商品房开发项目申请报告.docx

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商品房开发项目申请报告

项目概要表

附件：

项目规划总平面图

第一章申报单位及项目概况

1.1项目名称及申报单位

1.1.1项目名称

XX·XX商品房一期项目

1.1.2申报单位

单位名称：

XXXX置业发展有限公司

单位概况：

公司成立于2013年6月6日，注册资本2000万元人民币，公司法人：

夏健康；住所：

XX市XX区XX镇南陵社区庄坝组；经营范围：

房地产开发、商品房销售、房地产投资、物业管理、房地产经纪服务；房地产开发资质等级为二级。

公司现有员工30人（其中高级职称人员3名，中级职称人员10名，初级职称人员8名）。

公司实行董事会领导下的总经理负责制，设有工程建设开发部、物资供应部、综合部、售房部及财务部，是具备高素质人才和科学管理水平，有一定实力的房地产开发企业。

公司成立以来，于2013年10月通过拍卖方式以人民币3600万元取得位于XX镇港城大道北侧，地块编号NO.2013G23号，宗地面积26665平方米的商业、住宅用地，计划用于开发XX·XX商品房项目。

该项目为XXXX置业发展有限公司在XX镇开发的第一个商品房项目，公司将严格按照房地产业、建筑业等相关法律、法规，以“诚信为本，服务至上”的宗旨开展生产经营活动，严把工程质量关，在下一步工作中，注重科学管理，开拓创新，发展自身，回报社会。

1.2项目概况

1.2.1报告编制的依据

《中华人民共和国城市规划法》（1989年国家主席令第23号）

《中华人民共和国建筑法》（1997年国家主席令第91号）

《城市房地产开发经营管理条例》（1998年国务院令第248号）

国家发展改革委员会《关于发布项目申请报告通用文本的通知》发改投［2007］1169号；

国家发改委、住建部部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

《江苏省住宅设计标准》（DGJ32/J26-2006）

《XX市城市总体规划（2010-2030）》

《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：

3210882013CR0192）

XX区自然、地理、气象、水文地质、社会、经济等基础资料

委托单位提供的有关数据、图纸和资料

1.2.2建设背景

我国房地产业正处于发展时期，房地产业的发展进而带动整个国民经济结构调整，已成为了国民经济支柱产业。

我国当前商品住房市场中最主要的需求是改善性需求，即换房居住的需求。

目前中国城镇人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。

而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求。

目前XX区住宅市场供应上，80m2～120m2的住宅面积目前是XX区住宅市场上供应的主力，市场接受程度最高。

另外，本项目所在的XX镇房地产市场及项目周边的主要楼盘2013年住宅平均价格为4000元/平方米左右，且销售情况良好，说明XX区房地产市场发展较为稳定。

2013年10月XX市XX区国土资源局发布出让公告，出让位于XX镇港城大道北侧，宗地编号为NO.2013G23号地块的国有土地使用权，出让土地总面积26665平方米，土地用途为商业、住宅用地，竞买人XXXX置业发展有限公司以3600万元人民币取得上述地块的国有土地使用权，计划进行XX·XX商品房项目建设。

XXXX置业发展有限公司取得地块使用权后，迅速开展项目前期工作，配套相关专业人员，建立项目组织，委托设计单位按照用地规划控制指标，研究并设计项目规划方案，项目总体规划方案已报建设规划行政管理部门审核通过。

目前，委托工程咨询单位编制项目申请报告、环境影响评价报告等。

1.2.3建设地点及用地面积

项目地点位于XX市XX区XX镇港城大道北侧、桃源路南侧。

总用地面积26665平方米（约合40亩）。

1.2.4建设内容及规模

1.2.4.1主要建设内容及规模

项目规划建设6栋高层住宅楼、1栋中高层住宅楼、3栋低层住宅楼、多栋低层商业用房及配套公建、地下及半地下车库等，另配套建设室外道路、停车位、绿化、消防等设施。

项目规划总户数338户，容积率2.0，建筑密度33%，绿地率30%，机动车停车位346辆，非机动车停车位2260辆。

项目规划总建筑面积63889平方米，其中：

住宅建筑面积40986平方米，商业用房建筑面积11556平方米，物管及社管等配套公建建筑面积786平方米，地下室建筑面积6215平方米，非机动车库建筑面积3294平方米，半地下室建筑面积1052平方米。

具体建设规模详见下表1-1。

表1-1建设规模一览表

序号

指标名称

单位

指标值

备注

1

总建筑面积

㎡

63889

1.1

计容建筑面积

㎡

53328

其

中

住宅

㎡

40986

商业用房

㎡

11556

物管及社区等配套用房

㎡

786

其

中

物业管理用房

㎡

256

物管经营用房

㎡

194

社区管理用房

㎡

192

消防兼安防控制室

㎡

26

配电房

㎡

118

1.2

不入容建筑面积

㎡

10561

其

中

地下室

㎡

6215

非机动车库

㎡

3294

为地下

半地下室

㎡

1052

2

容积率

2.0

3

绿化率

30.0%

4

建筑密度

33.0%

5

机动车停车位

辆

346

其

中

地面车位

辆

156

地下车位

辆

178

半地下车位

辆

12

6

非机动车停车位

辆

2260

其

中

地面车位

辆

804

地下车位

辆

1456

1.2.4.2主要新增设备

本项目主要新增电梯、给排水、监控、物业办公等设备25台（套），具体内容详细见下表1-2。

表1-2新增主要设备明细表

序号

设备名称

单位

数量

备注

1

电梯

台

21

16层的8台，17层的6台，9层的3台,3层4台

2

供水、排水设施

套

2

3

监控设备

套

1

4

物业办公设备

套

1

合计

台（套）

1.2.5建设条件

1.2.5.1区位概况

XX市XX区位于江苏省中部，XX东翼，长江下游北岸，京杭大运河东侧，是南水北调东线工程源头。

全区总面积1332平方公里，其中陆地面积占85.9%，水域面积占14.1%，全区现有23个建制镇，总人口107.48万人。

XX镇位于XX区中部，通扬运河之畔，328国道、233省道穿境而过。

地理坐标为北纬31.3°，东经119.5°。

全镇总面积59.86平方千米，其中耕地面积2625公顷，镇区面积3.8平方千米。

辖13个行政村，3个社区，292个行政组，人口5.3万人，镇区常住人口2.5万人。

1.2.5.2自然条件

1、气候

XX区属北亚热带湿润气候区，气候条件良好，四季分明，季风显著，雨量充沛，无霜期较长。

年平均气温14.8℃

极端最低气温-17.7℃

极端最高气温39.1℃

年平均冰冻期12天

年无霜期306天

年平均相对湿度79%

年平均降雨量1046.2mm

日最大降雨量278.3mm

年平均降雨天数115天

年平均气压1015.9毫巴

风荷载0.35kN/㎡

雪荷载0.20kN/㎡

2、地形地貌

XX位于江苏省中部，即东经119°27′03"～119°54′23"，北纬32°17′51"～32°48′00"。

XX南濒长江，西傍XX市邗江区及广陵区，东与泰州市接壤，北与高邮市、兴化市毗连，地处长江、淮河、京杭大运河的交汇处。

境内地势平坦，河湖交织，通扬运河横穿东西，京杭大运河纵贯南北，平均海拨5米左右，整个地势北高南低，由东北向西南倾斜，地面坡度在0.3%左右，北部高程在8米左右，南部低洼处在3米左右。

南北最长处55.75公里，东西最宽处42.76公里。

3、地质条件

XX地处长江下游、淮水入江尾闾交合处，属江淮冲积平原。

地质上属第四系全、更新统现代沉积，距今约1万年，成土母质以长江冲积物质为主，东北古泻湖一带和西北渌洋湖洼地为湖相沉积物所覆盖，西南地区系宁、六（合）、仪（征）丘陵黄土的延伸。

1.2.5.3社会经济条件

1、XX区社会经济条件

XX有悠久的历史。

春秋战国时期，先后属吴、越。

秦末汉初，XX之名始见于史。

汉景帝四年（公元前153年）设XX县，取“江水都聚于此”和“乃江淮一大都会”之意。

明清XX为XX府台。

民国元年（1912年）废府留县，1994年撤县设市，2011年底，在国务院批准的XX市区划调整中，XX市调整为XX市XX区，成为XX市的三个区之一，XX的发展迎来崭新的一页。

XX有良好的区位优势。

是华东地区重要的交通、电力、水利枢纽，XX必将在长江三角洲区域经济发展中面临众多的机遇，对外经贸合作充满着巨大的商机。

XX有丰富的资源。

农业资源、矿产资源、旅游资源、生态资源十分丰富，被国家林业部命名为“中国花木之乡”，被评为全国生态农业建设先进县（市），素有“鱼米之乡、花木之乡、丝绸之乡、建筑之乡”的美誉。

XX有雄厚的经济实力。

国民经济实力稳步攀升，改革开放稳步推进，各项社会事业欣欣向荣。

2013年XX区全年实现地区生产总值713.06亿元，同比增长12%；公共财政预算收入41亿元、增长19%；固定资产投资486亿元，增长20%；城镇居民人均可支配收入为28774元，增长9.5%；农村居民人均纯收入15206元，增长12.1%，入围2013年度中国市辖区综合实力百强（全国百强区），位列第42位。

XX有美好的未来。

XX连续十一届被评为全国县域经济基本竞争力百强县（市），荣膺中国中小城市综合实力、科学发展和最具投资潜力“百强”，省首批创新型试点城市和中国最具幸福感城市。

XX“十二五”发展的宏伟蓝图已经绘就，将以科学发展观为指导，不断提升XX发展速度，把XX从运河时代、长江时代推向空港时代、高铁时代，率先迈向基本现代化。

2、XX镇社会经济条件

XX镇历史悠久。

《后汉书·群国志》等书中记载：

XX初名“东原”、“青草塥”。

时有女杰杜姜抗海盗牺牲葬于此处。

汉明帝五年，于墓旁筑祠以祭，易称“东陵”。

东晋康帝时封杜姜为圣母，祠为“东陵圣母祠”，有唐怀素书“东陵圣母”碑文存世。

传说，隋炀帝下XX看琼花时，有宠姬宜妃，葬于东陵，遂更名为“XX”，迄今1300余年。

2013年完成生产总值63.6亿元，比上年增长26.9%；工农业总产值268.1亿元，比上年增长30.1%；实现财政收入2.42亿元，比上年增长18.2%；农民人均纯收入12570元，比上年净增加1060元。

近年来，坚持科学发展观，努力构建和谐社会，先后获得“江苏省百家名镇”、“江苏省新型示范小城镇”、“江苏省社会治安综合治理先进单位”、“江苏省群众文化先进乡镇”、“江苏省亿万农民健身活动先进乡镇”、“江苏省卫生镇”、“江苏省农村信息化二星级示范镇”等荣誉称号。

1.2.5.4项目规划条件

根据国有建设用地使用权出让合同及XX市XX区规划局下达的规划控制指标，该地块容积率≤2.0，建筑密度≤40%，绿地率≥30%，建筑高度＜100米，日照间距系数≥1.35，要求宗地建设项目在2014年12月30日前开工，在2017年12月29日之前竣工。

1.2.6工程技术方案

1.2.6.1工程设计依据

《中华人民共和国城市规划法》建设部2008年

《城市规划编制办法实施细则》建设部1996年

《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90

《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年修订）

《江苏省城市规划管理技术规定》（2011年版）

《民用建筑设计通则》GB50352-2005

《商店建筑设计规范》JGJ48-88

《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）

《住宅建筑规范》GB50368-2005

《江苏省住宅设计标准》DGJ32/J26-2006

《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001

《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）

《混凝土结构设计规范》GB50010-2002

《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002

《砌体结构设计规范》GB50003-2001

《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001

《建筑抗震设计规范》GB50011-2010

《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2008

《室外给水排水和燃气热力工程抗震设计规范》GB50032-2003

《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）

《室外给水设计规范》GB50013-2006

《室外排水设计规范》GB50014-2006

《供配电系统设计规范》GB50052-2009

《低压配电设计规范》GB50054-95

《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010

《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-2008

《江苏省居住建筑热环境和节能设计标准》DGJ32/J71-2008

《公共建筑节能设计标准》DGJ32/J96-2010

《建筑设计防火规范》GB50016-2006

《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）

《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97

《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005

《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98

《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94

《智能建筑设计标准》GB/T50314-2000

《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000

项目有关技术资料

1.2.6.2总平面设计

1.设计原则

（1）道路网体系应适应汽车时代的交通需求，设计思路由强化“线”的通行能力转变到强化“面”的通行能力，由追求非直线系数转变到追求交通畅达和高可靠性的思路，实现道路连续流交通。

（2）从生态园林和以人为本的规划设计思想为出发点，根据地形、城镇道路、城镇现状之间的区位关系，合理的排布住宅楼，最大限度的满足各单体建筑的日照要求。

（3）通过创新的设计方案来有效降低小区住宅的视觉密度感，最大限度的塑造亲切宜人的居住氛围。

2．总平面布置

本项目从生态园林和以人为本的规划设计思想为出发点，根据地形、城市道路、城市现状之间的区位关系，将最高层住宅定位于小区西侧及南侧，为最大限度的满足各单体建筑的日照要求，在东侧布置了3层排屋，排屋北侧设计9层住宅，此外在小区南面设置商业广场，增加小区的商业性质，满足小区居民及周边地区的日常生活所需。

在整体规划中，通过适度开放与围合，打造从中心花园渗透的人居环境。

沿街建筑在底层作为商业用房，满足小区居民日常生活所需，同时也能丰富沿街立面。

整体布局努力达到功能组织合理，用地配置恰当，结构清晰，整齐有序，创造具有良好居住环境，有完善基础和配套设施的、文明卫生的居住社区。

本项目充分从住户生活方便角度出发，在现有路网的基础上，主动合理完善居住区内部道路结构，使之达到交通方便、构图合理、使用安全的规划目的。

小区内部采用人车分流的模式，入户环路采用硬化景观铺地，平时为步行系统，在特殊情况时可用于消防车的行驶，满足消防要求。

道路系统主要为由一条环路，小区主要出入口位于西侧经二路上，在南面港城大道上设计一个小区次要出入口，方便业主快捷到达住户。

根据分析用地条件及居民主要出行方向结合开发商的要求，小区的主要出入口选在西侧的经二路上，迎合主要的人流方向，便于小区居民出行，并在基地的南侧开设次入口，在满足使用要求的同时优化景观。

小区内有六米宽双车道的环路，交通便捷。

居住区中采取地面停车和地下停车相结合的停车方式，商业停车采用地下停车方式。

1.2.6.3建筑设计

1.设计原则

（1）设计原则强调住宅设计的创新性，居住生态性、均好性、现代性、满足多样居住需求的可变性及空间、造型的丰富性。

（2）建筑物平面设计依照各自功能不同而遵循不同的设计规范进行设计，保证功能齐全，交通顺畅，布局合理。

（3）建筑物全面突出体现形式与功能的有机结合，尽量简练、明快。

（4）建筑物门窗设计以严格、安全为准则，并满足节能建筑的需要。

（5）建筑物照明及监控线路隐蔽安装以利安全。

2、建筑单体设计

建筑形态遵循现代人的审美取向，造型典雅稳重，立面自由丰富，色彩和谐宜人，同时精心对建筑内外空间和居住功能进行合理改良。

整体造型简洁，立面处理强调细节，强调主体层次和线脚细部处理；窗的做法讲究开放性和艺术性，在充分考虑节能的基础上，适度的扩大窗的面积，以打通内与外的视觉界限，扩大视野范围，增加对室外风景的摄取面，使风景成为室内空间的外延。

住宅空调机组藏于阳台栏杆内，以保持立面风格的统一美观。

吸取国外先进的“环境共生住宅”设计思想，积极综合各种技术，保证与自然高接触性、能源的利用性和综合节能性。

尽可能方便住户与室外环境绿化的沟通，与周围生态相协调，组织好住宅的通风和日照，积极采用平台绿化和垂直绿化技术。

综合太阳能、雨水收集技术和垃圾分类回收技术，充分利用好各种资源，且作好住宅的节地和节材。

按公私分离、食寝分离、洁污分离的原则，保证其居住的舒适性。

重视家庭活动中心起居厅和餐厅的设计。

在住宅房型的设计和选择上尽可能采用大面宽，多开间，朝南，朝向景观，以求最大程度获得良好的景观、朝向和通风。

各套型厨卫面积均较宽敞，凡是有三间以上卧室的大套型都做双卫处理。

3.无障碍设计

小区的无障碍按照《城市道路和建筑物无障碍设计规范》进行设计。

1.2.6.4结构与抗震设计

1、自然条件

（1）根据国家规范《建筑抗震设计规范》GB50011-2010，本工程所在地区的地震基本烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，分组为第一组。

（2）基本风压为0.35kN/㎡，地面粗糙度类别为B类。

（3）基本雪压为0.2kN/㎡，准永久值系数分区为Ⅱ。

（4）工程地质和水文资料建设方暂未提供。

2、基本取值

本工程建筑结构的安全等级为二级，多层住宅、17层及17层以下高层住宅、商铺的耐火等级为二级。

本工程结构的设计使用年限为50年。

3、基础设计

需根据当地地质特点，结合建筑结构形式及荷载特点，具体待地质勘察后确定。

4、上部结构设计

根据《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008第6.0.8条规定，本工程的抗震设防类别为标准设防类。

架空车库采用框架结构，框架抗震等级为二级；多层住宅、商铺为二~七层建筑，采用剪力墙结构结构，剪力墙抗震等级为二级；小高层住宅十一层，采用剪力墙结构，剪力墙抗震等级为二级；高层住宅（高度小于80m）采用剪力墙结构，剪力墙抗震等级为二级；楼屋面均采用现浇钢筋混凝土肋梁体系。

地下车库设置伸缩缝（抗震缝）与各住宅单体脱开；剪力墙结构长度超过45米时，考虑设置伸缩缝（抗震缝）。

当住宅长度超过40米时，在沿长度适当位置设置后浇带。

1.2.6.5给排水设计

1、设计范围

项目主要建设小区内的生活给水系统及排水（包括废、污水和雨水）系统。

2、给水设计

（1）水源：

小区全部给水由市政给水管网提供，小区室外给水管网成环管，DN150的给水管双路接市政引入管，在环管上设6个DN100室外地上式消火栓，供室外消防使用。

（2）给水设计

高层住宅3层及以下用水和供蓄水池补水由城市自来水管网直接供给。

高层住宅4层及其以上由无负压供水设备供水设备。

各楼供水压力不大于300KPa，大于300KPa时设支管减压阀供水。

由水泵输水管及供水干管采用钢塑复合管，丝扣连接，支管采用PP-R塑料管，热熔连接。

3、排水设计

（1）系统：

室内外废、雨、污水拟采用分流制。

（2）排水方式：

室内地面±0.00以上采用重力流排除，地下雨、污、废水分别用潜水排污泵提升排除，各组均设两台，一用一备，水泵受集水坑水位自动控制，交替运行，当一台泵排水不足以排除突然涌水时，两台泵可同时工作。

（3）高层住宅楼污水采用专用通气立管系统通气。

（4）生活污水经化粪池处理后，排入市政管网。

雨水接入市政雨水管网。

（5）管材：

室内废、污、雨水管均采用UPVC管，室外污、废雨水管DN≤400采用加筋UPVC管，DN＞400，采用钢筋混凝土排水管。

1.2.6.6电气设计

1、设计范围

本项目电气包括小区内变配电系统、照明系统、防雷系统与接地、弱电系统（包括综合布线系统、有线电视系统等）及消防报警系统。

2、变、配电系统

（1）电源：

本工程二类高层中的楼梯间照明、客梯电力、生活泵用电、消防用电等按二级负荷供电，其他的用电按照三级负荷供电。

从区域变电所引来两回路10kV电源，采用电缆埋地敷设至小区变电所。

（2）负荷估算：

本项目采用需要系数法确定计算负荷，照明功率密度值参照《照明设计标准》取值，住宅、商业及配套公建部分电器功率按15W/㎡计算，空调的冷负荷及热负荷参照《简明空调设计手册》选取，能效比按平均3.4计，需要系数及功率因数参照《工业与民用配电设计手册》选取，具体估算详见下表1-3。

表1-3项目总用电负荷估算表

功能区

项目名称

面积/台数

（㎡，台）

指标值

（W/㎡，kW）

装机

功率

（kW）

需要

系数

Kx

功率

因数

cosφ

有功

功率

Pj（kW）

无功功率

Qj（kvar）

视在功率

Sj（kVA）

住宅

照明

40986

6

245.92

0.4

0.9

98.37

47.61

109.28

电器

15

614.79

0.5

0.85

307.40

190.58

361.68

空调（夏）

80

964.38

0.35

0.8

337.53

253.15

421.91

空调（冬）

60

723.28

0.35

0.8

253.15

189.86

316.44

商业

照明

11556

10

115.56

0.4

0.9

46.22

22.37

51.35

电器

15

173.34

0.5

0.85

86.67

53.74

101.98

空调（夏）

120

407.86

0.45

0.8

183.54

137.65

229.42

空调（冬）

80

271.91

0.45

0.8

122.36

91.77

152.95

物业经营

照明

194

10

1.94

0.4

0.9

0.78

0.38

0.86

电器

15

2.91

0.5

0.85

1.46

0.90

1.71

空调（夏）

120

6.85

0.45

0.8

3.08

2.31

3.85

空调（冬）

80

4.56

0.45

0.8

2.05

1.52

2.56

物管社区

照明

474

9

4.27

0.4

0.9

1.71

0.83

1.90

电器

15

7.11

0.5

0.8

3.56

2.67

4.44

空调（夏）

100

13.94

0.45

0.8

6.27

4.71

7.84

空调（冬）

70

9.76

0.45

0.8

4.39

3.29

5