养老产业投资分析报告.docx

1、养老产业投资分析报告养老产业投资分析报告(一)整理日期：2012 年 11 月 28 日 计划部一、中国老龄化社会发展特点二、中国老人养老费用来源和支付水平1、养老费用支付来源2、养老费用支付水平3、家庭和社会对老人养老性支出的支撑能力三、中国老人养老习惯和消费现状四、国家对中国养老体系的规划设计五、市场现有养老产业投资模式分析1、养老服务机构2、养老地产(住宅)3、养老旅游度假区4、教育培训机构(老年大学)5、老年用品开发六、研究意见和建议七、附件：1、2011 年部分城市和地区养老退休金水平2、业内较成功的养老地产模式第 1 页 共 19 页我国自 1999 年进入老年型社会，人口年龄结构

2、从成年型转为老年型仅用 18 年时间，与世界发达国家相比速度惊人（法国完成这一过程115 年，瑞士 85 年，美国 60 年，英国 45 年，日本 25 年）。人口学界定，6069 岁为低龄老年人口，7079 岁为中龄老年人口，80 岁以上为高龄老年人口，我国高龄人口增长尤其迅速。面对高速进行的社会老龄化，无论是社会保障体系覆盖、经济储备还是社会服务体系建设，我国目前都还没有作好准备。老龄人口基数高，老龄化速度快。我国是世界上唯一一个老年人口超过亿的国家。2010 年第六次人口普查中国 60 岁以上人口 1.78 亿，占总人口 13.26%，其中 65 岁以上人口 1.17 亿，占总人口 8.

3、87，目前社会老龄化加速，平均每年增加 596 万老年人口，年增长速度 3.28%，其中 80 岁以上高龄人口增速 5.4%。到 2020 年我国老年人口将达到 2.48亿，占总人口比重 17.17%，其中 80 岁以上老年人口 3067 万人，占老年人口 12.37%。2050 年老龄人口将超过 4.12 亿，老龄化水平 30%以上，占世界老年人口 1/4，老龄人口绝对数量世界第一。未富先老，养老支付能力低，困难人口多。发达国家进入老龄化时，人均国内生产总值多在 5000-10000 美金，而中国 1999 年进入老龄化人均GDP 仅 800 多美金，2010 年突破 4000 美元但仍属于

4、中等偏低收入国家。近 10 年 80 岁以上高龄老人增加一倍超过 2000 万，但截止 2011 年第 2 页 共 19 页城市仍有 15%左右的老人没有养老保障覆盖，农村则仅有不足 35%的老人享受社会养老保障。2011 年失能半失能需要医疗护理的老年人达到3300 多万。老年抚养比快速攀升，家庭抚养能力降低。第六次全国人口普查数据显示，我国平均每家庭 3.1 人，家庭日趋小型化在产生巨大住房需求的同时老人抚养比迅速攀升，2010 年大约个劳动年龄人口负担个老人，2020 年约个劳动年龄人口负担个老人，2030 年约 2.5 个劳动年龄人口负担个老人。基于工作压力、子女教育、城市居住郊区化等

5、诸多因素，家庭成员对老年人的实际抚养能力明显变弱。老龄化城乡倒置，农村老龄化程度高。我国城市化程度较低，农村老年人口在 8557 万人左右，占老年人口总数的 65.82%，老龄化程度比城镇高出 1.24 个百分点。这一状况要到 2040 年城镇老龄化才能赶上并超过农村老龄化，逐步拉开距离。这是我国人口老龄化不同于发达国家的重要特征之一。地区间老龄化水平存在巨大差异。我国人口老龄化水平呈现由东向西区域梯次型发展的状况，东部沿海地区老龄化速度明显快于西部欠发达地区。北京、上海、天津、重庆直辖市和浙江、江苏、山东等中东部经济发达省市人口老龄化程度比较严重，西部经济欠发达省份如新疆、西藏、青海、宁夏等

6、人口老龄化程度相对较小。如上海市老年人口 2000年已占总人口 18.5%；2025 年将达到总人口 32.7%。北京 2000 年老年人口占总人口 14.6%。2025 年将占总人口接近 30%。上海 1979 年进入老龄第 3 页 共 19 页化，比全国早 20 年，宁夏回族自治区预计 2012 年才能进入老龄化，最早和最晚进入老龄化城市间隔 33 年。老人单独居住为主，空巢率高。子女结婚之后，老人往往选择单独居住，这是城乡社会共同趋向，社会人口流动就业增多，异地居住比例提高，也使部分老年父母失去与子女同居条件。2000-2010 年城镇空巢老人比例由 42%上升到 54%，农村由 37.

7、9%上升到 45.6%，大中城市空巢率近 70%。老龄化、无偶化、家庭少子化均传统家庭养老功能日趋削弱，养老负担越来越多地依赖于社会。2010 年中国社会科学院人口与劳动经济研究所“中国城乡家庭结构和代际关系变动分析”课题组抽样调查显示：目前我国社会保障体系相对完整的城市和处于初步建立阶段、养老保障水平较低的农村老年人赡养金来源差异巨大。 农村 65 岁以上老年人 55%靠儿女提供生活费用，40为非亲属供养（自养 25%，退休金不足 10，其余为低保等），农村约三分之一老人为降低对子女赡养的依赖，仍然继续劳作以免或推迟成为吃“闲饭”者 城镇地区 65 岁以上老年人中 65以上以退休金为生，而靠

8、子女赡养者为 15。非农业人口中 75%以上老年人以退休金为生活来第 4 页 共 19 页源，靠子女赡养者约占 10%，靠低保维持生存的老人约 10%，其他5%。 2012 年老龄工作委员会最新公布的2010 年中国城乡老年人口状况追踪调查主要数据报告是继 2000 年和 2006 年之后第三次对老年人生活状况进行追踪调查，也是国家统计局批准的唯一部门老年人状况科学调查。报告显示：中国老人消费缺乏经济基础，银发经济规模大，但平均消费水平极低。 城镇社会养老保障覆盖率 84.7%，城镇老人月均退休金 1527 元； 农村社会养老保障覆盖率 34.6%，农村月均养老金 74 元。 城镇老年人平均年

9、收入 17892 元，农村老年人平均年收入 4756 元。扣除物价上涨因素，10 年来城镇老年人平均收入仅增加 1. 1 倍，农村增长 1.5 倍。 自报个人（家庭）支付能力，城镇老人平均每月可承担费用 1016 元，农村老人为 172 元。 老人自有住宅比例较高，城镇老年人拥有自己产权住房的占 75. 7%，农村为 71.2%。近年部分城市和地区养老退休金水平见附件。第 5 页 共 19 页 2011 年农民人均纯收入 6977 元，其中工资性收入占 47.6%，即3321 元；按照国家发改委发布的全国农村经济发展“十二五”规划 “十二五”期间农民纯收入年均增长 7%，那么，2015 年农民

10、人均纯收入约为 9140 元，再按规划中“工资性收入占农民人均纯收入的比重达到 45%以上”计算，则农民除口粮外的可支配收入约为 4113 元 2011 年城镇居民人均可支配收入 21810 元。 著名调查机构麦可思 2013 届大学毕业生统计发现，截至 10 月 1 6 日，2013 届高职高专毕业生签约薪资为 2506 元，比上届同期（2294 元）高 212 元，超过七成的 80 后年轻人觉得照顾自己的父母已经力不从心点评：现有收入水平显见不能支付老人养老支出，同时多年的低工资和持续的物价上涨，也使老人年轻时的储蓄价值大幅缩水。我国人力资源市场现实是老年人退休以后有收入的人很少，多数老年

11、人收入水平比较低，是银发经济不能撬动的关键原因。居家养老占总数 95%以上。中国人民大学老年学研究所调查显示，即使生活和医疗条件都很好、养老机构收费标准也合理，有意愿进入养老院的老人也只有 20%。如果环境普通，实际上愿意进养老机构的老人，第 6 页 共 19 页只有总数的 1%。根据老龄委报告 2010 年城镇老人愿意住养老机构的比例10 年来从 18.6%下降到 11.3%，农村老人则从 14.4%下降到 12.5%。受文化习惯的影响，居家养老数量占养老总数 95%以上的情况，一段时间内不会有太大改变。床位不足，服务差，护理型床位尤其滞后。国家民政部数据，2010年丧失自理能力的老年人口

12、940 万，其中城市 194 万，农村 746 万。部分丧失自理能力的人口大约 1894 万人，2011 年需要护养的老年人口约占总数的 19%。截至 2010 年底，全国各类收养性养老机构 4 万个，养老床位 314.9 万张。每 1000 个老年人只有 17.69 张床位，远远低于西方国家平均 50-70 张床位水平，其中可留宿照料型床位不到 25%。但引人深思的是，我国养老机构实际收养老人不足 190 万，空床率超过 20%。数量少、增速慢，品位低、服务差，是我国养老机构的普遍现状。公办养老院住不进，民办养老机构住不起。目前大中城市私立高端养老院不包括吃饭费用 5000-10000 多元

13、/月，护理和居住条件较好，但只针对比较高端的人群，如北京以协和医院、新华社以及北大等高校的离休教师为主，这些人数量少并可通过聘用家庭保姆或护理员采取家庭养老的形式，所以市场容量不大。公办养老院费用多在 3000 元/月以下但床位紧张，往往需预约排队到 2-3 年以后。养老困惑和老年性心理疾病急待引起重视。中国具有重视亲情与团圆的传统，在中国的价值观里，将父母送去养老院或老人自己选择去养老院，还不是顺理成章的事情。养老机构中子女送父母的，老人普遍心第 7 页 共 19 页情沉郁。此外，老年期痴呆和抑郁症等精神疾病严重威胁老年人身心健康，60 岁及以上人群老年期痴呆患病率为 4.2%，65 岁及以

14、上人群抑郁症患病率为 4.4%，这些客观上加重了养老机构运营负担。老年产业服务配套项目严重不足。各地老年人托老服务、医疗保健服务、日常生活照料服务、老年人互助服务等社会化服务项目和形式仍然处于起步阶段，有经验的老年护理人才匮乏，养老服务培训机构不足，老年生活用品、老年服务业发展远滞后于老年人实际需求。特别是居家养老服务机构、老年康复护理机构等由于受到居住环境、消费能力和思想观念等的影响，依然局限服务于较高收入的离退休人员和有经济来源的“空巢老人”，市场受众小，难成规模。我国城乡失能和半失能老年人约 3300 万，占老年人口总数的 19%。由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工

15、作和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展社会养老服务体系来解决。2011 年社会养老服务体系“十二五”建设规划明确：社会养老服务体系建设以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，着眼于老年人的实际需求。居家养老服务涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等，以上门服务为主要形式。对身体状况较好、生活基本能自理的老年人，提供家庭服务、老年食堂、法律服务等服务。第 8 页 共 19 页社区养老服务主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老年人提供服务。在城市增强社区养老服务能力，打造居家养老服务平台。在农村建设日间照料和短期托养的养老床位，逐步向区域性养老服务

16、中心转变。机构养老服务以设施建设为重点，老年养护机构主要为失能、半失能的老年人提供专门服务，重点实现 1.生活照料。设施应符合无障碍建设要求，配置必要的附属功能用房，满足老年人的穿衣、吃饭、如厕、洗澡、室内外活动等日常生活需求。2.康复护理。具备开展康复、护理和应急处置工作的设施条件，并配备相应的康复器材，帮助老年人在一定程度上恢复生理功能或减缓部分生理功能的衰退。3.紧急救援。具备为老年人提供突发性疾病和其他紧急情况的应急处置救援服务能力，鼓励在老年养护机构中内设医疗机构。鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、小旅馆、

17、小招待所等设施资源改造用于养老服务。通过设备和康复辅具产品研发、养老服务专用车配备和信息化建设，全面提升社会养老服务能力。 养老服务机构包括养老院、老年公寓、托养所等机构。由于中国在经济欠发达的情况下进入人口老龄化，老年人收入普遍较低，养老机构第 9 页 共 19 页通过增加收费方式产生收入有限，尤其近年物资、医疗和人力成本增长迅速，但养老退休金增长缓慢，养老服务机构多数微利甚至无利，艰难维持。2012 年各地纷纷提高对机构养老的补助标准，如广州市对自有产权社会福利机构每张新增床位资助标准从每年 1000 元提高到 3000 元，南京市新养老机构补贴标准床位资助提高 1000 元，但距离硬件条

18、件优越，软件服务好的服务成本依然差距较大。 养老地产的需求集中在中低端市场，但投资者喜欢走高端定位。对于以持有为主的养老地产，业内的普遍观点是 10-15 年，每年 8%10%的回报率。目前一般认为三种模式比较迎合国内市场：一是在普通住宅小区中配建养老公寓，如 1000 套公寓配套 50 套养老公寓，老年人和子女住在一个小区； 二是提供护理配套等上门服务的专门养老社区；三是在大城市周边建造养老社区。如老人退休卖掉上海价值 300 万元的房子去周边二线城市买一套 100 万元的养老公寓。养老地产在发展中面临一些实际问题：1、70%以上的老人已经拥有住房，很难再有资金购买养老地产产权；2、部分养老

19、地产用地属性为公共设施建设用地，使用年限 50 年，项目只有大产权证，每套房源并无小产权，使很多购买者望而却步；3、作为为特殊群体量身定制的特殊社区，投入高于普通地产开发，如大面积无障碍通道、慢速电梯等成本比普通商品住宅社区要高出近 1/3。医疗保健中心、老年活动中心等第 10 页 共 19 页大量的医护及配套设施设备，对社区运营管理来说也是很重的负担，而各地在开发商拿地和开发中给予的优惠政策还不明晰；4、老人在养老机构和养老地产项目中发生意外费用进入保险赔付，保险由政府开放商、个人购买的政策尚未出台；5、养老综合用地列入国有建设用地供应计划，开发商招拍挂后能否改变按房地产类缴税的情况也不明朗

20、。 候鸟式养老旅游度假区是中国发展较早的异地养老模式。主要有海南岛的冬季养老基地和北方滨海地区的夏季避暑养老基地，在成都、武汉等周边风景秀丽的城市和地方也有所分布。还出现了连锁发展和养老机构之间合作置换等优化模式，这种模式可将地产销售与旅游度假相结合，适合健康且具有一定经济实力老年人，但季节性强，度假区资源存在较大浪费。目前新开发的旅游度假区引进了疗养型养老度假模式，更加关注老年人健康方面的需求，通过与专业医疗机构、康复疗养机构的合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务，主要针对身体健康欠佳和对健康格外关注的老年人为主。该模式提供高收益的附加服务

21、和衍生健康产业链，对医疗康复专业技术能力要求也较高，对投资项目而言，加大了项目开发和运营成本，但较大程度的避免了旅游度假区旅游资源的浪费。第 11 页 共 19 页农家休闲养老度假村是一种候鸟型、旅游休闲型相结合的农家寄养式异地养老模式，代表有崇明岛农家养老和浙江天目山农家养老项目，老人与农户签订协议，长期寄养在农户家中，是一种特殊的乡村旅游形式，也可以成为新农村建设的一种重要模式。经验提示：养老旅游度假区开发在功能设计考虑老年人需求的同时，因地制宜的与健康旅游结合多元化经营，可扩大目标群体，又让度假的老人能够和年轻人接触，保持身心健康。养老度假与地产开发联姻，可快速回收资金，为项目正常运转和

22、持续经营缓解资金压力，是经过实践检验较为成熟的模式。养老度假区中的医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等综合养老设施可作为非营利性机构独立运营，以争取更多政策优惠和支持。 老年大学满足了老年人的精神文化需求，让他们能更好地融入社会和接受改变养老观念（洗脑），所以对老年人尤其是城市老年人有很大的吸引力。四川省有 1900 所老年大学（学校），在校学员 45 万人，占全省老年人口的 3.4%。老年人来老年大学上过课以后，一般都不愿意离开。老年大学不是学历教育，收费低但投资成本也低。近年老年大学的学生人数迅速增长。锦江区老年大学副校长张泽林介绍，从 2006 年到 2011 年该校学生人数翻了

23、一番，达到了 3300 多人，学校容量已经饱和，课程安排从上下午各一堂课增加为各两堂课，仍然无法满足社会需求。第 12 页 共 19 页经费不足和缺乏办学场地，是老年大学普遍而突出的问题。 调查显示，老年人消费物品比例为保健品 33%，健康食品 31%，服装19%，其他 17%，消费能力受老年人收入状况的限制，多数购买时倾向购买物美价廉的货物，消费以满足基本生活需要为主，因此老年保健用品（含保健器械和保健药品）、健康食物、老年服装是老年用品的重点开发领域。另一方面，老年群体中存在相对富裕的收入阶层，他们有更高层次的需求，如整形抗衰老、高档化妆品、老年教育、娱乐等。此外针对特殊群体老年人（如卧床

24、老人、糖尿病患者、耳聋患者等）的产品（如护理产品、辅助器械等），也存在较大的市场需求。普遍认为利润空间大、市场前景好的老年产品包括几个方面： 老年女性保健酒、化妆品和抗衰老产品 老年人专用通讯产品：带有扩音功能、携带使用方便的收音机、电话、手机、助听器、定时提醒服药器等 老年日用品：老年人专用纸尿裤，高档大便器、接尿器、电暖鞋、功能浴房、机械手、代步工具、老年家居布艺等。 老年保健食品：保健饮品、水、保健酒、素食产品；奶粉、药物替代产品等。经验提示：老年用品市场 60%的购买者是青年人，30%是老年人自己，10%是亲朋好友之间相互的赠与。老龄产业消费市场的主题特点表现为亲情消费和永恒的孝敬主题

25、！“百善孝为先”，年轻人为孝敬长辈送礼第 13 页 共 19 页不计较，也不疼心花钱；子女孝敬老人费用持续增加。参加工作、有经济来源的中年轻人才是中国老年产品市场真正的主力消费人群！1、经济水平和文化习惯决定了中国的养老产业是规模型产业而非利润型产业；2、如何能够让老年人有能力支付养老消费，并可持续的进行养老消费，是拉动银发经济的决定性因素；3、考虑到国家养老支付能力和物价因素，养老项目利润产生和可持续发展的关键应是通过政策优惠、规模运作降低成本，而非提高价格；4、投资发展建议如下： 从产业高度而非项目高度开展养老投资事业 高、中、低端相结合开展养老投资体系建设 充分运用资本的力量，与银行合作

26、开发老人理财金融产品和养老金增殖支付服务产品，通过规模效应最大化发挥养老金的使用价值 战略性选择医疗项目投资区域和医疗项目，力争与养老项目衔接配套，为养老项目增殖服务奠定基础 借鉴华润集团产业链利润中心模式，在老年用品和老年教育领域寻找投资少回报快的项目，在子女孝敬老人的费用中创造高利润点第 14 页 共 19 页2012 年人均水平2011 年人均水平（元/月）（元/月）增长幅度西藏2700245010.2%北京2510226810.0%浙江2091187211.7%青海2049179714.0%上海1908新疆1978175712.6%山东1900168013.0%天津1880170010

27、.6%重庆1800163610.0%广东1821173810.4%广州市261424138.3%深圳市2860259010.4%甘肃1876164014.4%江苏1784162210.0%南京208018979.64%宁夏1785162310.0%河北1745155911.0%内蒙1700154510.0%辽宁1622140913.7%湖北1600144810.0%江西1514132014.4%海南1200（全民医保）1310吉林1370127815.6%贵州1470第 15 页 共 19 页 老年公寓亲和源老年公寓 2007 年 10 月建成(商业用地，产权 50 年)，占地10 万平方米，

28、由 12 幢多层电梯住宅楼组成，共 838 套居室可供 1600位左右老人居住。入住该社区的男性必须满 60 岁，女性满 55 岁。亲和源采用会员制养老，设计不记名卡和记名卡两种会员制形式。 不记名卡需支付一笔 50 万元(现已涨至 89 万元)，可在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。选择该卡，每年必须支付 2.98 万6.98 万元不等的会费(根据房型不同)。 记名卡有效期至老人生命终结，但有 15 年的界限，如只住 5年，剩余 10 年费用将被退还给家属，如果居住期在 15 年以上，超过的部分免费。该卡

29、对应大、中、小三种户型，价格从 45 万-88 万元不等，另外每年需支付 2.98 万元的会费。亲和源会员卡出售之初，市场反响不尽如人意。2007-2008 年，出售的会员卡不到几十张。那时整个社区总共才有 11 户人家。2009 年亲和源的销售迎来突破。这年 5 月国务院批复同意上海南汇和浦东两区合并，这对地处南汇地区的亲和源养老社区是利好消息。2010 年，亲和源迎来了挚信资本 1 亿元的风险投资。目前，亲和源已经销售了 450 多张卡，有 600 余人入住，而整个社区可接纳的入住总量为 1600 位左右。第 16 页 共 19 页2011 年亲和源和万科、青岛城投在内的多家企业合作，由对方出资造房子，自己则承担运营管理。亲和源股份有限公司董事长奚志勇表示，这种扩张模式规避了资金难题，未来亲和源主要会把精力投放在管理模式，扩大会员卡价值以及其他服务类的拓展。未来亲和源模式转型，将在辽宁、海南、黄山等区域开展亲和源复制，会员可以选择在不同城市的亲和源公寓轮换居住，增加会员卡的价值。点评：亲和源现行模式有很大的缺陷：1、亲和源社区公寓的产权归企业所有，亲和源资金紧张时有权把公寓资产抵押银行融资，因此亲和源和客户约定“如企业因故破产，则按照国家相关的法律，由政府负责处理清算或者交给其他同类的公司继续运营”