成内容，出卖人承诺其自然通风性能不低于政府商品房设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据；如不能达到此标准，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人每日向买

受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第74条、

室内保温：

考虑到房屋保温情况将对买受人的生活质量有重要影响，出卖人承诺室内保温不低于政府商品房设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据；如不能达到此标准，则买受人有权退房；如买受人暂不退房，则出卖人每日向买

受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第75条、

房屋隔热：

考虑到房屋隔热情况将对买受人的生活质量有重要影响，出卖人承诺外墙隔热不低于政府设计标准的最高要求，具体内容由出卖人提供数据；如不