建设项目验收与交付管理办法试行.docx
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建设项目验收与交付管理办法试行
（管理制度）建设项目验收
与交付管理办法（试行）
北京XX公司文件
项〔2011〕号
关于下发《工程建设项目验收和交付管理办法（试行）》的通知
各单位：
为加强BJ工程建设项目验收和交付的监督管理，保障房地产置业的工程建设项目质量，现下发《BJ工程建设项目验收和交付管理办法（试行）》。
请各单位遵照执行。
特此通知附件：
BJ工程建设项目验收和交付管理办法（试行）二O壹壹年十二月十九日
附件
BJ工程建设项目验收和交付管理办法（试行）
1总则
1.1编制目的：
为加强BJ工程建设项目验收和交付的管理工作，明确验收移交的要求，保障BJ的工程建设项目验收和交付全面、严谨、合法，根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑工程资料管理规程》、《房地产置业工程建设项目质量管理办法（试行）》（房地产置业工〔2010〕207号），特制定本管理办法。
1.2适用范围:
BJ各项目工程竣工验收和物业移交的管理和控制。
1.3术语定义：
1.3.1竣工专项验收：
需要政府关联管部门参和的验收，如水、电、气、消防、电梯、环保、档案、规划、人防等。
1.3.2竣工验收：
指由政府质检部门、设计单位、施工单位、监理单位和甲方参加的综合验收。
1.3.3物业移交：
指开发商取得竣工备案表后，和物业公司就项目公用设备、配套设施、房屋质量、图文资料等进行交底验收，且将小区移交物业公司管理的过程。
1.3.4甲方：
指建筑项目的建设方、承包工程的（总）发包方。
2工作程序
2.1竣工专项验收
2.1.1规划验收
2.1.1.1组织外部测绘机构进行竣工测量。
2.1.1.2当庭院园林及消防道路（路基）施工完成后,由项目公司（项目组）配合规划局的规划验收，且办理《建设工程规划验收合格证》。
2.1.2市政工程验收：
项目公司（项目组）负责要求市政工程施工单位向政府部门申报验收及取得关联验收证书且办理开通手续。
2.1.2.1燃气、雨污水、上水、弱电、电力等专项工程施工完毕后，工程施工单位应向监理单位申请初验。
2.1.2.2工程监理单位经审核，确认现场已达到初验标准，则负责组织设计单位、施工单位及关联政府机构到现场进行工程初验。
2.1.2.3验收中的整改意见，由项目公司（项目组）督促工程施工单位进行整改，监理单位负责验证。
2.1.2.4监理单位经审核，确认现场已达到竣工验收标准，项目公司（项目组）负责组织施工单位、监理单位、设计单位、关联政府机构到现场进行工程竣工验收，且办理关联验收手续。
2.1.3电梯工程验收：
项目公司（项目组）负责要求电梯工程施工单位向政府部门申报验收及取得《电梯（扶梯）验收结果通知单》。
2.1.3.1由项目公司（项目组）完成电梯验收前各项准备工作：
要求强电完成送电，电缆竖井的二次结构完成，以便敷设桥架，屋顶电梯机房二次结构，包括门窗封闭完成和公共部位装修完成；
2.1.3.2电梯工程施工完毕后，电梯工程施工单位负责向质量技术监督局申请初验。
2.1.3.3质量技术监督局经审核，确认现场已达到初验标准，则安排时间到现场进行电梯工程初验。
2.134验收中的整改意见由项目公司（项目组）督促电梯工程施工单位及关联施工单位进行整改，且负责验证。
2.135初验合格，由施工单位向质量技术监督局申请竣工验
收。
质量技术监督局经审核，确认现场已达到竣工验收标准，则安排时间到现场进行电梯工程竣工验收；
2.1.3.6验收合格，由项目公司（项目组）督促电梯工程施工单位负责办理《电梯（扶梯）验收结果通知单》。
2.137质量技术监督局验收合格后，项目公司（项目组）组织监理对电梯装修部分进行验收且填写《分项工程验收方案》。
2.1.4消防工程验收：
项目公司（项目组）负责要求消防工程施工单位向政府部门申报验收及取得《消防工程验收合格意见书》。
2.1.4.1施工总包单位完成消防验收前各项准备工作：
消防水
池蓄水；消防泵运行正常；各层公共部位和疏散楼梯完工（包括楼梯扶手）；所有防火门和闭门器安装完成；安全出口疏散指示安装完成；各层疏散通道清理干净；安全栏杆扶手等全部完工；进出楼通道完工且清理干净；外檐完工且清理干净；楼外消防环路畅通；楼外消防设施完成且有明显标识；地下室清理完毕，强电送电，各楼层门窗封闭；防火
门、防火卷帘完成，风道、电梯门收口，公共部位栏杆、楼梯扶手安装到位，室外消火栓和水泵接合器完成，防火分区的防火封堵和风道收口完成；2.142消防工程及消防道路施工完毕后，消防工程施工单位负责向消防部门申请初验；
2.143验收中的整改意见由项目公司（项目组）督促消防工
程施工单位及关联施工单位进行整改，且负责验证。
2.144消防初验合格后，消防工程施工单位负责向消防部门
申请竣工验收。
2.1.4.5经消防部门审核认为现场已达到竣工验收标准，则安
排时间到现场进行消防工程竣工验收。
2.1.4.6验收合格，则由消防工程施工单位办理《消防工程验
收合格意见书》。
2.1.5人防工程验收：
项目公司（项目组）督促人防工程施工单位向人防部门申报验收，且取得《人防工程验收证书》。
2.1.5.1人防工程施工完毕后，监理单位负责组织对本项目人
防工程进行自验收，如自检合格，则由人防工程施工单位人防办申请初验。
2.1.5.2验收中的整改意见由项目公司（项目组）督促人防工
程施工单位及关联施工单位进行整改，且负责验证。
2.1.5.3初验合格后，由人防工程施工单位申请竣工验收，人防办经审核，确认现场已达到验收标准，则安排时间到现场进行人防工程竣工验收；
2.1.5.4验收合格，由项目公司（项目组）取得《人防工程监
督方案》，且到人防监督站办理备案手续。
办理时
必须提供该项目的竣工面积测量方案，供核对面积用。
2.1.6室内空气环境检测和水质化验检测
2.161项目公司（项目组）组织室内空气环境检测取得关联方案。
2.1.6.2项目公司（项目组）组织水质化验检测取得关联方案。
2.1.7其他专项工程验收
2.1.7.1其他专项工程施工完毕后，专项工程施工单位应向主管单位申请初验。
2.7.1.2专项工程监理单位经审核，确认现场已达到初验标准，则由监理单位（或项目公司、项目组）负责组织设计单位、施工单位、及质检站到现场进行专项工程初验。
2.7.1.3验收中的整改意见，由项目公司（项目组）督促专项工程施工单位进行整改，和专项工程监理单位共同验证。
2.7.1.4专项工程监理单位经审核，确认现场已达到竣工验收标准，项目公司（项目组）负责组织施工单位、专项工程监理单位、专项工程设计单位、专项工程质监单位到现场进行专项工程竣工验收，且办理专项工程监督及质量等级证书。
2.1.8档案验收
2.181工程主体施工完毕后，项目公司（项目组）负责通知施工总包单位、专业承包施工单位（甲方发包的）、监理单位进行竣工资料收集且组织关联专业组自检，且向城建档案馆申请竣工工程档案预验收。
2.1.8.2项目公司（项目组）负责组织现场竣工资料初验，初验合格后，组织竣工验收。
2.183资料验收完毕，由城建档案馆于《建设工程档案预验收意见书》中签署意见，用于申请工程竣工验收。
2.1.8.4档案验收具体事宜可参见《建筑工程资料管理规程》
DB11/T695-2009。
2.2工程竣工验收
2.2.1工程竣工前，项目公司（项目组）负责组织分户验收工作，监理、施工总包单位、物业公司参加（参见建委关联规定），甲方仍需销售管理部（战略投资部）参加。
222施工总包单位向监理单位申请竣工初验，项目公司（项
目组）主持竣工初验，且组织施工单位、监理单位参加初验。
验收中的整改意见，由施工总包单位及关联施工单位负责整改，项目公司（项目组）负责验证。
2.2.3项目公司（项目组）负责组织单位工程的各单项验收、检测和竣工验收资料，具体内容如下：
2.2.3.1节能验收备案；
223.2规划验收；
223.3人防验收；
2.2.3.4消防验收；
2.2.3.5水质检测方案；
2.2.3.6电梯检测方案；
2.2.3.7分户验收方案；
2.2.3.8住宅质量保证书、住宅使用说明书；
2.2.3.9竣工资料预验收；
2.2.3.10施工、设计、监理、勘察单位的竣工方案；
2.2.3.11防雷检测及气象局验收；
2.2.3.12室内环境检测；
2.2.3.13政府部门需要的其它文件、资料。
2.2.4于联系监督站完成四方验收且取得相应证明文件后，由
项目公司（项目组）负责到建委办理竣工验收备案手续，取得《项目竣工验收备案表》。
225工程竣工验收合格后俩个月内，项目公司（项目组）组织监理、施工单位完成工程档案的移交工作。
2.2.6所有资料按验收意见整改完毕且验收合格，且各专项验
收证明书均已取得，且且工程竣工验收合格后六个月内，由项目公司（项目组）负责将《项目竣工验收备案表》原件以及竣工验收资料移交城建档案馆，且办理《建设工程验收档案移交书》。
2.2.7工程竣工验收合格后，项目公司（项目组）应向公司有
关部门移交下列资料：
2.2.7.1于六个月内向人事行政部移交建筑及市政工程资料、工程竣工图，资料包括政府要求建设单位保存的基建文件、监理文件、施工资料、竣工图。
227.2按合同约定时间向成本预算部移交经监理和项目公司
（项目组）审核的工程结算资料。
2.3物业移交
2.3.1移交准备：
项目公司（项目组）需于业主入住前至少
30天（竣工验收前）组织工程管理部（抽检）、物业公司、施工单位进行物业移交。
项目公司（项目组）制定物业移交计划，且牵头组织成立移交小组，小组成员由关联部门指派专人组成。
客户服务部也可同步进行交付风险检查，工程管理部、战略投资部、招标采购部、项目公司（项目组）参和。
2.3.2验收和移交
2.3.2.1项目公司（项目组）组织施工单位成立保修小组，根据物业委托合同的规定，于组织物业验收的同时将房屋（含公共部位和设备用房等）移交物业公司。
2.3.2.2验收小组进入项目现场进行房屋验收，由物业公司指定专人根据每套房屋验收情况，填写《房屋验收记录单》，《房屋验收记录单》壹式俩份，必须经验收小组成员共同签字确认后方为有效，分别由项目公司（项目组）、物业公司存档。
2.3.3验收结果处理
2.3.3.1对于验收合格的房屋：
由项目公司（项目组）、施工单位和物业公司共同填写《房屋移交单》，项目公司（项目组）负责将公共公用部位设备和设备用房、钥匙及关联资料移交物业公司。
2.3.3.2对于验收不合格的房屋：
（1）由物业公司对不合格项进行汇总，填写《房屋维修任务单》，经物业公司、项目公司（项目组）共同签字确认，且明确整改期限及复验时间；
（2）项目公司（项目组）将《房屋维修任务单》下发给监理单位和施工单位，由施工单位进行限期整改，监理单位进行监督，物业公司、项目公司（项目组）复核整改情况。
3表格模板
3.1《房屋验收记录单》
房屋验收记录单
编号：
项目名称：
房号：
_座_号初验日期：
查验项目
验收结果
复验记录
进户门
墙面
顶棚
地面
门窗、玻璃
暖气
上水系统
开关
插座
有线
电话
地漏及下水
（通水）
其它
初验小结
约定复验时间：
物业移交小组成员签字：
项目工程部代表：
工程管理部代表：
物业公司代表：
项目销售部（客服）代表：
日期：
复验小结
复验结果
日期：
物业移交小组成员签字：
项目部代表：
工程管理部代表：
物业公司代表：
项目销售部（客服）代表：
日期：
备注
此表由物业公司填写，物业移交小组成员签字后，第壹联存项目部，第二联存物业公司。
3.2《房屋维修任务单》
房屋维修任务单
填表日期：
编号：
项目名称
由口房号
承诺维修任
务的维修周
期
维修施工单
维修施工单
维修任务的
位
位负责人/
联系方式
完成时间
物业公司负
责人确认签
字
项目工程部
经理确认签
收
维修施工单
位
负责人确认签收
维修任务描述（物业公司填写）：
第壹次维修记录（施工单位填写）：
维修人签字：
日期：
第二次维修记录（施工单位填写）：
维修人签字：
日期：
第三次维修记录（施工单位填写）：
维修人签字：
日期：
第壹次维
修成果确
认
施工单位负责人：
项目工程部负责人：
物业公司验收意见：
验收人：
第二次维
施工单位负责人：
物业公司验收意见：
修成果确
认
项目工程部负责人：
验收人：
第三次维
施工单位负责人：
物业公司验收意见：
修成果确
项目工程部负责人：
验收人：
认
备注
此表由物业公司填写且跟踪落实，壹式俩联，第壹联存物业公司，第二联存项目工程部。
3.3《房屋移交单》
331设备移交清单
项目名称：
共（）页第（）页年月日
序号
设备名称
规格型号
单位
数量
专用工具
备品备件
备注
此表由项目专业工程师填写，移交物业后资料统壹存档备案
332钥匙交接明细表
项目名称：
共（）页第（）页年月日
序号
钥匙类别
钥匙
单位
应交数量
实交数量
备注
移交人签字：
接受人签字：
备注：
钥匙交接后，所属部位管理权责正式移交物业公司（管理处）
此表由项目专业工程师填写，移交物业后资料统壹存档备案。
333移交物业资料单
项目名称：
共（）页第（）页年月日
序号
资料或图纸名称
单位（套/页）
数量
移交时间
备注
移交人签字：
接受人签字:
334移交物业验收表
项目名称：
栋号：
工程名称
施工单位
面积M2
结构
移交验收工程内容
年月日
物
业
验收
意
见
年月日
参加
施工单位
监理签字
地产公司
物业公司
验收
签字
签字
签字
签字
移交
年月日
年月日
年月日
年月日
单位
人员
此表为工程项目和物业公司移交验收的通用表格，由地产公司项目部组织验收移交资料存档
335房屋移交单
房屋移交单
项目
正式
施工
开工
竣工
名称
楼号
楼号
日期
日期
建筑
性质
层数
结构
总建
筑面
接收
日期
公寓
商业
办公
机动车位
配套用房及其
他
户型
套数
面
积
套数
面积
套数
面
积
地下
地上
备注:
年月日
4附则
4.1本办法自下发之日起执行。
4.2本办法由BJ项目管理部负责解释。
主题词：
建设工程竣工验收物业移交管理制度
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