长租公寓行业市场分析报告.docx
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长租公寓行业市场分析报告
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2017年9月
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政策处于加速推进的弥补阶段
顶层设计规范市场秩序，驱动租赁行业健康发展
2017年5月，在供给侧改革的大背景下，为了建立购租并举的住房制度，保护租房者合法权益，按照国务院2017年立法工作计划，住房城乡建设部起草了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》（以下简称“《征求意见稿》”）。
表1：
《征求意见稿》条款与惩罚措施
本次文件在租赁方面从“鼓励专业化住房租赁企业长期经营”、“政府市场监
督与激励机制”、“出租人权利和义务”、“承租人权利和义务”四方面对住房租
赁市场供给侧、需求侧、监管侧做出明确规定，并提出相应的惩罚措施。
我们认为征求意见稿的出台将加速全市场的规范进程，未来正式文件出台后，将成为整个市场的纲领性文件。
新规执行下，一些违规的二房东将逐渐被市场淘汰，在资金、人力、成本集约化等各个层面对比个人都能更好的实现规范化的专业租赁机构，在租赁市场中的竞争力将进一步提高。
对比租赁市场发达的美国和日本，其在法律层面对租客利益的保障是实现租赁市场规范化的重要推手。
表2：
美国住宅租赁法律制度对承租人的权益保障
表3：
日本法律对承租人的权益保障
实际上，从2015年起，中央及各地方政府便相继出台购租并举、商改住、租赁税收优惠等一系列支持政策，旨在通过规范化的租赁市场满足居民住房需求，构建更加完善的住房体系。
我们认为中央政府近年持续对租赁市场的政策的层层递进支持从多维度为长租公寓在我国的发展提供了良好的外部环境。
图1：
中国中央层面长租公寓政策支持
具体来看，2015年，国务院和住建部先后出台了两个指导性文件，1月份《关
于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》要求地方建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租；计划用3年时间，建设渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。
11月出台的《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》则指出要重点“发展短租公寓、长租公寓等细分业态”，并首次将公寓出租定性为生活性服务业。
2016年5月，国务院常务会议提出培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求。
2016年6月，国务院办公厅发布关于《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》从“培育市场供给主题”、“鼓励住房租赁消费”、“完善公共租赁住房”、“支持租赁住房建设”、“加大政策扶持力度”、“加强住房监管租赁”六个维度全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。
而进入2017年，7月20日，住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会共同发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，是多部委首次联合出台租赁支持政策，标志着政策的进一步深化，同时也为后续多部门统一协调奠定基础。
图2：
《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》概览
具体来看，首先，从政策支持的城市范围来看，本次政策延续了本届政府“因
城施政，分类调控”的指导思想，指出加快发展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市，并且选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为试点。
我们认为流动人口是住房租赁市场发展的前提，只有人口净流入的大中城市才具备发展的基础，绝大部分三四线城市本身具备较高的住房自有率，租赁市场总体规模较低。
而在政策内容上来看，政策主要包括了培育机构化、规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁交易服务平台、增加租赁住房有效供应、创新住房租赁管理和服务体制。
我们认为本次通知可看作是先前政策的进一步深化，主要着力于租房市场的供给侧，包括增量开发（新增租赁用地）与存量挖掘（国有闲置厂房办公房）；同时再次强调对专业型租赁企业在融资等多方面的扶持（拓宽直接融资渠道，REITs试点），此外，值得一提的是，本次政策首次提出支持国有企业转为住房租赁企业，有利于充分发挥国有企业在资本方面的优势，促进租赁市场供应主体的多元化，使得国有以及民营机构在租赁的不同环节协调合作。
多地积极响应中央政策，密集出台实施细则
在中央层面出台纲领性文件后，各地方也积极响应号召，截止目前已有20个省市（直辖市）出台《加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的实施细则，多地均明确表示支持商改住，并落实对租赁供给方的税收优惠，同时对住房租赁型企业提供各种维度的金融支持，约有6成省份提出推进REITs试点。
我们认为这些政策未来对长租公寓企业均能产生实质性的利好。
首先，“允许改建房屋用于租赁，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，
土地用途调整为居住用地”的政策，为租赁型企业提供了更多可改造房源，同时增加租赁市场的供给。
其次，在税收层面，较大幅度的税收优惠能保证租赁企业的盈利空间，并且配合营改增推进，供给端优惠有望快速落地；此外，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，将显著改善资金沉淀量大、投资回报周期长，缺乏轻资产化模式的租赁行业的融资现状。
推进房地产投资信托基金（REITs）试点将真正释放公寓企业的资金压力，实现轻量化运营进而快速发展。
我们认为，未来租赁型企业将持续受到政策多维度的正向支持，政策端的获益将推进租赁型企业的快速发展。
图3：
地方层面支持长租公寓政策地图
表4：
地方层面长租公寓政策支持
一线城市深化改革步伐
相比其他地区，一线城市的租赁市场改革更为深入。
首先在土地供给层面，一线城市已经通过改革供给结构，改变供给方式的方法以增加租赁市场供给。
在供给结构上，一线城市在土地供给侧开始向租赁住房倾斜，例如，深圳将建设40万套人才住房，其中70%为租赁住房，北京则在今后5年将加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套。
而上海在《上海市住房发展十三五规划》中，供地将明显向租赁市场倾斜，在“十三五”时期，住房用地供应5500公顷，其中，商品住房用地2000公顷，租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。
并且更进一步地，上海近期首次出现以“租赁用房”为土地用途的土地供给，并且规定所建物业严格按照“只租不售”的模式管理，我们认为以“租赁用房”为用途的土地出让首次出现，是真正有益于租赁市场长远发展的改革。
图4：
上海市十三五规划土地供给结构（公顷）
图5：
上海市十三五规划住房供给结构（万套）
表5：
上海市租赁用房土地出让信息
在规范当前市场方面，上海在执行层面上也走正在全国前列。
2017年3月以来，上海普陀、宝山等地开始对非法改建的违规公寓严厉查处，直接涉及的违规二房东有500多家个人与企业，严厉打击了非法二房东，清理了城中村。
此次清理中，涉及最多的关于公寓企业的工商注册问题，在九部委新发布的《通知》中已经得到明确：
住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营。
而另一个一线城市广州在近日也发布《加快发展住房租赁市场的工作方案》的16条新政，其中首次提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。
虽然在子女入学上对于承租人的条件仍有诸多限制，但我们认为广州这一工作方案的发布，可视为将“租购同权”的首次从概念推进到实质执行阶段，承租人在未来将逐步获得与购房者相同的权益。
我们认为一线城市住房供需矛盾最为突出，租赁需求最为旺盛，其更加需要一个健康发展的租赁市场解决人口的居住问题。
在土地供给有实质性改革，租赁权益明文得到保障的情况下，租赁行业包括长租公寓在未来将有广阔的发展空间。
图6：
一线城市鼓励租赁市场政策一览
总体来看，租赁市场作为多层次的住房体系中的重要一环，在15年之前，我国在政策环节存在较大缺失，目前政策处于加速推进的弥补阶段，但仍存在较大的缺失空间，未来政策仍需要推动系统性的法律框架以及多个领域的标准细化（比如公寓消防验收的标准等）。
租赁市场空间广阔，长租公寓崛起当时
流动人口催生广阔的房屋租赁市场
庞大的流动人口是住房租赁市场发展的基础，为整个市场提供了巨大的发展空间。
21世纪以来，中国流动人口呈明显的上升趋势。
2014年后，流动人口数量达到高位企稳状态，2016年流动人口数量达2.47亿，占总人口的18%。
其中，农民工与高校毕业生是我国流动人口的重要组成部分。
2014年，中国农民工占总人口的比例已经超过20%，其中外出务工人数达1.68亿。
在农民工的居住方面，由于异地工作、工资较低、且需负担子女教育及老人赡养等原因，有很大一部分选择在单位提供的宿舍居住或租房。
根据统计局数据，2015年，有44.6%的外出农民工居住在集体宿舍或工地工棚，有37%的人自行租赁住房。
在租房的农民工群体中，选择合租和独立租赁的各占一半左右，合租住房的人口超过3000万，而独立租赁住房的人口接近3200万。
对比之下，在工作地购房外出农民工的比例仅为1.3%。
图7：
中国流动人口及占比
图8：
中国农民工人口数量和比重
图9：
中国外出农民工居住情况
图10：
中国外出农民工租房人数
图11：
中国高校毕业生人数（万人）
而流动人口中的另一个重要组成部分，高校毕业生人数近年也在逐渐递增，2014年高等教育毕业生人数为974万，根据教育部的推算，异地就业大学生人数接近700万人。
根据麦可思研究院的数据显示，我国2013年毕业的本科毕业在毕业半年内的月薪仅3300元左右，毕业三年后平均月薪为6700元/月，毕业初期的低薪酬无法支撑高房价，使得异地就业的大学生通常也只能以租房为主。
图12：
中国高校毕业生就业地域情况
图13：
中国本科生毕业前三年薪资水平（元）
农民工与应届毕业大学生的选择反映了租房已成为流动人口解决居住问题的最主要的选择。
流动人口受住房供给条件、户籍、支付能力等多重限制，其居住选择往往以租房为主，我国租赁市场能够取得高速发展的根本原因，正是由于我国庞大的流动人口基数。
根据链家研究院数据，2016年我国采用租房解决居住问题的人口数目约为1.6亿人，是通过购买新房解决居住问题人数的4倍。
图14：
我国2005-2016年通过购买新房/租房解决居住问题的人口数目（万人）
房屋租赁市场趋势：
量（租赁人口）价（租金）齐升，空间更加广阔
尽管目前1.6亿的租赁人口绝对规模已经位居世界第一，但从相对值来看，根据链家研究院数据，我国的租赁人口占总人口数的比例仅为12%，与日本33%，美国31%相比显著偏低，未来租赁人口占总人口的比例仍然具备较大提升空间，也就是说未来租赁市场的“量”仍具备继续增长的基础。
此外，随着经济水平的发展，人均收入水平的提高，未来租金也将稳步上涨，同时随着消费观念的升级，新生代群体乐意付出更多的房租实现居住品质的提升将进一步促进整体租金水平的提高。
因此，我们预计租赁市场未来将呈现典型的量（租赁人口）价（租金）齐升态势，进而推动市场规模（租金GMV）快速增长。
图15：
中日美总人口与租赁市场规模
图16：
中国、日本、美国租赁人口占比
下面，本文将侧重分析驱动租赁市场量价上涨的核心因素。
我们认为租赁市场规模（租金GMV）的增长首先来自量的增长（租赁人口的增长），而增量主要来自三个方面：
（1）都市圈人口持续增长是长期趋势，为租赁人口的增长奠定基础；
（2）限购及高房价之下部分流动人口被动进入租赁市场；（3）观念升级，注重居住体验的新生代人群主动进入租赁市场。
都市圈初步形成，对比国际经验，都市圈人口持续增长将是长期趋势。
我国发达地区人口长期正向流入，目前以北京、上海、广州深圳为中心形成京津冀、长三角、珠三角三大都市圈。
四大一线城市的常住人口均已达到千万以上，上海北京更是达到了2000万以上。
图17：
我国五普、六普净流入人口数和占比
图18：
我国16年一线城市常住人口及外来人口（万人）
但我国的都市圈尚处于发展阶段，与美国日本等发达国家相比仍有显著差距。
在美国，有9个人口数大于500万的城市，这9个城市所占人口比例为24.6%，其中仅纽约的占比高达6.1%，洛杉矶占比为4.2%（北京、上海占比仅为1.5%左右）。
在日本，三大都市圈即首都圈，近畿圈、中部圈的国土面积仅占全国的14%，但却汇集了全国近一半的人口，贡献了近6成的GDP，值得一提的是日本国内超过一半的租赁交易都在三大都市圈完成。
表6：
美国历史上的人口迁移趋势
图19：
美国2010年人口占比结构
图20：
美国总人口及大都市区人口情况（百万人）
图21：
日本三大城市圈人口（万人）及GDP占比
图22：
2016年一线城市常住人口（万人）
虽然近年我国存在部分流动人口返乡置业的现象（实际上，高房价下的住房需求无法得到满足是人口回流的主要因素，如果租售并举的住房体系能够形成，都市圈的人口吸附能力将进一步加强），但发达国家的经验表明，人口汇聚大都市圈将会是未来的长期趋势。
并且对比普通城市，一二线城市更广阔的发展平台、更完善的基础设施、更优质的教育条件将持续吸引流动人口汇聚于此，以一线城市城市为中心的大都市圈集中格局将成为中国未来的新常态，也是我国城镇化进入第二阶段的重要标志。
行政限购使得更多人失去购房资格从而只能租房。
大都市下的人口聚集使得一二线城市将有巨大的居住需求，但目前重点城市的行政限购以及高房价等因素将人群的购房需求被压制，进而扩大了租房市场的需求。
自2016年9月起，为抑制房价继续上涨，一二线城市政府相继出台限购限贷政策，并在近期不断加码，限购对非户籍外来人口的限制尤为严格，部分已有经济能力但在限购政策下没有购房资格的外来人口，对于住房的需求将转移到租房市场上。
表7：
中国一线城市限购限贷政策
高房价使得部分人口被动转向租赁需求。
15年以来，以深圳为代表的一线城市房价经历了快速上涨，根据中指院数据，深圳、上海及北京房价15年以来累计上涨75%、45%和31%。
较高的房价导致我国一线城市房价收入比高于国际主要城市，根据Numbeo的数据，16年我国一线城市房价收入比均在20以上，显著高于其他国际城市。
较高的购房成本使得我国购房者的首置年龄被推后。
根据世联行的统计，2016年包括一线城市在内的热点城市平均首置年龄已超过35岁，较2012年提升了2-3年，对应以毕业大学生为代表的新进流动人口的租房周期也普遍上升到10到15年左右（假设大学生23周岁毕业）。
显而易见，高房价未来将使得更多人更长时间停留在租房市场从而扩大了租赁市场。
图23：
我国一线城市均价及2015年以来涨幅
图24：
2017年国际主要城市房价收入比及房价租金比
较高的购房成本使得我国购房者的首置年龄被推后。
根据世联行董事长陈劲松《和未来好好谈谈》报告中数据显示，2016年包括一线城市在内的热点城市平均首置年龄已超过35岁，较2012年提升了2-3年，对应以毕业大学生为代表的新进流动人口的租房周期也普遍上升到10到15年左右（假设大学生23周岁毕业）。
显而易见，高房价未来将使得更多人更长时间停留在租房市场从而扩大了租赁市场。
图25：
部分城市平均首置年龄（岁）
观念升级，主动租房人群或将逐步增多。
除了被动留在租赁市场的人口增多，
主动进入租赁市场的人口也呈现增加趋势。
若单纯从居住体验考虑，购房意味着巨大的成本支出（巨大的首付压力以及长期较高的月供支付）。
在获得相同居住体验的前提下，买房需付出的成本远远大于租房，并且未来这个成本差未来将会继续扩大。
据中原地产数据显示，2008年以来，我国一线城市的住房租金指数的年复合增长率达8%左右，而一线城市的二手房价指数增长速度更快，达到14%左右的增速。
房价增速高于租金增速直接表现在租金（租房成本）与月供（买房成本）的剪刀差不断扩大，根据链家研究院数据，以北京为例，2009年一套两居室的月供租金比为2.14，到2016年已上升至2.54，在不考虑购房首付的条件下，购房相比租房需付出2.5倍的成本才能享受到相同的居住条件。
图26：
一线城市房价指数和租金指数
图27：
北京某小区租金月供剪刀差
由于受到传统观念及社会现实的影响，“年轻时可以租房、但中年成家立业必须购房”的观念仍然根深蒂固，导致现阶段我国租赁结构组成较为单一。
从年龄组成分析，我国租房人群也主要以年轻人为主，我国约77%的租客年龄集中在20-29岁，约16%的租客集中在30-39岁。
从收入层次分析，以北京为例，单月收入在一万以下的租客占租客总数近7成，低收入人群是当下租房市场的绝对主力军。
从需求侧的构成而言，我国的租赁市场仍处于低年龄，低层次的初级阶段。
图28：
我国租客年龄结构
图29：
北京租客收入结构
但从国际情况来看，发达地区已经不同程度的进入了主动租赁时代，其租房人群呈现多元化趋势，租房已经不再是以低学历低收入人群为主。
以美国为例，对比2015年与2005年美国的租房人群，从学历角度，高中以下学历的租房人口呈现下跌趋势，而本科以上高学历的人群增幅超过52%，远超高中学历及专科学历的租房人口。
从收入角度，高收入人群同样是租房人群中涨幅最为迅猛的，其涨幅是低收入人群涨幅的2.5倍之多。
租房人群“高学历高收入快增长”已经成为美国租房市场近十年以来最显著的特征。
而从香港情况来看，同样也经历了租房结构的变化，自1986年起到2006年，收入在前50%的人群的租房比例由40%一直上升到54%，高层次人才愿意享受租房带来的高品质生活成为国际成熟市场的一大重要特征。
图30：
美国租房不同学历租房人数增长率
图31：
美国租房不同收入层次租房人数增长率
图32：
香港租房市场收入结构
图33：
中国男女性婚育年龄
中国目前已经初步呈现主动寻求品质租赁的局面，婚育年龄的推迟是这变化趋势的先行体现。
根据人口普查统计显示，我国平均婚育正处于不断推迟的趋势中，从2000年到2010年，女性平均初婚年龄推迟0.94岁，男性平均初婚年龄推迟1.01岁，而女性平均初育年龄推迟1.89岁。
由于婚姻是年轻人首次置业的重要催化因素，婚育年龄推迟直接影响了年轻人在租房市场上的停留时间。
在平均婚育年龄的推迟表象的背后，本质上是教育周期的拉长，以及生活观念的更新，越来越多的年轻人更加倾向于通过长期租房以获得生活品质上的提升。
但需要指出的是，对于大多数我国购房者而言，购房的出发点更多的是看重与住房绑定的户籍、教育、医疗、养老等相关权益，因此，租购不同权是当前制约主动租房比例逐步增加的最大因素。
但值得一提的是，近期广州出台政策，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，是保障租购同权的重大推进，我们认为如果未来其他地区继续跟进并且租购同权的范围进一步扩大，主动租房的比例或将出现大幅提升。
图34：
各学历23-29未婚人口占15岁以上人口比例
图35：
2015-2030年租赁人口预测（亿人）
租赁市场规模的增长，第二个推动因素在于价的增长（租金的上涨）。
而租金的提升通常由两方面因素决定：
（1）租房群体有多少钱租房。
（2）人们愿意花多少钱租房。
租房群体有多少钱租房取决于经济发展的程度以及收入水平的提升。
我国自改革开放以来，经济始终呈现高速增长，与之伴随的即是人们的生活水平是不断提高的。
自2000年以来，我国人均可支配收入保持年均11%的速度快速上升，未来的经济增速虽然可能逐渐放缓，但一段时间内的上行趋势不会改变。
可支配收入提升使得未来租房群体在租房时，有更充足的资本。
图36：
中国城镇居民人均可支配收入（元）
图37：
2015-2020年预计人均消费支出复合增长率
图38：
2005-2030年中国人均消费支出结构预测
消费升级背景下租房群体愿意提高租房支出提高居住水平。
目前，我国租金涨幅与可支配收入涨幅比相对较低，也就是说可支配收入的上涨对租金上涨的弹性低于1。
但需要指出的是，随着居民可支配收入的持续提升以及80后成为社会中坚使得我国已经开启了消费升级的大潮，据BCG咨询预测，2015-2020年，我国35岁以下人群人均消费支出复合增长率将达到14%，将远高于35岁以上的人群。
此外，我国消费结构将面临调整升级，人均消费支出中次必需品和可选品的比例将快速提升，而居住升级是消费升级的重要部分，其占总消费支出比例将逐步提升，租房群体提高租金支出的意愿或将提高，未来可支配收入的上涨或将带动租金同比例上涨（美国租金涨幅基本与可支配收入涨幅持平甚至略高）。
图39：
2005年-2015年可支配收入涨幅与租金涨幅
图40：
消费升级背景下的租房需求升级
图41：
各城市租房支出在收入中的占比
图42：
2015-2030年租赁市场空间预测（亿元）
租赁市场痛点丛生，长租公寓应运而生
我们首先明确长租公寓是什么？
长租公寓是我国专业租赁管理机构的代称，主要指由机构管理的出租型住宅，租期通常在半年及以上，在居住时长和服务上区别于酒店商旅住宿。
长租公寓的特点是通过提供标准化租赁服务解决租赁过程中产生的一系列问题。
正如前文所述，我国的租赁市场空间广阔。
但广阔的市场背后是相对原始的市场结构，无论从租客的需求、房东的管理还是政府的监督上均存在诸多痛点。
而专业租赁运营机构的介入，可以妥善解决需求侧、供给侧及监管侧的各类问题，长租公寓的出现有必然性。
图43：
住房市场结构
租客的需求侧，租期长短及稳定性，户型偏好，服务体验存在供需错配，机构介入可以妥善解决。
我们在前文已经叙述，中国目前逐步进入消费升级的时代，租客的居住需求由“有的住”向“住得好”转变。
我们认为，在租房居住的体验当中，“住的好”可以从时间（租期长度）、空间（户型偏好）以及深度（服务体验）等多个维度体现。
但在相对原始的租赁市场中，供需错配的现象的越发明显。
从时间上，租客期望更长的租期以及更高的稳定性。
与我国流动人口数量上已处于高位企稳的状态不同，流动人口的结构特征正在发生显著的变化：
链家研究院数据显示，与过去流动人口呈现“原子化特征”相比，以家庭为单位的流动趋势正在逐渐增强。
当下，已婚的新生代流动人口，近9成的是夫妻一起流动，有6成是夫妻协同子女全家庭共同流动，携带老人流动的现象也日趋常态化。
此外，我国流动人口的年龄也在不断上升，居住停留时间也在不断加长，流动人口在现居住地平均的居住时间已经超过3年，50%以上的流动人口在现居住地有长期留居的意愿。
流动人口居住的稳定性在近几年有逐渐增强的趋势。
图44：
家庭为单位的流动人口占比
图45：
流动人口平均年龄（岁）与家庭规模（人）
流动人口居住稳定性增强意味着人们在主观上对租住期望周期有延长的需求，但现阶段租赁市场的租期错配现象十分严重，租户期望的签约租期与实际换房周期呈现出明显的不一致。
根据链家研究院数据，以北京的租赁市场为例，期望租期与实际换房周期存在不同程度的不匹配，并且随着期望租期的增长，匹配率呈降低趋势，尤其是期望租期在2-3年及3-5年的租户，均存在5成左右（分别为48.4%与55.9%）的租户实际租期短于期望周期。
表8：
北京市期望周期与实际换房周期
从客观上来说，租期过短所造成的不断看房、找房、搬家也成为了租房过程中的几个显著的痛点。
根据赛惟咨询对上海租客进行的实地调研结果表明，在租房痛点中，提及频次最高的包括搬家时收拾物品麻烦，找到合适自己的房子费时费力，看房花很多时间均与租房周期过短有直接关系。
同时，由于我国现阶段以个人房东为主的租赁供给市场，租客随时可能遇到租住的房屋被卖导致的租期中断而不得不重新找房的窘境。
如果租房周期可以延长且租期相对保持稳定，则前述的痛点均可以避免。
因此，无论从主观的稳定性，还是从客观的租期太短所造成的的一些列痛点而言，租赁市场在租期时长上均有提升需求。
图46：
上海地区租客租房痛点评分概览
从
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