长沙地铁调研报告.docx
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长沙地铁调研报告
长沙地铁调研报告
一、长沙地铁建设的可行性分析
地铁交通工具是城市化发展到一定阶段的产物。
是在地面交通工具已经无法满足不断增
长的城市人口的需求情况下，寻求地下空间缓解交通压力。
同时，地铁作为一项先进的科学
技术，项目建设规模庞大，投入资金较多。
因此，目前已有地铁城市都具有人口数目大、年财政收入较多的特点。
国家有关部门已经规定地方财政一般预算收入在100亿元以上，国内生产总值达到1000
亿元以上，城区人口在300万人以上可以建设地铁。
2008年，长沙市总人口达到659万，其中城镇人口395.15万。
全市实现国内生产总值3001亿元，地方财政收入342亿元，其中一般预算收入205.6亿元。
长沙建设地铁项目的基本条件已经达到。
在与其他城市初建地铁时期的人口、财政等情况进行比较来看，长沙市各个数据都达到
并且超过了其他城市当时的水平，长沙市已经具备了建设地铁的条件和能力。
全国部分城市建设地铁时期的主要数据
城区人口（万）
GDP（亿元）
年财政收入（亿元）
广州（1993年）
--
710
--
深圳（1999年）
190.18
1436.51
184.79
南京（2000年）
289.59
1020
164.6
长沙（2008年）
395.15
3001
205.6
长沙市地铁的规划
2009年1月15日，国家发改委正式批准长沙快速轨道交通近期建设规划，要求长沙按
照经济、实用、安全的原则，在2008—2015年,首先建成轨道交通1号线一期工程和2号线一期工程。
其中，1号线一期工程：
自汽车北站至万家丽路站，线路长22.77公里，建设期2010年-2015年。
设站17座，自汽车北站，经由伍家岭、芙蓉广场、侯家塘、省政府，至环保工业园。
与株洲、湘潭城际轨道对接。
2号线一期工程：
自河西高新路至新长沙站，线路长23.15公里，建设期为2008年-2013年。
其中设站16座，自麓谷大道，经由汽车西站、溁湾镇、五一市民广场、芙蓉绿化广场、袁家岭、长沙火车站、体育新城，至新长沙火车站。
与武广高速铁路对接，旅客出行可以做到“零换乘”。
三、地铁建设对沿线楼盘的影响
3.1地铁的三个效应
由于地铁作为交通工具具备大量、高效、准时等特点，地铁的建成将会带来三个较明显
的效应：
时间换空间效应、交通舒缓效应、人流聚集效应。
3.1.1时间换空间效应
时间换空间的概念，即许多事物的价值判断原本是以空间距离来衡量的，现在就开始变
成以时间长短来衡量。
具体来说就是：
一般来说，房地产的价值是随着与市中心的距离越来
越远而价值递减，这也就是所谓的一类地块、二类地块的划分，但地铁建成后情况不同了，而是以时间为考量单位，比如A楼盘位于市中心一类地块，但从A楼盘出发到市中心步行需
要25分钟，而另一个B楼盘位于市郊的地铁站出口边，坐地铁到市中心的地铁出口需要20
分钟，如果没通地铁，两个楼盘的价格可能相差较大，如果地铁一通，B楼盘与A楼盘的价
格很可能非常接近，甚至会出现B楼盘价格高于A楼盘的情况。
因此，地铁建成后受益最大的将是距离市中心较远的郊区。
在地铁建成后，郊区至市中
心的时间缩短。
市区的空间优势变弱，而郊区相对健康的环境将使一部分居民选择到郊区居
住。
因此，位于远郊的地铁站口附近的楼盘升值空间较大。
3.1.2交通舒缓效应
由于地铁具备强大的客运能力，因此能够较大的缓解地面的交通压力。
特别是对于交通
相对较拥挤的中心地区及客运终转站。
对于因受交通压力影响的楼盘，会有一定的升值空间。
3.1.3人流聚集效应
地铁作为未来长沙市主要的交通工具，客运能力强，地铁站口将会形成大量人流，这就
形成了商业发展的基础。
但对人流量我们要加以区分，一般来说，人流可以分成目的人流量、休闲人流量、过路人流量，对于商业地产来说，最有意义的是目的人流量，而休闲人流量则次之，最没有意义的是过路人流量。
在吸纳了较大的目的人流量和休闲人流量下，在配合区域自身的商业状况。
很可能形成
新的、具有较大影响力的商业中心。
该地区的楼盘也能得到较大的升值空间。
3.2地铁对沿线楼盘的影响
地铁作为城市的重大项目，其便捷的交通能力，能够改变城市的格局。
对于“地段”较依赖的房地产项目，受其影响较大。
下面针对长沙市地铁2号线的客运路线，对沿线各版块楼盘的影响进行分析：
地铁2号线路线:
321麓谷版块
河西作为长沙市先导区，这几年有了较快发展。
而作为河西的核心部分，麓谷版块发展的相对较好。
但是，相对于河东地区来说，仍有一定差距。
制约其发展的主要两个因素为：
商业和交通。
由于河西缺少较成型的，规模较大的商业中心。
居民一般都前往河东进行购物，再加上居民的工作地点有大部分在河东。
所以，交通需求较大。
但是目前，河西的交通能力尚不够发达。
典型的就是湘江一桥经常出现堵塞现象。
地铁2号线的建设，将会很大程度的提升河西的交通能力。
在时间换空间效应的影响下，
河西交通能力差的劣势将会改善，而其环境较好的优势将得到提升。
此外，位于汽车西站站
附近的集商务、商业、会展、科研、居住等多种功能于一体的新的城市中心一一梅溪湖的建设，也对河西未来的发展起到很大的推动作用。
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322中心版块
中心版块的五一广场商圈，是目前长沙市最大的商业中心。
日均人流量达到30万人次。
而芙蓉广场则集中了众多金融机构。
可以说中心版块是长沙市目前的金融与商业中心。
因此，
日均人流量较大，交通状况不佳。
地铁的建成，可以有效的缓解中心地区的交通压力。
使由于交通情况而放弃在中心地区
居住的现象得到缓解。
同时，地铁的人流聚集效应将使中心商业得到更大发展。
地铁带来的大量目标、休闲人
群，不仅使已成熟的商业中心更繁华，对其他商业潜力较强的商业地区，能够起到很大的推
动作用。
如：
袁家岭站。
地铁是否能带动某个区域的商业地产，最重要的还是要看这个区域自身的商业状况，如
果某个区域，有一两个比较大型的SHOPPINGMALL超大型专业市场等，那地铁能带来大量
的目的人流，对商业地产的繁荣是立竿见影的。
而袁家岭站附近既是阿波罗商业城和友谊商
店，自身的商业状况已经具备，地铁带来的大量目的人流，将很可能使袁家岭地区商业得到
快速发展。
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8月9月10月11月12月2009年1月
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6400
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元/平米
3.2.3武广新城版块
到明年武广高速全线通车，长沙到武汉1个小时，到广州将只需要3个小时。
沪昆高速铁路建成后，长沙到上海只需要4小时，到杭州3小时，到昆明不到4小时。
同时，“武广新城”也是地铁2号线的终点站。
显然，武广新城版块最大的优势在于交通。
“武广新城”作为城市地铁与高速铁路的枢
纽，将成为联系珠三角、长三角以及中西部和省内郴州等地的核心。
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5000
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3.3地铁沿线楼盘价值的提升
地铁沿线的楼盘因地铁的建设其价值会得到一定程度的提升，根据其他城市地铁沿线楼
盘的价值上升情况来看：
地区
价格变化
广州地铁
于1993年开工，开工当年和第二年，广州地铁一号线沿线物业升值15%^
25%1999年一号线正式开通后，地铁沿线物业再次升值15%~25%
南京1号地铁
冋一时期内，地铁楼盘比非地铁楼盘房价高出10%—15%。
北京5号地铁
开工后，其沿线物业的价格年平均上涨幅度近17.8%。
可见，一般情况下，地铁沿线楼盘在地铁建设期间内，将有10%-15%勺价格上升空间。
同时，在一般情况下在同一区域内，靠近地铁站口的楼盘均价要高一些。
四、地铁商业
地铁是一种大量、安全、高效、准点的城市轨道交通工具，在人口密集的现代化大都市，地铁在城市综合交通体系中具有独特的优势，因而通常成为主要的客运交通方式，客流量相
当庞大。
如何利用庞大客流带来的商机，增加收益，同时也为向乘客提供更完善服务。
是摆在首次建设地铁的长沙政府所要解决的问题。
4.1长沙市商业物业情况
长沙市商业地产情况
从长沙市房地产市场历年用于商业地产的投资、施工数据，及历年商业地产竣工数据来看，长沙市商业地产处于不断增加趋势。
结合目前长沙市商业的发展情况，预计未来几年内，商业地产占房地产投资比例仍将不段增加。
地铁商业作为地铁建设带来的总要产物之一。
拥有强大的发展潜力。
合理利用开发地铁
商业，将是影响长沙市商业地产发展的主要因素之一。
4.2地铁商业
地铁商业是地铁商铺（地铁商铺是地铁过道商铺与地铁商业街或商业城的统称，不包括
建在地铁车站地面上的商铺。
地铁过道商铺一般指建造在地铁过道或地铁售票站附近的商铺，这种类型的商铺比较常见。
）、商业广告、地铁线各站厅配置了以冲印、西点、便利店等经营便利性商品和服务的不同业种组合的商业服务网点。
商业网点基本采用连锁经营方式。
4.3其他城市地铁商业特点
在其他已建设地铁的城市，相对完善的地铁商业已经基本形成。
地铁商业的盈利水平，是保证地铁稳定发展的基础。
因此，各城市政府相当重视地铁商业的发展。
根据城市自己的
特点，形成了有自己特色的地铁商业。
部分城市地铁商业特点：
上海
地铁站内商铺的经营
地铁各站站台通常没有或仅仅配少量即时、便捷的自动售货机和报刊杂志销售点。
地铁站厅设置较多主要经营书报、洗衣、数码快照等面积小、服务即时、经营专业的商铺。
商铺主要采用各站连锁套餐的经营方式。
但经营状况因分布不规范、经营单一、缺乏吸引力而不尽人意。
地下商场或商业街
上海的静安寺伊美时尚广场、人民广场地卜香港名店街等地卜商场或商业街多建于客流量较大的站点，主要经营服装饰品，目标顾客瞄准时尚的青年男女。
特色化经营的香港名店街，引进追求时尚潮流的“香港”概念和香港零售业先进
18——26岁
的经营管理理念，主要经营中档名牌礼品、饰品和化妆品；目标顾客瞄准追求时尚的年轻族。
地铁沿线站厅商业
一号线各站点站厅大都设置了商业零售网点，但除天河西站具有一定规模和比较集中外，其它多为零星分布，主要经营书报刊、冲印、西饼店、银行、便利店等，进驻地铁商业网点的主力商家以连锁企业为主。
二号线与一号线站厅商铺的经营模式和
业态种类相近。
与站厅连接的地下商业街
与站厅连接的地下商场或商业街经营面积和规模较大。
烈士陵园站的流行前线是
主营时髦服装、饰品及特色食肆的流行时尚地带，吸引追慕时尚的中、大学生及潮流
青年。
芳村站与花地湾站间的地下商业街前段是好美居家居广场，后段是服装饰品购
物广场，但因位置偏僻经营状况较差。
地铁站内商业基本情况及特点
目前地铁线各站厅配置了以冲影、西点、便利店等经营便利性商品和服务的不同业种组合的商业服务网点。
商业网点基本采用连锁经营方式。
但与地铁站连接的地下商场、商业街的开发经营十分滞后。
在地铁西单站站厅与西单商场连接的地下空间设立的西单站地下商贸市场，经营面积仅558平方米，主要
经营服装、鞋帽、北京特色食品等中低档商品，经营状况不好。
站台、站厅内商业站台因功能限制基本没设置商业，但各类广告布满站台通道壁、地铁隧道壁的有
效空间。
面积较大的站厅客流旺盛，因此分布着不少满足即时性、便捷性需求的商铺。
商铺的业态设置以银行、便利店、西饼屋、干洗店等种类为主。
商铺装潢考究，环境颇香好，经营状况不错。
港沿线地下商场
与站厅连接的地下商场定位明确、经营灵活，是融购物、休闲、娱乐、观光为一体的综合性商城。
最具特色的地下商场是铜锣湾时代广场地下一层的“时代便利集”主要经营中西特色餐饮、休闲娱乐、便民超市、服装饰品；目标顾客瞄准大众消费者,价格适中，生意颇好。
4.4地铁商业的主要特点
通过对几个城市地铁商业的考察和分析，总结出地铁商业的几个主要特点。
地铁商业经营分布特点：
441地下商业经营范围一般分为四大类：
第一类是即时性消费商品，包括报刊杂志、点心饮品等；第二类是便利性商品或服务，包括冲印店、洗衣店、银行、西饼店、旅行社和便利店等；第三类是流行性商品，诸如手机、MP3CDVCD碟、流行软件等电子类消费品，
流行性书刊、服装饰物与精品等类别；第四类是咖啡店、饮品店、快速餐饮店等，这个类别的加入使地铁站成为重要的公共活动空间而非单纯的交通节点，但这些店铺的设置需要满足
消防条例的规定。
4.4.2在商业分布上，地铁站台由于吐纳乘客的功能性要求和限制基本上不设置商业，因此地铁商圈可分为三个层次：
第一层次是站厅内零星商业网点，面积小，以经营即时性消
费商品为主；第二层次是面积较大的站厅内商场，经营范围以便利性商品和服务与流行性商
品为主。
第三个层次为地下商场或商业街。
地铁沿线较大型地下商场或商业街，一般以经营流行性服饰、皮具和精品为主，目标消费者通常锁定大中学生和追求时尚的年青人，价格多中低档。
强调主题、特色经营，以期产生特色化经营优势，比较成功的例子是上海香港名店街、广州的流行前线。
总体上看，商业经营种类与经营规模密切相关，规模小就以经营第一、二类商品为主，规模大则主要经营第三、四类商品。
4.4.3地铁站内商铺基本上都采用连锁经营形式。
连锁经营迎合了消费者习惯消费和品牌依赖的消费心理，最大限度方便了消费者。
只有流行类商品中的服装饰物与精品等一般不采用连锁经营，而是视不同站点的客流而定。
4.4.4地面商业发展状况对地下商业设置具有很大影响，地面地下互动关系明显。
通常地面属于商业中心，地下商业也会比较兴旺，但地下商业一般是作为地面的补充。
地面属于办公区或住宅区，地下商业一般可以发挥中低价位的社区商业中心的作用或者发展成为特色商场。
总结
面对城市化建设不断加速的长沙市，地铁的建设，无疑是个利好消息。
其不仅能够解决愈发突出的交通问题，同时，对于目前在金融危机下，稍显低迷的市场经济，将能够起到一剂强心剂的作用。
特别是境况不佳的房地产行业。
根据地铁时间换空间、交通舒缓、人流聚集三个主要特点。
其对沿线地产的影响将主要体现为：
距离市中心愈远的站口附近楼盘，其价值提升的将愈大。
而对于市中心的站口，其带来的影响将主要体现在商业地产方面。
因此，就地铁2号线轨道路线来看，麓谷版块、武
广新城版块中，站口附近的住宅商品房价格将会有所上升；而中心版块中，站口附近的商业商品房价格将会有所上升。
地铁商业作为地铁的特殊产物，是减轻地铁运营负担的重要手段。
从各大城市的地铁商业来看，地铁商业物业主要是以商业服务业为主。
同时，有必要指出，各城市地铁商业在初期都有亏损的现象。
因此，需要具备面对困难的准备，不断探索出一条结合长沙自身的商业特点和地铁地下商业特点的，长沙市地铁商业之路。
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