养老产业投资分析报告.docx

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养老产业投资分析报告

养老产业投资分析报告

（一）

整理日期：

2012年11月28日计划部

一、中国老龄化社会发展特点

二、中国老人养老费用来源和支付水平

1、养老费用支付来源

2、养老费用支付水平

3、家庭和社会对老人养老性支出的支撑能力

三、中国老人养老习惯和消费现状

四、国家对中国养老体系的规划设计

五、市场现有养老产业投资模式分析

1、养老服务机构

2、养老地产（住宅）

3、养老旅游度假区

4、教育培训机构（老年大学）

5、老年用品开发

六、研究意见和建议

七、附件：

1、2011年部分城市和地区养老退休金水平

2、业内较成功的养老地产模式

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我国自1999年进入老年型社会，人口年龄结构从成年型转为老年

型仅用18年时间，与世界发达国家相比速度惊人（法国完成这一过程

115年，瑞士85年，美国60年，英国45年，日本25年）。

人口学界

定，60—69岁为低龄老年人口，70—79岁为中龄老年人口，80岁以上

为高龄老年人口，我国高龄人口增长尤其迅速。

面对高速进行的社会老

龄化，无论是社会保障体系覆盖、经济储备还是社会服务体系建设，我

国目前都还没有作好准备。

老龄人口基数高，老龄化速度快。

我国是世界上唯一一个老年人口

超过１亿的国家。

2010年第六次人口普查中国60岁以上人口1.78亿，

占总人口13.26%，其中65岁以上人口1.17亿，占总人口8.87％，目

前社会老龄化加速，平均每年增加596万老年人口，年增长速度3.28%，

其中80岁以上高龄人口增速5.4%。

到2020年我国老年人口将达到2.48

亿，占总人口比重17.17%，其中80岁以上老年人口3067万人，占老年

人口12.37%。

2050年老龄人口将超过4.12亿，老龄化水平30%以上，

占世界老年人口1/4，老龄人口绝对数量世界第一。

未富先老，养老支付能力低，困难人口多。

发达国家进入老龄化时，

人均国内生产总值多在5000-10000美金，而中国1999年进入老龄化人

均GDP仅800多美金，2010年突破4000美元但仍属于中等偏低收入国家。

近10年80岁以上高龄老人增加一倍超过2000万，但截止2011年

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城市仍有15%左右的老人没有养老保障覆盖，农村则仅有不足35%的老

人享受社会养老保障。

2011年失能半失能需要医疗护理的老年人达到

3300多万。

老年抚养比快速攀升，家庭抚养能力降低。

第六次全国人口普查数据显示，我国平均每家庭3.1人，家庭日趋小型化在产生巨大住房需求的同时老人抚养比迅速攀升，2010年大约５个劳动年龄人口负担１个老人，2020年约３个劳动年龄人口负担１个老人，2030年约2.5个劳动

年龄人口负担１个老人。

基于工作压力、子女教育、城市居住郊区化等

诸多因素，家庭成员对老年人的实际抚养能力明显变弱。

老龄化城乡倒置，农村老龄化程度高。

我国城市化程度较低，农村

老年人口在8557万人左右，占老年人口总数的65.82%，老龄化程度比

城镇高出1.24个百分点。

这一状况要到2040年城镇老龄化才能赶上并

超过农村老龄化，逐步拉开距离。

这是我国人口老龄化不同于发达国家

的重要特征之一。

地区间老龄化水平存在巨大差异。

我国人口老龄化水平呈现由东向

西区域梯次型发展的状况，东部沿海地区老龄化速度明显快于西部欠发

达地区。

北京、上海、天津、重庆直辖市和浙江、江苏、山东等中东部

经济发达省市人口老龄化程度比较严重，西部经济欠发达省份如新疆、

西藏、青海、宁夏等人口老龄化程度相对较小。

如上海市老年人口2000

年已占总人口18.5%；2025年将达到总人口32.7%。

北京2000年老年人

口占总人口14.6%。

2025年将占总人口接近30%。

上海1979年进入老龄

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化，比全国早20年，宁夏回族自治区预计2012年才能进入老龄化，最

早和最晚进入老龄化城市间隔33年。

老人单独居住为主，空巢率高。

子女结婚之后，老人往往选择单独

居住，这是城乡社会共同趋向，社会人口流动就业增多，异地居住比例

提高，也使部分老年父母失去与子女同居条件。

2000-2010年城镇空巢

老人比例由42%上升到54%，农村由37.9%上升到45.6%，大中城市空巢

率近70%。

老龄化、无偶化、家庭少子化均传统家庭养老功能日趋削弱，

养老负担越来越多地依赖于社会。

2010年中国社会科学院人口与劳动经济研究所“中国城乡家庭结构

和代际关系变动分析”课题组抽样调查显示：

目前我国社会保障体系相

对完整的城市和处于初步建立阶段、养老保障水平较低的农村老年人赡

养金来源差异巨大。

–农村65岁以上老年人55%靠儿女提供生活费用，40％为非亲属供养（自养25%，退休金不足10％，其余为低保等），农村约三分之一老人为降低对子女赡养的依赖，仍然继续劳作以免或推迟成为吃“闲饭”者

–城镇地区65岁以上老年人中65％以上以退休金为生，而靠子女赡养者为15％。

非农业人口中75%以上老年人以退休金为生活来

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源，靠子女赡养者约占10%，靠低保维持生存的老人约10%，其

他5%。

2012年老龄工作委员会最新公布的《2010年中国城乡老年人口状

况追踪调查主要数据报告》是继2000年和2006年之后第三次对老年人

生活状况进行追踪调查，也是国家统计局批准的唯一部门老年人状况科

学调查。

报告显示：

中国老人消费缺乏经济基础，银发经济规模大，但

平均消费水平极低。

–城镇社会养老保障覆盖率84.7%，城镇老人月均退休金1527元；

–农村社会养老保障覆盖率34.6%，农村月均养老金74元。

–城镇老年人平均年收入17892元，农村老年人平均年收入4756元。

扣除物价上涨因素，10年来城镇老年人平均收入仅增加1.1倍，农村增长1.5倍。

–自报个人（家庭）支付能力，城镇老人平均每月可承担费用101

6元，农村老人为172元。

–老人自有住宅比例较高，城镇老年人拥有自己产权住房的占75.7%，农村为71.2%。

近年部分城市和地区养老退休金水平见附件。

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–2011年农民人均纯收入6977元，其中工资性收入占47.6%，即

3321元；按照国家发改委发布的《全国农村经济发展“十二五”规划》“十二五”期间农民纯收入年均增长7%，那么，2015年

农民人均纯收入约为9140元，再按规划中“工资性收入占农民人均纯收入的比重达到45%以上”计算，则农民除口粮外的可支配收入约为4113元

–2011年城镇居民人均可支配收入21810元。

–著名调查机构麦可思2013届大学毕业生统计发现，截至10月16日，2013届高职高专毕业生签约薪资为2506元，比上届同期（2294元）高212元，超过七成的80后年轻人觉得照顾自己的父母已经力不从心

点评：

现有收入水平显见不能支付老人养老支出，同时多年的低

工资和持续的物价上涨，也使老人年轻时的储蓄价值大幅缩水。

我国人

力资源市场现实是老年人退休以后有收入的人很少，多数老年人收入水

平比较低，是银发经济不能撬动的关键原因。

居家养老占总数95%以上。

中国人民大学老年学研究所调查显示，

即使生活和医疗条件都很好、养老机构收费标准也合理，有意愿进入养

老院的老人也只有20%。

如果环境普通，实际上愿意进养老机构的老人，

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只有总数的1%。

根据老龄委报告2010年城镇老人愿意住养老机构的比

例10年来从18.6%下降到11.3%，农村老人则从14.4%下降到12.5%。

受文化习惯的影响，居家养老数量占养老总数95%以上的情况，一段时间内不会有太大改变。

床位不足，服务差，护理型床位尤其滞后。

国家民政部数据，2010

年丧失自理能力的老年人口940万，其中城市194万，农村746万。

部

分丧失自理能力的人口大约1894万人，2011年需要护养的老年人口约

占总数的19%。

截至2010年底，全国各类收养性养老机构4万个，养老

床位314.9万张。

每1000个老年人只有17.69张床位，远远低于西方

国家平均50-70张床位水平，其中可留宿照料型床位不到25%。

但引人

深思的是，我国养老机构实际收养老人不足190万，空床率超过20%。

数量少、增速慢，品位低、服务差，是我国养老机构的普遍现状。

公办养老院住不进，民办养老机构住不起。

目前大中城市私立高端

养老院不包括吃饭费用5000-10000多元/月，护理和居住条件较好，但

只针对比较高端的人群，如北京以协和医院、新华社以及北大等高校的

离休教师为主，这些人数量少并可通过聘用家庭保姆或护理员采取家庭

养老的形式，所以市场容量不大。

公办养老院费用多在3000元/月以下

但床位紧张，往往需预约排队到2-3年以后。

养老困惑和老年性心理疾病急待引起重视。

中国具有重视亲情与团

圆的传统，在中国的价值观里，将父母送去养老院或老人自己选择去养

老院，还不是顺理成章的事情。

养老机构中子女送父母的，老人普遍心

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情沉郁。

此外，老年期痴呆和抑郁症等精神疾病严重威胁老年人身心健

康，60岁及以上人群老年期痴呆患病率为4.2%，65岁及以上人群抑郁

症患病率为4.4%，这些客观上加重了养老机构运营负担。

老年产业服务配套项目严重不足。

各地老年人托老服务、医疗保健

服务、日常生活照料服务、老年人互助服务等社会化服务项目和形式仍

然处于起步阶段，有经验的老年护理人才匮乏，养老服务培训机构不足，

老年生活用品、老年服务业发展远滞后于老年人实际需求。

特别是居家

养老服务机构、老年康复护理机构等由于受到居住环境、消费能力和思

想观念等的影响，依然局限服务于较高收入的离退休人员和有经济来源

的“空巢老人”，市场受众小，难成规模。

我国城乡失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的19%。

由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生

活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展

社会养老服务体系来解决。

2011年社会养老服务体系“十二五”建设规

划明确：

社会养老服务体系建设以居家为基础、社区为依托、机构为支

撑，着眼于老年人的实际需求。

居家养老服务涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精

神慰藉等，以上门服务为主要形式。

对身体状况较好、生活基本能自理

的老年人，提供家庭服务、老年食堂、法律服务等服务。

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社区养老服务主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老

年人提供服务。

在城市增强社区养老服务能力，打造居家养老服务平台。

在农村建设日间照料和短期托养的养老床位，逐步向区域性养老服务中

心转变。

机构养老服务以设施建设为重点，老年养护机构主要为失能、半失

能的老年人提供专门服务，重点实现1.生活照料。

设施应符合无障碍建

设要求，配置必要的附属功能用房，满足老年人的穿衣、吃饭、如厕、

洗澡、室内外活动等日常生活需求。

2.康复护理。

具备开展康复、护理

和应急处置工作的设施条件，并配备相应的康复器材，帮助老年人在一

定程度上恢复生理功能或减缓部分生理功能的衰退。

3.紧急救援。

具备

为老年人提供突发性疾病和其他紧急情况的应急处置救援服务能力，鼓

励在老年养护机构中内设医疗机构。

鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农

村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、小旅馆、

小招待所等设施资源改造用于养老服务。

通过设备和康复辅具产品研

发、养老服务专用车配备和信息化建设，全面提升社会养老服务能力。

养老服务机构包括养老院、老年公寓、托养所等机构。

由于中国在

经济欠发达的情况下进入人口老龄化，老年人收入普遍较低，养老机构

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通过增加收费方式产生收入有限，尤其近年物资、医疗和人力成本增长

迅速，但养老退休金增长缓慢，养老服务机构多数微利甚至无利，艰难

维持。

2012年各地纷纷提高对机构养老的补助标准，如广州市对自有产

权社会福利机构每张新增床位资助标准从每年1000元提高到3000元，

南京市新养老机构补贴标准床位资助提高1000元，但距离硬件条件优

越，软件服务好的服务成本依然差距较大。

养老地产的需求集中在中低端市场，但投资者喜欢走高端定位。

对

于以持有为主的养老地产，业内的普遍观点是10-15年，每年8%~10%

的回报率。

目前一般认为三种模式比较迎合国内市场：

一是在普通住宅小区中

配建养老公寓，如1000套公寓配套50套养老公寓，老年人和子女住在

一个小区；二是提供护理配套等上门服务的专门养老社区；三是在大

城市周边建造养老社区。

如老人退休卖掉上海价值300万元的房子去周

边二线城市买一套100万元的养老公寓。

养老地产在发展中面临一些实际问题：

1、70%以上的老人已经拥有

住房，很难再有资金购买养老地产产权；2、部分养老地产用地属性为

公共设施建设用地，使用年限50年，项目只有大产权证，每套房源并

无小产权，使很多购买者望而却步；3、作为为特殊群体量身定制的特

殊社区，投入高于普通地产开发，如大面积无障碍通道、慢速电梯等成

本比普通商品住宅社区要高出近1/3。

医疗保健中心、老年活动中心等

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大量的医护及配套设施设备，对社区运营管理来说也是很重的负担，而

各地在开发商拿地和开发中给予的优惠政策还不明晰；4、老人在养老

机构和养老地产项目中发生意外费用进入保险赔付，保险由政府开放

商、个人购买的政策尚未出台；5、养老综合用地列入国有建设用地供

应计划，开发商招拍挂后能否改变按房地产类缴税的情况也不明朗。

候鸟式养老旅游度假区是中国发展较早的异地养老模式。

主要有海南岛的冬季养老基地和北方滨海地区的夏季避暑养老基地，在成都、武汉等周边风景秀丽的城市和地方也有所分布。

还出现了连锁发展和养老机构之间合作置换等优化模式，这种模式可将地产销售与旅游度假相结合，适合健康且具有一定经济实力老年人，但季节性强，度假区资源存在较大浪费。

目前新开发的旅游度假区引进了疗养型养老度假模式，更加关注老年人健康方面的需求，通过与专业医疗机构、康复疗养机构的合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务，主要针对身体健康欠佳和对健康格外关注的老年人为主。

该模式提供高收益的附加服务和衍生健康产业链，对医疗康复专业技术能力要求也较高，对投资项目而言，加大了项目开发和运营成本，但较大程度的避免了旅游度假区旅游资源的浪费。

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农家休闲养老度假村是一种候鸟型、旅游休闲型相结合的农家寄养

式异地养老模式，代表有崇明岛农家养老和浙江天目山农家养老项目，

老人与农户签订协议，长期寄养在农户家中，是一种特殊的乡村旅游形

式，也可以成为新农村建设的一种重要模式。

经验提示：

养老旅游度假区开发在功能设计考虑老年人需求的同

时，因地制宜的与健康旅游结合多元化经营，可扩大目标群体，又让度

假的老人能够和年轻人接触，保持身心健康。

养老度假与地产开发联姻，

可快速回收资金，为项目正常运转和持续经营缓解资金压力，是经过实

践检验较为成熟的模式。

养老度假区中的医院、老年大学、休闲娱乐中

心、福利性养老院等综合养老设施可作为非营利性机构独立运营，以争

取更多政策优惠和支持。

老年大学满足了老年人的精神文化需求，让他们能更好地融入社会

和接受改变养老观念（洗脑），所以对老年人尤其是城市老年人有很大

的吸引力。

四川省有1900所老年大学（学校），在校学员45万人，占

全省老年人口的3.4%。

老年人来老年大学上过课以后，一般都不愿意离

开。

老年大学不是学历教育，收费低但投资成本也低。

近年老年大学的学生人数迅速增长。

锦江区老年大学副校长张泽林

介绍，从2006年到2011年该校学生人数翻了一番，达到了3300多人，

学校容量已经饱和，课程安排从上下午各一堂课增加为各两堂课，仍然

无法满足社会需求。

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经费不足和缺乏办学场地，是老年大学普遍而突出的问题。

调查显示，老年人消费物品比例为保健品33%，健康食品31%，服

装19%，其他17%，消费能力受老年人收入状况的限制，多数购买时倾向购买物美价廉的货物，消费以满足基本生活需要为主，因此老年保健用品（含保健器械和保健药品）、健康食物、老年服装是老年用品的重点开发领域。

另一方面，老年群体中存在相对富裕的收入阶层，他们有更高层次的需求，如整形抗衰老、高档化妆品、老年教育、娱乐等。

此外针对特殊群体老年人（如卧床老人、糖尿病患者、耳聋患者等）的产品（如护理产品、辅助器械等），也存在较大的市场需求。

普遍认为利润空间大、市场前景好的老年产品包括几个方面：

–老年女性保健酒、化妆品和抗衰老产品

–老年人专用通讯产品：

带有扩音功能、携带使用方便的收音机、电话、手机、助听器、定时提醒服药器等

–老年日用品：

老年人专用纸尿裤，高档大便器、接尿器、、电暖鞋、功能浴房、机械手、代步工具、老年家居布艺等。

–老年保健食品：

保健饮品、水、保健酒、素食产品；奶粉、药物替代产品等。

经验提示：

老年用品市场60%的购买者是青年人，30%是老年人自己，

10%是亲朋好友之间相互的赠与。

老龄产业消费市场的主题特点表现为

亲情消费和永恒的孝敬主题！

“百善孝为先”，年轻人为孝敬长辈送礼

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不计较，也不疼心花钱；子女孝敬老人费用持续增加。

参加工作、有经

济来源的中年轻人才是中国老年产品市场真正的主力消费人群！

1、经济水平和文化习惯决定了中国的养老产业是规模型产业而非

利润型产业；

2、如何能够让老年人有能力支付养老消费，并可持续的进行养老

消费，是拉动银发经济的决定性因素；

3、考虑到国家养老支付能力和物价因素，养老项目利润产生和可

持续发展的关键应是通过政策优惠、规模运作降低成本，而非提高价格；

4、投资发展建议如下：

–从产业高度而非项目高度开展养老投资事业

–高、中、低端相结合开展养老投资体系建设

–充分运用资本的力量，与银行合作开发老人理财金融产品和养老金增殖支付服务产品，通过规模效应最大化发挥养老金的使用价值

–战略性选择医疗项目投资区域和医疗项目，力争与养老项目衔接配套，为养老项目增殖服务奠定基础

–借鉴华润集团产业链利润中心模式，在老年用品和老年教育领域寻找投资少回报快的项目，在子女孝敬老人的费用中创造高利润点

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2012年人均水平

2011年人均水平

（元/月）

（元/月）

增长幅度

西藏

2700

2450

10.2%

北京

2510

2268

10.0%

浙江

2091

1872

11.7%

青海

2049

1797

14.0%

上海

1908

新疆

1978

1757

12.6%

山东

1900

1680

13.0%

天津

1880

1700

10.6%

重庆

1800

1636

10.0%

广东

1821

1738

10.4%

广州市

2614

2413

8.3%

深圳市

2860

2590

10.4%

甘肃

1876

1640

14.4%

江苏

1784

1622

10.0%

南京

2080

1897

9.64%

宁夏

1785

1623

10.0%

河北

1745

1559

11.0%

内蒙

1700

1545

10.0%

辽宁

1622

1409

13.7%

湖北

1600

1448

10.0%

江西

1514

1320

14.4%

海南

1200（全民医保）

1310

吉林

1370

1278

15.6%

贵州

1470

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老年公寓

亲和源老年公寓2007年10月建成（商业用地，产权50年），占地

10万平方米，由12幢多层电梯住宅楼组成，共838套居室可供1600

位左右老人居住。

入住该社区的男性必须满60岁，女性满55岁。

亲和源采用会员制养老，设计不记名卡和记名卡两种会员制形式。

–不记名卡需支付一笔50万元（现已涨至89万元），可在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。

不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。

选择该卡，每年必须支付2.98万—6.98万元不等的会费（根据房型不同）。

–记名卡有效期至老人生命终结，但有15年的界限，如只住5

年，剩余10年费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过的部分免费。

该卡对应大、中、小三种户型，价格从45万-88万元不等，另外每年需支付2.98万元的会费。

亲和源会员卡出售之初，市场反响不尽如人意。

2007-2008年，出售的会员卡不到几十张。

那时整个社区总共才有11户人家。

2009年亲和源的销售迎来突破。

这年5月国务院批复同意上海南汇和浦东两区合并，这对地处南汇地区的亲和源养老社区是利好消息。

2010年，亲和源迎来了挚信资本1亿元的风险投资。

目前，亲和源已经销售了450多张卡，有600余人入住，而整个社区可接纳的入住总量为1600位左右。

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2011年亲和源和万科、青岛城投在内的多家企业合作，由对方出资

造房子，自己则承担运营管理。

亲和源股份有限公司董事长奚志勇表示，

这种扩张模式规避了资金难题，未来亲和源主要会把精力投放在管理模

式，扩大会员卡价值以及其他服务类的拓展。

未来亲和源模式转型，将

在辽宁、海南、黄山等区域开展亲和源复制，会员可以选择在不同城市

的亲和源公寓轮换居住，增加会员卡的价值。

点评：

亲和源现行模式有很大的缺陷：

1、亲和源社区公寓的产权

归企业所有，亲和源资金紧张时有权把公寓资产抵押银行融资，因此亲

和源和客户约定“如企业因故破产，则按照国家相关的法律，由政府负

责处理清算或者交给其他同类的公司继续运营”