养老院项目申请.docx

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养老院项目申请

申报单位及项目概况

项目申报单位概述

项目投资方

投资方：

出资主体：

各方出资比例：

注册资金：

注册地点：

拟建的*******项目的投资方包括：

各投资方基本情况及经营状况

*************

项目概况

项目建设背景

当前，人口老龄化的发展以及老龄化问题正日益受到关注，中国人口老龄化速度高于全球平均速度。

根据专家预测，我国的老龄化高峰将出现在本世纪的中叶。

预计到2020年时，60岁及以上老年人口的比例将达到2.48亿，到2050年老年人口将达到4.5亿，占总人口比重接近30%。

长三角地区上海、****、江苏三地的老龄化水平均高于全国平均水平，其中，上海是我们国家最早进入老龄化地区的城市，比全国进入老龄化早了20年，目前60岁以上老年人已达270万，占全市人口的19.60%；****省目前60岁以上老年人已达387万，占全省人口的11.68%。

江苏省目前60岁以上老年人已达548万，占全省人口的13.75%。

长三角城市的区域位置及****市位置见图1-1。

图1-1中国长三角各城市区域位置图

长三角地区人口的迅速老龄化使社会养老负担日益沉重，养老的场所、设施、医疗、休闲服务等需求迅速膨胀，传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需要，政府也暂时无法投入巨大的资金到养老机构的建设上。

本项目就是在这样的背景下提出来的。

建设地点

图1-2项目所在位置图

拟建项目位于****市广陈镇，紧邻上海市金山区廊下镇。

****市位于****省杭嘉湖平原东北部，地理位置优越，交通便捷：

东邻上海市区80公里、西距杭州90公里，北靠苏州85公里，处在上海浦东国际机场、上海虹桥机场、杭州萧山国际机场的服务半径之内，基本实现与周边大中城市的“一小时交通圈”。

区域自然气候条件良好，属亚热带季风气候区，四季分明，气温适中。

拟建项目基地周边是具休闲旅游功能的****市现代农业园区，生态环境良好；基地距九龙山旅游度假区仅15分钟车程，九龙山旅游度假区是汇集马术、高尔夫、游艇俱乐部等为长三角各城市功能配套的高端旅游设施与生态公园、佛教旅游等综合设施的风景胜地。

基地所处的区域地理、经济环境具备开发中高端养老机构的基本条件。

宗地东至广业路向南延伸段，西至千斤河，南至建设河，北至建设路向西延伸段。

现状以农田与村舍为主，建设河从基地穿过，水网密集、水质较好，具有打造江南水网都市的自然基础。

项目建设目标与定位

拟建项目的目标与定位如下：

◆建设国内乃至亚洲具有代表性的高端养老机构，具有经济及社会的双重效益。

◆尊重地域文化与自然环境，创造良好的生态环境与人文环境，将其建设成为高品位的生态型绿色家园。

◆功能配置与建筑设计充分考虑运营的需要：

从分期建设、经营灵活性等多方面考虑，将养老机构、公用设施配套服务、旅游休闲等功能组织起来，达到经济效益与养老服务的综合平衡。

◆建筑与景观充分考虑老年人的生理特点和心理要求，从总平面布局到建筑设施等均按高标准设计，力求成为硬件与软件均为一流的养老机构。

建设内容与规模

拟建项目占地100亩，建筑总面积为66670平方米，主要建设内容包括养老住宅区、保健中心、行政办公区、后勤服务区等。

投资估算及资金筹措方式

项目投资估算人民币34098万元，折合4990美元，汇率按照中国人民银行2008年9月1日发布的美元对人民币汇率1：

6.8320计算。

项目建设资金由投资方自筹解决。

主要技术经济指标

项目的主要技术经济指标，见表1-1：

表1-1主要技术经济指标

技术指标

占地面积

66600M2

建筑面积

66670M2

容积率

1.0

经济指标

项目总投资

34098万元

经营收入

5476万元/年

净利润

2325万元/年

上缴各类税收

1079万元/年

发展规划、产业政策和行业准入分析

发展规划分析

国家及地方关于老龄化问题的有关规划

国家对人口老龄化问题给予了高度重视，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中指出要积极发展老龄产业，增强全社会的养老服务功能，提高老年人生活质量，保障老年人权益。

根据《中国老龄事业发展“十一五”规划》，“要满足全国5%的老年人入住养老院的愿望，需要720万张床位养老院的建设有着巨大的发展空间。

嘉兴市人民政府于2006年制定了《嘉兴市老龄事业发展规划（2006－2010）年》，将“坚持政府主导、社会参与、全民关怀方针，促进老龄事业与经济社会协调发展，按照‘五个统筹’老龄事业纳入全市经济社会发展中长期规划和年度计划，促进老龄事业全面、协调和可持续发展”作为基本原则；该规划中还指出，要逐步建立新型养老服务体系，积极探索由政府倡导资助，引导和鼓励社会力量兴办社会养老事业的发展机制。

项目建设的必要性

中国人口的迅速老龄化使养老社会服务供给不足的问题逐步显现。

以养老机构和床位数为例，2005年底，中国各类老年社会福利机构达到3.95万个，总床位149.7万张，平均每千名老人仅占有10张床位，发达国家平均每千名老人占有养老床位数大约是50－70张。

按照全国老龄工作委员会的调查，约5%的老年人希望入住养老机构，若粗略估算，也有700多万张床位的差距，亟须加快发展速度。

在老龄化社会中，传统的家庭养老方式已远远不能满足社会发展的需要，社会集中养老的方式正在逐渐被人们所接受。

大力发展社会养老，兴建老年康乐城，为老年人提供多功能、全方位、综合性的服务是社会发展的必然趋势。

老年用房的设施要方便、舒适、安全，用房内还应有各种生活服务、休闲娱乐、医疗保健设施，有专门的服务人员和医务人员。

总之，*********的建设运营有利于满足长三角地区老人对多样化、全方位养老服务的需求，有利于为老龄化问题的解决，符合国家和地区的有关发展规划，是社会发展的需要。

产业政策与行业准入分析

产业政策分析

养老服务业属于现代服务业的范畴，是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。

2007年，《国务院关于加快发展服务业的若干意见》中指出，要加快发展服务业，提高服务业在三产中的比重。

**************项目属于养老服务业，项目建成后将提供约1100人的床位，年营业额达到5060万元，为当地政府提供稳定的、较大的财政收入，对促进消费、拉动内需具有重要意义。

同时，项目的建成运营还将为当地创造约300人的就业岗位，增加当地就业机会。

2006年2月，国务院办公厅转发了《发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》，以促进养老服务业加快发展。

该通知中指出，要大力发展社会养老服务机构，地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构，引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、养老院、敬老院，鼓励下岗、失业等人员创办家庭养老院、托老所，开展老年护理服务，为老年人创造良好的养老环境和条件。

2006年7月，****市人民政府转发了《嘉兴市人民政府关于进一步加快养老服务业发展意见的通知》，以进步以加快嘉兴市养老服务事业发展，充分调动社会力量参与养老服务事业的积极性。

当前，长三角地区养老设施无论是从数量还是从质量、服务上都无法满足老龄人口的多元化、全方位需求，政府暂时也无法提供如此巨大的资金来进行养老设施的修建，本项目的建成运营有利于完善当地及周边地区的养老服务体系，符合国家的产业政策导向。

行业准入分析

当前，国家尚未出台专门针对养老服务业的行业准入条件，是以有关产业政策或专项规划的方式予以发布的。

根据《外商投资产业指导目录（2007修订）》的有关规定，老年人、残疾人和儿童服务机构被列为鼓励外商投资产业。

本项目是外商投资项目，项目建成属于老年人服务机构，所以是国家鼓励外商投资产业。

在《发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》明确指出，要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。

在《嘉兴市人民政府关于进一步加快养老服务业发展意见的通知》中指出，要放宽市场准入，放宽注册资本限制，首次出资额不得低于注册资本的20%，且不得低于3万元，其余部分应在注册之日起两年内缴足，鼓励社会民间资本以合资、控股、购买和租赁等形式参与国办养老服务机构的建设和经营，支持专业化连锁经营，培育、鼓励大型民营集团提供养老服务。

业主完全满足上述的相关规定，本项目符合行业准入的有关规定。

资源开发及综合利用分析

本项目是现代服务业项目，不属于资源开发类项目，不需要占用重要资源，不涉及各类金属矿、非金属矿资源的利用，用水量不大，故本报不再详细论述资源开发及综合利用分析。

节能方案分析

用能标准和节能规范

本项目将在开发过程中做好建筑节能节水工作，充分落实科学发展观，发展节能型养老院。

所有新建项目将严格执行建筑节能标准，积极引进和推广建筑新理念和新技术，新建建筑实现节能30%。

重点强化节水器具的推广和应用，提高污水再生利用率，积极推进污水再生利用、雨水利用。

着重抓好设计环节执行节水标准和节水措施，力争建筑建造和使用过程的节水率在现有基础上提高20%以上。

本项目拟采用的用能标准和节能规范如下：

1、采暖通风和空气调节设计规范（GB50019-2003）

2、公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）

3、建筑照明设计标准（GB50034-2004）

4、外墙外保温工程技术规程（JGJ144-2004）

5、延时节能照明开关通用技术条件（JG/T7-1999）

6、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）

7、夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准（JGJ75-2003）

节能措施及节能效果分析

本项目工程在建设过程中，应推选优秀设计方案，并采用“四新”（新技术、新工艺、新材料和新产品）技术，以缩短工期，降低造价，应采用保温防水新材料、节能设备，选用新型高效节能灯、节水型装置等节能措施。

建设用地、征地拆迁及移民安置分析

项目选址及用地现状

拟建项目位于****市广陈镇集镇新区东至广业路向南延伸段，西至千斤河，南至建设河，北至建设路向西延伸段。

现状以农田与村舍为主，建设河从基地穿过，水网密集、水质较好，具有打造江南水网都市的自然基础。

图5-1项目现场考察照片

土地利用合理性分析

拟建项目用地性质目前为待置换用地，根据国家相关规定，土地挂牌出让后，土地性质为社会事业经营性用地。

项目建设符合****市土地总体规划，也不覆压矿藏和文物，不影响防洪和排涝，项目建设内容符合国家产业政策和地方经济社会发展规划，依据国土资源部、发展改革委联合发布实施2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，项目用地不属禁止或限制类用地。

项目地形状规整、便于规划、地势平坦、地质条件稳定，便于建设，交通便利，便于生活发展。

本项目拟建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的养老院，可以提高土地使用率，改善现有环境及人文景观。

符合土地利用规划要求，占地规模较为合理。

征地拆迁和移民安置方案

征地拆迁方案

农民征地拆迁办法按照《****省人民政府关于加强和改进土地征用工作的通知》执行。

1、征用耕地的安置补助费，以需要安置的被征地农民人数计算。

需要安置的被征地农民人数，按照被征用的耕地数量除以被征地的农村集体经济组织征地前平均每人占有耕地的数量计算。

2、依法征用农民集体所有的土地，按照规定进行补偿安置。

征地补偿安置费用在征地补偿安置方案批准之日起将在3个月内全额支付，不分期支付。

征地补偿安置不到位的，不强行使用集体土地。

农村集体经济组织如未能调整其他质量和数量相当的土地给被征地农民继续承包经营的，将不少于70％的土地补偿费支付给被