4北京市石景山区西部地区总体开发策划报告第四部分开发模式与策略.docx
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4北京市石景山区西部地区总体开发策划报告第四部分开发模式与策略
第四章开发模式
一、投入产出分析
（一）开发成本
1．房地产的成本构成
单位开发成本及开发总投资额测算必须根据详细规划，按照具体的土地现状、拆迁估价水平，结合新建面积、容积率等方面的指标，才能进行准确测算。
在详细规划未出来前，只能提供测算框架及大致的估算结果。
整体投资估算的第一步是分析房地产的成本构成。
表4-1：
房地产开发成本构成
一、开发费用
项目
备注
１．土地使用权取得费
土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费
一般占总成本的30%，具体因项目而异。
大头是土地出让金和房屋拆迁安置补偿费。
２．前期工程费
建设项目前期工程咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费
综合起来一般为100元/建筑平米。
３．建筑、安装工程费
建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。
因建筑结构而异。
从700元到3000元/平米，一般占项目总成本的30%左右。
４．基础设施建设费
基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。
因地块的开发程度而异。
５．公共配套设施建设费
公共配套设施建设费，为根据北京市人民政府《关于本市新建改建居住区公共服务设施配套建设实行指标管理的通知》（京政发［１９９４］７２号）规定配置，为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。
依据详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。
６．开发间接费
开发间接费，为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。
二、期间费用
项目
备注
1、管理费用
管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织营运生产活动的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费（海域使用费）、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、递延资产摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏（减盘盈）、毁损与报废、独生子女费、降温取暖费、水电费、警卫消防费、劳动保护费、试验检验费、宣传经费、财产保险费、上交管理费（净）、住房基金、制服费、租赁费、图书资料费、印刷费、广告费、展览费、会议费、考察联络费、残疾人就业保障金、清洁卫生费以及其他管理费用。
一般为项目总投资的4%-6%
2、销售费用
包括应由企业负担的展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗、以及开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费等等。
一般为销售收入的3%左右。
3、财务费用
包括企业生产经营期间发生的利息支出（减利息收入）、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费以及筹资发生的其他财务费用等。
因自有资金的比例和贷款规模而异。
三、税金
营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
销售收入的5.5%
房地产的最大特点是其不动产性质，土地使用权取得费即土地成本的既取决于区域位置，又取决于开发程度。
北京的建设用地按照商业、综合、居住和工业四种用途进行分类分级，最高的级别是一级，最低的是十级，其中商业、综合、居住用途的一级最高土地价格每建筑平方米分别达到了九千七百五十元、八千二百五十元和七千元。
而十级中最低的地价每建筑平方米仅九十元。
根据北京市的土地分类分级，石景山西部地区的商业用地、综合用地、住宅用地属于六级，工业用地属于五级；商业、综合、住宅、工业用地的基准地价楼面毛地价分别为720——1090元/M2、500——740元/M2、190——430元/M2、195——300元/M2；楼面熟地价分别为1970——2900元/M2、1290——2080元/M2、1060——1820元/M2、420——680元/M2。
基础设施费用根据土地的开发程度而定，如果是生地，基础设施的费用较高，如果是熟地，只需要负责地块红线内的基础设施建设，费用较低。
2．一级开发与二级开发
所谓土地的一级开发，是指按照区域开发总体规划的要求完成土地的征用、拆迁、并进行基础设施建设，实现待开发地区通路、通水（供水、排污）、通电、通邮（包括通讯等）、通气（煤气或天然气）、通热（供暖）、开发地块的土地平整的过程，即人们常说的“七通一平”，将“生地”变成“熟地”的过程。
土地的二级开发，是指在一级开发的基础上，对待开发地块按照控规的要求进行详细规划和项目设计，待规划行政管理部门对详规和设计方案批准后，申请建筑工程施工许可证，组织建筑施工和项目的后期管理过程。
（1）土地现状
石景山西部地区总占地面积31.25平方公里，可供开发的土地7.49平方公里。
可划分为黑石头地区、五里坨建设区和天泰山地区。
其中，
●黑石头地区供水主要依靠地下水，没有属于自己的水井，生活用水依靠相邻单位和南马场水库，北部供电主要由城建四公司供电，容量小；南部建有30万千瓦变压器。
在通讯上，程控电话已经可通往各村。
供暖上，主要靠煤火和电取暖。
污水处理方面，自挖化粪池，定期抽取。
交通方面，道路系统已初步形成，但路面条件较差，多为土路，且崎岖不平。
●五里坨建设区在道路交通方面，京门路路面宽31米，从地区中心穿过，形成五里坨地区的主要干道；另有隆恩寺路、潭峪路、黑石头路三条放射路，路面宽4—6米，形成五里坨地区的道路网。
在供水方面，建设区内生活饮用水主要依靠自备水井供给（共有水井25眼），部分单位靠门头沟城子水厂供给。
在排水方面，区内没有污水管网，主要依靠自然排洪道、雨污合流的方式排入永定河。
热力方面，主要靠高井电厂保障，供热面积约48万平方米。
另有工业锅炉2台、取暖锅炉5台保障供暖面积20200平方米。
电力供给方面，主要从三家店变电站引出一条10KV供电线路保障供电。
电信除保留了887、884局电话用户外，又新增了一座3000门电话交换站。
煤气主要是采用罐装煤气。
到2004年12月份，规划建设区内除部队外，共有人口36611人。
五里坨建设区内现状建筑面积448641平方米，其中居住面积316000平方米，公建建筑面积64070平方米，工业建筑面积63715平方米，仓储建筑面积4856平方米。
●天泰山地区目前没有大市政配套。
●麻峪地区占地30万平方米，需拆迁面积24万平方米，拆迁人口1200户，3000人，拆迁费用约需4.2亿元。
●广宁地区拆迁费用约1.8亿元。
（2）一级开发的内容
一级开发的内容是完成相关的拆迁工作，实现土地平整；实现市政规划的目标。
市政规划的目标如下：
表4-2石景山西部地区市政规划目标
天泰山地区
五里坨建设区
供水
根据需要打井开采地下水，同时建设山上蓄水池截存自然降水。
在佟家坟建一座供水厂（二次加压站）；
排水、防洪
雨水排除采用明沟、暗沟相结合的方式应近排水；污水排除方面，根据各功能区的不同要求，设小型污水处理厂，采用分流收集、统一处理的方法就近排放。
实现雨、污分流，逐步建成污水管网和五里坨污水处理厂。
供暖
建小型锅炉房一座，室内采暖采用电热膜及盘管风机技术。
需建二座集中供热锅炉房，并将高井电厂的供热范围做适当调整。
供气
与外围大市政相接，设调压箱16个。
将人工煤气高压管从模式口地区引进建设区，在黑石头路东侧7312厂铁路专用线以南建高中压调压站，经调压进入该地区中压环网，再经中低压调压到用户。
电力
由10千伏高压线引入。
新建110千伏变电站一座。
电信
设电信总机。
建设一个4万门的电话局。
道路
四级道路：
黑陈路、连接五里坨建设区与谭峪村的道路；机动车游览路24.7公里;步行游览主路48公里;登山步道.
道路总长度29.65公里，其中主干路5.2公里，次干路3.05公里，支路21.4公里，道路密度为4.49公里/平方公里。
南部环线（黑石头路与京门路相交路口至隆恩寺路与京门路相交口）红线宽度定为60米；内部道路系统，以隆恩寺路、谭峪路、黑石头路为骨架，新建一条地区环路，红线宽度为40米；沿山辅助环路，红线宽度为30米。
（3）二级开发的内容
一般房地产项目的二级开发要经历以下程序：
从规划部门取得规划意见书；向发改委申请投资、立项；取得建设用地规划许可证，根据控制性规划的要求，对地块内部进行详细规划，并将规划方案报规划局审批；对具体项目进行设计，设计方案经批准后申请施工许可证；建设施工；项目竣工后申请竣工验收；交纳“四源”费用，申请通水、电、邮（信）、气等；申请销售（预售）许可证，开展销售工作；委托物业管理，向业主办理交付手续，办理产权证。
根据控制性规划方案，对西部地区的二级开发有如下要：
表4-3：
石景山西部地区控制性规划指标
用地面积（公顷）
控高（米）
容积率
建筑面积（平方米）
绿化面积
（平方米）
居住户数（户）
广宁地区
247105
109172.3
2877
石府小区
36.7
18
1.0-1.2
秀府小区
27.8
3
高挡住宅区
28.22
9
0.3
旧村改造
53.1
地区中心
8.7
24
2
工业用地
26.49
18
1
仓储用地
9.34
9
0.4
旅游度假用地
20
根据以上控制性规划指标，并结合具体项目设计，二级开发包括以下内容：
表4-4：
天泰山创意城二级开发规划指标
开发项目
占地面积
（公顷）
容积率
建筑面积
（平方米）
区位安排
泰斗村别墅
18.0
0．3
陈家沟
天鹅湖别墅
25
0．3
天泰山旅游度假区内点状分布
中挡别墅
34
0．5
黑石头山麓地带
商务酒店
20．4
0．8
上石府地区
高档住宅
40．8
1．2
下石府地区
中低档住宅
38．45
2
秀府地区
高档住宅
14.96
广宁地区
经济适用房
10
2
20
麻峪柳林庄
创意商务公寓
13．6
2
五里坨地区
学校、幼儿园
10．85
医疗卫生
2
五里坨医院原址
文化活动中心
0．3
地区中心
体育运动中心
2．5
垃圾场
商业服务
5．25
以现状宏天商场为核心
金融邮电
0．4
京门公路两侧
行政管理
0．35
工业用地
26．49
仓储用地
9．34
一级开发和二级开发是开发流程中前后衔接的两个环节，如何处理一级开发与二级开发的关系，关系到整个开发的效率与总体开发目标能否得以实现。
一级开发与二级开发关系的确定，在很大程度上取决于项目的投资总额、投资构成和项目的盈利能力。
3．静态投资分析
（1）土地出让金
表4-5：
天泰山创意城的土地出让金
项目
占地面积
容积率
毛地价上限
毛地价下限
土地出让金下限
土地出让金上限
（公顷）
元/平米
元/平米
（万元）
（万元）
泰斗村别墅
18
0.3
740
500
9000
13320
天鹅湖别墅
25
0.3
740
500
12500
18500
中挡别墅
34
0.5
740
500
17000
25160
商务酒店
20.4
0.8
1090
720
14688
22236
高档住宅
40.8
1.2
740
500
24480
36230.4
中低档住宅
38.45
2
430
190
14611
33067
创意商务公寓
13.6
2
740
500
13600
20128
学校、幼儿园
10.85
1
0
0
0
0
医疗卫生
2
1
0
0
0
文化活动中心
0.3
1
0
0
0
体育运动中心
2.5
1
0
0
0
商业服务
5.25
1
1090
720
3780
5722.5
金融邮电
0.4
1
1090
720
288
436
行政管理
0.35
1
0
0
0
0
工业
26.49
1
300
5165.55
7947
仓储
9.34
0.4
728.52
1120.8
合计
115884.1
183867
（2）拆迁安置费用
国家和北京市政府都有相关的拆迁补偿标准，但这都带有计划经济的色彩。
对于商业性的开发项目，越来越强调拆迁补偿应当按照市场交易的原则由开发商与被拆迁人双方协商给予补偿，所以，对拆迁补偿费的计算，不能再象以往那样根据拆迁工作量和国家公布的补偿标准进行计算。
应当充分估计被拆迁人的心理预期。
被拆迁人的心理底线应当是在可以预见的将来，能有最基本的生活保障。
以北京市最低生活标准300元/月计算，按社会基本的投资利润率（以银行贷款利率做参照，6%/年），年投资收益率应为3600元，每人的补偿标准应为60000元。
截止2004年12月份，该地区人口为36611人，总的拆迁安置费用应为219666万元。
（3）大市政建设费用
准确的市政建设费用应当根据该地区的市政工程现状、市政规划目标以及市政工程定额进行计算，考虑到尚未进行详细的市政勘察与规划设计，以定额为依据进行概算缺乏严肃性，我们只能根据市政覆盖的开发面积进行估算。
五里坨建设区总占地665.6公顷，其中特殊用地259.37公顷，开发用地约405公顷。
黑石头、天泰山地区规划总用地约2273公顷，规划核心区用地573公顷，其中居住区和度假区用地41.5公顷，其他用地531.5公顷。
开发用地的市政投资需求以每公顷300万元计算，特殊用地对市政的投资需求按150万元/公顷计算，天泰山规划核心区内居住区和度假区以外地区对市政的需求以50万元/公顷计算，石景山西部地区大市政的投资总需求约199281万元。
（4）二级开发费用
表4-6：
石景山西部地区二级开发费用汇总
项目
建筑面积
前期费用
建筑安装费
管理费
总投资
（万平米）
（万元）
（万元）
（万元）
（万元）
泰斗村别墅
5.4
540
8100
518.4
9158.4
天鹅湖别墅
7.5
750
11250
720
12720
中挡别墅
17
1700
25500
1632
28832
商务酒店
16.32
1632
48960
3035.52
53627.52
高档住宅
63.92
6392
95880
6136.32
108408.32
中低档住宅
96.9
9690
67830
4651.2
82171.2
创意商务公寓
27.2
2720
40800
2611.2
46131.2
学校、幼儿园
10.85
1085
7595
520.8
9200.8
医疗卫生
2
200
1400
96
1696
文化活动中心
0.3
30
210
14.4
254.4
体育运动中心
2.5
250
3750
240
4240
商业服务设施
5.25
525
15750
976.5
17251.5
金融邮电所
0.4
40
600
38.4
678.4
行政管理用房
0.35
35
525
33.6
593.6
工业厂房
26.49
2649
18543
1271.52
22463.52
仓储设施
3.736
373.6
2615.2
179.328
3168.128
合计
400595
（上表含麻峪和广宁未建成的地区）综合以上诸项，西部地区的静态总投资约1，003，901万元。
（二）地块分析与盈利思路
1．房地产价格的形成机制
土地的最大特点是不可移动性。
在传统的工业社会，人们的消费需求以物质消费为主，社会财富的主要组成是产品的使用价值，通过有效的生产力布局和生产、消费过程组织、最大限度地降低物化成本、增加社会财富的最有效手段。
因此，在工业社会，便利的交通最为重要，决定土地价格的因素首先是位置、其次是位置，最后还是位置。
无论是根据杜能的农业区位论、韦伯的工业区位论，还是马克思的级差地租理论，位置、特别是交通位置都是土地价格的决定性力量。
进入信息社会后，现代城市从生产型社会向消费型社会转变，信息和服务产业所占比重日益提高，交通的影响日益削弱。
在这个时代，规划的配套水平与协调程度、设计的超前性与适用性、后期的物业管理水平是影响土地价格的主要因素。
我们可以发现，北京位置相似的两个地区，北三环、四环与南三环、四环土地价格有天壤之别；望京新城虽然在前期有很好的规划，但由于规划方案没有得到很好的贯彻落实，致使各类设施不配套，造成居民生活不便，严重影响该地区的土地升值。
在同一个居住区内，由于属于不同的开发商开发，设计水平不同，后期的物管理水平不同，土地的价格也有很大的差别。
进入后现代社会，人们的物质消费都能得到满足，物质消费已不再是人们的第一需求；精神消费、体验消费成了人们的第一需求。
因此，在这个阶段，社区文化和物业的经营理念成了土地价格的决定性因素。
北京的阳光上东区就是想效仿美国纽约的上东区，通过富人聚集区这个经营理念，提升土地价格。
对于石景山西部地区的土地开发，应当遵循房地产价格形成的内在规律，充分利用该区域的区位优势，在合理的规划、设计和引进国际上先进的物业公司进行管理的基础上，通过社区文化的打造、经营理念的设计，最大限度地提升该区域房地产的价值。
在开发成本相对固定的前提下，房地产价值提升，则意味着更高的投资回报率。
“天泰山创意城”，从位置上看，它是正在崛起的中华人民共和国的“首都、国际都市、宜居城市”的卫星城，离市中心很近，又具备北京市中心非常稀缺的山地、水库资源，可以承担首都文化中心、科技中心的部分功能；在规划设计上，我们应当通过国际招标的方式，引进最好的设计公司，使该区域的资源优势能得到很好利用，“天泰山创意城”建城宗旨又能得到充分体现。
如果说前两者是一种外在的、物质的体现形式，社区文化的塑造则更为直接。
只有很好地塑造该区域的创意文化，并让这种创意文化能在后期的物业经营管理上得到贯彻，“天泰山创意城”的规划目标才能实现，该地区的房地产价值才能得到充分挖掘，投资者的回报才有保障。
2．创意文化与创意经营
创意是信息社会经济增长的灵魂。
如果说在工业社会，这样一个使用机器生产机器的社会，相对复杂的信息处理还需要“简单的脑力劳动”，经济的增长在很大程度上还需要依靠廉价劳动力所带来的成本优势，在信息社会，这样一个使用信息生产信息的社会，几乎所有的非创造性的劳动，无论是体力的
还是脑力的，都能有物质化的资本来替代，只有创意——创造性的思维，才是真正的劳动，即剩余价值的源泉。
在1999年一个由比尔．盖茨、戴卫．洛克菲勒等人出席的世界富人俱乐部论坛发表了一个宣言，宣言称，在信息社会，世界的财富不在象工业社会那样成金字塔式分布，还是象海洋一样分布，即绝大部分人生活在“相对贫困”的海洋里，极少数富有创意的人则位居于海洋中零星分布的孤岛上。
当今世界，陈天桥、马云等人仅凭一个“简单”的创意，在3-5年时间里，积累了普通商人几个世纪也积累不了的财富，这正是创意的力量。
创意不是孤立地产生的。
创意需要一种氛围，需要一种文化。
“天泰山创意城”的建城宗旨就在于充分利用该区域的位置优势和资源条件，通过创意人群的相对聚集，塑造一种独特
的创意文化。
该区域的创意文化不同于中关村的科研文化，它更多的是一种灵感，需要思想的碰撞，文化的交流。
基于这一思想，我们在三个层面、四个角度塑造创意文化。
所谓三个层面，一是“泰斗村”的开发建设，利用价格优势网聚世界上一流的、泰斗级的哲学家、艺术家、文学家、科学家（对于科学家，至少应是洛贝尔奖获得者）在此定居、论道，创造一种旗帜效应；二是建设、经营商务酒店，在此举办国际、国内著名的论坛，通过论坛和相应的商业交流活动，对外进一步宣扬该地区的创意活动；三是通过开发与经营创意商务公寓，为无数尚未积累足够财富、但富有创意的创意人提供工作和生活的场所。
所谓四个角度，一是思想的角度，这里应是思想家思想的天堂；二是政治的角度，这里应是政治家顶礼膜拜的地方，成为国际一流论坛的场所；三是财富的角度，通过山上、山下，高挡别墅和公寓、中低挡住宅的落差，烘托一种“知识就是财富，创意能一步登天”的财富效应；四是商务的角度，通过中挡商住两用的别墅开发，聚集文化艺术产业内的制作人、投资人，使该区域成为创意的交易中心，创意能顺利转化成财富的场所。
3．别墅板块盈利分析
该区域的别墅分为三个部分：
泰斗村文化别墅、天鹅湖高档别墅和山麓地带中档的商务别墅。
（1）泰斗村
泰斗村文化别墅群布局于地块相对完整的陈家沟村，占地面积18公顷，在规划设计上要体现独特的村落式风格，比如乔家大院的风格。
每户的建筑面积以300平方米计算，泰斗村一共可吸纳180户。
为了节约用地，要充分利用周边非规划住宅区的绿地做为活动空间。
由于泰斗多为老年人，生活方便最为重要。
泰斗村的建设与开发，最好以中国社科联的名义（由于中国社科联这一组织尚未成立，可暂以民政部、文化部或中国社会科学科院的名义）申请土地划拨。
但在经营管理上必须采用市场化的原则委托公司经营，比如成立北京泰斗村投资管理公司。
北京泰斗村投资管理公司向泰斗或相关单位（如清华、北大、中国社科院、文化部等）出售使用权，出售价格为5500元/平米，使用权可以由老伴继承，但不能对外转让，公司承诺以合理价格（原价加利息）回购。
由于价格合理，且具有投资价值，泰斗可以直接购买，相关单位也可以购买供访问学者使用。
北京泰斗村投资管理公司应当对入住泰斗村的泰斗资格严格把关。
因此，有必要成立由权威学者组成的理事会进行监督。
由于入住泰斗的名人效应，泰斗村的屋业必将大幅升值，如果出现空置，可以委托山麓的酒店出租。
由于土地申请划拨，该地块免交土地出让金9000万元到13000万元，以5500元/平米的价格出售，也有巨大的赢利空间。
（2）天鹅湖高档别墅
天鹅湖高档别墅系以南马场水库周边别墅为代表的所有高档别墅，零星地分布于天泰山上，总规划占地面积25万平米，每套300-500平米，预计建设150—250套。
这是真正的高档别墅（Villa），“独村独户”，四周苍翠，为了节约住宅用地，游泳池、花园、池塘等设施可不计算建筑面积。
建筑风格采用欧式建筑风格，也可为业主量身定制。
销售价格为20000元/
升级会员 