房地产业存在问题及建议.docx
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房地产业存在问题及建议
房地产业存在问题及建议
-----以鞍山为例
梁冰
（辽宁科技大学工商管理研2012辽宁鞍山114051）
摘要：
近年来，全国房地产市场蓬勃发展，在高楼耸立的背后，一系列社会问题值得我们深思。
我们是否为房屋设定了远超其实际价值的市场价格；是否一味的追求新建房屋数量，忽略了市场需求；是否过度招商引资助推通货膨胀。
本文主要分析鞍山房地产业发展存在的问题及相关建议。
一、鞍山地区房地产业发展特点及原因分析
（一）鞍山房地产业的发展呈如下特点：
1、销售额、销售面积、销售单价逐年增长
表1鞍山地区房地产业发展现状
年份
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
销售额（万元）
232691
290475
357546
721180
1225131
2024241
2523081
销售面积（万平方米）
96
110
123
248
364
553
606
单价（元\平方米）
2424
2641
2907
2908
3366
3660
4164
单价增幅（元\平方米）
217
266
1
458
294
504
单价增加率
9.00%
10.10%
0.03%
15.70%
8.70%
13.77%
数据来源：
鞍山统计局
由上表可见，销售额、销售面积、单价均大幅增长。
截止2011年，鞍山地区（包括海城、台安、岫岩）住房均价已达4164元\平方米，比2005年的住房每平方米增加1740元，增幅明显。
销售面积逐年增长，2011年销售面积约为2005年的10.8倍。
据统计，2012年3月房交会共成交4026套住房，其中成交面积为38.96万平方米，成交金额为18.23亿元，单价为4679元\平方米。
可见，2012年鞍山地区（包括海城、台安、岫岩）房屋进价已近5000元\平方米。
这种房价对于鞍山这种三线城市，无疑过高。
2、住房富余量在2010年以后逐年增加
2005年以来，鞍山地区住房总套数和人口总户数如下表所示：
表2鞍山地区住房总套数和人口总户数
年份
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012预
2013预计
住房套数
434538
439515
453975
473678
495563
512329
542191
565081
572304
人口户数
495896
506396
513318
517635
522145
525115
525115
525115
525115
数据来源：
鞍山市统计局
结合2005年至2010年人口户数变化规律、2010年的出生率8.91%和死亡率10.56%以及2012年1月金融研究《人口结构改变与住房需求》一文的人口负增长观点，可以推断2011年、2012年、2013年人口户数不会有太大变化。
而据统计，2011年住房总套数为542191。
截止2012年4月，在2012年和2013年竣工的期房套数分别为22890、7223，因此可以推断2012年末和2013年末住房总套数分别至少为565081和572304。
根据表2数据和本文对于2011、2012、2013住房套数和人口户数的推断，得出如下曲线：
由曲线可见，2010年以前住房套数小于人口户数，2010年以后住房套数大于人口户数，且差额在逐步增大，到2013年差额近5万套。
如果继续发展房地产业将会造成住房闲置和社会资源的浪费。
3、房地产业资金流入不断增加
在房地产业高速发展背后，资金支持必不可少。
近年来，鞍山市政府大量招商引资，助推房地产的快速发展，外资流入房地产业的相关数据如下：
表3外资流入房地产业的相关数据单位：
亿美元
年份
2008
2009
2010
2011
外资流入房地产业金额
0.7
4.9
5.3
2.4
增加额
4.2
0.4
-2.9
增加额占比
600%
8%
-54.7%
数据来源：
鞍山外汇管理局
由上表可见，2008年以来外资流入房地产业金额基本呈增长态势且增幅明显。
近4年来，仅外资流入房地产业金额就为13.3亿美元，约合人民币90亿元，推动了鞍山几十个楼盘项目的快速诞生。
与此同时，银行业向房地产业的贷款业逐年增加，如下表所示：
表4银行业向房地产业贷款数据单位：
亿元
年份
2008
2009
2010
2011
金额（元）
22.4
69.6
110
126.7
增加额
47.2
40.4
16.7
数据来源：
调查统计处
由上表可见，银行向房地产业的贷款逐年增加，到2011年竟为2008年的5.7倍，增长迅猛。
（二）房地产业特点原因分析
1、短期内住房供求结构性失衡
从经济学供求原理来看，供小于求物价上涨，供大于求物价下跌。
房价近年来持续上涨，必然与短期内的需求失衡有关。
以鞍山铁东区为例，2012年共有46块地动迁，其中去年结转29块，今年新征收17块。
今年铁东将使30%的地块腾出，到年底确保去年结转的29块地全部实现亮地，新征收的17块地完成50%。
可见，短时间内的大面积拆迁，必然导致住房需求在短时间内大幅上扬，动迁户数量已经构成短期内的住房需求，通过供给需求原理，影响住房价格。
2、投资性住房大量存在
近年来生产者价格指数（PPI）、消费者价格指数（CPI）、零售物价指数（RPI）以及居民人均可支配收入等指标的变化结果显示，同样金额的人民币所能购买的物品越来越少，人们越发觉得手中的货币不那么值钱了。
而近年来，鞍山地区大部分房地产项目单价呈只增不降态势。
为了避免手中资产缩水，一部分人们将银行存款转化为住房。
由于该部分住房并不为刚性需求，于是构成闲置。
3、房地产业高额利润
据研究，房地产业建安成本每平方米大概在1200元左右，小高层与高层商品房建安成本每平方米大约在1500-1800。
其他费用支出亦不足1000元\平方米，而2012年房价会均价已近5000元，可见高额利润。
在利润驱动下，市场自动调节资源配置，一些企业转行房地产业，导致近年来房地产业的大量资金涌入。
二、鞍山房地产业发展存在问题
房地产市场蓬勃发展的背后，一连串的社会问题值得思索，主要为以下几方面：
（一）过高房价降低居民生活水平
根据表1数据和2012年3月房交会相关数据显示，房价在逐年攀升，2012年均价（包括海城、台安、岫岩）已达4679元。
而鞍山地区城市居民年可支配收入数据如下表所示：
表5鞍山地区城市居民年可支配收入单位：
元
年份
2005
2003
2007
2008
2009
2010
2011
年可支配收入
9463
10761
12857
15074
16530
18423
21297
月可支配收入
789
897
1071
1256
1378
1535
1775
数据来源：
鞍山统计局
由上表可见，居民年可支配收入在逐年增加，但增幅远低于房价增幅。
鞍山日报2011年报道称，鞍山地区人均居住面积已达33平方米。
统计局数据显示，2010年总人口数为146万，总户数为52.5万，得出每户人均2.78人；人均年可支配收入为18423元，人均年消费性支出为13710，得出人均年结余为4713元。
那么在2010年，想要拥有一套住房需要2.78*33*3660/4713*2.78=25.6年。
而国际不动产咨询公司日前公布的一项研究成果显示，美国人和加拿大人需要5至9年，柏林人仅需要4年。
可见，中国居民在买房方面承受太大的压力，房屋已经成为降低人民生活水平的主要障碍。
对于有住房刚需的80后、90后，沦为房奴是其不得不面对的困境和选择。
按照收入总量一定角度来看，在住房方面的过多花费，必然导致其他领域的消费抑制。
而扩大内需政策是想通过一系列的金融措施启动消费市场，拉动经济增长。
但如果市民手中金钱，在长达25.6年多的时间内只能保证吃住，便会减少对于消费市场的花销，阻碍扩大内需政策实施。
（二）社会资源的闲置和浪费
与一般的生活消耗品不同，住房是一种特殊的耐用品，使用年限长达几十年。
同时，一户家庭不能同时使用2套以上住房，从按户定需的角度看，社会住房总套数应该与家庭总户数相等。
对于社会住房总套数大于家庭总户数的差额，可以理解为固定资产的闲置和浪费。
结合住房总套数和人口总户数曲线可以看出，2010年以来住房总套数已经大于人口总户数，且差额逐年增加，截止目前闲置套数已达近五万多套，约为人口总数的10%，闲置和浪费依然显现。
2012年1月金融研究《人口结构改变与住房需求》一文中提到“通过对2025年之前我国住房需求变化情况进行推断，人口老龄化将导致住房需求增长率在2012年大幅下降，2013年以后的12年里中国住房需求增长率为负。
”如果继续大面积发展房地产业，将会导致更大面积的闲置和浪费。
（三）招商引资助推通货膨胀
招商引资政策是在中国企业缺乏资金、外汇储备不足的情况下提出的。
但改革开放已经历了30年，中国的外汇储备已名列前茅，居民可支配收入不断增加，证券投资等融资渠道在不断扩大，一味招商引资已不符合中国国情。
现如今地方政府为满足自身政绩需求，大量招商引资。
近年来招商引资金额基本呈增长态势，2008年以来已引进13.3亿美元，央行则不得不增加约90亿人民币的市场投放量与之对冲，这增加的90亿货币供应量直接影响市场的货币需求和货币供给平衡。
如果短期内的货币需求保持不变，供给增加必然导致通货膨胀。
（四）房地产业过多资金流入不利于经济持续稳定发展
在社会资金总供给一定的前提下，国有企业改革、产业结构调整、基础设施建设、就业问题等都需要大量的资金。
在房地产业快速发展，住房空置率过高的前提下，如果过多的资金和银行贷款向房地产业投入，势必减少其他领域投资，将很大程度的阻碍上述问题的解决。
同时，中小企业贷款难是近年来企待解决的问题，如若不能妥善处理，将很大程度上影响经济的持续稳定增长。
三、相关解决建议
（一）改变房地产业供求的结构性失衡
房价上涨是短时期内供求结构性失衡所致，减缓拆迁范围和拆迁面积，将会在一定程度上降低拆迁户数量，减少住房需求。
而近年来多层变高层，荒地变居民区已经提高了住房量，造成了一部分住房闲置。
通过对住房供求失衡进行结构性调整，将会一定程度上降低房屋价格。
（二）加强经济适用房建设
由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造住房，以微利价向城镇中低收入家庭出售，以解决中低收入家庭住房问题，保障城镇居民住房。
（三）改变现有税负结构
从计税环节来看，房地产税收流通环节税费重，保有环节课税轻。
即在房产和地产的流通交易环节设置了主要的税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，且免税范围大，为投资性房地产提供了空间。
应该加快推进物业税，要求土地房屋等不动产的所有者或承租人每年都缴付一定税款，并且应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。
将目前房产购买和保有环节的税费合并转移为保有过程的税；将房产成本中的土地增值税以及土地出让金等税费，转移至房产保有阶段统一收取的物业税，实现房地产业税收的平稳持久增长的同时加大了投资性住房者的投资成本，降低住房空置率。
（四）改变招商引资政策
应结合中国现阶段的经济发展形势，树立科学的政绩观，建立综合的指标评价体系，改变追求数量的发展模式，注重质量的选拔，科学的衡量招商引资成效。
（五）重新分配社会资金向各行业的流入金额
重新分配社会资金向各行业的流入金额，从政策规章角度调整银行向各行业的贷款比例。
增加对制造业、农林牧渔业、批发零售业等其他行业贷款金额，达到按产业基础结构和资源优势规划合理布局。
建立以先进制造业、高新技术产业和现代服务业为重点的产业发展结构。
着力引进技术含量高，自主创先能力强和拥有自主品牌的企业。
实现以企业为主体，政府引导，市场化运作的自主创新体系。
结合鞍山钢铁原料充足的城市背景，大力发展以钢铁材料为依托的产业结构，达到对钢产品的深加工，实现产业链延伸及产品的就地转化。
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