济南柳行旧居改造初步规划2稿.docx

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济南柳行旧居改造初步规划2稿

济南柳行片区棚户区改造项目初步分析报告

1、地块现状及周边环境

1.1土地位置及形状

地块位置：

地块位于历山路与明湖东路交口以西，处于历下区与天桥区交界处，为城市中心区域，距离大明湖公园约有千米。

地块形状：

地块形状较不规则。

地块四至范围：

东：

历山路

西：

规划路（保利大名湖）

南：

明湖东路

北：

胶济铁路

地块主要经济指标

项目

计量单位

数值

总用地面积

万㎡

33.7

可规划建设用地面积

万㎡

28.07

1.2地块现状

项目地块位于历山路与明湖东路交口西北角，地理位置优越，当前为柳行小区居住区。

地块内部多为柳行居委会村居，人口稠密，居住约5万人，外来人口租住者较多；地块内多为低档商业用房，且海晏门街仍有多处废品回收站点，当前区域形象较差；地块内部尚保留有蓬莱苑道观与东小杨庄教堂两处宗教场所，道观与教堂均已具百年历史。

海晏门街

小区靠近历山路污水沟

济南商贸学校

规划道路

小柳行头街

霞侣市街

东小杨庄教堂

幼儿园

蓬莱院道观

地块内部共有柳行村居居民1183户，2973人；其余居民3087户。

地块内部共有建筑物建筑面积44万㎡，其中多层16万㎡，村居居民有证房产约7万㎡，无证自建房约21万㎡。

项目地块总占地面积33.7万㎡，可规划建设用地28.07万㎡。

地块内部有宗教用地两处，约3亩；国有企业用地两处，约50亩；柳行村居225亩；个人房产用地约142亩。

1.3项目地块配套

项目周边配套较为齐全，文化氛围较为浓厚；项目周边餐饮、文教、娱乐、休闲设施齐全但档次较低；

地块距离解放桥1公里，距离老东门500米、距离洪楼广场1公里，距离北园大街500米，受多处商圈辐射，商业娱乐配套完善；

地块周边交通便利，除BRT2号、3号及5号快速公交线路途经地块外，另有21条公交线路途经地块通往济南市各区域；另外，地块距离济南火车东站1公里，距离济南火车站约4公里，距离长途汽车5公里，出行便捷；

地块周边文化氛围较为浓厚，周边多处中高等院校，例如山东省商贸学校、山东省教育学院，济南市商贸学校等；

另项目周边有胸科医院，医疗配套完善；教育大厦、梨园大戏园距离项目不足百米，文教娱乐配套齐全。

自2004年以来，济南城市棚户区改造工作开始实施，并逐年增加改造力度。

天桥区为济南棚户区改造重点区域，项目周边明湖天地、保利芙蓉均为棚户区改造已完成项目；保利大名湖项目尚未对外销售。

城市面貌的更新，带来房价的飞速上扬，保利芙蓉项目于2008年10月开盘，开盘起价5300元/㎡，而当前该项目二手房价格已逼近万元大关；保利大名湖项目尚未开盘，预计其售价将突破万元。

2、土地熟化成本测算

2.1土地出让价格构成及原则

根据济南市棚户区改造政策，政府零收益原则，土地熟化成本即土地出让价格。

2.2土地熟化成本

土地熟化成本构成：

安置房建设、无证自建房货币补偿、安置回迁居民中转过渡费用、国有土地收储费用。

根据初步测算，以上四项费用共计166600万元，考虑各项不可预见因素，熟化成本上调5%，估计土地熟化费用为174930万元。

2.2.1安置房建设费用（不计土地部分费用）

安置房建设规模32万㎡，建设成本2800元/㎡，共计需要资金89600万元；

2.2.2无证自建房货币补偿

无证自建房规模约21万㎡，补偿标准2000元/㎡，共计需要资金42000万元；

2.2.3安置回迁居民中转过渡费用

本次棚户区改造共有居民4000户需要回迁，补偿标准每户5万元，共计需要资金20000万元；

2.2.4国有土地收储费用

地块内部尚有两块土地需要收储，分别为；牙膏厂和商贸学校地块，共约50亩，预计收储地价为300万元/亩，收储总费用为15000万元。

2.2.5土地熟化成本汇总：

安置房建设、无证自建房货币补偿、安置回迁居民中转过渡费用、国有土地收储费用，以上四项费用共计166600万元，考虑各项不可预见因素，估计土地熟化成本为174930万元。

2.2.6土地出让价格估算

根据济南棚户区改造政策，政府土地零收益原则，土地熟化费用即土地出让价格，经初步估算柳行地块地价为416.5万元/亩。

3、项目初步规划效益分析

3.1初步规划概况

根据地块大小、所处区位、形状及济南房地产市场情况，对项目地块做了以下初步规划：

主要经济指标

项目

数值

总用地面积（万㎡）

33.7

可规划建设用地面积（万㎡）

28.07

容积率

地上3.06；地下0.8

总建面积（万㎡）

107.8

地上总建面积（万㎡）

配套公建

2.78

商品房建筑面积

51.02

拆迁区安置建筑面积

32

合计

85.8

地下总建面积（万㎡）

地下室

7

地下车库及其他

15

合计

22

配套公建构成

项目

计量单位

数值

底商

万㎡

0.31

纯商业

万㎡

1.54

会所

万㎡

0.1

幼儿园

万㎡

0.4

物业管理中心

万㎡

0.43

合计

万㎡

2.78

3.2初步规划方案财务分析

根据项目初步规划方案，项目可售商品房住宅51.02万㎡，可售商业用房1.85万㎡；根据济南市棚户区改造土地政府零收益政策，土地熟化成本即土地出让价格，考虑土地出让金契税，柳行地块土地费用（含契税）为180178万元；根据区域房地产市场情况以及周边项目销售情况，综合考虑各类因素，住宅部分销售价格暂按9500元/㎡，商业用房部分20000元/㎡计算，进行财务分析，如下表所示：

项目总开发成本（万元）

420493.2

销售收入（万元）

574940

税前利润及利润率

117076万元，27.8%

本项目总开发成本为420493.2万元，总销售收入约574940万元，税前利润约117076万元，税前利润率为27.8%。

3.2.1项目开发成本估算

本地块占地面积较大，项目规模较大，项目总建面积规模达107.8万㎡；其中回迁安置房建设费用已全部计入土地费用中，不再额外计算其开发成本；关于地下部分开发成本的测算，前期费用以400元/㎡计算，工程费用以2100元/㎡计算。

综合各项税费和成本测算，本项目开发成本总额为42.05亿元。

项目

合计

土地费用（万元）

180178

施工前期费用（万元）

31992.64

工程费用（万元）

159180

施工手续费（万元）

4202.86

工程管理费用（万元）

10439.24

不可预见费用（万元）

3633.63

销售及财务费用（万元）

30866.54

项目总成本（万元）

420492.91

住宅部分：

商品房建筑面积51.02万㎡；

公建部分：

公建部分总建筑面积2.78万㎡；其中可售商业部分1.85万㎡；

地下部分：

地下建筑面积共22万㎡，其中7万㎡地下室，15万㎡车库及其他。

3.2.2销售收入

本项目销售收入共有四部分组成，即商品房住宅部分、商业用房部分、地下部分、回迁区超出安置标准建设部分。

其各部分销售收入如下表所示，项目销售额为574940万元。

物业类型

售价（元/㎡）

销售单位（万㎡）

销售收入（万元）

商品房住宅

9500

51.02

484690

商业用房

20000

1.85

37000

地下部分

2500

14.5

36250

回迁区部分房源（超出安置标准建设部分）

8500

2

17000

合计

——

574940

地上部分：

假设商品房住宅及可售商业用房部分销售率为100%；根据以往经验，回迁区建设规模与居民房产建筑规模存在一定比例约1.3:

1，即本项目回迁区总建面积30万㎡即可，而本项目回迁区建设规模为32万㎡，根据回迁区回购价格优惠10%原则，销售价格暂定8500元/㎡，超出安置标准建设部分可有1.7亿元销售款。

地下部分：

假设7万㎡地下室销售率为100%；车库销售率为50%；

3.2.3经营税费及附加、增值税

销售收入比例

金额（万元）

营业税

5%

28747

城市建设税

0.35%

2012.29

教育费附加

0.15%

862.41

增值税

1%

5749.4

合计

37371.1

3.2.4税前利润及利润率

税前利润=销售收入-总成本-经营税费及附加-增值税=117076万元

税前利润率=税前利润/总投入*100%=27.8%

本项目税前利润为117076万元；税前利润率达27.8%。

4、项目操作思路及资金安排

4.1土地获取方式

根据济南市棚户区改造政策，柳行片区旧居改造可将棚户区改造与土地出让捆绑进行，通过一次公告，二次挂牌的方式，土地出让金即为土地熟化成本。

柳行地块土地获取方式如下图所示：

4.2分期开发基本思路

根据济南市棚户区改造政策要求，须先进行安置房建设（占地面积160亩，总建筑面积32万㎡）。

为减少项目启动资金的投入，对开发进度的安排拟采用分区分期推进的方式。

商品房一期

商品房二期

回迁安置区

4.2.1居民安置区集中安排，商品房开发分两期；

4.2.2在安置区建设期间，商品房一期进行项目前期报批工作，（以取得四证为目标）；

4.2.3商品房一期具备放贷条件后，开始建设；

4.2.4根据安置区回购和商品房一期推进情况，确定二期启动时间。

4.3启动资金安排

4.3.1济南市政府棚户区改造项目资金运行示意图

根据济南市棚户区改造项目资金运行示意图可以看出，土地熟化费用均需要开发商支出；其中拆迁补偿与过渡费用需支付给被拆迁人，土地收储费用需支付给原土地持有者，而回迁房建设费用仍回归开发商。

4.3.2土地熟化过程各阶段支出费用

根据济南市棚户区改造政策，土地熟化费用由四部分组成，即安置房建设费用、货币补偿、中转过渡费用以及国有土地收储费用。

其中货币补偿与中转过渡费用，共6.2亿元，需要在确定竞买人资格即第一次摘牌时需要全额支付；因地块内部存在国有企业用地及教育用地需要收储，土地收储费用约1.5亿元，此费用在土地第二次公告时支付；根据土地出让政策，在签订土地出让协议时，土地首付款需要支付出让金50%,根据土地熟化成本测算，土地出让金为17.49亿元，故第二次摘牌时，仍需支付1.05亿元才可达到摘牌条件；在取得土地使用证时，需全款支付土地出让金即熟化费用，考虑契税因素，开发商需再支付9.27亿元。

4.3.3土地熟化过程实际支出费用

4.3.4启动资金具体计算

根据济南市棚户区旧改项目资金运行及土地熟化过程中各阶段支出费用测算，项目共需启动资金10.86亿元。

项目开发建设的后续资金通过贷款及销售回笼解决。