第6章 房地产相关税种.docx
《第6章 房地产相关税种.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第6章 房地产相关税种.docx（51页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
第6章房地产相关税种
第六章房地产相关税种
第一节房产税
一、房产税（★★★）
概念
房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种税。
【注意】产权所有人、承典人、代管人或者使用人，拥有房屋产权（不包括农村和房地产商作为存货的房产）。
纳税人
在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）的拥有房屋产权的单位和个人。
具体包括产权所有人、承典人、代管人或者使用人（受益人纳税）：
1 产权属于国家所有的，由经营管理单位为纳税人；产权属于集体或个人的，集体单位和个人为纳税人。
2 产权出典的，承典人为纳税人。
3 产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或产权未确定以及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。
4 纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
纳税范围
城市、县城、建制镇、工矿区的房屋（不包括农村和房地产商作为存货的房产）。
【注意1】独立与房屋之外的建筑物，如围墙、烟、水塔、菜窖、室外游泳池等不属于房产税的征收范围。
【注意2】房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出
借的商品房应按规定征收房产税。
税收优惠
免税
非经营性房产
1 国家机关、人民团体、军队自用的房产；
2 由国家财政部门拨付事业经费（全额或差额）的单位（医疗卫生单位、敬老院、托儿所、幼儿
园、学校以及文化、体育、艺术类单位）“本身业务范围”内使用的房产。
（例如学校员工宿舍
不属于免税行列）。
3 对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产
4 老年服务机构自用的房产。
5 高校学生公寓。
6 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。
（其内部附设的营业单位所使用的或出租的，不免）
7 个人所有“非营业用”的房产。
8 公共租赁住房。
9 租金偏低的公房出租：
按照政府规定价格，向规定保障对象出租廉租住房；房管部门经租的，
租金偏低的居民住房出租。
停用房和临时房
1 危房、损坏不堪使用的房屋，在停止使用后。
2 大修理导致连续停用“半年以上”停用期间。
3 基建工地临时房屋施工期间。
全民健身
国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育馆，其用于体育活动的房产
【注意】享受税收优惠的体育馆运动场地用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70%。
减半
全民健身
“企业”拥有并运营管理的大型体育馆，其用于体育活动的房产。
【注意】享受税收优惠的体育馆运动场地用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70%。
税率优惠
个人出租“住房”
不区分用途，按4%的税率征收房产税。
组织出租“住房”
按“市场价格”向“个人”出租用于“居住”，按4%的税率征收房产税。
税率
、
计税依据
、
应纳税额
计税方法
税率
计税依据
应纳税额计算
从价计征
1.2%
房产余值
全年应纳税额=应纳税房产原值×（1-扣减比例）×1.2%
从租计征
12%
房产租金
全年应纳税额=租金收入（不含增值税）×12%或4%
税收优惠4%：
1 个人出租“住房”：
不区分用途；
2 组织出租“住房”：
按“市场价
格”向“个人”出租用于“居住”。
【注意1】房产余值=房产原值×（1-扣减比例）：
（1）房产原值：
是指纳税人按会计制度规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋原价（不扣减折旧），未按
规定核算并记载的，按规定予以调整或重新评估。
1 凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如排水、采暖、消防、中央空
调、过道、电梯电梯等等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，均应并入房产原值，
计征房产税。
2 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应地增加变换房屋原值，但易损件、经常更
换的零配件，更新后不再计入原值中。
（2）扣减比例：
10%－30%后的余值。
【注意2】计税的房屋租金不包含增值税，既包括货币收入，也包括实物收入。
【注意3】关于投资联营：
1 以房产投资联营、投资者参与利润分红、共担风险的：
真投资，以房产余值计税，被投资方计税；
2 以房产投资、收取固定收入，不承担经营风险的：
假投资，以租金收入计税，出租房计税。
征收管理
（1）纳税义务发生时间：
当月：
原有房产用于生产经营的，从生产经营当月起缴纳房产税
次月：
购置新建商品房，从房屋交付使用次月起缴纳房产税。
购置存量房，从签发房屋权属证书次月起缴纳房产税。
自建房屋用于生产经营，从建成次月起缴纳房产税。
委托施工企业建房的，从办理验收手续次月起纳税。
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房产使用或交付次月起缴纳房产税。
出租、出借房产，从交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税。
截止：
因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，税款计算截至发生变化的“当月末”。
（2）纳税地点：
房产税应向房产所在地的地方税务机关缴纳。
【注意】房产不在同一地方的纳税人，应分别向各房产所在地税务机关纳税。
（3）征税方法：
按年计算，分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
第2节城镇土地使用税
一、城镇土地使用税（★★）
概念
城镇土地使用税，是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。
【注意】土地使用权拥有单位和个人、代管人、实际使用人，拥有土地使用权（不包括农村的土地使用权）；
城镇土地使用税和耕地占用税不会同时征收。
纳税人
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。
具体包括土地使用权所有人、承典人、房屋代管人或者使用人（受益人纳税）：
（1）拥有土地使用权的单位和个人缴纳。
（2）拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地，由代管人或实际使用人缴纳。
（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。
（4）土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
以各方实际使用土地的面积占总面积的比例，分别缴纳。
【注意】用于租赁（经营租赁）的房屋，由“出租方”缴纳房产税、城镇土地使用税。
纳税范围
凡在城市、县城、建制镇、工矿区内的土地，不论国家所有的土地，还是集体所有的土地，都属于城镇土地使用税的征税范围（不包括农村土地）。
税收优惠
免税
非经营性房产
1 国家机关、人民团体、军队自用的土地。
2 由国家财政部门拨款付事业经费的单位自用的土地。
3 老年服务机构自用的土地。
4 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。
（公园、名胜古迹内附设的营业单位占用的土地，如“索道
公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。
）
5 市政街道、广场、绿化地带等公共用地。
国家鼓励行为
1 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。
2 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用之月份起，免税5至10年。
3 房地产开发公司经批准开发建设经济适用房的土地。
（其他各类房地产开发用地征收城镇土地使用税）
4 国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育馆，其用于体
育活动的房产
【注意】享受税收优惠的体育馆运动场地用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70%。
各行业免税规定
企业
在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的，免征城市土地使用税；
在厂区内（包括办公区、生活区、绿化带、荒山、林地、湖泊、机场跑道等）的，征收。
林业系统
林业系统的森林公园、自然保护区、林区贮木场、水运码头用地；
林区的育林地、运材道、防火道、防火设施用地。
盐场盐矿
盐场的盐滩、盐矿的矿井用地
石油天然气
地质勘探、钻井、井下作业、油气田地面工程等施工临时用地；
油气长输管线用地；
企业厂区以外的铁路专用线、公路及输油（气、水）管道用地。
电力
火电厂厂区围墙外的灰场、输灰管、输油（气）管、铁路专用线用地；
水电站除发电厂房（坝内、坝外式厂房）、生产、办公、生活以外的用地；
供电部门的输电线路、变电站用地。
水利
水利设施及其管护（水库、大坝、堤防、灌渠、泵站等）用地
港口
码头用地
民航
场内外通讯导航设施；
飞行区、飞行区四周排水防洪设施用地；
场外的道路用地。
邮政
坐落在城市、县城、建制镇和工矿区范围外的，尚在县邮政局内核算的土地，在单位财务账中划分清楚的
无偿使用
免税单位无偿使用纳税单位的土地?
免征；
纳税单位无偿使用免税单位的土地?
征收。
例如：
消防队使用烟花爆竹公司的土地，免征；烟花爆竹生产公司使用消防队用地，征收。
占用耕地
缴纳耕地占用税的，从批准征用之日起“满1年后”征收城镇土地使用税。
减半
全民健身
“企业”拥有并运营管理的大型体育馆，其用于体育活动的房产。
【注意】享受税收优惠的体育馆运动场地用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70%。
税率
、
计税依据
、
应纳税额
计税方法
税率
计税依据
应纳税额
从量计征
定额税率
“实际占用”的土地面积
年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税率
【注意】“实际占用”的土地面积：
1 凡有由“省级人民政府”确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准；
2 尚未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；
3 尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积，并据以纳税，待核发土地使用证后再作调整。
征收管理
（1）纳税义务发生时间：
次月：
新征用的非耕地，自批准征用次月起纳税。
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起，缴纳城镇土地
使用税，合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起，缴纳城镇土地使用税。
购置新建商品房，从房屋交付使用次月起，缴纳城镇土地使用税；
购置存量房，从签发房屋权属证书次月起，缴纳城镇土地使用税；
出租、出借房产，从交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税；
1年：
新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始纳税。
（2）纳税地点：
土地所在地
【注意】
如纳税人使用的土地不属于同一省、自治区、直辖市的，应分别向土地所在地税务机关纳税城
镇土地使用税；
在同一省、自治区、直辖市范围内的，跨地区使用土地的，其纳税地点由省、自治区、直辖市
地方税务局确定。
（3）征税方法：
按年计算，分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
第三节耕地占用税
一、耕地占用税（★★）
概念
耕地占用税，是为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护耕地，对占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或个人，征收的一种税。
【注意】单位或个人，占用耕地建房或者从事非农业建设（不包括建设直接为农业生产服务的生产设施）
城镇土地使用税和耕地占用税不会同时征收。
纳税人
在我国境内占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或个人
征税范围
为建房或者从事非农业建设（不包括直接为农业生产服务的生产设施建设）而占用的国家所有和集体所有的耕地
1 耕地是指用于种植农作物的土地。
2 占用林地、牧草地、农田水利用地、鱼塘、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用土地
税收优惠
和
加征
免征
军事设施；
医院；
养老院；
幼儿园；
学校
【注意】医院内职工住房、学校内经营性场所和教职工住房占用耕地的，不免征耕地占用税。
减半
农村居民在户口所在地占用耕地建设自用住宅
减按2元/平方米
铁路线路；
公路线路；
飞机场跑道、停机坪；
港口；
航道。
加征
占用“基本农田”的，加征50%；
经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，加征“不超过50%”。
税率
、
计税依据
、
应纳税额
计税方法
税率
计税依据
应纳税额
从量计征
定额税率
“实际占用”的耕地面积
应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）×适用税率
征收管理
（1）纳税义务发生时间：
1 经批准占用耕地的，为纳税人收到土地管理部门办理占用农田地手续通知的当天；
2 未经批准占用耕地的，为纳税人实际占用耕地的当天。
3 纳税人临时占用耕地，应当缴纳耕地占用税；
纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢复所占用耕地原状的，全额退还已缴纳的耕地占用税。
（2）纳税地点：
土地、房屋所在地。
（3）征收方法：
“一次性”缴纳。
第四节契税
一、契税（★★）
概念
契税，是指国家在土地、房屋“权属转移”时，按照当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向“权属承受人”征收的一种税。
【注意】买方，承受土地使用权或房屋所有权转移（不包括农村集体土地承包经营权的转移，也不包括继承、出租、典
当、抵押、分拆等行为）。
纳税人
在我国境内“承受”土地、房屋权属转移的单位和个人
【注意】单位：
各类企业、国家机关、军事单位、事业单位、社会团体及其他组织；个人：
个体经营者及其他个人。
征税范围
是指在我国境内转让土地、房屋权属的行为。
权属未发生转移的，不征收契税。
1 国有土地使用权出让；
2 土地使用权转让（出售、赠与、交换或其他方式）；
3 房屋买卖、赠与、交换。
【注意】不包括农村集体土地承包经营权的转移。
【注意】不包括土地、房屋继承、出租、典当、抵押、分拆等行为。
税收优惠
免税
1 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设
施的，免征契税；
2 依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻
华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，
经外交部确认，免征契税；
3 承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于“农、林、牧、渔”业生产的，免征契税。
4 城镇职工按规定“第一次”购买“公有住房”的，免征契税。
免征或减征
1 土地、房屋被“县级以上人民政府”征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由“省、自治区、
直辖市人民政府”确定，是否减征或者免征契税。
2 因“不可抗力”灭失“住房”而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税；
【注意】经批准免征、减征契税的纳税人，改变有关土地、房屋用途的，就不再属于免征、减征契税范围，并且
应当补缴已经免征、减征的税款。
税率
、
计税依据
、
应纳税额
计税方法
税率
计税依据
应纳税额
从价计征
比例税率：
3%~5%幅度
1 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，
以“不含增值税”的“成交价格”作为计税依据。
2 土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地
使用权出售、房屋买卖的“市场价格”核定。
3 土地使用权交换、房屋交换，以交换土地使用权、
房屋的“价格差额”为计税依据。
4 以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，
以“补交”的土地使用权出让费用或土地收益作为
计税依据。
【注意1】“交换”行为是指地地、房房、房地；但“以
房抵债”和“以房易货”属于房屋买卖行为。
【注意2】交换价格不相等的，由“多交付”货币、实物、
无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税；
交换价格相等的，免征契税。
【总结】有成交价格按成交价格；没有成交价格按市场
价格；交换的按差额；补交的按补交金额。
应纳税额=计税依据×适用税率
征收管理
（1）纳税义务发生时间：
签订土地、房屋权属转移合同或取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
（2）纳税地点：
土地、房屋所在地。
（3）征税方法：
“一次性”缴纳；纳税期限为自纳税义务发生之日起“10日”内。
第5节土地增值税
一、土地增值税（★★★）
概念
是对“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
【注意】卖方，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的权属，收益性质。
纳税人
是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
【注意】单位，包括各类企业、国家机关、事业单位、社会团体及其他组织；个人，包括个体经营者及其他个人。
也包
括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨、港澳台同胞。
征税范围
事项
不征
征
出让、转让
出让国有土地使用权
转让国有土地使用权
转让建筑物产权
赠与
1 赠与直系亲属或承担直接赡养义务人；
2 通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。
赠与其他人
交换
个人互换自有居住用房
企业互换
继承
★
典当
典当期间
典当期满且发生权属转移
抵押
抵押期间
抵押期满且发生权属转移
出租
★
代建
★
合作建房
建成后自用
建成后转让
改制
整体改制
一般企业
房地产开发企业
合并
分立
投资、联营
房地产企业
将部分开发房产自用或出租
出售或视同销售（如抵债等）
评估增值
★
税收优惠
免征
1 因国家建设需要依法征用、收回的房地产；
【注意】因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征增值税。
2 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房、廉租住房房源且增值额未超过扣除
项目金额20%的；
3 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。
【注意】普通标准住宅不包括高级公寓、别墅、度假村等；
【注意】既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
不分别核算增值额或不能准
确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
4 居民个人转让住房。
税率
、
计税依据
、
应纳税额
（1）税率：
四级超率累进税率
级数
增值额与扣除项目金额的比率
税率（%）
速算扣除系数（%）
1
不超过50%的部分
30
0
2
超过50%至100%的部分
40
5
3
超过100%至200%的部分
50
15
4
超过200%的部分
60
35
（2）计税依据：
增值额
增值额=转让房地产取得的收入（不含增值税）-扣除项目金额
转让项目
具体扣除项目
扣除标准
新建项目
房地产企业
拿地
1 取得土地使用权所支付的金额
据实扣除（成本+有关费用+契税）
建房
2 房地产开发成本
据实扣除
3 房地产开发费用
利息明确
利息+（
+
）×5%
利息不明确
（
+
）×10%
转让
4 与转让房地产有关的税金
不得抵扣的增值税进项税额、城市维护建设税、教育费附加、不包括印花税
优惠
5 加计扣除额
（
+
）×20%
非房地产企业
拿地
同上
同上
建房
同上
同上
转让
与转让房地产有关的税金
不得抵扣的增值税进项税额、城市维护建设税、教育费附加、印花税
存量项目
房屋
房
房屋及建筑物的“评估价格”
重置成本×成新度折扣率
地
取得土地使用权所支付的地价款和
缴纳的有关费用
据实扣除
转让
与转让房地产有关的税金
据实扣除
土地
地
同上
同上
转让
同上
同上
【注意1】利息明确，是指财务费用中的利息支出能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明；
利息不明确：
是指财务费用中的利息支出不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机
构证明；
【注意2】房地产企业销售的新房属于期房，因此其在转让时缴纳的印花税与房屋开发费用属于同一会计期间，
已列入管理费用中，已在开发费用中扣除，故不允许单独再扣除；
非房地产企业销售的新房属于现房，因此印花税虽然也计入管理费用当中，但与房地产开发费用显
然不属于统一会计期间，故允许单独扣除。
（3）应纳税额：
1 确定房地产转让收入（不含增值税）；
2 确定扣除项目金额；
3 计算增值额：
增值额=转让房地产取得的收入（不含增值税）-扣除项目金额；
4 计算增值额与扣除项目金额的比率：
增值额/扣除项目金额；
5 查找税率；
6 计算应缴纳的土地增值税税额：
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
征收管理
（1）纳税义务发生时间：
转让房地产合同签订之日。
（2）纳税地点：
房地产所在地。
纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
（3）征收方式：
预缴；纳税期限：
为转让房地产合同签订后“7日内”。
（4）纳税清算：
1 符合下列情形之一的，纳税人“应”进行土地增值税的清算：
A.直接转让土地使用权的；
B.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
2 符合下列情形之一的，主管税务机关“可要求”纳税人进行土地增值税清算：
A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在“85%以上”，或该
比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
B.取得销售（预售）许可证满“三年”仍未销售完毕的；
C.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
D.省级税务机关规定的其他情况。
（5）核定征收：
房地产开发企业有下列情形之一的：
1 依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
2 虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
3 擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
4 申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；
5 符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
第6节印花税
一、印花税（★★★）
概念
印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领受、使用的应税经济凭证征收的一种行为税。
【注意】双方，书立、领受、使用的应税经济凭证。
纳税人
是指在中国境内书立、领受、使用税法所列举凭证的单位和个人。
印花税的纳税人按征税对象又分为六类：
1 立合同人：
是指合同的当事人，不包括保人、证人、鉴定人。
2 立据人：
产权转移书据。
3 立账簿人：
营业账簿。
4 领受人：
权利、许可证照。
5 使用人：
在国外书立、领受，但在国内使用。
6 各类电子应税凭证的签订人。
【注意】如果一份合同或应税凭证由两方或两方以上当事人共同签订，签订合同或应税凭证的各方都是纳税人，应各
就其所持合同或应税凭证的计税金额履行纳税义务。
征税范围
分类
内容
经济合同
借款（银行及其他金融组织和借款人签订的借款合同）
货物运输
购销
仓储保管
技术（一般的法律、会计、审计等方面的咨询不属于技术咨询）
加工承揽
财产租赁
建筑安装工程承包
财产保险
建设工程勘测设计
产权转移书据
财产所有权、专利权、专有技术使用权、商标专用权、版权。
营业账簿
1 资金账簿：
“实收资本”与“资
升级会员 