对当前广东房地产市场的走势分析.docx

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对当前广东房地产市场的走势分析

优秀统计分析报告推荐表

填表日期：

2009年8月12日

标　题

对当前广东房地产市场的走势分析

登载刊物及期号

广东统计报告第83期

作者单位及姓名

广东省统计局固定资产投资处王丽莹

编写本资料的背景

从去年第四季度至今，广东房地产市场面临一轮新的调整，其走势引起各级政府、有关部门和社会公众的关注。

本文根据有关数据对广东房地产市场现状、存在的主要问题和发展趋势进行分析。

社会评价和

采用情况

在2009年3月12日出版2009年第17期的国务院发展研究中心主管主办的《经济要参》中发表。

在《南方日报》、《羊城晚报》等主流媒体刊登，社会反响较好。

推荐评语

该报告对广东房地产市场情况作了客观全面的分析与评价，并对房地产市场发展提出了较好的建议。

本报告选题针对性强，观点明确，层次清晰，数据准确，文字流畅，具有较强的实用性。

推荐单位及负责人

（签字盖章）

同意。

邱国祥

短周期的“拐点”

——对当前广东房地产市场的走势分析

内容摘要：

从去年第四季度至今，广东房地产市场面临一轮新的调整，其走势引起各级政府、有关部门和社会公众的关注。

本文根据有关数据对广东房地产市场现状、存在的主要问题和发展趋势进行分析。

关键词：

房地产市场分析

一、目前房地产市场发展现状

从近两年广东房地产市场的运行情况看，目前房地产市场进入调整期，各项指标处于下行通道中，也就是像市场所说的步入“拐点”。

广东房地产市场的调整，是政策性调整压力、周期性调整压力和结构性调整压力的综合结果。

（一）房地产开发投资增速冲高回落

2008年上半年，广东房地产开发投资在投资惯性、上年土地购置费结转、地区间景气周期差异和成本上涨等综合因素影响下快速增长，上半年的增速基本上保持在30%左右，从7月份开始，累计同比增幅以2个百分点左右的速度回落（见图一）。

1—10月，广东房地产开发投资2290.20亿元，同比增长23.6%，比上年同期回落14.4个百分点，比全国低1个百分点，比山东、江苏低5.9个、1.4个百分点，开发投资规模在全国居第2位，少于江苏128.22亿元。

房地产开发投资增速放缓的趋势从中心城市逐步向二线城市扩散，二线城市的开发投资增速回落速度快于中心城市。

1—10月，中心城市增速比上半年回落2.9个百分点，扣除两个中心城市的珠三角地区、东西两翼和粤北山区增速分别比上半年回落17.5个、9.6个、11.7个和25.1个百分点。

图一:

2008年逐月广东房地产开发投资增长情况单位:

%

（二）商品房屋销售持续低迷

去年第四季度广东房地产市场由热开始转冷，今年以来房地产市场观望气氛浓厚，商品房屋销售持续低迷，今年以来销售建筑面积和销售额每月下降幅度在23%以上。

1—10月，广东商品房屋销售建筑面积3322.19万平方米，销售额2001.64亿元，分别下降25.6%和25.7%，增速大幅回落51.1个和81.6个百分点。

全省商品房屋销售建筑面积下降超过40%的有珠海（-45.9%）、深圳（-42.1%）、河源（-40.4%）等3市。

全省平均房价基本上与上年同期持平，1—10月，广东平均房价每平方米6025.06元，略降0.1%，增速回落24.3个百分点。

其中：

商品住宅每平方米5834.4元，同比略增0.9%。

广州每平方米8964元，增长6.5%，深圳每平方米13281元，下降4.8%。

（三）空置商品房面积增加

因为竣工商品房屋面积不断增加，但市场销售量大幅下滑，使得空置商品房屋面积有所增长。

10月末，商品房屋空置面积1624.98万平方米，增长6.7%，同比增加102.35万平方米，其中周转房（空置一年以内）增长16.8%。

从物业类型看，商品住宅空置面积增长较快，10月末，空置商品住宅859.07万平方米，同比增长19.2%，占整体空置面积的比重同比上升5.6个百分点，其中：

周转房增长26.4%，滞销房（空置一年以上三年以下）增长29.8%。

由于近两年别墅和高档公寓价格拉升过快，与市场实际需求脱节，销售量大幅下降（下降57.7%），因此滞销的别墅和高档公寓增长112.4%。

10月末，广东商品住宅空置率（当期空置面积除以近三年竣工面积）14.0%，同比提高1.5个百分点。

二、房地产市场调整的动因

（一）国家宏观调控政策影响

宏观调控政策效果显现，需求受抑制。

2007年第四季度广东房地产市场从快速增长急转入市场调整，直接诱因是9月27日央行和银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[2007]359号文）。

该文提高购买第二套房贷款者的首付比例为40%，提高其贷款利率水平10%，直接打击购买第二套房（改善性需求与投资性需求）的积极性。

从金融环境看，央行15次提高存款准备金率，最高时达17.5%，银行6次加息后最高贷款基准利率曾到7.47%。

加息效应在2008年初爆发，使得房地产的资金流动性日益收紧。

（二）市场自身的调整需要

广东房地产行业在超速发展中积聚了很大的风险，而目前正是风险逐步释放的过程。

从市场因素看，前两年广东房价上涨过快，特别是2007年第二、三季度房价高速增长严重透支了市场的消费能力。

按三口之家90平方米住宅面积计算，2007年广东房价与收入比达1：

10，广州和深圳分别达1：

11.6、1：

12.5，大大超过1：

4—1：

6的国际公认的房价与收入的适度区间，因此在客观上要求房价理性回调与市场消费能力的再次积聚。

（三）降价预期明显，购房意愿下降

近两年来，国家针对房地产业采取了一系列调控措施，特别是去年8月下发的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，取得明显成效。

世界金融危机、国内外经济增长放缓、股市下跌，使得群众对房价下降的心理预期明显增强，购房行为趋于谨慎。

而房价的实际下降也改变人们之前看涨的心理预期，使得目前房地产市场在探索合理价位，观望气氛浓厚。

（四）去年销售基数较大也一定程度影响今年增幅

2007年是广东近几年商品房屋销售最好的一年，平均每月销售建筑面积达514.58万平方米。

如果以2007年销售商品房屋建筑面积为基期，要达到2007年的销售增幅，以2007年1—10月商品房屋销售建筑面积同比增速25.5%计算，2008年月均销售面积需要达到645.80万平方米，全年将达到7749.57万平方米，以2007年全省年末常住人口计算，每人要购买0.82平方米，价格近5000元的商品房屋，要实现这样的销售业绩在目前的经济和市场大环境下非常困难。

三、房地产市场调整对广东宏观经济的具体影响

经过二十多年的发展，广东房地产业已经成为国民经济中的重要产业，2007年，房地产业增加值占GDP的6.9%，因此房地产市场调整必定会对宏观经济的运行产生一定影响，主要有以下几个方面：

（一）对税收和财政收入的影响

房地产税费和土地出让金是地方财政的重要收入来源。

房地产税种主要包括国税征收的企业所得税和地税征收的营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税等。

2007年，广东房地产地税收入250.38亿元，增长36.8%，占地税收入比重12.4%。

由于今年房地产市场的调整，2008年1—10月，房地产业的地税收入187.45亿元，下降-11.4%。

土地出让金减少影响地方财政收入，近几年来，各地土地出让金约占地方财政的25%—30%左右，2008年1—10月，广东房地产本年土地成交价款278.23亿元，同比下降4.9%。

（二）对金融风险的影响

近年来，房贷一直被银行视为优质贷款项目，2006年和2007年，房地产到位的国内贷款和定金预付款分别增长35.1%和29.1%，在今年房地产市场调整的情况下，1—10月国内贷款仍增长16.9%，占整体投资本年到位国内贷款的比重比上年同期提高3.5个百分点。

房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的风险。

近五年房地产开发国内贷款占22%，加上定金预付款以及土地商品房屋抵押贷款等等，大约有70%左右的土地购置费用和房地产开发资金是直接或者间接地来自银行，个人通过按揭贷款买房的人占全部购房总数的比例高达90%，由于房价和地价的下跌，市场风险最终无疑都会转嫁给银行。

（三）对社会资源的浪费

房地产市场的调整，使得资金压力加大，部分企业后续资金不足，将会使得大量土地闲置和“烂尾楼”，造成资源浪费。

从土地看，1—10月，待开发土地面积5180.06万平方米，按近3年的土地购置平均单价（本年土地成交价款除本年购置土地面积）计算，目前待开发土地价值达544.86亿元。

空置商品房屋也积压了大量资金和资源，按竣工价值计算，10月末，空置商品房屋价值387.73亿元，其中空置商品住宅价值197.24亿元。

（四）对其他行业的影响

房地产投资和制造业投资相关系数高达70%，受房地产下滑的影响，制造业中的钢铁、建材、有色、机械、家具等上下游行业的景气和投资必然会下降。

加大就业压力，2007年广东直接从事房地产开发业人员达到18.01万人，这个数字还不包括资质外的房地产开发企业人员、无开发量的房地产企业人员、房屋销售人员、物业管理和中介机构人员，另外房地产市场的调整对与房地产开发业关联度最高的建筑业的从业人数也有较大影响。

四、房地产市场深幅调整的原因剖析

（一）制度性缺陷导致房地产行业大起大落

1、过度市场化的住房改革。

各级政府对住房保障工作投入不足，现行住房保障体系覆盖范围小，低收入家庭住房问题未得到全面有效解决。

据不完全统计，目前全省城镇人均住房建筑面积在8平方米以下和8-10平方米之间的低保家庭各有14000多户，合计28000多户。

如果扩大到低收入住房困难家庭，初步测算还有10万户低收入家庭需纳入住房保障。

此外，城镇房屋拆迁户中的低收入家庭、外来常住人口中的低收入家庭等群体住房保障问题仍较为突出。

广东住房政策较为单一，住房货币分配标准偏低，也影响了职工解决和改善居住水平。

2、非市场化的土地出让改革。

在土地“招拍挂”后，实现了国家利益最大化，但土地供应仍由国家一家主导，是一级市场的供应商，在二级市场上通过审批施加重大影响，虽然土地的使用权可以流转，但是土地的供应量却基本上不受市场调节，价格不由市场机制所决定。

土地是房地产行业最重要的生产因素，但这种非市场化使房地产价格不能真实反映市场的供求情况。

3、半市场化的房贷改革。

从房地产开发投资的到位资金情况看，大约22.5%的来源于银行的住房抵押贷款（定金和预付款），但房地产开发类贷款的信贷条件受到国家的严格限制，按揭贷款的利率的成数都没有完全实现市场化，银行不能够按照购房者的信用水平发放差异化的住房抵押贷款。

半市场化的房地产行业信贷使得房地产投资的流向、购房需求等不完全由市场决定，而是受政策左右，一旦政策有所变动，房地产行业和市场容易出现大起大落。

（二）政府的三重身份影响了房价的调控力度

目前地方政府是宏观调控政策的制定者，也是国家宏观调控政策的执行者，同时也参与房地产行业发展的利益分配，地方政府从房地产获取的利益不仅是直接参与市场的土地出让金，还有市场条件下的税收收入。

在巨额的土地收入成为“第二财政”的刺激下，容易造成开发的无序和房地产投资过热。

土地供不应求也容易使土地出让成为“暗箱操作”和腐败的温床。

同时国家宏观调控政策的执行者必然是各级政府官员，由于其中的利益纠葛也会削弱国家政策的威力。

五、对房地产市场走势的分析和判断

根据数据和市场具体情况分析，我们认为：

在近两三年内，广东房地产市场将处于调整期，但这是房地产业中长周期内的正常调整。

（一）广东房地产市场仍处于景气长周期，预计未来10年左右，房地产市场仍保持较高的景气度。

1、比较世界上各国历史和现状，探究影响房地产行业发展的经济环境、社会因素和人口结构，我们发现房地产行业跃进的长周期包括30年代罗斯福和二次世界大战结束后美国房地产开发的高涨，50年代后期到70年代早期欧洲大规模的住宅建设以及战后日本房地产行业的高速成长，在这些长周期中，存在几个共性：

经济的高速增长，住房短缺，房地产市场制度性变革。

而广东这一轮房地产景气周期也存在这三大共性。

2、高速城市化和人口红利预计可以持续到2015年—2020年前后。

高速城市化和人口红利是引起住宅严重短缺的诱发因素。

根据人口学的纳瑟姆曲线，城市化率超过30%时，国家进入高速城市化的阶段，直至城市化水平达到70%左右。

广东在1992年达到30%的城市化拐点，预计高速城市化进程可以持续到2015年后。

另外过去10余年，广东人口抚养比不断下降，购房需求旺盛的青壮年人口相对增长，据有关数据显示，人口红利预计可以持续到2020年前后。

3、告别短缺，达到户均一套住宅的水平，还需要大约10年的时间。

目前广东户均成套住宅数为0.85套左右，预计到2015年才能可能达到户均一套的水平。

如果用城市常住人口和80%的使用率对2007年广东的城镇人均住房建筑面积加以调整，与国际可比的人均居住面积只有27平方米左右，远低于其他国家。

4、人民币升值对房地产影响。

从全球的角度来看，人民币升值意味着以人民币计价资产价值提升，在资本自由流动的前提下，会选择中国房地产作为重要的配置资产，即使在我国外汇管制的条件下，这一资产配置需求仍然存在。

未来一段较长时间内，人民币继续升值的预期继续存在，广东作为房地产市场化程度较高的地区，“赌”人民币升值的国外热钱会以各种形式继续流入，投资和投机的需求量较大。

预计从1998年开始广东房地产行业大约有20年的景气周期，至少到2015年后才会出现房屋供应相对饱和的状态。

（二）房地产市场在短期内将继续调整

近期由于宏观济经济状况不明朗、股市未有回暖、居民储蓄回流、房价成交量下滑、价格下降的情况下，目前广东房地产市场已形成供给大于需求的情况，今后两三年内房地产市场形势将较为严峻。

1、房地产开发投资增速继续回落。

从1992年以来广东房地产开发投资情况看，一般景气期和调整期均在2—3年左右（见图2）。

2005年，广东房地产开发投资走出前一轮的调整期，当年增长17.4%，增幅同比提高7.5个百分点，2006年和2007年分别增长15.8%和36.6%。

2008年下半年以来增速逐月回落较快。

在房地产市场继续调整的情况下，因为投资的惯性和连续性，所以2008年广东房地产开发投资增速将会进一步放缓，预计增速在15%左右。

图2：

1986年至2007年广东房地产开发投资增长情况

单位：

%

2、预计2009年年中广东房地产市场才会相对稳定。

从目前的宏观经济大环境和商品房屋销售的市场情况看，明年上半年全省商品房屋销售下降状况仍将持续，但幅度会收窄，平均房价在上半年会有所下降。

从具体地区看，今年和明年上半年，广州和深圳这两个中心城市平均房价呈梯级下降，“调到一个价位后能稳定一段时期”，估计不会再次出现房价暴跌的情况，广东二、三线城市的房价目前已经见顶，受市场大环境的影响，将进入调整阶段。

3、房地产市场走向分化。

房价下跌和成交量紧缩使得房地产企业资金周转困难，实力较弱的房地产企业在获取土地、成本、品牌竞争力等各方面处于劣势，一些实力较弱的房地产企业将会被清洗出市场。

2008年1—10月，全省资质以上无工作量的房地产开发企业共1294家，比上年同期增加309家，无工作量的开发企业所占比重由上年同期的18.4%上升到今年的24.7%。

今后房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化的趋势将进一步呈现，从而提高市场集中度，这在一线、二线城市表现会更加明显。

六、政策建议

为进一步完善广东房地产市场，在坚持房地产市场化发展方向的同时，应加快相关制度建设，更加充分地发挥市场在房地产行业资源配置中的作用、保证房地产行业健康持续发展并以此带动国民经济增长。

（一）完善城镇低收入家庭的住房保障制度和增加普通住宅供应量

1、为低收入家庭提供住房保障，是世界各国政府的共同任务。

从世界各国和地区经验看，有效解决低收入家庭住房问题，不能光靠市场，政府必须提供保障与支持。

对于低收入群众住房困难问题，国务院已经印发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号），明确规定解决城市低收入家庭住房困难问题主要通过建立健全廉租住房制度加以解决。

因此，应指导和督促地市县区各级政府部门做好城市低收入家庭住房困难标准的公布和对象认定工作，做好低收入家庭住房调查工作；制定解决城市低收入家庭住房困难的工作目标、发展规划和年度计划；切实落实廉租住房保障资金，做好资金预算安排；大力推进廉租住房和经济适用住房建设；建立健全住房保障机构，落实工作责任制。

2、调整住房供应结构，增加普通商品住房供应。

重点发展中低价位、中小套型普通商品住房。

要采取更加有力的措施，积极调整用地结构，增加普通商品住房开发用地，推动已出让的住房用地尽早开工。

还要进一步发展二手房市场和租赁市场，调整和规范住房租赁税收政策，鼓励开发企业和机构投资者进入房屋租赁市场，多渠道增加住房供应。

（二）进一步明确和细化房地产调控目标

目前来看，宏观调控应以促进房地产业健康发展为目标，防止房地产价格出现大幅度地上涨或下跌。

首先要引导房地产投资以适度的规模增长，这既关系到房地产行业的供给能力，也影响着固定投资的规模从而对宏观经济的运行发挥作用；其次应当保持房地产价格与名义国内生产总值或人均可支配收入的增长幅度相适应，避免变动幅度的长期过度偏离。

从长远看，房地产宏观调控的目标应该达到让人人享有适当的房住。

（三）加快推进房地产要素市场建设

在完善土地市场方面，要在制度上保证发挥市场机制在土地资源配置中的基础性作用，形成反应市场供求状况、资源稀缺程度和环境损害成本的价格形成机制，引导土地资源实现优化配置。

在现有基础上进一步完善土地储备制度和土地招拍挂制度。

制定规制土地储备制度的法律框架，使土地储备制度真正发挥调控土地供给、平衡市场的功能，防止其成为地方政府“经营土地”的工具。

明确政府在土地市场中的权力和责任范围。

打破地方政府对土地一级市场的垄断，实现从国家垄断供地到农村集体和国家共同供地的转变。

（四）进一步规范房地产市场秩序，建立健全房地产市场发展的长效机制

按照全省房地产市场秩序专项整治工作的部署，加强房地产开发的全过程监管，严肃查处无资质开发、违反规划、虚假广告、合同欺诈等行为，重点查处囤积土地、捂盘惜售、恶意炒作等行为，严格按照有关规定收回闲置土地的土地使用权。

加强房地产中介机构和从业人员的管理，坚决打击各类侵害消费者权益的行为。

规范城市房屋拆迁行为，推进物业管理行业规范发展，坚决纠正侵害群众利益行为。

继续推进房地产市场管理信息系统建设，加强房地产统计体系建设和市场信息公开，遏制房地产交易中的违法违规行为。

强化住房公积金归集和贷款的管理，加强商品房预售资金监管。

（五）加强对房地产企业资金状况的监测

1、引导商业银行结合自身房地产贷款投放情况，开展综合风险压力测试，并指导其合理把握房地产贷款结构调整力度。

对于符合条件的房地产开发企业，保持必要的信贷支持力度，防止开发企业资金链断裂。

积极研究开展房地产投资基金试点，扩大房地产企业融资渠道。

高度关注房地产市场与资本市场风险的相互传导。

2、进一步严格规范外资进入房地产市场行为。

继续加强对房地产领域资金跨境流动的监测，尤其要对外资流入的真实动因及投向保持高度关注。

建议限制境外投资者并购已取得土地尚未进行开发的境内房地产企业股权，控制外商取得土地后长期未开发项目的股权转让。

对符合政策的非居民个人购房应尽可能促使其使用自有资金或借用人民币住房贷款，限制外币住房贷款的发放和结汇。

同时，应尽快建立完善房地产市场外资流出监测制度，并对外资房地产企业股权转让和公司清算等资金的汇出问题作出明确规定，防止境外投机性资本撤离对我国房地产市场稳定发展产生不利影响。

供稿：

固定资产投资处

撰稿：

王丽莹