房地产工作流程篇.docx

1、房地产工作流程篇项目开发指引手册第一篇工作流程篇概念方案设计招标施工图设计单位招标第一章项目开发流程第一节、项目开发流程土地获取（拍卖或协议）办理建设用地规划许可证市发改委项目立项规委会审批通过概念方案设计总图及建筑方案的审批通过（消防盖章、规划复核确认）地勘详勘报告签订土地认购合同办理规划用地红线图及规划设计条件缴纳土地款办理土地证环保局批文发改委批复节能报告建设局审查初步设计并备案施工图设计施工图预算现场土方工程及边坡挡墙施工施工总包、监理招标、人防审批1、建筑面积预测报告2、物业公司招标备案3、地名证办理4、现场工程进度达到售房证办理的要求5、基础和主体验收报告施工图第三方审查通过建设局

2、施工图审查备案施工图消防审查施工图规划局审核通过办理建设工程规划许可证办理施工许可证合同签订及备案办理质量监督委托缴纳建设工程配套费白蚁防治合同签订防雷施工图审查施工安全告知书地基处理工程施工施工总包进场施工准备进入总包施工结算程序总包财务结算预留质保金开工仪式及工程施工办理预售许可证及项目开盘工程竣工验收项目综合验收及办理竣工备案房产证大产权办理分户产权（房产证、土地证）办理项目财务总结算、税务清算业主预验房，前期物业管理业主购房款财务、税务结算业主接房、移交物业业主投诉问题受理第二节、开发流程各阶段工作描述一、土地的获取和办理土地证前提条件：签订国有建设土地出让合同办理结果：取得土地证过程

3、关键：缴纳土地出让金1、 通过参加政府组织的土地拍卖会，竞标获取土地使用权。签订国有建设用地使用权出让合同（由“国土局土地利用科”办理，缴纳土地出让金、提供拍卖文件、国有土地使用权成交确认书复印件（原件备查）；2、 由“国土资源调查规划所”出具界址点坐标表（提供国有建设用地使用权出让合同复印件）；3、 由“城市规划设计院测绘所”出具地形图（公司缴纳测绘费用）；4、 由规划局用地科出具规划用地红线图（在“交行政服务中心规划局窗口”领取，提供国有建设用地使用权出让合同复印件（原件备查）、界址点坐标表复印件（原件备查）交“行政服务中心规划局窗口”）；5、 由“国土资源调查规划所”出具地籍调查表、面积

4、界定通知、地籍图（提供规划用地红线图原件（电子文档）、国有土地使用权成交确认书复印件、签订地籍图测绘委托书、缴纳测绘费用）；注：如土地出让金此时未缴纳，以下流程无法办理6、 “国土局土地利用科”报件（由“国土局土地利用科” 办理，将“国土局土地利用科”出具宗地收支明细台帐交“国土局财务科”出具“土地出让金发票”（有土地拍卖保证金票据的应在“土地交易所”将“土地拍卖保证金”转入“国土局”后才能出具），再将“土地出让金发票”（复印件）交回“国土局土地利用科”，由“国土局土地利用科”按照他们的组卷方式提交“行政服务中心国土局窗口”）；7、 “国土直属分局”取件（由“国土直属分局”在“行政服务中心国土

5、局窗口”取件后，填写土地登记申请书、土地登记委托书、土地登记法人代表身份证证明书附：“企业法人营业执照”“税务登记证”“法人代表及委托代理人身份证”复印件加盖公司鲜章，提供地籍调查表、国有土地使用权成交登记卡、宗地面积界定通知、地籍图、规划用地红线图、规划设计条件原件，“土地出让金税票”、国有土地使用权供地预案复印件）；8、 “国土直属分局”送件（由“国土直属分局”将准备齐全的所有资料送至“行政服务中心国土局窗口”，等候出证）；9、 “国土直属分局”取证（由“国土直属分局”在“行政服务中心国土局窗口”取证后通知领取土地证，缴纳办证费）。二、发改委立项办理及所需资料前提条件：取得土地证办理结果：

6、发改委立项批文过程关键：资金证明办理发改委项目立项，提供以下资料：1、 公司法定代表人签署的四川省企业投资项目备案申请表；2、 企业法人营业执照副本复印件；3、 组织机构代码证副本复印件；4、 符合国家政策规定的资金证明；5、 土地资源局出具的项目用地意见（国有土地使用证复印件等）；6、 规划局出具的项目规划意见（项目规划意见等）；7、 经办人身份证复印件；8、 相关行业资质证明；9、 法律、法规和规章规定的其他材料。三、建设用地规划许可证的办理步骤及资料前提条件：取得土地证办理结果：取得建设用地规划许可证过程关键：现场地形图及测绘费缴纳在完成土地证办理的基础上方可办理建设用地规划许可证，并提

7、供以下资料：1、建设单位的正式用地申请文件；2、建设项目的立项批准、核准、备案文件；3、建设项目规划选址意见书及国有土地使用权出让合同及规划设计条件原件和复印件（原件经报规划局政务服务处审验后退回）；4、建设项目所处位置现状地形图以及相应的电子文件（地形图比例1:500或1:1000，地形图使用绵阳城市坐标高程系统；由有测绘资质的单位加盖印章；电子文件DWG格式。）；5、依法需要进行环境影响评价的建设项目，需持经相应环保部门批准的环境影响评价文件；6、依法需要进行国家安全事项审查的涉外建设项目，需要有市涉外部门作出的国家安全事项审查同意意见；7、其它法律、法规、规章规定报送的相关资料。四、开发

8、项目概念方案设计通过规划局审批前提条件：取得建设用地规划许可证办理结果：市规委会项目规划设计方案审查批文过程关键：两个有证设计单位的建筑设计方案在完成建设用地规划许可证办理的基础上方可办理市规委会项目规划设计方案审查，并提供以下资料：1、建设单位红头文件申请，并说明土地取得方式，附土地出让合同。2、加盖报建单位公章的国有土地使用证复印件1份（新征土地无需提供，只需土地成交确认书；划拨土地需提供国土部门划地文件），国土部门提供的界址点坐标1份。3、加盖报建单位公章的规划设计条件（规划局盖章的审查意见）1份，建设项目选址意见书1份。4、加盖绵阳市城市规划设计院测绘成果资料专用章的地形图1份。5、两

9、个有证设计单位的建筑设计方案文本各8套及相应电子文件。文本内容含设计说明、各项分析图、总平面图，平、立、剖面图，效果图，实景效果图；文本应加盖设计单位、一级注册建筑师印章。电子文件包含：、CAD格式的总平面图；、平、立、剖面图，地下室布置平面图；、效果图、实景效果图。6、两个方案相应的面积统计表（见附件），并加盖设计单位、一级注册建筑师章印。7、开发单位须承诺：所报资料、设计文件及数据真实有效，若有虚假，由开发单位承担一切法律责任。8、设计单位须承诺：方案设计按照国家相关规范，经济技术指标符合规划要求。（若不符合，须写明情况、依据）五、建设工程项目总平面图审查资料（规划局）前提条件：取得市规委

10、会项目规划设计方案审查批文办理结果：规划局对项目总图批准过程关键：总图设计数据的真实和准确在完成市规委会项目规划设计方案审查批文办理的基础上方可办理规划局对项目总图及建设方案审批，并提供以下资料：1、建设单位出具的正式申请文书（包括项目基本情况等内容）；2、经批准的规划设计条件（复印件签字盖章）；3、国有土地使用权证原件及对应的界址点坐标表原件复印件；4、新征及重新规划用的提供建设用地规划许可证及附件（用地红线）；5、具有相应资质设计单位提供的加盖单位、注册建筑师印章及签名日照分析图（新区：10层以上的居住建筑及24米以上非居住建筑，旧城区：高、多层建筑）；6、具有相应资质设计单位提供的现状地

11、形图（原件复印件签字盖章）；7、具有相应资质设计单位提供的加盖单位、注册建筑师印章及签名的总图图纸及图纸一致的电子文件；8、规委会通过的方案需提供规委批复（复印件签字盖章）；9、其他需要说明的图纸、文件等（复印件签字盖章）。六、建设项目环境影响评价审批申报材料（环保局）前提条件：规划局对项目总图批准办理结果：环保局对建设项目环境影响评价批复过程关键：环评报告编制单位招标在完成规划局对项目总图及建设方案审批的基础上方可办理建设项目环境评价审批，并提供以下资料：建设项目环境影响评价审批申请表一份。1、建设项目环境影响评价文件文字版和电子版；2、建设项目项目建议书批准文件（审批制项目）或备案准予文件

12、（备案制项目）一份，核准制项目应提交有关部门同意开展项目前期工作的文件一份；3、规划许可文件；4、环境影响评价技术评估意见；5、县市区环保部门出具总量指标文件；6、依据有关法律法规规章等应提交的其他文件。七、建设局对初步设计审查及备案前提条件：规划局对项目总图批准办理结果：建设局对初步设计审查及备案过程关键：绵阳市建筑协会对项目初步设计审查提供以下资料：各专业施工图初步设计各2套，其中建筑8套。八、建设局对施工图审查备案前提条件：建设局对初步设计审查及备案办理结果：建设局对施工图审查备案过程关键：委托专业审查机构对施工图进行审查在完成初步设计审查及备案办理的基础上方可办理建设局对施工图审查备案

13、，并提供以下资料：1、建设项目立项批复、核准文件或备案通知书；2、需进行初步设计的项目提供初设审批或备案意见（复印件）；3、国有土地使用权证复印件；4、经审查机构审查合格的单体建筑审查报告及合格书原件各一份；5、经审查机构审查合格的项目室外公共环境和公用设施审查报告及合格书原件各一份；6、民用建筑节能设计审查备案登记表原件一式七份；7、建设单位提供通过规划行政审批的建筑总平面图复印件一份；8、凡涉有边坡的项目应提交经审查机构审查合格的边坡专项审查报告和合格书原件各一份；9、抗震设计防区的建设项目，应由审查机构出具是否符合现行抗震设计规范及抗震设防分类标准的意见；10、市外勘察设计单位、施工图审

14、查机构必须提供入绵登记表（复印件）。九、消防对总图及施工图审查备案前提条件：建设局对施工图审查备案办理结果：消防对总图及施工图审查备案过程关键：规划批准的总图及经专业审查机构审查备案的施工图在完成建设局对施工图审查备案办理的基础上方可办理消防对总图及施工图审查备案，并提供以下资料：1、建设工程消防设计审核申报表（或备案表）；2、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件；3、新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件（总图原件及复印件）（总图的日期是否到期）；4、设计单位资质证明文件；5、消防设计文件（附表）。十、规划局对建设工程项目施工图审查前提条件：建设局、消防支队对施工图审查备案办理结果：规

15、划局对施工图审查备案过程关键：设计院建筑面积统计及阳台统计表在完成初步设计审查及备案办理的基础上方可办理建设局对施工图审查备案，并提供以下资料1、建设单位出具的正式申请文书；2、总图和方案的批准文件（原件，审核后退回）；3、施工图（建筑部：含平、立、剖面图、停车平面图、竖向设计图）完整一套，底层平面图7份，与设计图完全一致的电子文件；4、建设工程施工图设计文件审查备案通知原件（建设局）、消防审查意见书（收复印件原件扫描）；5、建筑面积、阳台统计表（设计院出具并盖章、建设单位盖章）；6、国家投资项目出具建设局初设批复；7、其他需要说明的图纸、文件等。十一、质监站办理建设工程质量监督手续前提条件：

16、建设局施工图审查备案办理结果：质监站办理建设工程质量监督委托过程关键：建设局缴纳工程配套费在完成初步设计审查及备案办理的基础上方可办理建设局对施工图审查备案，并提供以下资料1、填写完毕的绵阳市工程质量监督登记书；2、经审查合格的施工图设计文件一套；3、建设工程概况表；4、经审查机构审查合格的单体建筑审查报告原件一份；5、建设工程施工图设计文件审查备案通知复印件一份。十二、建设工程规划许可证办理的步骤及资料前提条件：规划局对施工图审查备案办理结果：取得建设工程规划许可证过程关键：缴纳环保排污费、人防易地建设费在完成规划局对施工图审查备案办理的基础上方可办理建设工程规划许可证，并提供以下资料：1、

17、规划技术部门出具的总平面图（建筑红线图）施工图技术审查意见；2、消防部门出具的总平面图（建筑红线图）、施工图审查意见；3、环保、人防部门签署意见的由规划审查通过的建设工程规划许可证申请表；4、国有土地使用权证原件和加盖单位印章的复印件（原件经报市政服务中心规划局窗口审验后退回。若原件抵押在银行，应由国土部门或抵押银行在国土使用权证复印件加盖印章）；5、房地产开发项目需提供土地出让合同中的设计条件，非拍卖土地需提供土地使用权取得方式的说明文件和相关材料；6、消防审批意见。十三、施工许可证办理及申报材料（建设局）前提条件：取得建设工程规划许可证办理结果：取得建设工程施工许可证过程关键：施工单位办理

18、建设工程安全施工措施告知书、资金到位证明、白蚁防治合同签订在完成规划局建设工程规划许可证办理的基础上方可办理建设工程施工许可证，并提供以下资料：1、建筑工程施工许可证申请表（一式三份）；2、应招标工程提供中标备案表（原件）；3、国有土地使用证（复印件）、规划许可证、质量监督手续（原件）；4、施工图审查备案通知书（复印件）；5、消防审核意见书或受理凭证书；6、建设工程安全施工措施告知书（原件）；7、建设工程施工合同（合同价在50万元以上的提供建设工程施工合同备案表）、监理合同（原件）；8、业主不拖欠工程款承诺、银行出具的业主到位资金证明或付款保函（合同工期十二个月以内的到位资金不少于合同价的50

19、%，合同工期十二个月以上的到位资金不少于30%）（原件）；9、农民工工资支付担保文书（甲乙双方各提供工程中标价5%的？担保）（原件）；10、白蚁防治合同（原件）；11、建筑施工企业人身意外伤害、工伤保险单（原件）；12、施工地段地下管线现状资料查询证明；13、经市环保局审批的建设项目环评文件（原件）；14、绵阳市气象局出具的“四川省建设项目防雷装置设计审核批准书”（原件）；15、房地产开发项目出示项目手册（复印件）；16、施工单位施工员、质检员、安全员、材料员岗位证、注册建造师执业证书、建造师和安全员的安全生产考核合格证（原件）；17、监理公司提供：项目总监理工程师、监理工程师、监理员证（原件

20、）；18、施工、监理企业出示企业资质证书（安全生产许可证）原件、复印件；省外施工、监理企业出示四川省省外企业入川从事建筑活动备案证。十四、房管局办理商品房预售许可证前提条件：取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证办理结果：取得商品房预售许可证过程关键：前期物业招投标备案、建筑面积预测绘报告、现场达到预售房要求、基础与主体验收报告、民政局办理地名证在完成建设工程规划许可证建设工程施工许可证办理的基础上方可办理商品房预售许可证，并提供以下资料：1、开发企业的营业执照和资质证书（验原件，收复印件），委托代理销售的需提供法人授权委托书；2、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许

21、可证（验原件，收复印件）；3、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明、资金监管协议；4、预售商品房分层平面图、总平面图、房产预测会成果报告（提供电子图表并刻成光盘）；5、基础和主体验收报告；6、工程施工合同及关于施工进度的说明；7、商品房预售方案。主要说明预售商品房的位置、面积（分别注明各栋房屋套内建筑面积、分摊共有建筑面积及部位）、竣工交付日期和非经营性公共配套房屋、基础配套设施等内容；8、前期物业管理招投标备案书；9、其他登记机关认为需要查验的相关资料；10、 业主临时公约；11、 解决商品房销售矛盾纠纷和突发事件的处理预案；12、 白蚁防治合同；13、 承诺书（测绘成

22、果如有出入或其他情况由公司承担一切责任）；14、 开发企业保留自有房产的位置、面积等清单或无自留房产承诺书；15、 有委托经纪机构的备案证书及委托代销合同或无委托代销承诺；16、 物业管理合同（复印件）；17、 地名证（门牌号证），验原件，收复印件。十五、工程竣工备案及申报材料（质监站）前提条件：相关部门验收认可办理结果：取得工程竣工验收备案过程关键：档案馆资料审查通过、市造价站竣工验收结算确认书在完成相关部门验收确认办理的基础上方可办理建设工程竣工验收备案，并提供以下资料：1、建筑工程竣工验收备案文件申请表（各单位签署完毕，一式两份）；2、施工许可证（复印件）1份；3、工程质量监督报告1份；

23、4、规划、公安消防、城建档案、白蚁防治处理证明、环保气象、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件各1份；5、建设工程项目施工安全评价书、监理评价1份；6、施工单位签署的工程质量保修书1份；7、市造价站出具的工程竣工结算确认书；8、施工单位出具的业主工程款支付说明书1份；9、商品住宅住宅质量保证书和住宅使用说明书1份；10、市政基础设施的有关质量和功能性检测资料1份。十六、大产权（即初始登记）办理流程前提条件：取得工程竣工备案证书和房管局认可的实测报告办理结果：取得开发项目房产证初次登记证过程关键：经规划局、消防部门、设计单位、审图公司批准并加盖竣工章的竣工平、立面图报送资料如下：1、填写房屋

24、所有权申请登记表；2、土地使用证（验原件、收复印件，复印件由单位盖章证明复印件属实）；3、建设用地规划许可证（城建档案馆盖章的复印件）；4、建设工程规划许可证（城建档案馆盖章的复印件）；5、建设工程施工许可证（城建档案馆盖章的复印件）；6、建设工程竣工验收备案证书（原件）；7、总平面图（原件或者城建档案馆盖章的复印件）（规划局和消防部门共同批准）；8、竣工平、立面图（原件或者城建档案馆盖章的复印件）（需报经规划局、消防部门、设计单位、审图公司批准并加盖竣工章的建施图纸）；9、房屋面积测绘报告(原件)（需由具有房屋面积测绘资质的单位出具）；10、属于商品房、集资建房、经济适用房的需提交维修基金缴

25、交证明（通知单、收据）；11、白蚁防治证明文件（白蚁防治所出具的通知单、合同）；12、决算书或审计报告（验原件，收复印件，复印件由单位盖章证明复印件属实）;13、若该项目涉及拆迁，则出具拆迁许可证及原房注销手续；若不涉及拆迁则出具无拆迁的承诺书；14、申请人的身份证明或法人身份证明，企业营业执照、组织机构代码证、代理人的身份证明（验原件，收复印件）；15、若地址门牌有变化，需提供新的门牌证（复印件）；16、提供商品房预售许可证复印件作为面积审核的参考（复印件）。十七、商品房分户产权办理前提条件：大产权办理完毕，已开据房屋买卖正式发票。办理结果：取得开发项目房产证初次登记证过程关键：购房款的清算

26、和补差，契税的清算和缴纳缴纳契税1.准备电子表格，录入申报客户的详细信息；2.将客户盖章后的产权办理申请表（绿表）连同电子表格送报地税局；3.在地税局工作人员审核后，按照税率计算税收金额，走公司付款流程，将代收的税金转给地税局。4.享受免税政策的部分房屋，须填写减免单。复印税票后，将复印件及减免单盖地税局公章。复印件贴入客户绿表中，原件、每户十元的贴花税票、减免单拿回公司。房管局交件5、将贴入税票的绿表，连同其他三份合同交到房管局产权科。6、领取一次性付款客户的房管局缴费通知书，等待房产证出证后，在客户合同袋中抽出按揭客户的按揭费用缴费通知单（因这部分客户所缴抵押鉴证费不同，需单独录入）在缴费

27、窗口统计缴费户数及金额。7、将按揭客户缴费通知单及一次性客户付款汇总成房管局缴费电子表格，交给财务室审核完成后，填付款申请单付给房管局。8、确认房管局收到款后，将缴费通知单及打印出的付款单一起拿到缴费窗口，进行核对。核对款项无误后，在申请表上领证人处签字。将房产证及三本合同附件拿出。一次性客户直接将房产证拿回公司，按揭客户将房产证复印后，原件放回合同袋，并在缴费窗口的登记本上登记他项权证相关信息。等待银行通知领取他项权证。9、将盖章后缴费发票主管部门联放入客户合同袋中归档。将客户联整理后连同其他资料交给客户。归档将领取回来的房产证（复印件）、购房合同、税票，减免单、贴花、房管局缴费发票按照客户

28、归档。10、客户领取的资料有：房产证（按揭客户为复印件）、一份购房合同，税票，减免单，贴花。11、办理土地证资料：房产证复印件及合同。12、剩余的一份合同，归入营销部客户资料中。十八、城市规划区内国有土地使用权改变用途审核资料（含规划条件调整）（规划局）1、建设单位的正式申请文件；2、有关部门对建设项目的批准、核准、备案文件；3、土地使用权证原件和加盖单位印章的复印件（原件经规划局行政审批科审验后退回。若原件抵押在银行，应由国土部门或抵押银行在土地使用权证复印件上加盖印章）；4、土地出让合同中的设计条件。非拍卖土地需提供土地使用权取得方式的说明文件他相关材料；5、建设项目所处位置现状地形图以及相应的电子文件（地形图比例1：500或1：1000，地形图使用绵阳城市坐标高程系统，由有测绘资质的单位加盖印章，电子文件为DWG格式）；6、其他法律、法规、规章规定的相关资料。