物业经营管理.docx
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物业经营管理
《物业经营管理》
1物业经营管理概述：
物业经营管理又称物业资产管理：
利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供贯穿整个物业寿命周期的综合性管理服务。
物业经营管理活动的管理对象通常为收益型物业，包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。
写字楼包括企业自用写字楼、出租写字楼、自用出租复合型写字楼三种类型。
通常写字楼又分为甲、乙、丙三个等级：
甲级写字楼地理、交通、建筑状况优良，有完善物业服务，24小时维护、保安服务。
乙级写字楼地理、建筑良好，建筑功能不是最先进，有自然磨损。
丙级写字楼年限较旧，某些不能满足规范，有较明显磨损。
写字楼分类考虑因素：
所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。
零售商业物业的分类主要依据：
建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三方面。
零售商业物业分为六种类型：
区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店
不管商场规模多大，零售商业物业基本有两种存在形式：
1是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群2是某综合用途物业内的一部分。
酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：
1服务对象不同2地理位置不同3服务内容不同4建筑设计和装潢风格不同
物管业以公司的形式存在，有5个特征：
1依法登记注册2由一个或两个股东共同出资经营3以营利为目的4有法人资格5经济组织
物业管理企业划分为：
管理型、专业型、综合型三种。
管理型和综合型物管业也能为业主提供物业管理顾问、咨询服务
物业管理企业从管理层次上，分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。
物业经营管理分为物业管理或设施管理（运营管理为主）房地产资产管理和房地产组合投资管理（策略性管理为主）三个层次
房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：
1在极好的条件下购买物业2在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业，3在合适的时机售出物业。
物业经营管理中的战略性工作：
1确定战略2确定标准3构建信息基础4决策分析5进行资产组合。
投资决策主要取决于两个关键因素：
预期收益和风险水平
资产管理的主要内容本质上就是对：
成本和收益的控制。
主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理
物业经营管理的常规工作有：
1现金流和成本管理2日常维修和维护3未来维修和维护4设施设备管理5物业保险管理
2房地产投资及其区位选择
房地产投资是：
指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
房地产投资形式分为：
直接投资和间接投资。
直接投资又分为：
房地产开发投资和房地产置业投资
房地产投资的主要目的：
通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。
投资者将资金投入REITs（房地产投资信托基金）的优点：
1收益相对稳定2.REITs投资流动性好，易股份转现金
按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为：
权益型、抵押型和混合型三种
房地产投资的特性：
1位置固定性或不可移动性2寿命周期长3适应性4各异性5政策影响性6专业管理依赖性7相互影响性
房地产投资的利弊：
利：
1相对较高的收益水平2能够得到税收方面的好处3易于获得金融机构支持4能抵消通货膨胀的影响5提高投资者得资信等级。
弊：
1流动性差2投资数额巨大3投资回收期较长4需要专门的知识和经验
房地产投资的风险主要体现在：
1投入资金的安全性2期望收益的可靠性3投资项目的流动性4资产管理的复杂性
通常情况下，人们把风险划分为：
对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。
房地产投资的系统风险：
1通货膨胀风险2市场供求风险3周期风险4变现风险5利率风险6政策风险7政治风险8或然损失风险
房地产投资的个别风险：
1收益现金流风险2未来经营费用风险3资本价值风险4比较风险5时间风险6持有期风险
风险对房地产投资决策的影响：
1根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2根据风险管理的能力选择投资方向3根据风险周期变化特点把握投资机会
房地产投资中对“区位“的理解有：
狭义和广义之分，狭义是指某一具体投资场地在城市中的地理位置。
广义是除了其地理位置外，还包括该区位所处的社会、经济、自然环境和背景；还包括该区位进行房地产投资所支付的成本的高低和所面临的竞争关系；房地产投资者对区位的把握还须利用发展的、动态变化的眼光。
不同类型房地产投资（物业）对区位特殊要求：
一居住物业1市政公用和公建配套设施完备程度2公共交通便捷程度3环境因素4居民人口与收入。
二写字楼物业1其他商业设施接近程度2周围土地利用情况和环境3易接近性。
三零售商业物业取决零售商业物业辐射区域分析的结果（商业辐射区域分为：
主要区域、次要区域和边界区域）四工业物业1当地提供主政策原材料的可能性2交通运输是否足够有效连接原材料基地和产品销售市场3技术人才和劳动力供给4水、电等资源供给充足程度5控制环境污染的政策
3房地产投资分析技术
现金流量：
一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入。
现金流出与现金流入之差称为净现金流量
现金流入包括：
销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入现金流出：
土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金
现金流量图：
是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式
房地产置业投资包括：
房地产购置投资和流动资金投入两部分
收益性物业的现金流：
潜在毛租金收入—空置和收租损失+其他收入=有效毛收入—运营费用=净运营收益—抵押贷款还本付息=税前现金流—准备金—所得税=税后现金流
以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间点上，才能得出正确结论。
在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的。
不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值
资金的时间价值，可以从两个方面理解：
1随着时间的推移，资金的价值会增加2资金一旦用于投资，就不能用于即期消费
资金时间价值的大小，取决多方面因素，从投资的角度看主要有：
1投资利润率2通货膨胀率3风险因素
利息的计算有：
单利计息和复利计息（我国储蓄存款和国库券的利息是以单利计算的，房地产开发贷款和住房抵押贷款是复利计息）
当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别。
名义利率：
指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘机。
实际利率：
指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。
当按单利计算利息时，名义利率和实际利率是一致的。
名义利率=周期利率X每年的计息周期数
名义利率与实际利率存在的关系（区别）：
1实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值2名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大3当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等4当每年计息周期数m＞1时，实际利率大于名义利率5当每年计息周期数m→∝时，名义利率r与实际利率i的关系为i=er次方—1
复利系数在房地产投资中的应用（例题）
1.?
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某贷款的年利率为15﹪，借贷双方按季度计息，问该笔贷款的实际利率是多少？
解：
已知r=15%,m=12∕3=4,则该笔贷款的实际利率i=（1+r∕m）m次方—1=（1+15%∕4）4次方—1=15.87%
2.?
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某向银行贷款2000万，期限3年，年利率8%，若该贷款还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则某每次为该笔贷款支付的利息总额是多少？
如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后某实际支付的利息是多少？
解：
已知p=2000万，n=3×4=12,i=8%∕4=2%,则某每次为贷款支付的利息总额=p×i×n=2000×2%×12=480万。
计算先期支付利息的时间价值，到期后某实际支付的利息=p〔（1+i）n次方—1〕=2000〔（1+2%）12次方—1〕=536.48万
3.?
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某写字楼投资项目在10年得持有期内各年净运营收益均为50万，第10年末净转售收入为600万，如果折现率为10%，求写字楼投资项目的收益现值？
已知A=50万，n=10,i=10%,F下10=600万，则写字楼项目收益现值P=A∕i〔1—1∕（1+i）n次方〕+F下10∕（1+i）10次方=538.55万
设备更新源于设备磨损。
磨损分：
有形磨损和无形磨损有形磨损分为第一类有形磨损（设备运转中实体磨损、变形和损坏）和第二类有形磨损（自然力产生的磨损）无形磨损分为：
第一类无形磨损（设备贬值）和第二类无形磨损（设备技术陈旧落后）
设备更新的原因：
1设备有形磨损2设备无形磨损3设备磨损的补偿（局部补偿和完全补偿）
设备更新的特点（分析）：
1设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命2设备更新分析只考虑未来发生的现金流量3只比较设备的费用4设备更新分析以费用年值法为主设备的寿命包括：
自然寿命、技术寿命和经济寿命（有形磨损和无形磨损共同决定的）
设备的经济寿命：
在所有的设备使用期限中，能使设备年等额总成本最低的那个使用期限，就是设备的经济寿命
投资回收：
是指投资者对其所投入资本的回收投资回报：
是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬
房地产投资分析的目的：
是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力
盈利能力指标有：
静态指标（投资回报率、现金回报率、静态投资回收期）动态指标（财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期）清偿能力指标有：
借款偿还期、偿债备付率、资产负债率
财务净现值（NPV）：
指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
决定基准收益率大小的因素主要是：
资金成本和项目风险
1.?
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如果NPV（财务净现值）大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可以接受的。
2.如果NPV小于0，则项目不可接受。
财务内部收益率（IRR）：
是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
内部收益率（IRR）表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。
当IRR大于i下c（行业基准收益率或目标收益率）时，项目在财务上可以接受。
如IRR小于i下c时，则项目不可接受
在项目财务评价中，动态投资回收期（Pb）与基准回收期（Pc）相比较，如果Pb≤Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的
静态投资回收期（Pb′）是：
指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。
偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。
偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。
一般房地产投资项目，该指标（偿债备付率）值应该大于1.2，当指标小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务。
4收益性物业价值评估
收益性物业是：
能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业。
收益性物业包括：
住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）
影响收益性物业价值的因素：
区位、新旧程度、供求、物业管理等
收益性物业价值的高低取决因素：
1未来净收益的大小2获得净收益期限的长短3获得净收益的可靠性
物业价格形成的条件：
需要具备有用性、稀缺性和有效需求
物业价格的特征：
1物业价格受区位的影响很大2物业价格实质上是物业权益的价格3物业价格即有交换代价的价格，又有使用代价的租金4物业价格形成的时间较长5物业价格容易受交易者的个别因素的影响
投资价值有两种含义：
1是指值得投资2指从某个特定的投资者的角度所衡量的价值
成本租金是：
指按照出租房屋的经营成本确定的租金。
由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税因素购成
房租构成因素应当包括：
1地租2房屋折旧费3维修费4管理费5投资利息6保险费7物业税8租赁费用9租赁税费10利润
物业价格的影响因素：
1有的影响因素降低物业价格，有的影响因素提高物业价格2有的影响因素对物业价格影响较大，长期影响。
有的影响因素对物业价格影响较小，时间推移，甚至没有影响。
3有的同一种影响因素同时影响物业价格，又同时提高物业价格。
4有些物业价格影响因素对物业价格的影响与时间有关，有些与时间无关5某些影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化。
有些影响可感觉到，无法用数学公式或数学模型描述出来
物业的客观合理价格或价值，可以从下面3个途径求取：
1基于类似物业的近期市场交易价格来衡量其价值2基于物业的重新开发建设成本来衡量其价值3基于该宗物业的预期未来收益来衡量其价值
物业估价上三大基本方法：
市场法、成本法、收益法
市场法又称市场比较法：
将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
市场法适用的对象是具有交易性的物业
市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期
运用市场法估价分为4大步骤进行：
1搜集交易实例2选取可比实例3对可比实例成交价格进行处理4求取比准价格
选取可比实例应符合4个基本要求：
1应是估价对象物业的类似物业2成交日期应与估价时点接近3交易类型应与估价目的吻合4成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格（一般选取≥3个以上，≤10个以下可比实例即可）
建立价格可比基础包括5个方面：
1统一付款方式2统一采用单价3统一币种和货币单位4统一面积内涵5统一面积单位
例题1：
某物业正常成交价格为2500元／㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格卖方实际得到价格=正常成交价格—应由卖方缴纳的税费=2500—2500×7%=2325元／㎡买方实际付出价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费=2500+2500×5%=2625元／㎡
例题2：
物业交易，双方在合同中写明，买方付给卖方2325元／㎡，买卖中涉及的税费由买方负担。
该地区买卖中由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，求该宗物业的正常成交价格？
正常成交价格=卖方实际得到的价格÷（1—应有卖方缴纳的税费比率）=2325÷（1—7%）=2500元／㎡
例题3：
物业交易，双方在合同中写明，买方付给卖方2625元／㎡，买卖中涉及的税费由卖方负担。
该地区买卖中由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，求该宗物业的正常成交价格？
正常成交价格=买方实际付出的价格÷（1+应由买方缴纳的税费比率）=2625÷（1+5%）=2500元／㎡
物业状况可以分为：
区位状况、权益状况和实物状况
物业状况调整总的思路是：
减价调整和增价调整具体思路是：
1确定对估价对象这类物业的价格有影响的物业状况方面的各种因素——区位方面的、权益方面和实物方面的因素2判定估价对象物业和可比实例物业在这些因素方面的状况3将可比实例物业与估价对象物业在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出之间差异所造成的价格差异程度4根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。
成本法是：
先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
（只要是新进开发建设、可以假设重新开发假设或者计划开发建设的物业，都可以采用成本法估价）
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价（如：
学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场。
）单纯的建筑物通常采用成本法估价
（物业保险、投保、理赔及其他损害赔偿中，也采用成本法。
也适用于物业市场发育不够或类似物业交易实例较少的地区，在无法运用市场法估价时的物业估价。
）
成本法估价分4个步骤进行：
1搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料2测算重新购建价格3测算折旧4求取积算价格
物业价格通常由7大项构成：
1土地取得成本2开发成本3管理费用4投资利息5销售费用6销售税费7开发利润
成本法最基本公式为：
物业价格=重新购建价格—折旧
重新购建价格又称重新购建成本：
是重新取得全新状况的估价对象所必需的支出。
重新购建价格的概念应注意3点：
1重新购建价格是估价时点时的价格2是客观的价格3是全新状况下的价格。
建筑物的重新购建价格根据建筑物重新建造方式的不同，分为：
重置价格和重建价格一般建筑物适用重置价格
建筑物折旧分为：
物质折旧、功能折旧、经济折旧
年限法是：
根据建筑物的经济寿命，有效年龄或剩余经济寿命求取建筑物折旧的方法。
收益法又称收益资本化法、收益还原法：
是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
收益法分为：
直接资本化法和报酬资本化法收益法是以预期原理为基础的
收益法适用的对象：
有收益或有潜在收益的物业（如：
住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（由于出租的）、农地。
它不限估价对象本身现在是否收益、只有估价对象有获取收益的能力即可
收益法估价分为4个步骤进行：
1搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料2预测估价对象的未来收益3求取报酬率或资本化率、收益乘数4选用适宜的收益法公式计算出收益价格
收益法中转换为价值的未来收益主要有：
潜在毛收入、有效毛收入、净运营收益
由于物业价值与报酬率负相关，因此，风险大的物业的价值低，风险小的物业的价值高
求取报酬率的方法主要有：
累加法和市场提取法
5房地产市场与市场分析
房地产市场是：
从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易途径和形式。
一个完整的房地产市场是由：
市场主体、客体、价格、资金、运行机制的因素构成的一个系统。
影响房地产市场的运行环境因素，按性质分为：
社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境、国际环境。
影响房地产市场发展的社会经济因素有：
1社会因素、2经济因素3政策因素
影响房地产市场转变的社会经济力量有：
1金融业的发展2信息、通信技术水平的提高3生产和工作方式的转变4人文环境的变化5自然环境的变化6政治制度的变迁
那些市场条件的变化会导致对商品住宅需求的变化：
1收入的变化2其他商品的价格变化3对未来的预期4政府政策的变化
不变的市场因素包括：
开发成本、建造技术、政府政策、相关产品的价格、对未来的预期、开发商获取利润水平的目标。
房地产市场结构包括：
1总量结构2区域结构3产品结构4供求结构5投资结构
房地产市场划分为三级市场：
一级市场（土地使用权出让市场）二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）三级市场（存量房地产交易市场）
房地产市场状况的指标包括：
供给指标、需求指标、市场交易指标三种类型
供给指标包括：
1存量2新竣工量3灭失量4空置量5空置率6可供租售量7房屋施工面积8房屋新开工面积9平均建设周期10竣工房屋价值
需求指标包括：
1国内生产总值2一定时点、一定地区个人总和3城市家庭人口4就业人员数量5就业分布6城镇登记失业率7城市家庭可支配收入8城市家庭总支出9房屋空间使用数量10商品零售价格指数11城市居民消费价格指数
市场交易指标包括：
1销售量2出租量3吸纳量4吸纳率5吸纳周期6预售面积7房地产价格指数8房地产价格9房地产租金
房地产市场的特性1市场供给的特点（具有非同质性、有限性、不可再生性、垄断性）2市场需求的特点（具有广泛性、多样性、借助金融信贷机构来进行融资）3市场交易的特点4市场价格的特点
房地产市场的功能：
1配置存量房地产资源和利益2显示房地产市场需求变化3指导供给以适应需求的变化4指导政府制定科学的土地供给计划
政府干预房地产市场的政策目的包括：
1实现房地产市场持续健康发展2使存量房地产资源得到最有效的使用3保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间4引导新建项目的位置选择5满足特殊群体的需求
政府干预房地产市场的手段包括：
1土地供应政策2金融政策3住房政策4城市规划5地价政策6税收政策7租金和价格控制
房地产市场分析的目的：
是将风险降到最低、并尽可能通过及时、准确的市场分析，来争取最大的盈利机会
影响房地产市场区域形态和大小的关键因素有:
1自然特征2建筑障碍、高速路或铁路3人口密度的大小4政治区域，市区和郊区，学校间的区域5邻里关系和人口统计特征6发展的类型和范围7竞争性项目的区域
房地产市场分析的内容：
1宏观因素分析2市场供求分析3相关因素分析
制定物业管理计划的基本原则是：
1物业管理师必须参加和主持2发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与3实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定
物业管理计划包括：
年度计划、中短期计划、长期计划
编制物业经营管理计划的基础工作应该：
1首先要分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的市场状况2其次要准确把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况3还要认真分析领会物业业主的相关目标。
改进旧有物业的方案通常考虑的方面：
1更新及现代化2改变建筑物的用途
物业管理中常用的预算形式有：
1年度运营预算2资本支出预算3长期预算
6租赁管理
房屋租赁的含义：
1出租人必须是房屋所有权人，可以是所有权人自己，也可是共有人、也可是所有权人委托的代理人、或法定程序指定的代管人（转租不等于出租）2出租人将房屋出租给承租人使用，包括居住、从事经营活动，也包括房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营。
房屋租赁的特点：
1房屋租赁不转移房屋的所有权2房屋租赁的标的是作为特定物的房屋3房屋租赁关系是一种经济要式契约关系4房屋租赁关系不因所有权的转移而中止5租赁双方都必须是符合法律规定的责任人
我国管理体制，公房分为：
直管公房（各级人民政府房地产行政主管部门管理）和自管公房（国家授权的国有企事业单位管理）
物业使用过程中发生的费用主要有：
1税费2物管理费3承租单元内部的能源使用费
物业租金分为：
1毛租（出租人收取的租金中包含所有费用）2净租（出租人收取的租金中，不包含费用中的部分或全部）3百分比租金（又称超出性租金，常用于零售商业物业——承租人定期支付固定租金外，还要将其营业额中超出预订数额的部分，按一个百分比交出租人。
大型购物中心或超市采用百分比租金，通常按年度计算兑现）
业主对物业管理企业委托内容与要求不同，物业租赁管理模式有：
包租转租模式（业主在租赁市场不景气或不易把握时）2出租代理模式（物业管理企业只获得代理佣金。
出租市场活跃时业主采用）3委托管理模式（业主直接负责租赁活动）
房屋租赁登记备案的一般程序：
1申请（合同签订后30天内办理登记备案手续）2审查3颁证
租赁管理包括：
1租约签订前：
（制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签订管理）2租约执行过程中（租赁管理的内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理）3租约期满时（租金结算、租约续期或房屋空间收回管理）
租赁方案与策略的主要内容：
1确定可出租面积和租赁方式2编制租赁经营预算3定位目标市场4确定租金方案5明确吸引租户的策略（吸引租户的策略有：
宣传手段和租约条款优惠）房屋租赁合同是一种债权合同，租赁是一种民事法律关系
租户选择是租赁管理的核心工作，在租户选择中考虑的主要准则是：
潜在租户所经营业务的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及空间组合、其需要提供的特殊物业管理服务的内容。
租约谈判中双方关注的其他问题包括：
租金及其调整、所提供的服务及服务收费、公共设施的分担方式、折
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