河南城建学院房地产估价课程设计.docx
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河南城建学院房地产估价课程设计
管理工程学院
河南省平顶山市豫达未来大酒店
估价结果报告
估价作业日期：
2013年06月24日至2013年06月28日
估价有效期限：
2013年06月28日至2013年12月28日
估价结果：
人民币12599.9万元
估价方：
0534101班第二小组
估价对象：
河南省平顶山市新城区长安大道与经二路交叉口东北侧
豫达未来大酒店
委托人：
房地产教研室王宏老师
李利纳老师
估价人：
管理工程学院房地产经营管理0534101班
第二实习小组：
刘英053410112
李平053410107
刘志新053410148
陈廷威053410131
胡文良053410140
杜豪杰053410134
目录
一、致委托方函........................................（5）
二、估价师声明........................................（6）
三、估价的假设和限制条件..............................（7）
（一）、估价假设条件................................（7）
（二）、限制条件....................................（8）
四、估价结果报告......................................（9）
（一）、委托方......................................（9）
（二）、估价方......................................（9）
（三）、估价对象概况................................（9）
（四）、估价目的....................................（10）
（五）、估价时点....................................（10）
（六）、本次评估价值定义............................（10）
（七）、估价依据....................................（10）
（八）、估价原则....................................（11）
（九）、估价方法....................................（11）
（十）、估价结果....................................（12）
（十一）、估价人员..................................（12）
（十二）、估价作业日期..............................（12）
（十三）、估价报告应用有效期........................（12）
五、估价技术报告......................................（13）
（一）、估价对象分析...............................（13）
（二）、市场背景分析...............................（14）
（三）、估价技术路线...............................（14）
（四）、最高最佳使用分析...........................（14）
（五）、估价方法选择...............................（15）
（六）、估价测算过程...............................（15）
（七）、估价结果的确定.............................（22）
六、附件.............................................（23）
（一）、估价对象位置示意图.........................（23）
（二）、估价对象现状照片复印件.....................（23）
（三）、估价小组任务分工...........................（24）
一致委托方函
王宏、李利纳老师：
我估价小组受老师之委托对平顶山市新城区豫达未来大酒店进行评估，估价时点为2013年06月28日，估价目的为核定资产提供价值参考意见。
根据老师提供及实地调查获得的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：
委托估价房地产为河南省平顶山市新城区豫达未来大酒店市场价值评估，建筑面积合计为21600平方米该房地产在估价时点的评估结果如下:
评估总值：
人民币12599.9万元
大写金额：
人民币壹亿贰千伍佰玖拾玖万玖千元整
法定代表人：
2010届房地产班第二小组
2013年6月26日
二估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本房地产估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、本房地产估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业
分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人
没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，
形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告的估价对象进行了实地考察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的限产勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。
除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。
7、本房地产估价报告在市场无较大波动情况下的有效期为一年，即
自2013年06月28日至2014年07月28日止。
若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化，本估价结果会随之失效。
8、本估价报告依据了估价人员搜集调查的相关资料，因资料失实造成估价结果有误的，估价人员对资料的真实性负责
9、本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。
未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得想委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因为托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
10、本估价报告的全部或者其他部分内容不得发表于任何公开的媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
11、未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在班里抵押事宜时需全面考虑。
2013年6月26日
三估价的假设和限制条件
（一）、估价假设条件
1、委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资料是真实可靠。
2、假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。
3、不考虑特殊买家的额外出价。
4、对于房地产的评估值，我们是基于以下假设条件：
①自愿销售的卖主；
②有一段合理的洽谈交易时间，能够通盘考虑房地产市场行情进行议价；
③在此期间，房地产价值将保持相对稳定。
5、假定所有权人是在公开市场上出售该物业，且不包括所有权人凭借递延条件、售后返租、合作经营、管理协议等附加条件以抬高物业权益价值的情况。
6、假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制。
（二）、限制条件
1、本房地产估价报告仅限于为委托方核定资产提供价值参考，不对
其它用途负责，本公司不承担任何第三者对本报告书的任何部分内容的责任。
2、评估中所涉及的房地产之建筑面积以调查、提供的而得,总建筑面积,21,600m2，根据委托方介绍，总层数21层,每层的建筑面积相同，我们并未进行实地丈量。
3、必须说明：
我们没有接受进行结构性测试和检验设施的要求，因
此对房地产内部有无缺损我们不能完全确定。
4、本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相
关税费政策变化对房地产价格的影响。
5、本报告中房地产估价所必需的情况和资料由酒店管理人员提供，其真实性、合法性和完整性、准确性由酒店管理人员负责。
6、如报告计算过程中出现数字的微小误差，是EXCEL计算取整位数
不同引起，不影响评估结果使用。
7、未经我公司允许本估价报告全部或部分内容不得公开发表。
四估价结果报告
（一）委托方
名称：
房地产教研室：
王宏老师李利纳老师
（二）估价方
机构名称：
10届房地产经营与管理班第二小组
有效期限：
2013年06月28日至2013年12月28日
（三）估价对象概况
1、房地产位置状况：
估价对象位于河南省平顶山市新城区长安大道与经二路交叉口，距老城区10公里，十分钟即可到达。
白龟山水库景色尽收眼底，市政设施完备、交通便利。
2、房地产权利状况：
根据委托方的要求，本次估价范围为平顶山市新城区豫达未来大酒店，根据酒店管理人员提供的资料，土地使用权面积为8564平方米，土地使用年期为40年，从2007年12月至2047年12月18日止，土地用途为商业，
3、房地产现状概述：
经现场实地查勘，估价对象建筑高度70米，地下一层，地上二十层，总建筑面积达21600平方米。
豫达未来大酒店是一座多功能、设施设备齐全、现代化服务项目完善的高档酒店。
酒店集餐饮、客房、商务、康乐于一体，拥有中餐厅、西餐厅、大堂吧和各式豪华包间，可容纳500余人同时就餐；具有标准间、单人间、商务套房、行政套房、总统套房等各类豪华客房；多功能会议厅、大小会议室、商务中心、估价对象建于2007年，整栋楼宇有专人负责管理，现使用情况正常，保养状况良好。
（四）、估价目的
了解房地产估价报告的写作基础、写作原则、形式和构成要素。
熟悉房地产估价报告的组成与规范格式。
掌握房地产估价报告的分析方法。
（五）、估价时点
估价时点：
2013年06月25日
（六）、本次评估价值定义
本次评估价值定义为估价对象在估价时点状况下、在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下，房地产所具有的客观合理价值。
已考虑酒店内各种餐厅、娱乐出租对评估价值的影响，但未考虑其他法定优先受偿权利对评估价值的影响。
（七）、估价依据
1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）
2、《中华人民共和国土地管理法》
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
5、《中华人民共和国物权法》
6、委托方提供的委估房地产有关资料
7、评估人员现场勘查、摄影和记录
8、估价时点平顶山市房地产市场相关价格信息
（八）、估价原则
1独立、客观、公正原则。
独立、客观、公正是市场经济对资产评估中介服务活动的客观要求，是房地产估价的最高原则。
2合法原则。
应估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
3估价时点原则。
估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
4最高最佳使用原则。
经过对估价对象的充分合理的论证，在法律上允许、技术上可能、经济上可行的情况下，选取能使估价对象达到用途最佳、价值最高的利用形式作为估价的前提。
5替代原则。
根据经济学原理，具有相同使用价值和质量的物品，如具有相同的运输费用，则其价值应趋于一致。
同样地，具有相同或相似区域、位置和相同用途、容积率的房地产，其价值也应趋于一致。
6估价时点原则。
估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
（九）、估价方法
根据本次估价目的，估价人员在深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了提供的资料及估价人员所掌握的资料，结合实地勘察和市场调研的结果，我们认为采用市场比较法和收益法对估价对象进行评估较为适宜。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法是指对可产生收益的物业，根据当地市场调查的情况，预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的资本化率，折算到估价时点后相加来求取估价对象的市场价值的方法。
（十）、估价结果
委托估价房地产为河南省平顶山市新城区长安大道与经二路交叉口豫达未来大酒店这个商业房地产市场价值评估，建筑面积合计为21,600平方米，该房地产在估价时点的评估结果如下:
评估总值：
人民币12599.9万元
大写金额：
人民币壹亿贰仟伍佰玖拾玖万玖千元整
（十一）、估价人员
刘英（组长）李平刘志新胡文良杜豪杰陈庭威
（十二）、估价作业日期
2013年06月24日至2013年06月28日。
（十三）、估价报告应用有效期：
半年
本房地产估价报告在市场较大波动情况下的有效期为半年，即自2013年06月24日至2013年12月24日止。
若在此期间房地产行情发生较大变动或者国家相关政策发生变化，应重新进行估价。
五估价技术报告
（一）估价对象分析
1.实物权益状况因素分析
估价对象位于河南省平顶山市新城区长安大道与经二路交叉口，主体为钢筋混凝土框架结构。
建筑高度70米，地下一层，地上二十层，总建筑面积达21600平方米。
豫达未来大酒店是一座多功能、设施设备齐全、现代化服务项目完善的高档酒店。
酒店集餐饮、客房、商务、娱乐于一体，拥有中餐厅、西餐厅、大堂吧和各式豪华包间，可容纳500余人同时就餐；具有标准间、单人间、商务套房、行政套房、总统套房等各类豪华客房；多功能会议厅、大小会议室、商务中心、估价对象建于2007年，整栋楼宇有专人负责管理，现使用情况正常，保养状况良好。
2.权益状况
本次估价范围为平顶山市新城区豫达未来大酒店，根据酒店管理人员提供的资料，所有人为河南豫达输变电安装有限公司，所有人持有《国有土地使用权证书》和《房屋所有权证书》。
土地使用权面积为8564平方米，土地使用年期为40年，从2007年12月至2047年12月18日止，土地用途为商业用途，土地获取方式为出让取得。
3.区位分析
估价对象位于平顶山市新城区东部，处于长安大道商业聚集区域，紧邻市政广场，政府机关林立。
西南有一处正在建设的高档商业中心，南北侧分布有建业森林半岛、0375首府、蓝湾新城、荣御等诸多小区。
周围分布着银行、餐饮、娱乐等商业物业，生活服务便利。
东西向的长安大道是经由老城区进入新城区的交通主干道，区域内路网发达，路况良好，酒店紧邻南洛高速公路入口处，另有16、27、66、67路等多条公交线路经过，交通十分便利。
区域内基础设施完善，水、电、暖、通信齐全，可自由方便的接入。
（二）市场背景分析
近年来，平顶山市经济发展迅速，尤其是以新城区建设为代表的城市建设成效显著，已经基本形成了以行政，教育，商业和居住为主，功能分区明确城市布局。
随着城市建设的进一步发展和人民生活水准的提高，环境优美，设施齐全的新城区必将成为未来十几年平顶山市房地产业投资发展的热点。
也必将带来商业、旅游的长足发展，从而使得对酒店，娱乐的需求增加。
（三）估价技术路线
由调查资料可知，该估价对象是以客房为主体，兼营餐饮、娱乐。
估价对象处于商业聚集区域，具有很强的收益性，因此，可以使用收益法进行评估。
同是，作为收益性地产，在房地产市场上具有较多的交易案例，可以从中选出可比实例，运用市场比较法来评估股价对象的市场价值。
结合这两种方法及估价对象的实际情况，确定这两种方法在最终估价结果中的权重数，可得最终的估价结果。
（四）最高最佳使用原则
经过对估价对象的充分合理的论证，在法律上允许、技术上可能、经济上可行的情况下，选取能使估价对象达到用途最佳、价值最高的利用形式作为估价的前提。
（五）估价方法选用
根据估价对象为收益性物业的特点，以及房地产市场中与估价对象类似的房地产交易实例较多的情况，本次估价报告选用市场比较法和收益法主要的估价方法。
（六）估价测算过程
1.市场比较法
具体估价思路为：
在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内，具有较强的相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对房地产状况因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正调整，评估出估价对象的市场价格。
（1）选择可比实例经筛选确定A、B、C三个可比实例。
实例A：
河南商丘铁路大酒店铁路大酒店位于河南省东部重要铁路枢纽，陇海线和京九线交汇处商丘市，是全国铁路系统自筹资金、自主经营豫东首家三星级涉外酒店。
酒店面对火车站，毗邻长途汽车站、民航班车起始站，具有便利的交通、优越的地理位置、还是由东部进入河南省的必经之地。
铁路大酒店拥有各类客房178间（套），大小会议室6个。
铁酒咖啡厅、大堂吧是您娱乐、休闲、商务洽谈的理想场所。
以中式、西式装修风格的大小餐厅3个将为您提供色、香、味、型俱佳的名酒佳肴。
位于15楼的月光旋转西餐厅，更让您在品尝正宗西餐的同时一览商丘新貌。
实例B：
河南新乡泰和大酒店 新乡泰和大酒店开业时间2007年2月，新近装修时间2011年10月，全部装修，主楼高21层，附楼高10层，有单人间、主楼标准间、主楼豪华商务间、豪华套房、贵宾楼普通标准单间、贵宾楼普通标准双间、贵宾楼普通商务间、商务联通套和行政套房等多种房型供客人选择，客房总数223间（套）。
房间设施一应俱全。
为客人提供商务中心、会议服务、免费停车、前台贵重物品保险柜、叫醒服务、洗衣服务、送餐服务、礼宾司服务、擦鞋服务等服务项目或设施。
酒店地处火车站商业区，位于自由街与人民西路交汇处西侧，地理位置优越，闹中取静，环境舒适，步行可至新乡汽车站和新乡火车站，交通出行十分便利。
酒店装修温馨舒适，安逸时尚。
实例C：
河南濮阳龙泉山庄大酒店龙泉山庄大酒店是以会展、旅游、度假为一体的现代化度假酒店。
占地177亩，建筑面积2.23万m2，是濮阳高新区内唯一一家高星级酒店。
酒店拥有各类客房155间，房型包括：
单人间、豪华标间、豪华套房、行政标间、商务标间等，共有床位300个。
酒店拥有多种规格大小会议室9个，可承办各种多媒体会议及培训。
餐饮可同时满足400多人的团队就餐。
各种康体娱乐设施齐全，台球、乒乓球、保龄球、桑拿洗浴、室内恒温游泳池、室外灯光网球场等应有尽有。
（2）确定可比实例修正系数
表1可比实例成交价格
项目实例
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格
5920万元
5840万元
6120万元
成交日期
2013年1月24日
2013年3月4日
2013年4月9日
交易情况
-2%
0
1%
交易情况修正系数：
可比实例A的交易情况修正系数为：
100/98
可比实例B的交易情况修正系数为:
100/100
可比实例C的交易情况修正系数为:
100/101
表2同类土地2013年1-6月的价格变动情况（定基价格指数）
月份
1
2
3
4
5
6
价格指数
100
101.0
102.4
100.2
103.9
101.5
求取交易日期调整系数：
可比实例A的交易提起调整系数为：
101.5/100
可比实例A的交易提起调整系数为：
101.5/100
可比实例A的交易提起调整系数为：
101.5/100
表3房地产状况的比较判断结果
房地产状况
权重
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
景观
0.23
100
105
80
107
距公交车站
0．34
100
108
90
100
距主要道路
0.28
100
110
105
98
距市中心
0.15
100
95
100
92
求取房地产状况调整系数：
可比实例A的房地产状况调整系数：
=
可比实例A的房地产状况调整系数：
=
可比实例A的房地产状况调整系数：
=
（3）计算比准价格
修正后各可比实例的比准价格=案例交易价格*交易情况修正系数*交易日期修正价格*房地产状况调整系数
求取比准价格
经过修正后的各可比实例的比准价格为：
VA=5920*
*
*
=5789.9元/㎡
VB=5840*
*
*=6197.7元/㎡
VC=6120*
*
*
=6144.2元/㎡
因可比实例A与估价对象最类似，可比实例B、C与估价对象类似程度相同，所以取全数分别为：
0.6，0.2，0.2。
即：
比准价格=5789.8*0.6+6197.7*0.2+6144.2*0.2=5942.3元/㎡
总价=5942.3*21600=12835.4（万元）
2.收益法
（1）经营收益测算
经调查，豫达未来酒店经营主要分为三部分：
住房部、餐饮部、出租店内面积，收益除此三部分之外，还包括酒店配套的设施收费所取得的收入。
A．客房部分收入
根据实地调查，豫达未来酒店各类客房数量，收费（服务费率按客房类型分类收取），入住率不一，具体如下表：
客房类型
收费（元/间·天）
间数（间）
入住率（%）
服务费
年收益（万元）
标准间
288
69
79.4
25
625.9
单间
288
36
88.1
25
362.3
商务套房
428
7
26.4
45
31.9
豪华套房
428
12
49.0
50
102.6
行政套房
628
4
66.4
60
66.7
总收益
1189.5
B．餐厅收入
本酒店分为中餐和西餐两个部分，中餐有单独包间和公共餐厅（自助餐），收费标准、座位数、上座率及包间情况如下表：
餐厅分类
平均消费
座位数
上座率（天）
年收益（万）
公共餐厅
30000
40桌
20%
180
包间
800
15间
500%
146
西餐厅
100
80
100%
292
自助餐
60
——
——
797.6
总收益
1415.6
C．其他收入
经调查，其他收入共包括出租会议厅；出租商场及其他收入，出租商场年租金为50万元，其他收入按客房收入的10%收取，为119万，会议厅收入具体情况列表如下：
规模
可容纳人数
收费标准
出租率（%）
小型
16
800
50
中型
60
1000
50
大型
200
3000
50
总收益（万）
172.8
（2）经营支出的测算
按照四星级酒店标准，豫达未来酒店营业成本、营业费用和管理费用及财务费用分别占年收入的20%、25%、5%，税费分别征收城市维护建设税、营业税、教育税及附加,分别为年收入的0.15%、5%、0.25%。
因为豫达未来酒店为商业房地产，扣除项目应加上商业利润，为总支出的10%。
具体支出见下表：
扣除项目
占年收入比例（%）
项目扣除额（万）
营业成本
20
573.8
营业费用
25
717.2
管理及财务费用
5
143.4
税费
5.4
升级会员 