土地估价师案例分析基准地价评估2.docx

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土地估价师案例分析基准地价评估2

2015年土地估价师案例分析：

基准地价评估

（2）一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

A．1B．2C．3D．42、对于同一房地产投资项目来说，如果其财务内部收益率大于设定的基准收益率，则财务净现值．【2009年考试真题】A：

小于零B：

大于零C：

大于或等于零D：

不确定E：

土地3、市场经济与计划经济的本质区别在于。

A：

价格的形成机制B：

生产力水平高低C：

有无计划和调控D：

所有制形式E：

土地4、各类公共设施的规划布局与居住用地分级相对应，分级成套地布置。

小区级公共设施的服务半径一般为（）m之内。

A．150～200B．150～300C．300～500D．800～10005、下列关于土地使用权抵押的法律特征，表述不正确的是__。

A．用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权B．土地使用权抵押设定本身发生土地使用权转移C．土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押D．土地使用权人将土地抵押后，丧失转让权E．土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人6、我国的房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时应向__如实申报成交价格。

A．县级人民政府B．县级以上国土资源管理部门C．县级以上人民政府规定的部门

D．县级税务征管部门7、《土地复垦规定》规定，复垦后的土地用于农、林、牧、渔业生产的，依照国家有关规定__；用于基本建设的，依照国家有关规定__。

A．减免农业税B．减免耕地占用税C．减免土地使用税D．给予优惠E．给予处罚8、引起土地所有权垄断和土地经营垄断的基本前提是。

A：

土地供给稀缺性B：

土地利用方向变更的相对困难性C：

报酬递减的可能性D：

利用后果的社会性E：

35％～50％9、从经济角度分析，我们可以将税率区分为__税率。

A．比例B．累进C．名义D．定额E．实际10、国土资源部依照法律规定负责对各级__部门的行政复议工作进行监督。

A．土地行政主管部门B．规划行政主管部门C．建设行政主管部门D．地质矿产主管部门11、下列土地估价中的技术处理不正确的是。

【2009年考试真题】A：

当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为2年内成交的交易实例B：

当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度C：

收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得D：

剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算E：

时间因素12、承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的．必须经本集体经济组织成员的村民会议__以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。

A．三分之一B．三分之二C．四分之三D．二分之一13、《城乡规划法》规定，城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。

公告的时间不得少于__日。

A．7B．10C．15D．3014、地籍按分类，可分为农村地籍和城镇地籍。

A：

功能B：

所记载的对象C：

建立的时序D：

表现形式E：

35％～50％15、根据《城镇土地估价规程》，毛地价与生地价的区别在于（）。

A．是否完成基础设施建设B．土地使用权性质不同C．土地交易市场条件不同D．土地使用批准手续不同16、房地产开发项目竣工验收后，其有关图纸及竣工档案应保存在__档案部门。

A．开发商B．施工单位C．使用单位D．设计单位17、工业用地的土地使用权出让最高年限为年。

A：

40B：

50C：

60D：

70E：

国家实行土地估价师资格认证制度18、有四宗土地，土地状况基本相同，但土地坡度不同，第一块为0.5m，第二块为0.7m，第三块为1m，第四块为1.5m，那么第__块土地地价较高。

A．一B．二C．三D．四19、“城市的土地属于国家所有”的规定，是年修订颁布的《宪法》第10条正式宣布的。

A：

1972B：

1982C：

1992D：

2002E：

35％～50％20、为制止工程建设活动随意性、加强项目建设全过程控制，必须实行工程建设．【2004年考试真题】A：

技术责任制B：

设计交底制度

C：

全面质量管理制度D：

监理体制E：

土地21、在下列选项中，属于中央税．【2008年考试真题】A：

消费税B：

营业税C：

土地增值税D：

耕地占用税E：

土地22、公民、法人或者其他组织从事特定活动，依法需要取得行政许可的，应当向__提出申请。

A．行政机关B．事业单位C．企业单位D．中介机构23、土地利用总体规划的审查报批一般经过__等阶段。

A．前期工作一申报一审查一批复B．前期工作一审查一申报一批复C．前期工作一申报一批复一审查D．前期工作一批复一申报一审查24、按照法律规定，我国的土地登记发证工作具体由负责。

A：

县级以上人民政府土地行政主管部门B：

土地登记代理事务所C：

县级以上人民政府房屋管理部门D：

A和B均可E：

35％～50％25、在我国，对于商誉会计处理的原则是（）。

A．一律不入账B．外购商誉可以入账C．外购商誉和自创商誉均可入账D．只有符合条件的自创商誉才能入账二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、基于下列目的的地价评估中，评估结果能够体现土地在市场上客观价格水平的有。

A：

确定征地区片综合地价B：

用地者委托评估其拥有土地的公开竞买价格C：

银行为发放抵押贷款而评估的土地抵押价格D：

土地在有形市场中正常转让，转出方委托评估的价格E：

土地在有形市场中正常转让，潜在购买方委托评估的价格2、下列属于农用地的有。

A：

耕地B：

园地C：

牧草地

D：

闲置的土地E：

养殖水面用地3、土地的功能不包括__。

A．人类生存的物质基础B．人类生存的社会基础C．人类生产的场所D．人类生活的场所4、下列选项中，关于城市规划对土地价格的影响，说法正确的是。

A：

规定土地用途对城市土地利用总体效益的最佳性有重要意义，从这方面看是属于地价影响因素中的区域因素B：

在限制容积率的地区，容积率的高低直接影响着所限制地区的地价高低C：

区域土地用地限制条件、交通管制等影响地价的城市规划因素，属于区域因素D：

某宗地的容积率、建筑密度、宗地用途属于城市规划中对土地价格的影响因素，但相对于该宗地来说属于个别因素E：

同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价有很大的差异．因此城市规划中对某一区域土地用途的规定，会直接影响该区域土地的价格水平5、经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，以出让方式取得土地使用权，超过规定开工日期1年以上未动工建设，应按规定缴纳__。

A．土地补偿费B．土地荒芜费C．土地复垦费D．土地闲置费6、根据国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）规定，下列表述正确的是__。

A．争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题B．中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准C．将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过3年（含3年）转让免征营业税D．个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税E．取消城市房地产税7、居住区公共绿地布置可以采取不同类型的多级布置方式，包括等方式。

A：

居住区公园一居住小区公园一小块公共绿地B：

居住区公园一居住小区公园C：

居住区公园一小块公共绿地D：

居住小区公园一小块公共绿地E：

取得开工许可证8、根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，当建设占用时，需征收耕地占用税。

A：

种植粮食作物、经济作物的土地B：

菜地C：

园地D：

林地

E：

草地和水面9、下列有关标准差系数的叙述，正确的说法有。

A：

标准差系数是标准差与平均值的比值B：

标准差系数是方差与平均值的比值C：

标准差系数是极差与平均值的比值D：

标准差系数越小，则表明其平均值的代表性越强E：

标准差系数越大，则表明其平均值的代表性越强10、定性分析的主要方法有__。

A．政策研究B．法律研究C．德尔菲法D．相关性分析E．聚类分析11、《耕地占补平衡考核办法》规定，耕地占补平衡考核，坚持的原则。

A：

统一标准、分级负责B：

统一标准、全面负责C：

严格规范、违者查处D：

严格认真、违者查处E：

实事求是、客观公正12、根据工业区位理论，下列描述正确的是（）。

A.影响工业企业布局的因素为运输、劳力及集聚 B.遍布性原料的参与程度越大，原料指数则越大 C.限制性原料的失重程度越大，原料指数则越大 D.劳动力成本导致工业区位模式产生第一次变形 E.社会集聚为一般集聚因素，生产集聚为特殊集聚因素13、下列对土地估价中的替代原则描述正确的是__。

A．土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定B．土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格C．土地价格主要由购买者决定D．土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定E．任何土地价格都可运用替代原则14、《耕地占补平衡考核办法》规定，补充耕地的实地核查工作应当与__相结合。

A．土地开发整理项目的准备运作B．土地开发整理项目的竣工验收C．地籍调查工作D．土地变更调查工作E．土地整理工作15、在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于__。

A．区域平均地价B．市场价格的平均值C．成交地价的平均水平D．评估价格的平均值16、土地质量即土地的__，其优劣由土地位置和地块的条件决定。

A．成本B．潜力C．价值D．使用价值17、不动产开发建设周期包括。

A：

土地取得期B：

规划设计和工程预算期C：

工程建设期D：

租售期E：

土地18、在房地产开发项目经济评价中，是考察项目盈利能力的静态指标．【2007年考试真题】A：

净现值B：

成本利润率C：

投资利润率D：

内部收益率E：

资本金利润率19、全部不动产对必须具有效用。

A：

承租人B：

承租型所有人C：

所有权人D：

投资型所有人E：

自用型所有人20、农业区位论创始人杜能认为，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于。

A：

农业生产成本B：

产品市场价格C：

农产品运输费用D：

社会平均利润率E：

个别农产品的利润率21、农业区位理论认为，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于。

A：

农产品运输费用B：

社会平均利润率C：

农业生产成本D：

农产品市场价格E：

土地22、评估价格包括。

A：

交易底价B：

基准地价C：

申报地价D：

拍卖底价E：

成交价格23、已知，某宗已完成配套开发的国有土地评估价为，政府确定其出让底价为，

拍卖中其成交价为。

按照正常情况，下列关于评估价、出让底价、成交价之间的关系描述正确的有。

A：

B：

C：

D：

E：

24、当建筑物各层建筑面积一致时，下列对规划指标相互关系描述正确的是。

A：

容积率是地块建筑密度与建筑层数的乘积B：

当地块面积不变时，容积率与地块总建筑面积成正比C：

当地块建筑总面积不变时，容积率与土地面积成正比D：

在一定的容积率下，建筑层数与建筑密度成正比E：

当地块面积与建筑层数不变时，容积率与建筑基底面积成正比25、遵循合法原则，要求土地估价应以估价对象（）为前提估价。

A．合法产权B．合法使用C．合法处分D．合法交易E．最佳使用