中式别墅开盘期推广计划.docx

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中式别墅开盘期推广计划

此致：

盐城中体地产有限公司

来自：

江苏风行今日策划传播公司

事由：

开盘期营销推广计划提案

时间：

2007年6月13日

奥林匹克花园

开盘期营销推广计划提案

（2007年6月18日——8月5日）

第一部分奥林匹克花园1.2期价格策略及销售策略

一、销售价格：

（一）别墅市场行情分析：

从目前盐城别墅房地产市场的供应与销售的两元关系上看，目前盐城的主流别墅销售价格，联排别墅均价在3600元／㎡左右，独幢价格大致在5000元／㎡左右。

（二）建议本案第二批房源销售均价：

双拼销售起价：

4380元／㎡

四联排销售均价：

3980元／㎡

注释：

１、此销售价格为一期第二批产品开盘时期销售价格，后续销售价格将根据市场反应情况而调整；

２、本次制定的销售价格，只是针对一期第二批产品，后续三批以及四批产品推售价格将根据市场重新制定。

二、调价策略:

（一）上市产品:

一期第二批产品共33幢，112套房源

Ａ户型：

94、95、96、58、59、49、42

Ｂ户型：

93、75、67、56、50、43、44

Ｃ户型：

84、76、57、60、66、68、51、39、40

Ｄ户型：

102、103、104、105、106、107、108、97、79、74

（二）分布情况:

１、临河部分:

双拼：

102、103、104、105、106、107、108、79、74

四联排：

66、57、42、49、58、67、75、76、68、60、51、44、84

２、非临河部分:

92、94、95、96、97、39、40、56、43、50、59

（三）制定价格策略原则:

１、户型系数:

（1）Ａ户型销售价格在销售均价基础上调30元／平方米；

（2）Ｂ户型销售价格按照销售均价执行；

（3）Ｃ户型销售价格在销售均价基础下调10元／平方米；

（4）Ｄ户型销售价格按照双拼别墅销售起价执行。

２、景观系数:

（1）沿河景景观带整体销售价格高于销售均价+50元／平方米；

（2）双拼部分沿河景观排布产品销售价格在起售价格基础上+100元／平方米；

（3）非沿河景景观带整体销售价格底于销售均价-30元／平方米。

３、朝向系数:

（1）东西单元销售价格差异50元／平方米；

（2）四联排非沿河部分销售价格中间单元按照销售均价执行；

（3）沿河部分中间单元在销售均价的基础上＋20元／平方米。

注：

（1）以上系数部分做类加处理;

（2）97号楼作为不临近河景资源，做特别价格处理，在双拼均价基础上－30元／平方米；

（3）75、68号楼在遵循以上价格系数类加的基础上，增加＋30元／平方米。

三、销售策略

1、开盘前一周内，通知前期积累客户到销售现场选定房号，并签定《认购协议书》，交纳2万元定金，定金不予退还，购房时转入总房款；

2、开盘当日，可接受新客户认购，认购条件为交纳2万元定金，定金不予退还，购房时转入总房款，并要求一周内签定房屋买卖合约。

3、前期已进行认购客户，要求在开盘当日签定房屋买卖合约。

注：

针对1.2期房源不作摇号处理，直接销售，有关销售前期准备工作见已提交项目营销推广方案（007号文件）。

第二部分奥林匹克花园1.2期开盘（前）活动策略

一、活动目的

1、为开盘奠定市场知晓度，引发媒体、社会广泛关注

2、传达项目信息，奠定消费者落单信心

3、营造气氛，促进销售

二、时间跨度

2007年7月10日——25日

三、开展形式

（一）公园版块论坛暨奥林匹克花园项目推荐会（详细执行方案另行制定）

1、活动目的

从专业性、权威性角度告知大洋湾生态运动公园的规划思路，强化现代居住流行趋势——“公园版块，宅第首选”，引发市场热评；

突出奥林匹克花园的区位环境优势，对项目作专业整体规划介绍，以品质打动客户；

与媒体宣传同步，为开盘奠定基础。

2、活动时间

2007年7月15日（星期日）下午3：

30

3、活动主题

大洋湾生态运动公园规划全貌（公园版块未来会有什么的项目构成）；

大洋湾生态运动公园会催生什么样的居住环境；

奥林匹克花园整体规划建设思路、户型及各配套设施讲解；

入住奥林匹克花园的益端（居家、投资角度）。

4、参加人员

亭湖区政府相关人员、国内知名专家学者、项目规划设计单位相关专家、媒体、公司相关领导、一期业主代表、二期准业主等。

5、费用预算

10万元（专家费用、媒体单位礼金、礼品采购、会议室租赁及布展、餐饮费用等）

（二）开盘酒会活动（详细执行方案另行制定）

1、活动目的

在前期积累的客户资源中，是本项目可以利用的潜在客户资源。

本案第二批房源正式亮相时，举办大型开盘盛典，制造新闻点，加入互动性元素，增强娱乐性，邀请准客户参加，利用媒体宣传，为本案带来数量可观的参加客户，提升影响力。

开盘活动的同时可以推出一些针对前期积累客户的促销活动，力争在项目正式亮相时有数量可观的成交。

２、活动时间:

2007年7月21日上午9点——11点

３、活动主题:

（1）奥林匹克花园，二期盛大推出

（2）近水美墅，湾畔生活

（3）品鉴荣耀，感受至上生活

４、活动地点:

沿河公园或者新接待中心内

５、参与对象:

前期预约客户、新接待客户

６、活动形式:

（1）在活动现场举办品酒活动，邀请品酒师对不同种类酒类产品做详细解释；

（2）开盘当日，凡在现场下定客户（定金2万，1个星期内签正式合同），可获得精美礼品一份（300元／份）。

5、费用预算

5万元

第三部分奥林匹克花园开盘期推广计划

一、推广重点：

1、策略选择：

户外为主，广电、纸媒辅助。

2、推广特点：

强调个性化宣传。

以特刊、专刊、手机彩信、短信的方式直接将项目信息图文并茂地传达于目标受众。

3、活动推广：

在开盘前以“奥林匹克花园”冠名或主办形式开展较有影响力的活动，以拉开项目开盘之序幕，增加项目及公司美誉度。

4、重点突出：

奥林匹克花园1.2期7月21日盛大开盘。

二、推广内容：

（一）：

项目整体形象（6月中下旬）

LOGO＋奥林匹克花园近|水|美|墅湾|畔|人|家

为荣耀而来

ComingFortheGlory

一期售罄/二期即将开盘/二期豪华样板房即将公开

世界有个共同的信念/奥运之火可以燎原；希望之歌恒久传唱/为荣耀而来/带着和谐之音、文明之篮、未来之窗/奥林匹克花园/一个藏锋繁华，隐退浮躁，堪以传世的现代古典主义纯别墅建筑群体/根生盐城//为荣耀而来/歌声踏岸，誉载满程/中体地产/用信念书写盐城生活新版图///为荣耀而来/满怀憧憬，继往开来/盐城/为实现荣耀居家梦想而千古流芳

好的产品随处可见，而好的作品却可遇而不可求。

从选址的智慧到制作的苛求，从优质的用材到设计的创新，奥林匹克花园拥有内、外兼备的优良素质。

于外，绝佳的地段、天生丽质的景观，成熟的生活氛围；于内，对品质孜孜不倦的追求、对细节完美把握。

产品随着时间的推移，渐渐失色，而好作品的价值却与日俱增。

奥林匹克花园赋予住区最新鲜生命元素，荣耀至归！

（二）：

专题信息宣传（软广告，七月上旬）

【配：

盐城大洋湾生态运动园区整体规划图，突出奥林匹克花园项目】

LOGO＋奥林匹克花园近|水|美|墅湾|畔|人|家

公园版块，宅第首选

临居公园的豪景住宅历来为成功奢华名士所向往和追求，因为它是尊贵显赫的身份和地位的象征，是彰显荣耀与梦想的家园，无论是纽约的中央公园，还是巴黎凡尔赛花园，甚至盐城的体育休闲公园，住进家，就像住进公园，回了家，就像是在度假。

奥林匹克花园雄踞盐城大洋湾生态运动公园核心板块，引领公园居住时代

【正文部分配奥林匹克花园项目局部实景图】

纽约中央公园（CentralPark）是美国景观设计之父奥姆斯特德（FrederickLawOlmsted）（1822-1903）最著名的代表作，是美国乃至全世界最著名的城市公园，它的意义不仅在于它是全美第一个并且是最大的公园，还在于在其规划建设中，诞生了一个新的学科——景观设计学（LandscapeArchitecture）。

1858年，奥姆斯特德与合伙人沃克（CalvertVaux）（1824-1895）开始设计中央公园，直到1876年全部建成。

公园面积达340万平方米。

公园中有总长93公里的步行道，9000张长椅和6000棵树木，每年吸引多达2500万人次进出，园内有动物园、运动场、美术馆、剧院等各种设施。

盐城大洋湾旅游风景区素有“绿水瀛洲”美称，体现了“东方湿地、水绿盐城”的特色，总面积290.6公顷，其中陆地面积222.1公顷，水域面积68.5公顷，是盐城市和亭湖区重点开发区域。

由中体产业集团投资的大洋湾综合开发项目，计划总投资20亿元，开发面积4300亩，一期投入3亿元，规划建设中的大洋湾将充分依托天然“W”水道，设置各功能景区，巧妙整合现有绿化水系等自然资源，突出水、绿、野、趣等生态主题，营造生态与休闲、娱乐与教育为一体的人文旅游风景区。

其整体规划结构为“一心、一环、四区”：

一心是位于规划区中央的中心公共活动区；一环是指位于规划区交通环路内的滨水活动区；四区是位于规划区交通环路之外的宾馆休闲度假区、生态农业观光区、文化娱乐活动区、体育运动休闲区。

建成后的大洋湾生态运动公园将集／星光大道／星光广场／水上运动公园／绿色雕塑公园／湿地运动休闲会所／体育运动公园一期／体育运动公园二期／城市湿地公园／山林主题会所／越野自行车道／攀岩活动区／樱花林／运动休闲公园／海洋主题公园／海洋主题娱乐餐饮／生态餐厅／银杏林／特色亭廊／生态走廊／湿地文化中心／生态岛（观赏）／生态岛（花季奔跑）／亭湖水上运动公园／停车场／度假酒店／射击馆／湿地漂流／贵宾候机室／湿地活水公园／特色桥／运动公园／二期商业中心／生态居住区等于一体，一座真正意义上的生态运动休闲公园将在不远的将来诞生！

奥林匹克花园总建筑面积为13万平方米，规划建设以独幢、双拼、联排别墅共计434套。

社区位于待建的大洋湾生态运动休闲公园的主入口——星光大道西侧，地理位置突出。

作为整个园区的一个重要的组成部分，奥林匹克花园可谓前景无限，荣耀备至！

首先，奥林匹克花园作为大洋湾生态运动公园的喉舌要地，其本身的物业价值将随着整个园区的不断完善而迅速飞升，这一点是不容置疑的，这一点是由城市公园的唯一性、稀缺形决定的；

其次，展望未来，园区触手可及的休闲运动、商业配套、观光旅游等配套等皆可作为奥林匹克花园业主的“私有”享受空间，业主可以不出门即可享受度假般的生活，可谓物尽其有，风光万般！

随着大洋湾生态运动公园版块的发展和日趋成熟，盐城豪宅居住的品质化时代和标志化时代将形成新的格局。

大洋湾生态运动公园版块必将以其强势的发展动力大幅聚升城市人居价值。

因此，可以勿庸置疑的讲，作为该版块核心地段的奥林匹克花园，将提前构建盐城和谐、健康生活的崭新领域，书写一处居家生活的典范之作！

（三）：

开盘信息宣传（开盘阶段）

LOGO＋奥林匹克花园近|水|美|墅湾|畔|人|家

Bayisaworldofheart

荣耀至归，湾开良辰

7月21日1.2期湾畔美墅荣耀开盘，万众品鉴！

以一处湾，开启美景良辰

奥林匹克花园1.2期湾畔美墅

7月21日，盛大开盘

奥林匹克花园

筑在大洋湾畔醉美处

以奢华5000亩碧波的身姿拥抱世界

为每一颗停泊于此的心灵

成就一生荣耀

三、媒体计划：

（一）策略思路:

开盘期分为三个部分，包括预热期（6月18日——7月15日）、强销期（7月16日——7月25日）、持销期（7月25日——8月5日）

（二）推广手段：

强势入市，集中轰炸

（三）推广方式：

1、广电及平面媒宣传计划

（预热期）6月18日——7月15日

轮次

项目

媒介

规格（说明）

完成

时间

主题

价格估算（万）

第

一

轮

报纸

现代快报

末版整版（软广告）

6·21

为荣耀而来/近水美墅，湾畔人家

二期即将开盘，热情预约中

1.8

江南时报

末版整版（软广告）

6·22

0.75

现代快报

末版整版

6·28

1.8

盐城晚报

末版半版

6·29

1.8

电视

二套

以专题的形式在居家专栏的黄金时间段播出，三分钟左右

6·21—625

围绕“为荣耀而来”广告专题：

大洋湾畔好风光（景观展示）

为荣耀而来/近水美墅，湾畔人家

3.6

电台

品牌广告

30秒/次/17：

00—19：

00，每天5次

6·28—7·4

为荣耀而来/近水美墅，湾畔人家

0.21

电讯

个性化彩铃、短信群发

2万条

6·28

1.2

专业

杂志

高档场所投放

封面或封底广告

可配送一定页数的软文

为荣耀而来/近水美墅，湾畔人家

1

第

二

轮

报纸

今周刊

铜版纸一版+新闻纸整版

7·11

围绕“为荣耀而来”广告专题之一：

公园版块，宅第首选（景观展示）

2.5

现代快报

末版整版（软广告）

7·12

1.8

江南时报

末版整版（软广告）

7·13

0.75

电视

二套

以专题的形式在居家专栏的黄金时间段播出，三分钟左右

7·6—7·10

围绕“为荣耀而来”广告专题：

建筑、户型展示

3.6

电台

品牌广告

30秒/次/17：

00—19：

00，每天5次

7·10—7·14

藏世臻品，即将开盘！

0.21

（强销期）7月16日——7月25日（7月21日为开盘日）

项目

媒介

规格（说明）

完成

时间

主题

价格估算（万）

特刊

特刊

为项目度身设计制作宣传特刊，并通过直投、专递等渠道定向派送至准客户手中。

7·16

开盘、项目形象、详细卖点、以运动、别墅、生活、经商、健身、金融、家等内容编写，强调宣传性和

可读性。

5

报纸

今周刊

铜版纸一版+新闻纸整版

7·18

为荣耀而来/近水美墅，湾畔人家

1.2期湾畔美墅7·21盛大开盘

2.5

现代快报

末版整版

7·19

1.8

江南时报

末版整版

7·20

0.75

盐城晚报

末版整版

7·20

3.6

新华日报

末版半版

7·20

2.4

电视

一套、二套

游动字幕

7·19——22

为荣耀而来/近水美墅，湾畔人家

1.2期湾畔美墅7·21盛大开盘

0.48

电台

品牌广告

30秒/次/17：

00—19：

00，每天5次

7·17—

7·24

为荣耀而来/近水美墅，湾畔人家

一期售罄，二期即将开盘，热情预约中

0.21

电讯

个性化彩铃、短信群发

2万条

7·20

为荣耀而来/近水美墅，湾畔人家

1.2期湾畔美墅7·21盛大开盘

1.2

网络

盐城热线/房产信息网

对联形式

7·17——23

0.5

专业

杂志

高档场所投放

封面或封底广告

可配送一定页数的软文

7·25

为荣耀而来/近水美墅，湾畔人家

1.2期开盘，盛况空前

1

（持销期）7月26日——8月5日

轮次

项目

媒介

规格（说明）

完成

时间

主题

价格估算（万）

第

一

轮

报纸

现代快报

末版整版（软广告）

7·26

为荣耀而来/近水美墅，湾畔人家

开盘盛况空前背后的故事（各卖点展示）

1.8

江南时报

末版整版（软广告）

7·27

0.75

电视

二套

以专题的形式在居家专栏的黄金时间段播出，三分钟左右

7·25——29

为荣耀而来/近水美墅，湾畔人家

开盘盛况空前背后的故事（各卖点展示）

3.6

电台

品牌广告

30秒/次/17：

00—19：

00，每天5次

7·25—

8·1

为荣耀而来/近水美墅，湾畔人家

1.2期开盘，盛况空前

0.21

电讯

个性化彩铃、短信群发

2万条

7·25

为荣耀而来/近水美墅，湾畔人家

1.2期开盘，盛况空前

1.2

第

二

轮

报纸

现代快报

末版整版（软广告）

8·3

为荣耀而来/近水美墅，湾畔人家

奥林匹克花园户型剖析

1.8

江南时报

末版整版（软广告）

8·4

0.75

2、户外媒体宣传计划

项目

规格（说明）

宣传时间

价格（预算）（元）

高炮

迎宾大道原有三面高炮画面更换

6月20日

道旗

迎宾大道至机场，约200杆

6月21日—8月21

5万/月X2=10万

星光大道西侧（110米，约16杆）

6月30日

0.72万

区内主干道道旗（约80杆）

6月30日

1.2万

大牌

选择确定市中心广告牌一块

6月21日

迎宾大道（星光大道接口处，150米，高3米）大牌

6月30日

9万

指示牌

1、星光大道与迎宾大道接口（5米高）

6月30日

1.8万

2、区内主入口与星光大道接口（2.5米高）

6月30日

1.2万

3、现场接待中心门口（2.5米高）

6月30日

1.2万

4、1.2期样板房门口（2.5米高）

6月30日

1.2万

以上总费用为：

26.32万元。

注：

道旗发布可长期进行。

第四部分相关建议

奥林匹克花园自进入盐城市场以来，经过归司及其它相关单位的努力，奥林匹克花园已经在盐城市场具备了相当的知名度。

随着项目的不断深入，在盐城房产市场竞争日趋激烈的背景下，贵司及项目本身所营造的市场形象已经远不能对市场产生应有的冲击力，同时也是与中体产业集团企业形象及奥林匹克花园的市场品牌影响力是不相匹配的。

尤其是由于相关的种种原因，导致项目1.1期延期交房，这就给企业及项目树立了一种不良的市场信誉度（虽然不是由贵司主观造成），同时，1.1期交房在即，项目却依然存在诸多问题，由为项目工程质量问题为重，据悉，项目1.1期“6月9日业主恳谈会”后，已有100余户业主向电视台投诉，造成的社会负面影响可想而知。

因此，为打造中体产业及奥林匹克花园项目品牌，再塑其知名度，促进本项目销售进度，基于目前现状，本公司提出以下拙见，以供参考：

一、产品建议

1、尽快落实相关部门或单位就1.1期业主所反映的问题加以解决，接收业主监督，给业主提交满意的答卷。

同时通过相关新闻单位制作专题节目，对整改后的1.1期予以报道，同时委托业主代表向相关新闻媒体说明奥林匹克花园项目值得的放心入住、尽心享受的概念。

同时开展免费帮业主搬家、组织业主旅游等公关性活动，以消除由于延期交房和质量问题造成的社会负面影响。

2、品质见于细节。

对局部或者细节的改进可以提升项目的整体形象。

保持社区内干道、支道的干净、整洁，建议派专人进行每日撒水和打扫；对区内的植被、花木、桥梁、亭阁进行专人看护、修剪和清洁；

改善施工形象。

避免1.2期施工对项目区内环境造成污染或其它影响；在现场树立施工单位介绍、用材标准等鲜明标识；要求施工人员尽量做到统一着装；清除施工材料乱摆乱放现象；

增设特色景点。

A：

充分利用项目水系，增加亲水设施。

如在项目南端（风车处）搭建亲水平台：

（如下图所示）

B、利用项目西侧水系，构建水上运动平台，增强参与性（水上赛艇）。

（如下图）

C、改造1.2期东侧小岛，充分利用中心小岛的景观效应，营造优美环境。

（如下图）

D、增加区内介绍诸如奥林匹克运动文化的小品（如下图）

E、增加园内雕塑小品（如下图）

F、增加人性化路椅设置

G、增设区内垃圾箱，可以做成运动造型。

H、改善局部植被环境（如下图）

I、增加花木品种，做到花团锦簇效果（如下图）。

J、营造山墙坡地景观（如下图）

K、沿进入1.2期样板房路道增设花坛（如下图）

L、增加楼幢指示牌（如下图）

二、现场包装建议

对项目现场的包装可直接提升项目形象和项目整体品位，营造销售气氛，可直接在消费者心目中提升品牌形象。

1、制作发布迎宾大道（西起迎宾花园，东至机场，约200杆）道旗广告；

2、原亭湖区政府机场路大牌广告画面更换；

3、迎宾大道（星光大道接口处，150米，高3米）大牌（如下图）

4、机场路与项目星光大道交叉口设置指示牌，以引导参观者进入（如下图）

5、星光大道西侧（110米长），发布落地道旗广告（如下图）

6、小区主入口及主干道发布道旗广告（如上图）

7、主入口及项目1.2期样板房前发布引导牌（如下图）

8、现场接待中心发布指示牌（如下图）

三、接待中心包装建议

A、建议更换原有模型，重新制作项目模型。

作为别墅项目，模型的设计须与项目身份相匹配，直接给购房者以震撼效应；

B、建议接待中心在装修时，注重细节的包装，如在地板上加入景观水槽，如下图

第五部分开盘期总费用预算

形式

媒体

频次

费用预算

（万元）

总费用

（万元）

所占比例

报纸

现代快报

封底版，共6次整版

10.8

27.35

29%

江南时报

封底版，共5次整版

3.75

盐城晚报

封底版，整版、半版各1次

5.4

新华日报

房产专版，半版1次

2.4

今周刊

铜版封面2次

5

电视

电视一套、二套

专题3次，游动字幕1次

11.28

11.28

12%

电台

黄海明珠

四次，每次一周

0.84

0.84

0.9%

电讯

手机短信

3次，每次2万条

3.6

3.6

3.8%

网络

盐城热线、房地产交易网

1次，1周

0.5

0.5

0.5%

特刊

特刊

1次，含设计、印刷、投递等费用

5

5

5%

专刊

风行今日/房产资讯

2次（可签署一年6万元）

2

2

2%

户外

户外

见详细户外宣传计划

26.32

26.32

28%

专题活动

推荐会

1次

10

15

15.8%

酒会

1次

5

其他

不可预测费用

3

3

3%

以上费用总计约为：

95万元。

具体执行可按需作相应调整。