房地产工作流程篇.docx
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房地产工作流程篇
项目开发指引手册
第一篇 工作流程篇
概念方案设计招标
施工图设计单位招标
第一章 项目开发流程
第一节、项目开发流程
土地获取（拍卖或协议）
办理建设用地规划许可证
市发改委项目立项
规委会审批通过概念方案
设计
总图及建筑方案的审批通过
（消防盖章、规划复核确认）
地勘详勘报告
签订土地认购合同
办理规划用地红线图及
规划设计条件
缴纳土地款办理土地证
环保局批文
发改委批复节能报告
建设局审查初步设计并备案
施工图设计
施工图预算 现场土方工程及边
坡挡墙施工
施工总包、监理招标、
人防审批
1、建筑面积预测报告
2、物业公司招标备案
3、地名证办理
4、现场工程进度达到
售房证办理的要求
5、基础和主体验收报
告
施工图第三方审查通过
建设局施工图审查备案
施工图消防审查
施工图规划局审核通过
办理建设工程规划许可证
办理施工许可证
合同签订及备案
办理质量监督委托
缴纳建设工程配套费
白蚁防治合同签订
防雷施工图审查
施工安全告知书
地基处理工程施工
施工总包进场施工
准备
进入总包施工结算
程序
总包财务结算预留
质保金
开工仪式及工程施工
办理预售许可证及项目开盘
工程竣工验收
项目综合验收及办理竣工备案
房产证大产权办理
分户产权（房产证、土地证）
办理
项目财务总结算、税务清算
业主预验房，前期物业管
理
业主购房款财务、税
务结算
业主接房、移交物业
业主投诉问题受理
第二节、开发流程各阶段工作描述
一、土地的获取和办理《土地证》
◆ 前提条件：
签订国有建设土地出让合同
◆ 办理结果：
取得《土地证》
◆ 过程关键：
缴纳土地出让金
1、通过参加政府组织的土地拍卖会，竞标获取土地使用权。
签订《国有建
设用地使用权出让合同》（由“国土局土地利用科”办理，缴纳土地出让
金、提供《拍卖文件》、《国有土地使用权成交确认书》复印件（原件备
查））；
2、由“国土资源调查规划所”出具界址点坐标表（提供《国有建设用地使
用权出让合同》复印件）；
3、由“城市规划设计院测绘所”出具地形图（公司缴纳测绘费用）；
4、由规划局用地科出具规划用地红线图（在“交行政服务中心规划局窗口”
领取，提供《国有建设用地使用权出让合同》复印件（原件备查）、《界
址点坐标表》复印件（原件备查）交“行政服务中心规划局窗口”）；
5、由“国土资源调查规划所”出具地籍调查表、面积界定通知、地籍图
（提供《规划用地红线图》原件（电子文档）、《国有土地使用权成交确
认书》复印件、签订《地籍图测绘》委托书、缴纳测绘费用）；
注：
如土地出让金此时未缴纳，以下流程无法办理
6、“国土局土地利用科”报件（由“国土局土地利用科”办理，将“国
土局土地利用科”出具《宗地收支明细台帐》交“国土局财务科”出具
“土地出让金发票”（有土地拍卖保证金票据的应在“土地交易所”将
“土地拍卖保证金”转入“国土局”后才能出具），再将“土地出让金发
票”（复印件）交回“国土局土地利用科”，由“国土局土地利用科”按
照他们的组卷方式提交“行政服务中心国土局窗口”）；
7、“国土直属分局”取件（由“国土直属分局”在“行政服务中心国土局
窗口”取件后，填写《土地登记申请书》、《土地登记委托书》、《土地登
记法人代表身份证证明书》附：
“企业法人营业执照”“税务登记证”
“法人代表及委托代理人身份证”复印件加盖公司鲜章，提供《地籍调
查表》、《国有土地使用权成交登记卡》、《宗地面积界定通知》、《地籍图》、
《规划用地红线图》、《规划设计条件》原件，“土地出让金税票”、《国有
土地使用权供地预案》复印件）；
8、“国土直属分局”送件（由“国土直属分局”将准备齐全的所有资料送
至“行政服务中心国土局窗口”，等候出证）；
9、“国土直属分局”取证（由“国土直属分局”在“行政服务中心国土局
窗口”取证后通知领取《土地证》，缴纳办证费）。
二、发改委立项办理及所需资料
◆ 前提条件：
取得《土地证》
◆ 办理结果：
发改委立项批文
◆ 过程关键：
资金证明
办理发改委项目立项，提供以下资料：
1、公司法定代表人签署的《四川省企业投资项目备案申请表》；
2、企业法人营业执照副本复印件；
3、组织机构代码证副本复印件；
4、符合国家政策规定的资金证明；
5、土地资源局出具的项目用地意见（国有土地使用证复印件等）；
6、规划局出具的项目规划意见（项目规划意见等）；
7、经办人身份证复印件；
8、相关行业资质证明；
9、法律、法规和规章规定的其他材料。
三、《建设用地规划许可证》的办理步骤及资料
◆ 前提条件：
取得《土地证》
◆ 办理结果：
取得《建设用地规划许可证》
◆ 过程关键：
现场地形图及测绘费缴纳
在完成《土地证》办理的基础上方可办理《建设用地规划许可证》，并提供
以下资料：
1、建设单位的正式用地申请文件；
2、建设项目的立项批准、核准、备案文件；
3、《建设项目规划选址意见书》及国有土地使用权出让合同及规划设计条件原
件和复印件（原件经报规划局政务服务处审验后退回）；
4、建设项目所处位置现状地形图以及相应的电子文件（地形图比例 1:
500 或
1:
1000，地形图使用绵阳城市坐标高程系统；由有测绘资质的单位加盖
印章；电子文件 DWG 格式。
）；
5、依法需要进行环境影响评价的建设项目，需持经相应环保部门批准的环境影
响评价文件；
6、依法需要进行国家安全事项审查的涉外建设项目，需要有市涉外部门作出的
国家安全事项审查同意意见；
7、其它法律、法规、规章规定报送的相关资料。
四、开发项目概念方案设计通过规划局审批
◆ 前提条件：
取得《建设用地规划许可证》
◆ 办理结果：
市规委会项目规划设计方案审查批文
◆ 过程关键：
两个有证设计单位的建筑设计方案
在完成《建设用地规划许可证》办理的基础上方可办理市规委会项目规划
设计方案审查，并提供以下资料：
1、建设单位红头文件申请，并说明土地取得方式，附土地出让合同。
2、加盖报建单位公章的国有土地使用证复印件 1 份（新征土地无需提供，只需
土地成交确认书；划拨土地需提供国土部门划地文件），国土部门提供的
界址点坐标 1 份。
3、加盖报建单位公章的规划设计条件（规划局盖章的审查意见）1 份，建设项
目选址意见书 1 份。
4、加盖绵阳市城市规划设计院测绘成果资料专用章的地形图 1 份。
5、两个有证设计单位的建筑设计方案文本各 8 套及相应电子文件。
文本内容含设计说明、各项分析图、总平面图，平、立、剖面图，效果
图，实景效果图；文本应加盖设计单位、一级注册建筑师印章。
电子文件包含：
①、CAD 格式的总平面图；
②、平、立、剖面图，地下室布置平面图；
③、效果图、实景效果图。
6、两个方案相应的面积统计表（见附件），并加盖设计单位、一级注册建筑师
章印。
7、开发单位须承诺：
所报资料、设计文件及数据真实有效，若有虚假，由开发
单位承担一切法律责任。
8、设计单位须承诺：
方案设计按照国家相关规范，经济技术指标符合规划要求。
（若不符合，须写明情况、依据）
五、建设工程项目总平面图审查资料（规划局）
◆ 前提条件：
取得市规委会项目规划设计方案审查批文
◆ 办理结果：
规划局对项目总图批准
◆ 过程关键：
总图设计数据的真实和准确
在完成市规委会项目规划设计方案审查批文办理的基础上方可办理规划局
对项目总图及建设方案审批，并提供以下资料：
1、建设单位出具的正式申请文书（包括项目基本情况等内容）；
2、经批准的规划设计条件（复印件签字盖章）；
3、国有土地使用权证原件及对应的界址点坐标表原件复印件；
4、新征及重新规划用的提供《建设用地规划许可证》及附件（用地红线）；
5、具有相应资质设计单位提供的加盖单位、注册建筑师印章及签名日照分析图
（新区：
10 层以上的居住建筑及 24 米以上非居住建筑，旧城区：
高、
多层建筑）；
6、具有相应资质设计单位提供的现状地形图（原件复印件签字盖章）；
7、具有相应资质设计单位提供的加盖单位、注册建筑师印章及签名的总图图纸
及图纸一致的电子文件；
8、规委会通过的方案需提供规委批复（复印件签字盖章）；
9、其他需要说明的图纸、文件等（复印件签字盖章）。
六、建设项目环境影响评价审批申报材料（环保局）
◆ 前提条件：
规划局对项目总图批准
◆ 办理结果：
环保局对建设项目环境影响评价批复
◆ 过程关键：
环评报告编制单位招标
在完成规划局对项目总图及建设方案审批的基础上方可办理建设项目环境
评价审批，并提供以下资料：
建设项目环境影响评价审批申请表一份。
1、建设项目环境影响评价文件文字版和电子版；
2、建设项目项目建议书批准文件（审批制项目）或备案准予文件（备案制项目）
一份，核准制项目应提交有关部门同意开展项目前期工作的文件一份；
3、规划许可文件；
4、环境影响评价技术评估意见；
5、县市区环保部门出具总量指标文件；
6、依据有关法律法规规章等应提交的其他文件。
七、建设局对初步设计审查及备案
◆ 前提条件：
规划局对项目总图批准
◆ 办理结果：
建设局对初步设计审查及备案
◆ 过程关键：
绵阳市建筑协会对项目初步设计审查
提供以下资料：
各专业施工图初步设计各 2 套，其中建筑 8 套。
八、建设局对施工图审查备案
◆ 前提条件：
建设局对初步设计审查及备案
◆ 办理结果：
建设局对施工图审查备案
◆ 过程关键：
委托专业审查机构对施工图进行审查
在完成初步设计审查及备案办理的基础上方可办理建设局对施工图审查备
案，并提供以下资料：
1、 建设项目立项批复、核准文件或备案通知书；
2、 需进行初步设计的项目提供初设审批或备案意见（复印件）；
3、 国有土地使用权证复印件；
4、 经审查机构审查合格的单体建筑审查报告及合格书原件各一份；
5、 经审查机构审查合格的项目室外公共环境和公用设施审查报告及合格书原
件各一份；
6、 民用建筑节能设计审查备案登记表原件一式七份；
7、 建设单位提供通过规划行政审批的建筑总平面图复印件一份；
8、 凡涉有边坡的项目应提交经审查机构审查合格的边坡专项审查报告和合格
书原件各一份；
9、 抗震设计防区的建设项目，应由审查机构出具是否符合现行抗震设计规范
及抗震设防分类标准的意见；
10、市外勘察设计单位、施工图审查机构必须提供入绵登记表（复印件）。
九、消防对总图及施工图审查备案
◆ 前提条件：
建设局对施工图审查备案
◆ 办理结果：
消防对总图及施工图审查备案
◆ 过程关键：
规划批准的总图及经专业审查机构审查备案的施工图
在完成建设局对施工图审查备案办理的基础上方可办理消防对总图及施工图
审查备案，并提供以下资料：
1、建设工程消防设计审核申报表（或备案表）；
2、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件；
3、新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件（总图原件及复印件）（总图
的日期是否到期）；
4、设计单位资质证明文件；
5、消防设计文件（附表）。
十、规划局对建设工程项目施工图审查
◆ 前提条件：
建设局、消防支队对施工图审查备案
◆ 办理结果：
规划局对施工图审查备案
◆ 过程关键：
设计院建筑面积统计及阳台统计表
在完成初步设计审查及备案办理的基础上方可办理建设局对施工图审查备
案，并提供以下资料
1、建设单位出具的正式申请文书；
2、总图和方案的批准文件（原件，审核后退回）；
3、施工图（建筑部：
含平、立、剖面图、停车平面图、竖向设计图）完整一套，
底层平面图 7 份，与设计图完全一致的电子文件；
4、建设工程施工图设计文件审查备案通知原件（建设局）、消防审查意见书
（收复印件原件扫描）；
5、建筑面积、阳台统计表（设计院出具并盖章、建设单位盖章）；
6、国家投资项目出具建设局初设批复；
7、其他需要说明的图纸、文件等。
十一、质监站办理建设工程质量监督手续
◆ 前提条件：
建设局施工图审查备案
◆ 办理结果：
质监站办理建设工程质量监督委托
◆ 过程关键：
建设局缴纳工程配套费
在完成初步设计审查及备案办理的基础上方可办理建设局对施工图审查备
案，并提供以下资料
1、填写完毕的《绵阳市工程质量监督登记书》；
2、经审查合格的施工图设计文件一套；
3、建设工程概况表；
4、经审查机构审查合格的单体建筑审查报告原件一份；
5、建设工程施工图设计文件审查备案通知复印件一份。
十二、《建设工程规划许可证》办理的步骤及资料
◆ 前提条件：
规划局对施工图审查备案
◆ 办理结果：
取得《建设工程规划许可证》
◆ 过程关键：
缴纳环保排污费、人防易地建设费
在完成规划局对施工图审查备案办理的基础上方可办理《建设工程规划许
可证》，并提供以下资料：
1、规划技术部门出具的总平面图（建筑红线图）施工图技术审查意见；
2、消防部门出具的总平面图（建筑红线图）、施工图审查意见；
3、环保、人防部门签署意见的由规划审查通过的《建设工程规划许可证申请表》
；
4、国有土地使用权证原件和加盖单位印章的复印件（原件经报市政服务中心规
划局窗口审验后退回。
若原件抵押在银行，应由国土部门或抵押银行在
国土使用权证复印件加盖印章）；
5、房地产开发项目需提供土地出让合同中的设计条件，非拍卖土地需提供土地
使用权取得方式的说明文件和相关材料；
6、消防审批意见。
十三、《施工许可证》办理及申报材料（建设局）
◆ 前提条件：
取得《建设工程规划许可证》
◆ 办理结果：
取得《建设工程施工许可证》
◆ 过程关键：
施工单位办理《建设工程安全施工措施告知书》、资金到位证明、
白蚁防治合同签订
在完成规划局《建设工程规划许可证》办理的基础上方可办理《建设工程
施工许可证》，并提供以下资料：
1、《建筑工程施工许可证申请表》（一式三份）；
2、应招标工程提供中标备案表（原件）；
3、国有土地使用证（复印件）、规划许可证、质量监督手续（原件）；
4、施工图审查备案通知书（复印件）；
5、消防审核意见书或受理凭证书；
6、《建设工程安全施工措施告知书》（原件）；
7、建设工程施工合同（合同价在 50 万元以上的提供《建设工程施工合同
备案表》）、监理合同（原件）；
8、业主不拖欠工程款承诺、银行出具的业主到位资金证明或付款保函（合
同工期十二个月以内的到位资金不少于合同价的 50%，合同工期十二个
月以上的到位资金不少于 30%）（原件）；
9、农民工工资支付担保文书（甲乙双方各提供工程中标价 5%的
？
担保）
（原件）；
10、白蚁防治合同（原件）；
11、建筑施工企业人身意外伤害、工伤保险单（原件）；
12、施工地段地下管线现状资料查询证明；
13、经市环保局审批的建设项目环评文件（原件）；
14、绵阳市气象局出具的“四川省建设项目防雷装置设计审核批准书”（原
件）；
15、房地产开发项目出示《项目手册》（复印件）；
16、施工单位施工员、质检员、安全员、材料员岗位证、注册建造师执业
证书、建造师和安全员的安全生产考核合格证（原件）；
17、监理公司提供：
项目总监理工程师、监理工程师、监理员证（原件）；
18、施工、监理企业出示企业资质证书（安全生产许可证）原件、复印件；
省外施工、监理企业出示《四川省省外企业入川从事建筑活动备案证》。
十四、房管局办理《商品房预售许可证》
◆ 前提条件：
取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》
◆ 办理结果：
取得《商品房预售许可证》
◆ 过程关键：
前期物业招投标备案、建筑面积预测绘报告、现场达到预售房
要求、基础与主体验收报告、民政局办理地名证
在完成《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》办理的基础上方可
办理《商品房预售许可证》，并提供以下资料：
1、 开发企业的营业执照和资质证书（验原件，收复印件），委托代理销售的需
提供法人授权委托书；
2、 土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证
（验原件，收复印件）；
3、 投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明、资金
监管协议；
4、 预售商品房分层平面图、总平面图、《房产预测会成果报告》（提供电子图
表并刻成光盘）；
5、 基础和主体验收报告；
6、 工程施工合同及关于施工进度的说明；
7、 商品房预售方案。
主要说明预售商品房的位置、面积（分别注明各栋房屋
套内建筑面积、分摊共有建筑面积及部位）、竣工交付日期和非经营性公共
配套房屋、基础配套设施等内容；
8、 前期物业管理招投标备案书；
9、 其他登记机关认为需要查验的相关资料；
10、业主临时公约；
11、解决商品房销售矛盾纠纷和突发事件的处理预案；
12、白蚁防治合同；
13、承诺书（测绘成果如有出入或其他情况由公司承担一切责任）；
14、开发企业保留自有房产的位置、面积等清单或无自留房产承诺书；
15、有委托经纪机构的备案证书及委托代销合同或无委托代销承诺；
16、物业管理合同（复印件）；
17、地名证（门牌号证），验原件，收复印件。
十五、工程竣工备案及申报材料（质监站）
◆ 前提条件：
相关部门验收认可
◆ 办理结果：
取得工程竣工验收备案
◆ 过程关键：
档案馆资料审查通过、市造价站竣工验收结算确认书
在完成相关部门验收确认办理的基础上方可办理建设工程竣工验收备案，
并提供以下资料：
1、《建筑工程竣工验收备案文件申请表》（各单位签署完毕，一式两份）；
2、施工许可证（复印件）1 份；
3、工程质量监督报告 1 份；
4、规划、公安消防、城建档案、白蚁防治处理证明、环保气象、人防等部门出
具的认可文件或者准许使用文件各 1 份；
5、建设工程项目施工安全评价书、监理评价 1 份；
6、施工单位签署的工程质量保修书 1 份；
7、市造价站出具的工程竣工结算确认书；
8、施工单位出具的业主工程款支付说明书 1 份；
9、商品住宅《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》1 份；
10、市政基础设施的有关质量和功能性检测资料 1 份。
十六、大产权（即初始登记）办理流程
◆ 前提条件：
取得《工程竣工备案证书》和房管局认可的实测报告
◆ 办理结果：
取得开发项目房产证初次登记证
◆ 过程关键：
经规划局、消防部门、设计单位、审图公司批准并加盖竣工章
的竣工平、立面图
报送资料如下：
1、填写《房屋所有权申请登记表》；
2、土地使用证（验原件、收复印件，复印件由单位盖章证明复印件属实）；
3、建设用地规划许可证（城建档案馆盖章的复印件）；
4、建设工程规划许可证（城建档案馆盖章的复印件）；
5、建设工程施工许可证（城建档案馆盖章的复印件）；
6、建设工程竣工验收备案证书（原件）；
7、总平面图（原件或者城建档案馆盖章的复印件）（规划局和消防部门共同批准）；
8、竣工平、立面图（原件或者城建档案馆盖章的复印件）（需报经规划局、消防部门、设
计单位、审图公司批准并加盖竣工章的建施图纸）；
9、房屋面积测绘报告（原件）（ 需由具有房屋面积测绘资质的单位出具）；
10、属于商品房、集资建房、经济适用房的需提交维修基金缴交证明（通知单、收据）；
11、白蚁防治证明文件（白蚁防治所出具的通知单、合同）；
12、决算书或审计报告（验原件，收复印件，复印件由单位盖章证明复印件属实）;
13、若该项目涉及拆迁，则出具拆迁许可证及原房注销手续；若不涉及拆迁则出具无拆迁
的承诺书；
14、申请人的身份证明或法人身份证明，企业营业执照、组织机构代码证、代理
人的身份证明（验原件，收复印件）；
15、若地址门牌有变化，需提供新的门牌证（复印件）；
16、提供商品房预售许可证复印件作为面积审核的参考（复印件）。
十七、商品房分户产权办理
◆ 前提条件：
大产权办理完毕，已开据房屋买卖正式发票。
◆ 办理结果：
取得开发项目房产证初次登记证
◆ 过程关键：
购房款的清算和补差，契税的清算和缴纳
缴纳契税
1. 准备电子表格，录入申报客户的详细信息；
2. 将客户盖章后的产权办理申请表（绿表）连同电子表格送报地税局；
3. 在地税局工作人员审核后，按照税率计算税收金额，走公司付款流程，将代
收的税金转给地税局。
4. 享受免税政策的部分房屋，须填写减免单。
复印税票后，将复印件及减免单
盖地税局公章。
复印件贴入客户绿表中，原件、每户十元的贴花税票、减免
单拿回公司。
房管局交件
5、 将贴入税票的绿表，连同其他三份合同交到房管局产权科。
6、领取一次性付款客户的房管局缴费通知书，等待房产证出证后，在客户合同
袋中抽出按揭客户的按揭费用缴费通知单（因这部分客户所缴抵押鉴证费不
同，需单独录入）在缴费窗口统计缴费户数及金额。
7、将按揭客户缴费通知单及一次性客户付款汇总成房管局缴费电子表格，交给
财务室审核完成后，填付款申请单付给房管局。
8、确认房管局收到款后，将缴费通知单及打印出的付款单一起拿到缴费窗口，
进行核对。
核对款项无误后，在申请表上领证人处签字。
将房产证及三本合
同附件拿出。
一次性客户直接将房产证拿回公司，按揭客户将房产证复印后，
原件放回合同袋，并在缴费窗口的登记本上登记他项权证相关信息。
等待银
行通知领取他项权证。
9、将盖章后缴费发票‘主管部门联’放入客户合同袋中归档。
将‘客户联’整
理后连同其他资料交给客户。
归档
将领取回来的房产证（复印件）、购房合同、税票，减免单、贴花、房管局
缴费发票按照客户归档。
10、客户领取的资料有：
房产证（按揭客户为复印件）、一份购房合同，税票，
减免单，贴花。
11、办理土地证资料：
房产证复印件及合同。
12、剩余的一份合同，归入营销部客户资料中。
十八、城市规划区内国有土地使用权改变用途审核资料（含规划条
件调整）（规划局）
1、建设单位的正式申请文件；
2、有关部门对建设项目的批准、核准、备案文件；
3、土地使用权证原件和加盖单位印章的复印件（原件经规划局行政审批科审验
后退回。
若原件抵押在银行，应由国土部门或抵押银行在土地使用权证
复印件上加盖印章）；
4、土地出让合同中的设计条件。
非拍卖土地需提供土地使用权取得方式的说明
文件他相关材料；
5、建设项目所处位置现状地形图以及相应的电子文件（地形图比例 1：
500 或
1：
1000，地形图使用绵阳城市坐标高程系统，由有测绘资质的单位加盖
印章，电子文件为 DWG 格式）；
6、其他法律、法规、规章规定的相关资料。
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