XXX项目设计任务书.docx

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XXX项目设计任务书

XXX项目设计任务书

XXX控股有限公司

二零一八年五月

XXX方案设计任务书

一、项目概况

1、项目名称：

XXX

2、项目地址：

XXX

3、建设单位：

XXX控股有限公司

4、用地情况：

1）用地性质：

住宅用地

2）用地面积：

162.455亩

3）地理位置：

东至：

XX四路；

西至：

XX三路；

南至：

XX南路；

北至：

XX路。

4）市政条件：

宗地红线外XX四路已经达到：

道路通、给水通、雨水通、污水通。

5、经济性原则：

在规划、平面布局、立面造型、结构选型和应用系统选择等各方面，合理进行成本控制，注重方案的经济性和可实施性。

二、建设规模

总建筑面积：

约40万平方米，其中地上面积：

约30万平方米（以最终政府审批通过的总平图为准）

三、项目定位

根据项目的整体定位（国际都会时代背景下的都市前瞻性人居之城），结合升级区域人居和城市发展的要求，在区域竞争市场环境趋势下定位为“创新化的中高端住宅”，采用“新城市主义”规划模式，形成“都市复兴背景下的都市升级前瞻性理念之城”的开发理念。

1、客户定位：

35-45岁的二次置业者，家庭成员三~六人；

城市内的白领阶层与普通公务员、养老者、职业投资客户。

2、建筑风格：

现代简约风格。

3、功能定位：

1）满足社区业主的居住需要，提供给业主一个安静的家与一个温馨和谐的社区环境；

2）为社区业主解决生活配套问题，降低业主的生活成本；

3）将文化教育引入社区，提供完善的文化教育前景；

4）将科技引入社区，倡导一种富含科技的生活；

5）满足业主对绿化环境等方面的要求，加强景观建造；

6）要给业主间一个交流的平台；

7）满足各个阶层客户对品味的要求，满足客户对新品质新生活的追求；

4、物业类型：

住宅：

包含高层、小高层、花园洋房等；

商业：

本项目定位于区域内配套型商业。

四、开发理念

开发理念：

都市新理念前瞻性之城

在区域内引领市场，打造标杆性项目，需要在整体形象、产品品质、产品创新、景观展示、物业服务等方面全面超越目前市场水平，提高项目综合素质。

整体形象：

营造大盘高端社区的市场形象，给客户留下高端社区市场印象；

产品品质：

在建筑外立面、社区外围景观、主题景观、入口形象等方面做出品质感，从外表形象上拔高项目品质；

产品创新：

引入性价比及功能性更高的，契合目标客户切身需求的创新产品；

景观展示：

景观示范区，打造园林景观示范区以吸引客户；

综合素质：

在整体规划、物业服务、品质保障等方面做出品质，超越市场现有水平。

突出主题文化：

本项目的核心理念是：

高尚、品味、人文、健康、运动与科技，通过规划设计，赋予本项目高尚的、有品位的文化气息，充分表达核心理念。

前瞻性：

方案设计要求大胆创意、突破常规，具有前瞻性、先进性，充分考虑设计与开发建设的时间差异性。

独特性：

独特的主题，通过设计师的创意整合，应使本项目从XX市众多楼盘中脱颖而出，成为一颗闪耀的明星。

人文性：

通过整体设计与细节表现，充分蕴含和谐与健康的理念，要做到不仅创造一个居住环境，更创造与引导一种全新的人文居住生活方式。

舒适性：

舒适性应体现到本项目的各个角落，包括公共场所、环境空间、住宅等。

实用性：

注重提高住宅的实用率。

经济性：

规划设计和单体设计均要考虑其实现时的投资难度，力争在保证一定资金下设计出建筑精品。

规范性：

设计方案必须遵守XX市有关城市规划设计对间距、消防、人防等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。

五、经济技术指标

1、容积率：

≤3.0；

2、建筑密度：

≤29.74%；

3、绿地率：

≥32%；

4、高度：

＜100m；

5、停车位：

居住按1辆/100m2车位设置；商业按1.5辆/100m2车位设置。

六、设计依据

1.XX市关于退让用地红线、建筑间距、日照分析技术管理、建筑层高控制及容积率指标计算等方面的规定；

2.设计应符合消防、卫生、防疫、交通、环保、人防等国家及地方有关法规、规范方面的要求；

3.甲方提供的设计任务书；

4.项目前期批文；

七、总体规划原则

以XX民用XX产业基地总体规划为设计依据，改善城市居民的居住条件和美化XX基地城市环境为设计主题。

总体设计应具有超前意识，高起点、新理念、高标准，既体现XX市历史文化传统、自然与人文景观特色，又要反映现代城市风貌，因地制宜、科学规划，合理布局。

功能设置上则应以科学发展观为指导，充分体现以人为本的思想理念，最大限度的创造一个生活方便、居住安逸、环境优雅、功能齐全的高品质住宅区。

1、设计理念

以“现代化、智能化、园林化、生态化”为设计原则，体现现代住宅区的发展趋势。

1）以绿色作铺垫，道路作构架铺叙区域的空间秩序。

2）结合基地现状和周边情况，做足绿色住宅区环境的文章，融入XX市城市开发的时代节奏。

3）“四化”技术的集成应用，提高住宅设计的科技含量，全面提升住宅整体性能。

2、设计特点

注重空间环境、视觉环境和地形地貌的配合，努力创造人与人、人与自然交融的场景，充分体现人和自然和谐共存的可持续发展的设想。

1）充分考虑与周围地块的关系，使其与城市规划体系合理衔接。

2）在保证较低成本的情况下将规划做得较好。

3）不少于三期开发的设计策略。

一期为团购部分，800~1000套房源，建筑面积约12万平米，二、三期为对外销售部分。

4）尽量合理利用地块固有的生态景观及文化元素，合理组织景观视线通廊。

（最

好能做成自然，考虑地形，不进行场地平整）

5）注重社区天际轮廓线的节奏与韵律设计。

6）注重社区规划布局的层次感与梯度感设计，达成和谐统一。

7）应合理处理商业、会所、环境场地之间的关系。

商业、会所及不仅为小区住户

服务，还要对外经营，应具有开放性，而居住区将实行封闭式管理，私密性较强，

两者在区域布置上应相对独立，避免相互干扰。

根据商业集中使用的规划要求，将小区物管中心、文化中心、健身中心及部分公

共配套，商业开发集中考虑，外形应具有特色与寓意，形成一个融商业与景观的

综合体。

8）注意处理各种建筑空间的有机组合、过渡，做到公共空间的开放性，个人空间

的私密性。

9）住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足中、高档住宅对日照、间

距、自然采光、自然通风的要求；营造小区内组团绿化空间，尽量使各户型的客

厅和主卧有好的景观和朝向，争取做到户户有景，户户有良好的朝向。

10）交通组织：

满足消防功能要求，人流、车流、垂直交通等规划科学合理，以

人为本。

11）停车方式：

地下停车设计，满足社区停车需要，同时以成本低、方便舒适为优。

12）结构选型：

根据物业类型需要，合理进行成本控制、易于空间布局和功能使

用的建筑结构。

八、单体设计原则

掌握时代潮流，多元化的审美倾向，创造真正贴近生活，切合人们居住心理的清新稳重的居住风格。

XX客户更关注建筑立面的品质感而非建筑风格，因此，该项目把立面品质

感的打造优先于建筑风格的考虑；区域内竞争项目的建筑风格大都较为落时，缺

乏品质感和尊贵感，与现代主义、新古典等建筑风格相比，ArtDeco风格挺拔、

俊朗的特色用在本项目上，更能凸显项目品质。

本项目住宅型设计尽量做到动静分离，功能紧凑齐全，明厨明厕，面积分配合理。

1、建筑单体设计应在满足户型平面优化的基础上结合结构布置及安装设备布置的

经济性和合理性统筹考虑；建筑室内空间无突出顶面墙面的梁柱，建筑物的主要

外立面无突出的设备管线。

2、根据不同产品和定位，运用仿石材、真石漆、涂料和Low-E玻璃等，确保整体

的建筑立面质感。

材质选择：

为充分体现产品的价值感，高层建筑1-3层的主体可采用石材或仿石材，入户大堂墙面建议采用石质材料，增加产品品质感。

色彩选择：

充分体现产品的价值感，建筑主体采用涂料，采用赭石色、浅米黄等

色系，营造高档外立面的视觉感受。

九、户型设计原则

户型设计在遵循以人为本设计原则，保证平面方正实用的前提下，要有所突破与创新。

1、遵循均好性设计原则。

功能实用，分区明确，流线合理。

2、可考虑采用入户花园、空中庭园等设计手法，但同时需注意避免设置花园带来

的实用率的降低。

3、遵循大客厅、大主卧的设计原则；客厅及主卧可采用落地玻窗，增大采光及景

观面。

4、客厅及主卧要有良好的朝向及景观。

5、客厅及卧室要避免噪音的干扰。

6、主要房间要避免对视的出现。

7、厨卫、设备管线尽量靠建筑物内侧设置，保障建筑立面美观整洁。

8、本地块位于冬冷夏热地区，户内应尽量能够形成空气的对流。

9、厅房要有自然采光、通风；无暗厨、暗厕出现。

10、入口处预留鞋柜位，尽可能考虑设置玄关位。

11、每户考虑设置两个阳台，分生活阳台与工作阳台，洗衣机放在工作阳台。

十、景观设计原则

1、通过重点对主入口、入口广场、小区花园等的设计，营造丰富的、有新意的环

境空间，从而使客户对产品产生情感认同，激发购买欲望；

2、多层次的立体景观设计：

凡是人流经常活动的空间，都需要引进景观设计，可

设置空中花园，成为观景及交往的场所；

3、各组团有独立的景观体系，各组团结合后形成完整的社区景观；

4、建筑物周边与道路用景观带分割。

十一、交通组织

1、注重处理小区主要出入口的位置，考虑公共区域与居住区域的关系，解决好各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系，尽量做到人车分流；

2、社区住户机动车停车位的平面布置应按住户就近停车的原则进行考虑；

3、社区商业配套所需停车位的平面布置应按商业客户就近停车的原则进行考虑；

4、必要时可考虑残疾人无障碍设计（体现人性化设计）。

十二、配套设施

1、本项目由于周边配套不完善，要求将社区医疗、篮球场、乒乓球场、户外健身等活动场所合理配置；

2、幼儿园与商业建筑分开考虑；

3、物业管理用房可在商业用地范围内设置，首期开发时候应有相应配套设施；

4、垃圾房与配电箱等配套设施在方案中必须给予足够的重视，保证垃圾收集点集中、隐蔽，便于垃圾运出又不影响总体环境；

5、用地内雨污水排放系统按分流制进行设计，结合建筑外立面设计集中空调室外机位，冷凝水集中排放；

6、结合本项目的核心理念：

和谐、健康、运动与科技创新的规划设计配套设施。

十三、方案设计成果要求

方案设计必须符合国家及XX地区的设计规范、技术规程及地方有关规定，并应满足甲方及政府部门的要求，最终获得甲方及政府确认。

方案设计的内容，应达到国家规定的方案报审规划部门的深度要求，并最终获得甲方确认，方案设计应至少包含以下内容：

1、设计说明

说明方案规划设计理念或主要思路,详细阐述规划原则、总体定位、经济技术

指标，设计优势等。

总图设计说明：

①工程位置和环境的说明。

②根据建筑性质及使用功能要求，对总体布局、功能分区、内外交通组织、

日照间距、日照时间、消防车道、防火间距、消防登高面、噪音防治等是否满足的说明。

③建筑物栋数、层数、总高度的说明。

④建筑物四周退红线尺寸、地下室边线四周离红线尺寸。

⑤总用地面积、总建筑面积、建筑覆盖率、道路面积、绿化面积等主要指标。

建筑设计说明：

①建筑设计的构思及设计特点、造型及立面处理。

②建筑物的消防等级及防火安全措施简述。

包括防火分区、消防通道、登高

面、安全疏散、消防电梯及消防前室等。

③单体建筑物的技术经济指标，包括建筑面积、平面系数；住宅要求提供户

型技术经济指标。

④建筑功能的分布层数、各层的建筑面积、各功能的建筑面积指标（需要时

可列表说明）。

2、总体平面布局图

充分表达建筑总体布局与内外部交通组织关系，空间布置合理，实用性强，总

图作为核实经济技术指标的依据。

1）用地红线位置及角点坐标，场地标高。

2）建筑物定位坐标、尺寸、间距、层数、设计标高、退红线尺寸等。

3）红线外城市道路及红线内道路布置、车辆入口、停车场位布置。

4）消防车道、消防扑救面的布置、路宽及转弯半径、尽端车道的回车场尺寸等。

3、竖向设计

道路、园区、建筑及周边建筑高程关系。

4、设计分析图

1）功能分区图

2）户型分布图

3）道路及交通流线图（人流、车流、停车位置）

4）环境景观分析图

5）视线分析图

6）日照分析图

7）绿色建筑设计图

8）以及设计师认为需要增加的其他分析图

5、单体建筑平面、立面、剖面

设计应提供单体平面图、单体立面图、重点部位剖面图，平面图应有功能房间

面积指标，立面图应标注或以图例示意主要材料，剖面图应明确反应空间关系。

单体建筑平面图（1：

100）

1）标注总尺寸及纵横墙、柱轴线尺寸，绘制各层平面图方向应与总平面图方向一致。

2）绘出内外门、门洞、窗或洞口、楼梯、电梯、阳台。

3）各房间、走道等名称标注及有特殊要求的主要厅、室的使用布置。

4）标明室内外地面设计标高，各层楼面设计标高。

5）剖切线位置及符号。

6）住宅的标准层、标准单元层典型户型应放大比例绘制室内布置图并注明各功能空间的使用面积。

7）各防火分区的划分。

8）各项配套设施的平面划分，并标明各项面积指标。

立面图（1：

100），注明外墙材料及颜色

1）四向立面图并注明名称。

2）表示立面外部的轮廓，如门窗、雨蓬、阳台、檐口、女儿墙、屋顶、水箱、电梯机房、梯屋、线条等，并注明楼层标高及外墙面主要材料、色彩。

剖面图（1：

100）

剖面图应剖在有楼梯、层高及层数有变化、空间比较复杂的部位。

1）出内外墙、门窗、地面、楼板、屋顶、水箱、电梯机房、檐口、女儿墙、雨蓬、阳台等。

2）注明设计标高、各层高度尺寸、门窗洞口高度尺寸及建筑总高度（室外地面至檐口或女儿墙顶面）。

3）有地下室且邻近有建筑物者，要绘该处剖面及相对位置。

6、标志标牌系统，提供建筑楼栋内外，地下室及小区内标志标牌设计方案及深化图纸，包含提供与外立面风格相符的Logo设计和地下室车库交通划线设计；

7、效果图

1）彩色总平面图

2）总体鸟瞰图

3）沿主要道路效果图

4）主要单体效果图

5）重点部位透视图

6）内景效果图

7）以及设计师认为需要增加的其他效果图