宜昌市东山片区控制性详细规划.docx

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宜昌市东山片区控制性详细规划

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文本

第一章总则

第一条为了适应宜昌市城市建设和发展的需要，进一步加强与完善东山片区的开发建设，根据《中华人民共和国城市规划法》和建设部《城市规划编制办法》制定了宜昌市东山片区控制性详细规划，并特制定本规划文本。

第二条本规划是宜昌市东山片区开发建设的法定指导性文件，本规划适用于规划范围内的各项建设项目,下一层次的规划设计应按照本规划的要求和原则进行。

凡在规划区范围内的一切建设活动必须遵照《中华人民共和国城市规划法》的规定执行本规划。

第三条本次规划的范围为：

东至城东大道，南至胜利三路，西至东山大道，北至西陵二路所围合的区域，东西长约1.8公里，南北长约2.7公里，总用地面积为4.18平方公里。

第四条本规划的期限为：

2006年至2010年。

第五条本规划的编制依据为：

1、《宜昌市城市总体规划（2005-2020）》

2、《宜昌市近期建设规划》

3、有关规定、规范

第六条规划目标

在总体规划指导下，立足于宜昌市社会、经济发展现实条件，适应开发建设需要，努力塑造景观，控制建设，完善功能，提高档次，把东山片区建成配套设施完善、交通便捷、生活舒适、具有一定地方特色风貌、环境优良的城市综合居住区。

第七条规划原则：

1、可操作性原则

2、以人为本的原则

3、生态景观特色建设原则

4、可持续发展的原则

第八条本规划由宜昌市规划局负责解释。

需对规划进行调整时，应经宜昌市人民政府批准。

第二章性质和规模

第九条确定东山片区性质为：

环境优美、配套设施完善，以教育科研、文化体育设施、居住为主的城市综合区和城市景观特色区。

第十条东山片区规划总用地417.82公顷，规划控制居住人口规模4万人以内。

第三章土地利用规划与管理

第十一条规划区内土地使用性质分类和分类代号主要采用国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137——90）的用地分类中中类和小类规定。

第十二条规划区内各地块的开发原则上符合本规划所规定的使用性质。

并在本规划的指导下逐步实施。

第十三条结合东山片区现状用地情况，结合宜昌市总体规划、近期建设规划和宜昌市城市发展要求，以统一规划、科学布局、合理开发为原则，充分考虑各种用地建设要求，合理规划布置东山片区土地利用。

第十四条规划目标：

1、合理确定东山片区的人口密度和开发强度，制定分区控制要求。

2、预留和控制公共开敞空间与公益性公共设施用地，为片区的进一步发展留出余地。

3、增加支路、小区级绿化和街头绿地，划定城市公园绿线保护区，保护自然山体，增加停车、环卫、消防、社区服务等公共设施。

4、调整铁路沿线和山地的用地结构，所有工业贯彻“退城进园”的原则，搬迁该区域内的工业厂房，原则上不再保留工业用地；

5、优化环境，营造城市与山、水生态环境相融合的城市景观系统，开辟连续的山体生活、旅游步行交通系统。

6、合理规划，优化用地布局，完善城市功能。

第十五条可建设用地量

本规划区范围内城市可建设用地的总量为414.51公顷，占规划总用地的99.21%。

第十六条规划结构

规划主要形成五个小片区：

1、沿东山大道、铁路、西陵二路、绿萝路和胜利三路围合的区域为城市居住区；

2、以东山公园为主，沿铁路、白龙井路、体育场路和绿萝路所围合的区域为公园绿化区；

3、沿西陵二路、运河路、胜利三路、白龙井路和铁路所围合的区域为市级公建区，主要以教育科研、体育娱乐，城市特色景观和部分居住为主；

4、沿运河两侧所形成的滨河绿带；

5、沿运河道路、城东大道、西陵二路所围合的区域为城市居住区。

第十七条居住用地规划：

规划居住区主要分布在Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ区，以二类居住用地为主，总用地面积为126.64公顷，占建设用地总量的30.55%。

规划保留现有的中学一所及幼儿园两所，同时根据片区发展的需要新增三所小学及两所幼儿园。

表1、规划中、小学、幼儿园一览表

序号

项目

名称

规模（㎡）

备注

1

小学

绿萝路小学

13258

规划新建

小学（东山村地块）

17608

规划新建

白龙岗小学

7400

规划新建

2

中学

宜昌市二中

58967

现状保留

3

幼儿园

基建幼儿园

4645

现状保留

金桂华庭幼儿园

2000

现状保留

幼儿园（原党校地块内）

2069

规划新建

幼儿园（东山村地块内）

1600

结合地块开发建设

第十八条公共设施用地

1、行政办公用地：

规划片区内的行政办公用地主要布置于东山大道、胜利四路、城东大道等城市主干道沿线，多为市级行政办公用地，规划行政办公设施以保留、完善为主。

片区内行政办公用地为18.14公顷，占总建设用地的4.37%；其中市级行政办公用地为9.72公顷，占总建设用地的2.34%。

2、商业金融业用地：

规划片区内商业金融业用地主要分布在东山大道及城东大道沿线，建设用地总量为13.68公顷，占总用地量的3.30%。

规划商业金融业用地主要保留现有设施为主，同时根据《宜昌市农贸市场专项规划》及片区发展的需要，新增四处农贸市场。

表2、规划农贸市场一览表

名称

规模（㎡）

备注

绿萝集贸市场

1500

现状保留

深圳路综合市场

5154

现状保留

西陵集贸市场

2606

现状保留

白龙岗路综合市场

1500

规划新建

农贸市场（东山村地块）

4712

规划新建

农贸市场（原财贸中专旁）

2000

结合地块开发建设

农贸市场（七一五地块内）

2000

结合地块开发建设

农贸市场（党校地块内）

2000

结合地块开发建设

3、文化娱乐用地：

规划东山片区内的文化娱乐用地主要包含了三峡日报社、三峡晚报社、宜昌市广播电视中心等，总用地规模为10.21公顷，占总用地量的2.47%，以保留、完善为主。

4、体育用地：

规划东山片区的体育用地主要包括宜昌市体育馆、体育场，并结合周边用地规划形成体育中心，用地规模为27.67公顷，占总用地量的6.67%。

5、医疗卫生用地：

规划东山片区的医疗卫生用地主要包括了宜昌市肿瘤医院、窑湾医院，总用地规模为5.01公顷，占总用地量的1.21%，以保留、完善为主。

其中血防站迁出

6、教育科研用地：

规划东山片区的教育科研设计用地主要分布在地块的中部，包括了四所大、中专学校，规划用地规模为73.16公顷，占总用地量的17.65%，以保留、完善为主。

表3、规划大、中专学校一览表

名称

规模（公顷）

备注

华海职业学校

9.63

现状保留

宜昌市城建学校

4.58

现状保留

湖北三峡职业技术学校

32.29

保留扩建

三峡电力职业学院

22.66

保留扩建

第十九条公共绿地规划：

规划东山片区内的公共绿地主要指东山公园、白龙岗公园、绿萝植物园、楠海花园等现有的四处公共绿地，包含运河及铁路周边防护绿地，同时将东山自然山体纳入片区绿地系统中进行统一控制，规划东山片区公共绿地面积为57.73公顷，占总用地量的13.93%。

第四章建设开发控制

第二十条容量控制规划充分考虑土地利用的综合利用效益，同时也注重城市景观特色的塑造，既可以满足实际操作要求，又可满足控制的科学性、灵活性要求，适应现代城市开发、管理要求。

第二十一条根据城市规划管理要求，以实用性、可操作性、科学性为原则，选取了规定性和指导性指标两类指标，规定性指标必须遵照执行，指导性指标是参照执行的。

1、规定性指标包括：

1）用地性质；

2）建筑密度（建筑基底总面积／地块面积）；

3）建筑控制高度；

4）容积率（建筑总面积／地块面积）；

5）绿地率（绿地总面积／地块面积）；

6）交通出入口方位；

7）其他需要配置的公共设施。

2、指导性指标包括：

1）人口容量（人／公顷）；

2）建筑形式、体量、风格要求；

3）建筑色彩要求；

4）其他环境要求。

第二十二条按照“片区——地块”两级划分用地，根据东山片区干道网骨架和用地功能结构，规划将东山片区划分为四个小片区。

每个片区根据城市干道、土地使用性质和各类规划控制界线划分为247个地块，其中居住用地989块，公共设施用地69块，公共绿地46块，其他用地33块。

居住用地分地块以居住组团的规模为依据，建议采用以组团为单位的管理模式，不宜采用传统的由居住小区构成居住区的模式。

建议以组团为单位构成居住区，避免由于封闭管理对绿地系统的连续性和对道路交通组织的舒畅性造成破坏。

建议居住地块的修建性详细规划范围较小的可以将周边相关区域纳入整体规划范围，各种设施统一考虑。

第二十三条建筑容量控制

规划对现状保留地块控制其现有开发强度，不予以增加，对于规划新增用地，各区提出了相应的土地开发强度控制，开发强度指标包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、建筑高度等，按《宜昌市城市规划管理技术规定》执行。

第二十四条居住建筑间距

住宅建筑应综合考虑用地条件、群体组合和空间环境等因素，尽可能采取较好朝向（南偏东15°——南偏西15°），避免东西向布置。

住宅间距按《宜昌市城市规划管理技术规定》执行。

第二十五条建筑退让控制

建筑退让控制按《宜昌市城市规划管理技术规定》执行。

第二十六条建筑高度控制

建筑高度控制按《宜昌市城市规划管理技术规定》执行。

第二十七条绿化标准

计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积

1、绿地率指标

1）居住区人均公共绿地不少于1.5平方米，居住小区不少于1.0平方米，组团不少于0.5平方米；居住小区内每块集中绿地的面积不小于400m2，且至少有1／3的绿地面积在规定的建筑间距范围之外.

2）建筑基地内的集中绿地面积，在住宅用地中按组团级以上进行设置，每块集中绿地的面积不得小于400平方米，用地宽度不应小于8米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑日照间距范围之外，其中绿化面积（含水面）不宜小于70%。

3）公共活动广场周边宜种植高大乔木，集中成片绿地不应小于广场总面积的25%；集散广场的成片绿地不应小于广场总面积的10%；广场绿化应选择具有地方特色的树种。

4）沿城市道路两侧的绿化隔离带不得作为集中绿地计算。

2、城市绿线界定

下列区域应界定城市绿线，划定为绿线的严格执行有关规定。

1）现有和规划的公共绿地、居住区绿地、防护绿地、单位附属绿地、生产绿地、风景林地、道路绿地；

2）该片区内的小河、湖泊、池塘、山体等城市景观、生态需控制的区域；

3）该片区内的风景名胜区、湿地、古树名木等规定的保护范围等；

4）其他城市生态和景观产生积极作用的区域。

第五章道路交通规划

第二十八条道路交通规划结合《宜昌市城市总体规划》、《宜昌市中心城区道路系统专项规划》和东山片区控规控制要求，在保证总体规划道路发展设想基础上，并进一步考虑东山片区交通发展要求和对外联系情况，以超前规划、长期控制、分布实施为原则，以交通便捷、安全可靠、满足使用为目标原则进行。

第二十九条发展策略：

1、逐步完善东山片区与市区之间的交通联系

2、完善内部交通系统，处理好人流与车流的组织，尽量减少两者间的相互交叉。

3、建立等级明确、功能合理的道路系统。

4、区内道路以新建、改造为主，逐步完善道路交通系统。

5、强化静态交通设施建设。

第三十条道路网布局基本形成“三纵、四横、两隧”的模式。

三纵：

即体育场路、土城路、运河路

四横：

深体路（连接城东大道与体育场路）、白龙井路、绿萝路、胜利四路

两隧：

东山隧道、云集隧道

规划道路总长度约29.12公里（含隧道），路网密度6.