物业管理行业分析报告.docx
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物业管理行业分析报告
2017年物业管理行业分析报告
2017年7月
目录
一、行业管理4
1、行业主管部门及监督体制4
2、行业主要法律、法规及产业政策4
二、行业发展现状及趋势7
1、物业管理行业起源7
2、物业管理行业发展现状8
（1）基础服务持续提升8
（2）行业规模持续增长9
（3）区域差距逐渐减小11
（4）商业模式的发展13
三、行业竞争格局、市场供需和利润水平变动情况13
1、行业竞争格局13
（1）向一二线城市聚集14
（2）经营规模和经营能力的提升14
2、行业竞争的发展方向15
（1）成本竞争15
（2）抢滩智能互联网平台16
（3）优化人力资源结构17
3、利润水平18
四、行业主要企业19
五、影响行业发展的主要因素20
1、有利因素20
（1）市场规模高速增长20
（2）市场竞争机制的引入21
（3）移动互联网技术的发展催生多元业务21
（4）国内资本市场环境的逐步改善21
2、不利因素22
（1）行业竞争格局分散，企业并购速度加快22
（2）受上游行业的宏观政策影响较大22
（3）管理粗放，服务专业化水平低23
（4）企业服务成本上升23
（5）人才需求难以满足23
六、行业技术水平及技术特点24
七、行业进入壁垒24
1、企业资质壁垒24
2、企业品牌壁垒25
3、经营和管理壁垒25
八、行业上下游的关联性26
九、行业周期性、区域性和季节性特征27
1、季节性27
2、区域性27
3、周期性27
一、行业管理
1、行业主管部门及监督体制
物业管理行业的监管体制以政府职能部门为主，根据国务院公布的《物业管理条例》，中华人民共和国住房与城乡建设部和国家发改委负责全国物业管理活动的监督管理工作。
除此之外，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门共同监管物业服务收费项目。
物业管理行业的自律性组织包括中国物业管理协会（CPMI）、中国物业服务行业协会（CPSIA）、中国物业行业管理协会（CPMA）及各地区物业管理协会等。
其中，作为行业内最重要的自律性组织，中国物业管理协会（CPMI）成立于2000年，为具有社团法人资格的全国性社会团体，成员以物业管理企业为主，允许其他相关企业参加，主管部门为中华人民共和国建设部。
其职能包括：
协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策，协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议，代表和维护企业合法权益，向政府反映企业的合理要求和建议等。
2、行业主要法律、法规及产业政策
我国物业管理行业的法律法规日臻完善，行业中的企业需要遵守《中华人民共和国物权法》及以下相关政策和规定：
二、行业发展现状及趋势
物业管理，是指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
1、物业管理行业起源
物业管理发展到现在已经有一百多年的历史。
最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国。
一位名叫奥克维娅·希尔的女士为在其名下出租房屋制定了一套房屋管理办法，引导并要求租户严格遵守。
奥克维娅·希尔实施规范物业管理后，住房秩序和居住环境有了明显的改善，社会其他人士也纷纷效仿，并取得了政府的关注。
随后英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会（CHI），这就是物业管理起源。
随后美国、日本等发达国家的物业管理行业也迅速发展起来。
1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO——ChicagoBuildingManagersOrganization）召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。
行业自治组织的成立，既标志着物业管理行业的成熟，又有力地推动了物业管理行业的有序发展。
我国现代意义上的物业管理行业则诞生于改革开放后。
1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。
同年6月18日，深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》并于11月1日起施行。
这是我国第一部地方性物业管理法规。
其后，北京，上海等地区也相继制定出台了地方性物业管理法规，推动了城镇物业管理的进一步发展，使全国各地物业管理工作进一步走向规范化和法制化。
2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志着我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。
截止2014年底，我国已成立约10.5万家物业管理公司。
根据中国物业管理协会统计，2014年底我国物业管理面积约为164.5亿平方米1。
2015年底，我国物业管理面积约为174.49亿平方米，较上一年增长了6.07%。
2、物业管理行业发展现状
（1）基础服务持续提升
基础物业服务是物业服务企业生存的核心要素，行业处于任何发展阶段都不能忽视。
近年来，在全行业的共同努力下，基础服务水平持续提升。
首先是服务理念的端正，行业普遍认识到基础服务的重要性，各地行业主管部门、协会和物业服务企业纷纷开展“物业服务质量提升年”活动，宣传并实践“固本”、“守正”的经营理念，认真做好物业管理本职工作。
其次是服务技能的提升，企业越来越意识到行业设施设备管理的核心价值，注重技术能力的培训提升和先进设备体系的引入；广东、辽宁、安徽等地纷纷开展行业技能大比武、引导企业提高基础服务技能。
再者是服务品质的提高，关注物业服务用户体验，增强与用户的交流互动，精细管理的同时简化服务流程。
根据物业管理协会的调查数据显示，2014年物业服务企业业主满意度较2012年有较大提高。
扎实的基本功带来了经济效益和社会效益的外溢，物业管理行业在协助维护社会稳定、处理社会突发事件和抗击自然灾害中所发挥的重要作用，得到了社会的高度评价。
（2）行业规模持续增长
根据物业管理协会的调查，截至2014年底，全国31个省市自治区物业管理面积约为164.5亿平方米，相比2012年的145.3亿平方米增长了约13.5%，较2008年国家统计局的经济普查数据的125.46亿平方米增长了约31.1%，管理面积规模持续扩大。
广东、河南、江苏三省物业管理面积位居前三（见图1）。
企业数量持续增长：
截至2014年底，全国物业服务企业约10.5万家，与我国第三次经济普查数据基本持平，较2012年调查的企业数量7.1万家增长了约48%。
广东、江苏、山东位居前三（见图2）。
营业收入水平持续增长：
全国物业服务企业2014年经营总收入约为3500亿元，较2012年全国3000亿左右有较大增幅，增长了16.7%（见图3）。
一方面物业在管面积持续增加，主营业务收入稳步增长；另一方面物业服务企业在互联时代拓展多元经营收渠道，行业经营总收入实现了较大程度的上涨。
从业人员持续增长：
截至2014年底，物业管理行业从业人员约为711.2万人，较2012年的612.3万增长了约16.2%，人员数量增长速度较快（见图4）。
（3）区域差距逐渐减小
经济较发达的东部地区在物业管理规模方面依然走在全国前列，约占全国管理面积的44.5%，但是较2012年下降2.5个百分点；中部物业管理规模快速增长，约占全国的23%，也较2012年增长2.7个百分点。
总体而言中西部与东部的地区差异已经开始缩小（见图5）。
值得注意的是，河南省和重庆市2014年物业管理面积相比2012年均有较大幅度的上涨，一定程度上表明中部崛起、西部开发等因素对地区物业管理行业的区域差异缩小起到了积极作用。
在企业数量上，虽然东部地区物业服务企业数量仍远高于其他地区，但是区域差距已经逐渐缩小。
如图6所示，东部地区物业服务企业约4.8万家，约占全国物业服务企业的44%；中部地区约2.5万家，约占全国的22.8%；西部地区约2.8万家，约占全国的25.4%；东北部地区；东北部地区约0.9万家，约占全国的7.8%。
综合来看，中西部区域物业服务企业数量增长较快，与东部地区的差距进一步缩小。
从业人员数量的区域差距也有所缩小。
东部地区物业管理行业从业人员约353.2万人，约占全国从业人员的49.7%；中部地区约136.8万，约占全国的19.2%；西部地区约179.6万人，约占全国的25.2%；东北部地区约41.6万，约占全国的5.9%。
值得注意的是，从业人员数量反映出中西部加快增长的态势，尤其以河南、陕西等省市增速尤为明显，区域间差距有所缩小（见图7）。
（4）商业模式的发展
物业服务企业一直积极创新商业模式，并成功取得新进展。
例如，彩生活以3.3亿元收购深圳开元国际100%股权，此次并购增强了彩生活在中高端社区物业管理方面的实力，彩生活社区O2O平台增加30多万户家庭、100多万用户，涉及超过130个物业管理项目。
万科物业向行业输出“睿服务”解决方案，先后与金隅集团、北京首创置业等企业签约合作，全面进入市场化发展轨道。
通过并购、联盟，扩大管理规模，增加服务客户数量，有利于发挥集约和规模效应，增加经营性收入，推动行业快速发展。
三、行业竞争格局、市场供需和利润水平变动情况
1、行业竞争格局
我国早期的物业管理行业衍生于房地产开发行业，物业管理企业一般依托集团内房地产开发商，单纯为地产商提供后续的管理服务，缺乏独立市场开拓能力。
历经30余年的发展，物业管理行业虽已初步形成公司化运作和品牌化管理，但总体来说，行业发展很不平衡，集中表现在物业管理企业众多、管理水平参差不齐、市场份额分散等方面，自改革开放以来长期处于激烈竞争和行业整合阶段。
2014年本行业的企业总数达10.5万家，尚未形成市场占有比例较大的专业物业公司。
但是近年来，处于行业领先位置的企业的综合实力在不断增强，逐渐拉开与其他中小企业之间的差距，行业集中度有所提升。
（1）向一二线城市聚集
近年来，随着我国新型城镇化的推进以及中国房地产市场快速发展，存量房市场规模日益增大，为物业服务百强企业提供了巨大的发展空间。
根据物业管理协会发布的《2015物业服务企业发展报告》（以下简称“《企业发展报告》”）中的数据显示，2014年我国的城镇化率达到54.77%，将近7.5亿人居住在城镇；全国商品房竣工面积为10.7亿平方米，存量房市场规模再创新高。
行业领先企业主要集中在这些人口密集，住房需求激增的一二线城市，例如TOP20的企业中，有10家来自广东省，3家来自北京市，2家来自上海市。
（2）经营规模和经营能力的提升
根据《企业发展报告》的数据显示，TOP100企业的管理面积从2013年的19.67亿平方米上升到2015年的32.18亿平方米，年均复合增长率高达27.9%；而且TOP100企业的管理面积占全国同业管理面积的比例从2013年的13.6%上升到2015年的19.5%，增幅为5.9个百分点。
经营能力上，TOP100企业的年经营收入从2013年的551亿元上升到2015年的850亿元，年均复合增长率为24.2%。
盈利能力也有显着提高，平均净利润率从2013年的5.54%提升到2015年的6.19%。
此外龙头企业的业绩丰硕，作为行业前列，2015年万科获评的全国和省级物业管理示范项目为105个，中海获评58个，绿地获评53个，均远高于TOP100平均水平的28.55个。
2、行业竞争的发展方向
随着物业管理行业第一梯队企业综合实力的增强，市场占有率的提升，这些企业之间的竞争焦点将成为本行业竞争的方向标。
（1）成本竞争
近年来物业管理快速发展，导致行业内对高端管理人员的需求旺盛，行业人力资源出现供不应求的局面，也造成了人力成本的持续提升。
《2015物业服务企业发展报告》显示，TOP100物业管理企业的经营管理人员（包括高层管理人员、项目经理和管理员）的平均年薪为71853元，而普通操作人员（包括工程维修人员、程序维修人员、清洁工和绿化工等）的平均年薪为37174元。
薪酬落差以及在一二线城市的较大的生活开销压力，使得普通操作人员倾向于转向其他薪资水平相对较高的行业，进一步造成本行业的人力稀缺。
此外，我国人口红利消失导致我国整体人力成本的提升，也导致了本行业人工成本的攀升，具体情况如图8所示。
本行业的人力成本的攀升也拉升了总的经营成本。
根据《企业发展报告》，TOP100企业的经营成本在营业收入的占比高达87.28%，而且还呈现26.03%的年均增速进一步提高。
伴随着行业调价机制的不健全，物业费整体价格仍处于较低的水平。
因此，有效降低成本已经成为各企业提升自身竞争力的重要途径。
（2）抢滩智能互联网平台
随着互联网技术的发展，业主需求也发生了潜移默化的变化，从单一基本需求商务、交际、娱乐等多元化深层需求扩展，也促使企业的商业模式作出调整。
庞大的业主规模若被拓展成为消费终端，将给物业服务企业到来巨大的利润空间。
以社区作为入口，通过物业资源的服务逐渐整合客户信息，运用APP、微信等互联网技术，构建物业生态圈和社商生态圈，使得业主足不出户即能享受各种服务，成为行业竞争的新的焦点。
诸多行业龙头企业已经建立起包括社区电商、社区家政和社区金融的物业服务互联网平台，例如万科物业提出的“睿服务”体系，诚信行推出的幸福360智慧人居体系。
（3）优化人力资源结构
物业服务行业高端管理人员的高薪资待遇吸引着越来越多的高素质人才进入这个行业，TOP100企业本科以上人员占比从2013年的5.64%上升到2015年的6.15%，而TOP10企业的本科学历以上员工甚至翻了一番，在2015年达到总就业人员的8.81%。
今后，随着物业服务的多元化发展，对专业化的高素质人才的需求更加强烈。
如今物业管理行业对具有资产管理、IT技术、社区商业和居家养老等非传统物业专业技术人员的需求与日俱增。
随着智能互联网平台的建立，需要物业服务人员具有处理多种事务的综合业务能力，同时也催生了对具有综合管理能力的人员的需求。
此外，行业领先企业往往需要一个杰出的核心管理团队，来帮助企业践行企业管理理念，推进企业战略实施和支撑企业转型升级，因此核心团队的外部招聘和内部培养也十分重要，对人力资源结构的优化也成为物业管理企业竞争的焦点。
3、利润水平
近年来，物业管理行业的净利润仍然处于较低水平，2015年百强企业平均净利润率为7.43%。
行业利润水平低的原因主要在以下几个方面：
（1）物业管理的传统业务属于劳动密集型服务，技术含量低，员工流失率高，缺乏严格的准入、培训和考核机制。
同质化的服务也使得物业管理行业竞争激烈，利润水平低。
随着近年劳动力成本不断上升，行业的利润空间被进一步压缩。
（2）开发商下属物业公司常常被视为成本中心，不以盈利为目的，一直从事着最基本的四保业务（保修、保洁、保绿和保安），缺乏效率优化和管理创新的动力，在多元业务探索、增加收入来源方面进展缓慢，使得物业管理行业一直处于较低利润水平。
（3）长期以来，政府对物业收费实行价格管制，指导价未随成本上涨而作合理调整。
一些业主物业消费意识差，拖欠或拒缴物业费现象严重，也给企业带来了额外的负担。
近年来，作为物业管理行业价值链上游行业的房地产行业，其净利润呈现下降的趋势，价值链下游的物业管理企业尚能保持净利润水平的上升已属不易。
随着国家在2014年底放开非保障性住房的服务价格，辅之以互联网技术的引入和商业模式加速创新等利好因素，物业管理行业的利润水平有望进一步上升。
四、行业主要企业
目前。
国内尚无专业物业管理的A股上市公司，但有四家登陆香港证券交易所的上市公司，新三板挂牌公司已经超过四十家。
其他大型非上市物业管理企业包括万科物业发展有限公司、保利物业服务有限公司和绿城物业服务集团有限公司等。
随着综合实力的提高，龙头企业和中等规模物业管理公司的差距在逐渐拉大。
根据《2016中国物业服务百强企业研究报告》数据显示，2015年TOP10物业企业管理面积均值超过1.3亿平方米，是百强企业平均面积的5.7倍；营业收入均值22.17亿元，净利润均值1.82亿元，分别是百强企业的4.1倍和4.7倍。
根据《2015全国物业管理行业发展报告》数据显示，2014年全行业的物业在管面积为164.5亿平方米，据此可以推测TOP10企业的市场份额仍然不超过8%，行业集中度还有很大的提升空间。
从主营业务收入的规模来看，主要企业分为两个档次，即主营业务收入超过4亿元的四家港股上市公司作为第一梯队，主营业务收入不超过4亿元的新三板挂牌公司作为第二梯队。
第一梯队的企业的商业模式已经相当完善，包括了基础物业管理服务和其他增值业务。
截至2016年6月底，作为最早于港股上市的彩生活，其在管项目建筑面积为3.6亿平方米，具有高于行业平均水平的盈利能力。
中海物业在管面积紧随其后，为8600万平方米，其主营业务收入较为突出，但盈利能力处于行业中下水平。
中奥到家2016年1-9月主营业务收入达3.98亿元，同期末物业签约管理面积约2655万平方米，相较于行业平均水平具有较高的盈利能力。
第二梯队的物业管理公司在管面积与第一梯队差距较大，然而大部分企业的净利率水平显著低于第一梯队。
开元物业具有相对较高的盈利能力。
五、影响行业发展的主要因素
1、有利因素
（1）市场规模高速增长
据国家统计局数据显示，2013-2015年连续三年全国房屋竣工量高达35亿平方米左右，部分地区政府推动老旧住宅区引入物业管理，增量房、存量房以及老旧住宅区为物业管理行业提供了巨大的市场空间。
国家统计局网站数据显示，城乡居民收入快速增长也驱动了物业服务行业的增长。
2016年我国城镇居民人均可支配收入33,616元，比上年名义增长7.8%，扣除价格因素，实际增长5.6%；农村居民人均可支配收入12,363元，名义增长8.2%，扣除价格因素，实际增长6.2%。
居民可支配收入不断提高，物业服务消费意识也不断增强，越来越看重物业服务，也进一步促进了本行业的繁荣。
（2）市场竞争机制的引入
2014年底，国家发改委放开非保障性住宅物业服务价格，业主自主选择物业公司的情况下，双方协商定价。
这就为行业引入了市场机制，提高差异化、更高质量服务的住宅小区能够收取与其服务相匹配的市场价格，有助于资源的有效配置和行业的健康发展。
（3）移动互联网技术的发展催生多元业务
互联网技术的不断提升与发展，尤其2015年李克强总理强调的“互联网+”概念掀起了互联网的又一波热潮。
互联网技术的应用不仅能使得物业管理效率大幅度提升，同时还能促使物业管理企业在商业模式上进行创新，促进物业服务的转型升级，使得服务范围得到拓展，还能获得产业附加值，延伸物业生态圈。
借助互联网技术，物业服务企业逐渐向住户增添增值服务，如在线水电煤缴费、手机充值、生活信息查询及在线预约下单等，提升居民生活便捷性的同时也发展了新的赢利点。
多元业务发展首先在百强企业初见成效，2015年百强企业多种经营收入均值9044.92万元，增长率为3.94%，占营业收入的16.73%。
（4）国内资本市场环境的逐步改善
2014年以来，国内资本市场全面深化改革，资本市场环境明显改善，央行多次实施降息降准等货币宽松政策，力图降低市场利率和社会融资成本，改善证券发行和融资环境；新三板市场全面扩容，做市商制度和市场分层管理制度持续落实推进，为物业服务企业健康快速发展带来新契机。
物业管理企业通过登陆资本市场可以实现品牌影响力的提升，为加速规模化提供了必要资金支持，实现规模经济抵御市场冲击等。
2、不利因素
（1）行业竞争格局分散，企业并购速度加快
中国的物业管理普遍存在着“谁开发，谁管理”的现状，由商品房开发商下属的物业管理公司负责经营。
2014年，全国注册房地产开发商6万多家，物业服务企业约10.5万家，物业服务百强企业在管面积仅占全国总在管面积的10.6%。
随着行业内百强企业兼并收购速度的增加，2015年末，百强企业管理面积已占全国物业管理面积的28.42%，呈明显的上升趋势。
（2）受上游行业的宏观政策影响较大
房地产业是物业管理的上游行业，本行业的发展与上游行业联系紧密。
房地产业对于推动居民消费升级、改善民生具有重要作用，政府历来十分重视房地产业的监管和调控，针对房地产市场周期波动而采取相应政策以稳定市场。
因此，房地产相关行业受宏观政策影响较大。
房地产业的政策制定主体复杂，政策手段丰富多样，而且由于我国房地产业发展迅速，法规及监管体系需要完善之处较多，因此政策推出的节奏也较为频繁。
上游行业过于频繁的政策变动将会给物业管理行业带来一定的经营风险。
（3）管理粗放，服务专业化水平低
我国众多的物业管理服务企业中，85%是开发商的子公司，10%是由房管站转制，独立的专业物业服务公司只有5%左右。
不少开发商的下属物业公司经营理念滞后，管理方式有待改进，服务意识尚需提高，无法满足消费者对高质量生活的要求。
部分小区公共维修基金管理不透明，绿化养护不到位，导致杂草丛生；安保服务意识淡薄，生人随意出入，由此引起的业主与物业的纠纷经常见诸于报道。
（4）企业服务成本上升
物业管理产业作为劳动密集型行业，人力成本在主营业务成本中的占比较大。
近年来，随着职工工资标准和社保福利的政策性刚性调升，用工成本持续上涨，物业服务企业经营风险日益加剧。
因此，成本上涨是影响物业服务企业发展的重要因素之一。
（5）人才需求难以满足
人力资源是物业服务提供商的核心资产，优秀的人才及团队往往是其核心竞争力和支撑品牌的重要因素。
近年来，由于物业管理规模迅速扩大，加上行业从业人员的工资待遇低、工作强度高、工作压力大，许多从业人员选择了转行，致使专业人员供求关系失衡。
同时，随着业主要求的提高，使得行业对懂经济、会经营、善管理、知晓法律，具有创新开拓精神的复合型人才需求激增，人才匮乏已经成为制约行业发展的突出问题。
六、行业技术水平及技术特点
传统的物业管理行业主要依赖于人力资源对业主提供物业管理服务。
物业管理公司在专业的经营管理团队运营下，依托专业的中层管理队伍和适应业务需要的特定专业技术人员，配合具备熟练劳动技能、吃苦耐劳的一线工作人员的辛勤劳动，为业主提供优质的物业管理服务。
从资产角度看，除需具备在物业现场进行物业管理服务的必要辅助材料如：
维修用配件、清洁用品、绿化用品和安保用品外，公司进行正常经营无需依赖于较大规模的资产。
物业管理业务的开展更多倚靠对人员的统筹、安排等管理能力和经验，以及对物业设施的维护经验。
随着互联网技术的引入、企业对新的商业模式的探索、业主对服务品质需求的提升，本行业对具有软件开发、资产管理、社区商业经营和网络营销等技术的人才有了新的需求。
七、行业进入壁垒
1、企业资质壁垒
我国对物业管理企业实施资格准入制度，根据2004年颁布的《物业服务企业资质管理办法》规定，物业服务企业资质等级分为一、二、三级。
其中，一级资质需要满足：
（1）注册资本500万元以上；
（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。
其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得执业资格
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