城市规划对房地产开发的调控作用.docx
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城市规划对房地产开发的调控作用
城市规划对房地产开发的调控作用
一、我国的空间规划体系
1.区域规划——区域资源的合理利用和生产力布局
2.土地利用总体规划——城乡土地资源的合理利用
3.城市规划——各级城镇的合理发展和布局
4.三项规划具有密切的关系，需要协调一致
在评估规划中，评估有一条非常重要原则就是合法原则，就是评估、经济的对象必须是合法的。
因此在进行房地产评估时，必须掌握很多相关的法律的知识，否则就会出现种种问题。
例：
2005年，广西某评估机构，评估一个矿业公司的破产项目，该公司要把财产、土地、房屋转给另一家公司。
评估以后，职工认为评估价格过低，断定公司的经理和另一家公司勾结从中取利。
职工生活受到影响，将其告到公安部门。
通过分析调查，该评估公司工作态度随意。
他们的估价违反了一个很大的错误，就是根据当地的城市规划的条件来评估的。
一是城市规划规模很大，评估结果不准确；
二是规划不是法定规划，没有经过上级人民政府批准，评估结果不合法。
评估的前提是错误的，所以在评估的过程中，一定是按照法律法规来办事，按照原则来办事。
城市规划的编制，是具有法律依据，城市规划法早于《房地产规划法》，也早于《土地管理法》，今年修订正式改为《城乡规划法》，《城乡规划法》在2008年1月1日正式执行。
房地产的开发方面的三类规划：
一是区域规划，是由国家的发改委制定的规划，被称为“主体功能区规划”；二是土地利用总体规划，是由国土资源系统以土地资源的合理利用为核心的规划；三是城市规划，房地产的开展、房地产的评估根据《中华人民共和国城镇房地产管理法》主要是在城市的规范中实行的。
城市规划跟房地产的开发、房地产的评估关系更为密切。
三类规划关系相当密切，在新的《城乡规范法》中，提出了三者的关系，区域规划是城市规划的依据，城市规划的编制是根据区域规划制定发展目标、生产力的合理布局来编制。
土地利用总体规划和城市规划是相互衔接的关系，在城市发展的布局中，土地利用的规模城市规划不能够超越土地利用总体规划。
二、城市规划
1.城市发展的纲领
2.城市建设的蓝图
3.城市管理的依据
所谓城市规划，首先，城市发展的纲领，也就是说城市的发展，城市的社会、经济活动在这个空间里面包括的建设活动都要按照城市规划去发展。
作为城市发展的纲领主要内容涉及到城市发展的方针、城市发展的战略；其次，城市规划是城市建设的蓝图；第三，城市规划是城市管理的依据。
城市的一切建设活动都要依法有序的进行，城市规划管理的依据是城市规划。
涉及的具体的形式就是规划部门给予建设的依据——两证一书，建设规划许可证、建设工程规划许可证和建设项目选意见书。
三、城市规划的阶段性
1.城市规划按总体规划和详细规划两个阶段编制
2.不同的阶段解决不同的问题
3.城市总体规划是详细规划的依据
4.详细规划是总体规划的补充
根据新的城乡规划法，现在规定凡事招牌挂的土地，不需要建设项目选址意见书。
城市规划的特点：
城市规划和其他规划不一样，它具有阶段性，先编制总体规划，就是整个城市作为规划范围，首先考虑整个城市的合理规划问题。
在整个城市编制完毕以后，对城市的各个部分、各个地段、各个街道、各个小区搞规划。
无论是总体规划和详细规划都跟房地产的关系相当密切。
城市规划分阶段的原因：
主要原因是不同阶段解决的问题不同。
总体规划解决的是战略问题：
城市发展的方针、城市发展的方向、城市发展的布局、城市发展的规模、性质、城市发展的构架。
也就是不同的发展阶段所解决的问题是不一样的。
1976年唐山大地震后的建设，需要有一个新的规划，先搞总体规划；然后再选址，地质条件最安全的地段地区为居住区；第三步，决定建设标准。
规划分总体规划和详细规划，总体规划是详细规划的依据。
例：
从房地产开发的角度来看，特别在北京地区，盖别墅，明显就是郊区，有山有水的地方。
从估价的角度，价位肯定比较好。
而在北京八十年代以前，很多开发活动都围绕着两大水库，一个密云水库、一个怀柔水库。
两大水库在北京的总体规划中，是水源保护地，不允许在两水库周边搞城市开发建设。
这是就所谓的总体规划是详细规划的依据。
但这也并不能说明详细规划不重要。
因为详细规划要把总体规划的意图更加的具体化。
在北京的总体规划中，奥运中心有三个选址的方案，一个南边的亦庄地区；一个是东北边的望京地区；还有一个就是现在的场地。
在总体规划奥运中心仅仅是宏观上的东西，在北京的正北方。
涉及到多少场馆、场馆的涉及标准、要求、交通问题都需要怎么解决？
所以详细规划是总体规划的补充。
四、城市总体规划的基本内容
1.合理安排市域范围的城乡居民点体系
2.城市定位——确定城市发展的性质、目标和人口用地规模
3.确定城市用地发展方向和布局
4.划定城市发展空间管制范围
5.布置城市交通等基础设施和社会服务设施的建设
总体规划的基本内容
（一）总体规划根据编制的要求，归纳为五个方面：
第一个方面是：
合理安排适应范围城镇居民的体系；现代化的城市，除了一个中心城市或者城市中心区之外的城市，周围还需要建设一些新的城市；
第二个方面是对城市进行定位，所谓定位就是指城市应该发展成什么样的城市。
涉及到了城市的发展战略问题；
第三个方面是确定整个城市的用地发展方向；
第四个方面是确定城市发展的空间管制的范围。
在规划区中，并不是所有的地方都可以搞开发。
在空间管制的范围中，大体划分三类地区：
第一区是适宜建设区；第二区是限制建设区；第三区是禁止建设区。
第五个方面内容是布置城市交通等基础设施和社会服务设施的建设。
五、详细规划
1.控制性详细规划：
应用控制性的指标对地块的使用性质和开发强度进行有效控制
2.修建性详细规划：
结合建设项目对建筑群体和各项配套设施进行具体的布置
3.控制性详细规划是修建性详细规划的依据
详细规划的基础内容
第一部分是控制性详细规划
涉及一系列控制性指标，对每一个地块的使用性质、开发强度和地段的景观风貌进行控制。
其中指标体系又分为两大类，一类是刚性：
包括八项指标，一是土地使用性质；二是建筑密度；三是限制高度；四是容积率；五是建筑物退“红线”的距离；六是绿地率；七是停车场的位置；八是社区的配套设施。
第二部分是修建性的详细规划
修建性的详细规划就是结合建设项目，在控制性详细规划的基础上主要是对建筑群体和各项的配套设施进行具体的规划布置。
修建性的详细规划不是法定的规划，可以在市场上解决。
六、城市规划的期限
1.远景规划——20年
2.近期建设规划——5年
在城市规划中，分为二部分：
第一部分是远景期的规划；考虑二十年，甚至的有些问题展望五十年；第二部分是在规划中有近期建设规划，一般是五年。
为什么将规划分为两个期限呢？
远景的规划主要是城市建设的复杂性，要按照规划实施，没有二十年，不可能把所有的规划的内容都拿下来，城市建设相当复杂，考虑就比较长远。
1.远景规划
例子：
十年以前，如果坐火车，是在北京站下车，现在坐火车从太原到北京的话，是在西客站下车。
西客站在上个世纪五十年代就列入规划项目，当时客流量不太，没有经费，在改革开放后，联系相对比较密切，西客站计划启动，如果没有总体规划，现在可能会在石景山坐火车，会特别的不方便。
眼光长远一些，会有很多好处。
北京的地铁和轨道交通系统，还需要展望五十年。
到了二零五零年，北京的轨道交通达到五百五十公里，如果规划只考虑二十年或十年，规划肯定不全面。
所以远景规划必须考虑长远，考虑问题全面，不要被眼前利益蒙蔽。
2.近期建设规划
近期建设规划对于国家来讲，都是五年规划，城市建设的项目，如果能够纳入国家的规划里面，投资就有保证。
七、城市规划的特点
1.综合性
2.地方性
3.政策性
4.法律性
1.综合性；城市规划不是一项单纯的建设规划，涉及的范围是综合性的问题，首先按照新的规划法，统筹城市、乡村的建设。
内容不仅仅包括涉及到物质性的规划，同时还涉及到经济问题、社会问题、人口问题。
是一项综合性的问题。
2.城市规划有着很强的地方性，由于各个地方的情况不一样，所以城市规划的指标、城市发展方针、城市发展规模、城市用地标准都是不一样的。
3.城市规划有很强的政策性，需要体现国家的方针、政策。
4.城市规划的法律性，必须要依照规划法来批准，而且要按照严格的法律程度来编制。
新的城市规划法规定，城市规划法的制定要报级上级部门批准。
若需要修改，需原批准部门同意，才可以修改。
征求公众意见，而且把公众意见作为附件上交。
八、房地产开发的策略
房地产开发的策略包括下列五方面的内容
第一方面：
开发城市
第二方面：
地段的选择；
第三方面：
开发内容；
第四方面：
开发规模；
第五方面：
制定开发策略，开发预期。
哪些城市具有最有潜力？
前景最好？
首先搞清楚房地产开发和经济发展的关系，房地产的市场有强烈区域性，作为宏观的选点，就必须了解全国经济发展的形式，区域的差异。
以前全国把整个区域分为四大块，东部沿海地区、中部地区、西部地区还有东北地区。
四大区域，政策不一样，现在国家正在制定主体功能区的规划，主体功能区就是指在这个区域内，体现了国家开发的政策。
国家的主体功能区首先把国家分为四大类地区。
第一类地区：
重点发展区
所谓重点发展区就是指具有良好的资源环境基础，现在的经济不是很发达，所以在这个地方发展，可以大大提升社会经济发展的水平。
举例：
东部沿海城市最有潜力的城市是：
一是环渤海地区，以天津、新港为龙头环渤海的一圈，从大连、银口、锦州、葫芦岛、锦州一直到秦皇岛、唐山、天津、河北的黄华、山东的龙口、烟台、威海。
从这些城市来看，面对东北亚，有大城市依托，环渤海地区具有大量荒地、盐田。
不占用耕地、资源相当丰富。
主体功能区是非常有开发前景的区域。
国家要求加强经济、城市的发展速度。
第二类地区：
优化开发区
优化开发区是指经济基础达到相当高的水平。
但是受到了资源环境的制约，未来还要发展，但是发展的模式，是以提高质量为主。
对这些城市考核的质量指标。
第三类地区：
限制开发区
限制开发区就是某些条件还不完全具备或者属于生态比较敏感的地区，开发以后可能会对生态环境产生一些负面的影响。
第四类地区：
禁止建设区
禁止建设区由于各种条件的限制，不能进行城市建设和房地产的开发的活动。
九、城市规划对房地产开发有什么影响？
在城市规划中，很重要的一项内容就是总体规划，确定城市的人口规模，人口的规模制定以后，还有城镇化的速度，如果能确定的话，至少明确了房屋的需求量。
在八十年代，房地产业开发中珠江三角洲最火，那是因为珠江三角洲的经济和人口增长比较快，采用了全国几千万劳动力。
深圳在八十年代，人口只有三万人，而现在深圳户籍人口就有一百七十万，再加上没有户籍至少已经有一千二百万。
十、城市的用地规模
（一）市规划里的用地根据不同的类型划分：
下面看城市的布局和城市的土地利用对房地产的开发也有重要的影响，首先回到关于城市用地的规模，城市土地利用里首先讲了城镇土地的分类和标准，按照城市规划来讲，城市用地是分为十类，十大类。
1.在评估范围内主要是集资用地：
包括住宅、城镇住宅用地以及包括了居住区范围里面包括居住区小区的道路和公共配套设施的用地，都属于居住用地的范围。
所以在评估的时候，要看用地的性质上面写的居住用地实际上就包含了除了住宅所占的地方以外也包括了住宅配套的一些用地，大约占30%。
2.公共设施用地范围很广，评估范围里面的属于公共设施用地的一类是商业服务用地，（专业商场、总合购物中心、写字楼）另一类是机关团体的用地、学校用地、文化教育机构用地、医疗卫生的机构用地、体育设施的用地，都是公共设施用地，大约占10%。
3.工业用地，主要是指工业区范围里面的用地，除了厂房车间以外还有为工业服务的一些用地，一般占15%至25%。
4.仓储用地，一般占5%。
（二）用地的标准：
按照国家规定，城市用地的标准分四个档次。
地级是按照每个城市居民人均的用地，档次人均60平方米到75平方米；第二个档次是75平方米到90平方米；第三个档次90平方米到105平方米；第四档次最高的标准由105平方米到120平方米。
用哪个档次，哪个标准，各个地方根据不同的情况。
如北方地区标准可以高一点，北方地区耕地面积要比南方多一点，第二北京地区的居住区考虑日照，到冬季太阳的高度角是不一样，在南方来讲到冬季太阳位置是最低的，到北方冬季房屋的间距要拉大，在南方太阳的入射角较高，建筑靠的较近还是可以看到的太阳，所以我国南北情况不一样，东西情况不一样，土地的情况也不一样。
十一、城镇布局
城镇布局对房地产的影响
1.城市是指城市的行政管辖范围内的空间。
一种是城镇管辖范围里的空间叫城市，如北京的城市管辖范围16400平方公里；另一种是人聚集的区域，如北京中心区，五环以内的空间。
2.城市规划区与建城区。
城市规划区即是规范又是管理的概念，也就是这是城市规划涉及到的地区，一个是指城市规划的用地范围，另外在城市规划用地范围相关的地区。
建城区就是指建筑连片同时即有基本的城市基础设施的地区。
基本设施有道路、电力、给水、排水。
由此知道在这一范围里我们要把城市合理的组织，用地、道路各个功能很好的组织起来这一工作就叫城镇布局。
城镇布局根据不同的地区有不同的形式，最常见的布局就是集中式的布局。
（1）集中式布局：
所谓集中式的布局就是在城市的中心有中心区，在中心区里集中了大量的公共服务的设施、广场。
中心区的外围是居住区，居住区的外围是工业区，是一个千层式的布局。
集中式的布局最有利的因素就是比较紧凑，用地很经济，各种服务设施的半径可以最大发挥服务的效能。
（2）带状的布局是指由于受到地型的限制，如山谷、河流。
主要优点不集中，环境好，但是带状两端交通联系很困难，基础设施发挥的效益不够高。
（3）组团式的布局是指在大的范围里面是分散的，由于地形的关系把每一个城市分为几块，每一个块相当于一个组。
组团式的布局正好集中布局的缺点，恰恰是组团式布局的优点。
（一）城市布局、城市土地利用对房地产开发的影响
主要有三个方面：
1.城市发展的主要方向必须要有大量可供城市建设的用地。
2.这一地区有良好的工程地质条件。
3.这一地区是否有良好的基础设施条件，交通是方便，用水是否好。
根据这些因素，在城市规划里往往有一个布局的原则，比如有很多城市有一些概括的语言，有一个选择发展的方向。
（二）城市用地的性质决定房地产的结果
房地产的结构与城市性、用地性质关系很大。
如，像首都，省会城市一般来讲规划部门都是考虑总合功能，功能考虑政府职能，考虑现代服务业。
所城市的性质，包括土地利用决定了房地产开发的结构。
（三）城市的空间管制，管制的范围影响了房地产开发地段的选择
十二、城市对外交通
十三城市道路交通
城市的基础设施对房地产开发的影响
（一）交通道路系统对房地产投资的导向作用
城市交通首先城市交通分为城市对外交通和城市市内交通，对外交通的设施一般来讲包含了三个方面：
铁路设施、机场设施、公路设施；沿海的城市还有港口设施。
从运输角度来讲管道运输也是对外交通。
城市对外交通设施与城市的关系是对外交通设施对城市是一把双刃剑，城市的发展离不开对外交通。
对外交通对城市也有严重的干扰，如噪声。
一般来讲对外交通的设施与城市有关的部分要放在城市里。
城市交能就是指城市内部的交通，城市内部的交通主要是通过城市的道路来实现的，没有道路就没流通。
所以城市的道路是一个城市的估价。
目前我们国家的道路按照重要性分为四大类：
快速路、主干路、次干路、支路。
1.快速路就是要保证在城市范围里面两点之间的交通是以快捷为目的，所以快速路不能够有过多的平面交叉。
2.主干路是沟通了城市的各个功能区串联在一起，一般比较宽。
城市交通的问题不完全是路多路少问题，是路宽路窄的问题，同时还有很多问题，如土地利用不合理也可以导致城市交通的拥挤；管理问题。
公交优先成为我们国家当前城市公共交通的一个优先政策，从未来的发展事态来看主要是鼓励优先发展公共交通。
（二）交通道路系统对房地产的投资的作用
1.土地利用影响了交通，同时交通道路系统也影响了开发和利用。
明显的交通起着一个改善地块，改善房屋区位的作用。
道路的建设，交通系统的改善实际上对土地是有很大的争执作用。
2.对外交通线路对房地产投资导向作用相当重要，除交通以外各项配套的设施，基础设施对房地产的影响也不能忽视，如给水、排水，这些设施即有正面的影响，同时也有一些负面的影响，都需要研究。
（三）环境质量是人们追求宜居的重要因素
在人们生活水平提高的情景之下对环境的要求越来越高，所以一个环境工程还有环境设施的改善，已经成为我们对房地产的开发具有很大的影响。
研究城市规划，研究城市环境实际上跟我们的评估是有很大的关系，同时创造了更好的城市环境，各种基础设施，显然我们整个城市土地，整个城市房屋也是会增值的。
从未来的发展趋势，国家根据中国人多地少的国情，制定了关于节约集约利用土地的一个基本国策，所以要做到节约集约适当提高土地的开发强度，增加土地的容积率和使用效率提高的使用效率，应该讲是未来的一个发展的方向。
过去有一种观念，认为城市规划对房地产开发它们相互关系是一个制约的关系。
我觉得比较片面。
一个地区或者一个楼盘，他的开发强度从开发商的考虑来讲只是能够取得最高的利润，但是从规划角度来看，我们制定的开发强度，制定的容积率不仅仅要看开发的经济效益，同时要考虑到环境社会的影响。
例如：
如果在一个很小的范围里都搞超高层的建筑，层数超过了三十层以上，第一个结果就是在这一地方要聚集大量的人流，如果是写字楼就要有大量的职工上班。
所以房地产开发即要考虑到经济效益，同时也要考虑到环境的效益、社会效益以及城市环境容量基础设施的存在能力，这就是城市规划考虑开发强度的出发点，还要从景观角度来考虑。
1.适当的提高开发强度，这是国家提倡的，现在我们用地很紧张，贯彻国家节约、集约利用土地国策的一个重要方面，提高开发强度也不是无限的，即使从退一步，从经济效益来讲，超高层的建筑，高容积率的地方，如果是高强度的开发区，人与人之间的联系方式必然是走垂直方向的联系，实际上降低了工作效益，同时使我们能源损耗增大，所以这就是在城市规划和房地产就开发强度来讲，规划师和开发商的理念不完全一样，从整体上有利于开发整个城市景观的面貌。
实际上房地产的开发和城市规划也是个互动关系，在我们的规划没有得到很好的贯彻的时候，在快速的发展阶段，由于地方以及地方政府的某些厉害关系，往往政府的官员能管规划师。
但是政府的官员屈服于房地产开发商、投资商的压力，特别是一些比较经济欠发达地区，很想引进项目，这时开发商成为了主导地位，在这种情况下房地产拉着规划走，这一规划就无法起作用。
十四、城市、区域规划—制定房地产开发策略的基础
1、在全国何处开发？
2、如何开发地段选择？
3、开发什么？
4、开发规模多大？
5、开发预期？
十五、区域规划对城市房地产开发投资的影响
1.房地产市场具有强烈的区域性
2.区域规划揭示全国投资环境、开发潜力的差异
3.主体功能区对房地产开发具有重要的引导作用
十六、城市规划明晰了房地产的供求关系
1.城市化、城市人口的增长规模决定了房屋的需求量
2.城市的用地规模决定了房地产的供给
3.人口增长快、用地潜力大是房地产投资的优选城市
十七、城市布局、城市土地利用对房地产开发的影响
1.城市用地发展的主要方向就是房地产开发的热点
2.城市用地的性质决定了房地产的结构
3.城市的空间管制影响房地产开发地段的选择
十八、城市基础设施建设对房地产开发的影响
1.交通、道路系统规划对房地产投资的导向作用
2.各项配套设施对房价的影响不容忽视
3.环境质量是人们追求宜居的重要因素
十九、城市规划与房地产开发强度
1.提高开发强度的实质是节约土地，降低土地成本，增加利润
2.提高开发强度是有限的，过度开发不等于土地集约利用
3.城市规划控制土地开发强度的指标
二十、实证分析－北京新一轮城市总体规划
1.北京的风水
（1）北京的地形
看这张图，北京市是在华北平原的顶端，图上绿色的西边是太行山脉，与山西省的山是同一个山脉，北边是燕山山脉，也就是说北京三面环山，南部、东南部面向渤海。
（2）北京的河流
在北京有两条河，南边的是永定河，从北京南部穿过；北边的河是潮白河，从北京的东部穿过，环抱着北京。
（3）城市建设的选址
《管子·乘马》：
“凡立国都，非于大山之下，必于广川之上。
高毋近旱，而水用足；下毋近水，而沟防省。
因天材，就地利，故城郭不必中规矩，道路不必中准绳。
”
这句话的意思就是说：
工匠要修建一个国家的国都，国都应该要在山的下面，平原的上端，也就是修建在山前的平原地带，因为如果修建在山上，取水困难，容易旱。
如果地势太低，为了防备夏季河水的泛滥，需要修建大量的防洪设施，成本较高。
在山和平原的交界地带修建都城最理想，同时城市建设“因天时、就地利”，即考虑天文地理，依山就势，所以城市的形状不必方方正正，道路也不必像绳子一样拉得笔直。
风水有五个要素，这五个要素叫龙、穴、砂、水、向
风水上讲要选这一个吉地：
“龙”是指大的山脉，大的山脉走来走去，最后这山停止了，停住的地方是太行山、燕山交汇的地方，——华北平原的顶端。
在这一地方，在风水上讲就是“穴”。
所谓“穴”就是山脉停止的地方。
另外吉地还要有山环水抱，就是“砂环水抱”，“砂”可以理解是一个丘陵、低山、次要的山，就是要有次要的山把城市环抱起来，“砂”的出山口应该有河流，河的弯弯曲曲的把城市包围起来。
所以吉地最好要三面环山、一面临水。
这一地方应该是最理想的军事用地。
风水认为这样的地方可以人丁兴旺、财源茂盛，可以发起长风聚气。
北京北部是主山，周围是次要的山脉，南面有两条河，分别是永定河、潮白河所包围起来。
北京海拔40米，北京西边有一个地方叫万泉庄，泉水相当丰富，北京昆明湖的水历史上是从玉泉山的水来的。
所以好的风水都在这一地方。
因此，早在春秋战国的时候，燕国的首都就定在北京。
北京正式成为国家的都成是在元以后。
因此北京不论从自然条件上还是地理条件上，甚至从风水上讲都是符合城市选址理论。
例如河北的主要城市都在所谓的风水宝地上。
2.北京的早期城市规划
（1）解放后北京的城市规划
这张图是北京总体规划图
从1950年开始，北京的城市规划包括了集中式布局，即北京的发展是四环之内。
未来北京人口再增加，采取组团模式，在外围搞十个组团，原来规划的是清河组团、北苑组团、酒仙桥组团、东坝组团、定福庄组团、垡头组团、南苑组团、丰台组团、石景山组团、西苑组团，每一个组团容纳20万至30万人。
也就是说中心400万到450万，外围200万到250万。
如何分开中心城区与组团，就是在城市
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