0701维修资金使用操作指南外.docx

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0701维修资金使用操作指南外

成都市房屋专项维修资金使用

操作指南

成都市住房专项维修资金监督管理办公室

2013年6月

目录

第一章房屋专项维修资金使用管理的基本要求

一、房屋专项维修资金使用的原则

二、维修资金使用申请人

三、维修资金使用类别

第二章房屋专项维修资金使用流程

一、维修资金的正常使用

二、维修资金紧急使用预案建立

三、维修资金的紧急使用

第三章房屋专项维修资金使用管理的相关附件

附件1：

成都市房屋专项维修资金使用方案（示范文本）

附件2：

成都市房屋专项维修资金使用业主表决意见表（示范表格）

附件3：

成都市房屋专项维修资金使用业主表决结果公示

附件4：

成都市房屋专项维修资金使用业主表决（短信、邮件）意见确认表

附件5：

成都市房屋专项维修资金使用备案表

附件6：

成都市房屋专项维修资金工程验收意见表

附件7：

成都市房屋专项维修资金维修项目验收结果公示

附件8：

成都市房屋专项维修资金紧急使用预案（示范文本）

附件9：

成都市房屋专项维修资金紧急使用预案建立业主表决意见表

附件10：

成都市房屋专项维修资金紧急使用预案建立备案表

附件11：

“成都市房屋专项维修资金紧急使用预案”备案告知单

附件12：

成都市房屋专项维修资金紧急使用维修工程项目施工公告

附件13：

成都市房屋专项维修资金使用备案表（紧急使用）

附件19：

房屋专项维修资金网上申报流程（使用备案）

第一章房屋专项维修资金使用的基本要求

一、房屋专项维修资金使用的原则

1、房屋专项维修资金（以下简称：

“维修资金”）只能用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，任何单位和个人均不得挪作他用。

2、属于应当由物业服务费用列支的日常维修养护，不得使用专项维修资金。

供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，不得使用维修资金。

物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

3、维修资金使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意通过。

4、维修资金的使用分摊遵循“谁受益谁承担”的原则。

“单列帐”指以物业管理区域为单位设置，专项存储开发建设单位缴存房屋专项维修资金的帐户。

单列帐上的房屋专项维修资金属物业管理区域内全体业主所有。

“分户帐”指以房屋户门号设置，专项存储房屋购买人缴存房屋专项维修资金的帐户。

分户帐上的房屋专项维修资金属业主个人所有。

涉及全体业主拥有的房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的项目内容，应从“单列帐”上列支所需的维修资金，资金不足由全体业主按建筑面积的比例从“分户帐”上分摊剩余金额。

维修、更新、改造的项目内容仅涉及部分业主，所需维修资金应从业主“分户帐”上按建筑面积的比例分摊，个别业主若分户余额不足或无余额，应自行交纳或补足所需分摊资金。

二、维修资金使用申请人

1、业主委员会、公有售房单位

2、受业主、业主委员会、公有售房单位委托的物业服务企业、社区、街道办事处、乡（镇）人民政府、维修机构。

三、维修资金使用类别

维修资金使用分为维修资金的正常使用和维修资金的紧急使用。

第二章维修资金使用流程

一、维修资金的正常使用

（一）流程

1、出现维修情形

当物业区域内房屋共用部位、共用设施设备保修期满后出现自然损坏需维修、更新、改造时，维修资金使用申请人（以下简称：

“申请人”）应向所在地区（市）县房产管理部门查询物业区域维修资金缴存情况，咨询维修资金使用备案办理的法规政策。

2、拟订使用方案并公示

申请人应参照《成都市房屋专项维修资金使用方案（示范文本）》（以下简称“使用方案”），填写具体内容，并由维修机构出具《工程项目报价明细清单》。

申请人应在物业区域内同时进行“使用方案”和《工程项目报价明细清单》的公示。

公示期应和业主意见征集期一致。

3、征集业主意见并公示

申请人应组织维修项目涉及的业主对“使用方案”进行表决，在规定的期限内应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

申请人应在物业区域内同时进行“成都市房屋专项维修资金使用业主表决意见表”和“成都市房屋专项维修资金使用业主表决结果”的公示，公示期为5日。

4、签订工程合同

“成都市房屋专项维修资金使用业主表决意见表”和“成都市房屋专项维修资金使用业主表决结果公示”公示期满且业主无异议后，申请人应根据使用方案约定与维修机构签订工程服务合同。

5、维修资金使用备案（预算）申报

申请人需登陆“成都市政务服务中心房产分中心网上政务大厅”录入使用备案（预算）申报信息并上传相关影像资料后（售后公房维修资金使用备案无需录入系统信息），向所在地区（市）县房产管理部门提交房屋专项维修资金使用备案（预算）的办理资料。

信息录入详见“房屋专项维修资金网上申报操作流程”。

房屋专项维修资金首次使用拨付比例应不高于预算金额的50%。

6、组织施工

申请人应及时组织施工，施工期间应张贴施工公告。

7、竣工验收并公示

工程竣工后，申请人应依据“使用方案”的约定组织验收。

申请人应在物业区域内公示“成都市房屋专项维修资金工程验收意见表”和“成都市房屋专项维修资金维修项目验收结果公示”，公示时间为5日。

维修项目竣工验收后，申请人应在1个月内办结资金使用备案。

8、维修资金使用备案（决算）申报

“成都市房屋专项维修资金工程验收意见表”和“成都市房屋专项维修资金维修项目验收结果公示”公示期满且业主无异议后，申请人需登陆“成都市政务服务中心房产分中心网上政务大厅”录入使用备案（决算）申报信息并上传相关影像资料后，向所在地区（市）县房产管理部门提交房屋专项维修资金使用备案（决算）的办理资料。

（二）要件：

使用备案（预算）

1、成都市房屋专项维修资金使用备案表

2、成都市房屋专项维修资金使用方案（复印件需加盖申请单位鲜章）

3、成都市房屋专项维修资金使用业主表决意见表

4、维修资金使用申请人身份证明材料（复印件需加盖申请单位鲜章）

5、维修工程发票

6、委托证明材料（受业主、业主委员会委托的申请人提供）

使用备案（决算）

1、成都市房屋专项维修资金使用备案表

2、成都市房屋专项维修资金使用工程验收意见表

3、工程决算书

4、维修工程发票

成都市房屋专项维修资金使用备案流程图

区（市）县房产管理部门在3个工作日内签署备案办理意见并在2个工作日内拨付资金。

（业主委员会开户并划转资金的，应由业主委员会拨付资金）

区（市）县房产管理部门在3个工作日内签署备案办理意见并在2个工作日内拨付资金。

（业主委员会开户并划转资金的，应由业主委员会拨付资金）

二、维修资金紧急使用预案建立

维修资金紧急使用预案是指，建筑区划内房屋共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产安全或出现功能障碍给业主、使用人正常生产生活秩序造成严重影响，需要立即采取措施，紧急实施维修除险而制定的维修工程资金使用处置方案。

（一）流程

1、制定紧急使用预案

申请人参照《成都市房屋专项维修资金紧急使用预案》的示范文本制定紧急使用预案并公示，公示期应和业主意见征集期一致。

2、征集业主意见并公示

申请人应组织业主对“紧急使用预案”进行表决，表决经物业区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

申请人应在物业区域内同时进行“成都市房屋专项维修资金使用业主表决意见表”和“成都市房屋专项维修资金使用业主表决结果”的公示，公示期为5日。

3、紧急使用预案备案

“成都市房屋专项维修资金使用业主表决意见表”和“成都市房屋专项维修资金使用业主表决结果公示”公示期满且业主无异议后，申请人报所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，并向所在地区（市）县房产管理部门提出备案申请。

（二）要件

1、成都市房屋专项维修资金紧急使用预案建立备案表

2、成都市房屋专项维修资金紧急使用预案（复印件需加盖申请单位鲜章）

3、成都市房屋专项维修资金紧急使用预案建立业主表决意见表

4、成都市房屋专项维修资金业主表决结果公示；

5、申请人身份证明材料（复印件需加盖申请单位鲜章）

成都市房屋专项维修资金紧急使用预案的建立流程图

区（市）县房产管理部门2个工作日内签署备案办理意见提交的紧急使用预案进行存档登记，出具告知单。

公示内容：

《成都市房屋专项维修资金紧急使用预案》;

三、维修资金的紧急使用

（一）流程

1、出现紧急维修情形

当物业区域内房屋共用部位、共用设施设备保修期满后出现“预案”中约定的紧急情形时，申请人应及时向消防、安防、公安、房屋安全鉴定等部门和所在地街道办事处、乡（镇）人民政府报告，反映紧急维修除险情况并同时向所在地区（市）县房产管理部门查询物业区域维修资金缴存情况，咨询维修资金紧急使用备案办理的法规政策。

2、拟订使用方案并公示

经所在地街道办事处或乡（镇）人民政府同意后，申请人应参照“使用方案”，填写涉及维修、更新、改造的具体内容，并由维修机构出具《工程项目报价明细清单》。

申请人应在物业区域内同时进行“使用方案”和《工程项目报价明细清单》的公示，公示期为5日。

3、签订工程合同

申请人应根据使用方案约定与维修机构签订工程服务合同。

4、维修资金使用紧急使用备案（预算）申报

申请人需登陆“成都市政务服务中心房产分中心网上政务大厅”录入使用备案（预算）申报信息并上传相关影像资料后，向所在地区（市）县房产管理部门提交房屋专项维修资金紧急使用备案（预算）的办理资料。

房屋专项维修资金首次使用拨付应急所需维修资金总额的70%。

5、组织施工

申请人应及时组织施工，施工期间应张贴“成都市房屋专项维修资金紧急使用维修工程项目施工公告”

6、竣工验收并公示

工程竣工后，申请人应依据“使用方案”的约定组织验收，并选择有资质的造价咨询机构进行工程竣工结算审计。

申请人应在物业区域内同时进行“成都市房屋专项维修资金工程验收意见表”、“成都市房屋专项维修资金维修项目验收结果公示”和“竣工结算审计报告”的公示，公示时间为5日。

维修项目竣工验收后，申请人应在1个月内办结资金使用备案。

7、维修资金使用备案（决算）申报

“成都市房屋专项维修资金工程验收意见表”和“成都市房屋专项维修资金维修项目验收结果公示”公示期满且业主无异议后，申请人需登陆“成都市政务服务中心房产分中心网上政务大厅”录入使用备案（决算）申报信息并上传相关影像资料后，向所在地区（市）县房产管理部门提交房屋专项维修资金紧急使用备案（决算）的办理资料。

（二）要件：

紧急使用备案（预算）

1、成都市房屋专项维修资金使用备案表（紧急使用）

2、成都市房屋专项维修资金使用方案（复印件需加盖申请单位鲜章）

3、维修资金使用申请人身份证明材料（复印件需加盖申请单位鲜章）

4、维修工程发票

5、委托证明材料（受业主、业主委员会委托的申请人提供）

紧急使用备案（决算）

1、成都市房屋专项维修资金使用备案表（紧急使用）

2、成都市房屋专项维修资金使用工程验收意见表

3、工程决算书

4、竣工结算审计报告

5、维修工程发票

成都市房屋专项维修资金紧急使用备案流程图

区（市）县房产管理部门在2个工作日内签署备案办理意见并在24小时内拨付资金。

（业主委员会开户并划转资金的，应由业主委员会拨付资金）

区（市）县房产管理部门1个工作日内签署备案办理意见提交的紧急使用预案进行存档登记，出具告知单。

区（市）县房产管理部门2个工作日内签署备案办理意见提交的备用金方案进行存档登记，出具告知单。

公示内容：

《成都市房屋专项维修资金备用金建立方案》;

区（市）县房产管理部门在3个工作日内签署备案办理意见并在2个工作日内拨付资金。

（业主委员会开户并划转资金的，应由业主委员会拨付资金）

登陆“成都市政务服务中心房产分中心网上政务大厅”上传使用备案（决算）相关影像资料后，向所在地区（市）县房产管理部门提交房屋专项维修资金备用金使用备案的办理资料。

第三章房屋专项维修资金使用管理的相关附件

附件：

1

成都市房屋专项维修资金使用方案（示范文本）

为保障房屋共用部位、共用设施设备的正常使用、及时消除安全隐患，切实维护业主的合法权益，根据《成都市物业管理条例》、《成都市房屋使用安全管理条例》、和成都市城乡房产管理局《关于进一步做好房屋专项维修资金使用监管工作的意见》，结合实际需要，拟订如下维修资金使用方案，提请业主审议。

一、工程名称

物业区域名称：

工程项目名称：

工程类型：

（维修\更新\改造）

二、工程项目内容及业主列支范围

（1）（维修\更新\改造涉及的具体项目内容）

（2）（维修\更新\改造的项目内容涉及的业主范围）

三、维修服务相关单位的名称和选择方式

（1）在“成都市房屋共用部位、共用设施设备维修服务相关机构名录”中选定参与单位:

①工程施工单位：

②工程造价咨询单位：

③工程监理单位:

④工程审计单位：

⑤公证单位：

（2）采取招标方式选定参与单位：

①工程施工单位：

②工程造价咨询单位：

③工程监理单位:

④工程审计单位：

⑤公证单位：

（3）其他合法方式：

选定参与单位（可填写多个）。

四、工程预算金额组成

工程承包方式：

（按量计价、固定单价）。

工程预算总金额元，组成内容如下：

1、施工项目预算金额元,具体如下：

（1）（维修\更新\改造）的项目，预算金额为元。

预计业主分摊资金为：

元/平方米（或元/户）；

（2）（维修\更新\改造）的项目，预算金额为元。

预计业主分摊资金为：

元/平方米（或元/户）；

2、本次工程列支的其他服务项目费用：

工程造价咨询费：

元；

工程监理费：

元；

工程审计费：

元；

公证费：

元；

其他项内容：

，费用：

元。

用于维修工程咨询、监理、审计、公证等所发生的相关费用采取以下方式列支：

□计入当期维修工程成本

□由施工单位承担

□其他

五、工程项目的增加

施工中如发生工程数量增加或工程设计变更，维修机构认为需要增加工程项目内容并变更合同价款的，超过预算%以上金额应经占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主意见同意后，新增维修项目及变更价款内容始得生效。

六、施工期限

预计开工时间为年月日；预计竣工时间为年月日；

预计工期日。

七、施工安全责任

施工工程的安全责任单位：

八、工程验收主体和方式

工程竣工后，由（施工合同双方）

组织业主代表、（相关单位）共同参与验收，验收意见和验收结果将在建筑区划内公示，公示期为日。

九、维修资金收款账户

维修资金使用收款单位名称：

该单位的账户信息为：

账户名：

开户行：

账号：

十、使用方案的生效和备案办理

本次拟订的使用方案，应在物业区域内公示，并经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

公示期满后，申请人将使用备案材料提交所在地区（市）县房产管理部门办理维修资金使用备案。

十一、法律责任

本次方案拟定的维修工程项目应当与施工合同内容一致，严禁随意增设维修工程项目、虚设维修内容或弄虚作假等。

挪用维修资金，直接责任人应承担相应的法律责任。

十二、业主意见

维修资金使用方案将于年月日至年月日，采用以下方式征集相关业主意见：

□集体表决；（表决时间为年月日点钟）

□书面表决；

□“成都房屋业主投票表决平台”表决；

□手机短信回复；

□电子邮件回复；

□其他合法方式。

表决所限定短信回复的手机号码为：

，相关业主收到使用方案征询意见后，应明确回复“同意”或“不同意”的意见。

表决所限定邮件回复的电子邮箱地址为：

，相关业主收到使用方案征询意见后，应明确回复“同意”或“不同意”的意见。

业主为法人、其他组织的应书面委派代表参与表决。

业主参与表决有困难的，可以书面委托代理人行使表决权。

维修资金使用申请人（盖章）：

联系人姓名：

联系电话：

年月日

附件：

2成都市房屋专项维修资金使用业主表决意见表（示范表格）

建筑区划名称：

征集意见时间：

年月日至年月日资金使用申请人（盖章）

表决事项

工程施工项目内容

预算资金的组成

预算金额：

（元）预计业主分摊资金

为：

元/平方米

工程涉及的业主范围

施工单位名称

参与工程咨询、监理、审计等机构的名称：

受业主委托的维修资金使用申请人：

表决选用方式

□

（1）书面表决□

（2）网络投票□（3）会议表决□（4）手机短信回复□（5）电子邮件回复□（6）其他

注意事项：

1、签名必须是业主本人的真实意愿，弄虚作假，使用承办人应承担相应的法律责任；2、委托代理人行使表决权，应当提供书面委托材料。

施工时间

年月日至年月日工期日

序号

楼栋-单元-房号

业主姓名

建筑面积（㎡）

表决选用方式

业主意见（同意\不同意）

工程审计（同意\不同意）

业主签名

代签人签名

日期

联系方式

（电话号码）

共页，第页

附件：

3成都市房屋专项维修资金使用

业主表决结果公示

建筑区划名称：

建筑区划地址：

房屋专项维修资金使用事项：

预算金额：

（元）预计业主分摊资金

预算使用金额：

（元）预计业主分摊资金为：

元/平方米

投票组织单位名称：

组织单位联系人及联系电话：

投票表决开始时间：

年月日

投票表决截止时间：

年月日

涉及范围业主总户数：

（户）；

涉及范围业主总票数：

（票）；

有效票数：

（票）；已投票数:

（票）；未投票数:

（票）。

表决内容

表决意见

票数结果

（票）

占工程列支分户总票数的比例（%）

所占面积

（m2）

占工程列支分户总面积的比例（%）

同意

不同意

特此公示。

投票组织单位:

（盖章）

年月日

公示期为5日

附件4

成都市房屋专项维修资金使用

业主表决（短信、邮件）意见确认表

表决内容

短信回复的手机号码

（限定一个号码）：

邮件回复的电子邮箱地址

（限定一个地址）：

本次维修项目

涉及的业主范围

业主手机短信表决结果

发送票数：

票，“同意”票；

“不同意”票；未表决票；

业主电子邮件表决同意户数

发送票数：

票，“同意”票；

“不同意”票；未表决票；

资金使用申请人意见：

经办人签字：

（申请单位盖章）