03附件一合肥东海花园项目WBS.docx
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03附件一合肥东海花园项目WBS
2项目组织结构
2.1项目组织结构图
大型项目的组织结构非常复杂。
对于民用建筑而言，竖向由不同楼层组成，横向同一楼层往往有许多不同功能空间组成，同时在横向和竖向上又具有相同属性的功能空间（如技术用房、公共空间等）。
在分析项目组织结构过程中，有必要通过科学、合理的分解和编码体系把所有的共性及差异性体现出来，以便进行项目实施和运营过程中的各种控制和管理。
在对合肥东海花园项目设计文件进行深入分析的基础上，提出如图2－1所示的项目组织结构层次。
装饰工程
建筑设备安装工程
合肥东海花园
车库
室外工程
会所
5#楼
2#.3#.4#楼
1#楼
……
二期工程
一期工程
一区
图2－1 合肥东海花园项目组织结构层次示意
各层次分解如下：
第一层次：
按建设分期划分，如图2-2所示。
…
图2-2项目组织结构第一层次
第二层次：
一期工程按不同住宅楼单体、会所、车库、室外工程来划分，如图2-3所示。
一期工程
车库
室外工程
会所
5#楼
2#.3#.4#楼
1#楼
图2-3项目组织结构第二层次
第三层次：
一期工程1#楼按土建工程、建筑设备安装工程和装饰工程来划分。
如图2－4所示。
其他住宅楼单体和会所在该层次的分解方法相同。
1#楼
图2-4 项目组织结构第三层次
第四层次：
一期工程1#楼土建工程按一区、二区和三区划分，如图2-5所示。
一区
图2-5项目组织结构第四层次
一区项目组织结构如图2-6所示。
B户型
图2-6一区项目组织结构
二区项目组织结构如图2-7所示。
变配电
图2-7二区项目组织结构
三区项目组织结构如图2-8所示。
J户型
图2-8三区项目组织结构
1#楼建筑设备安装工程项目组织结构如图2-9所示。
防火排烟
图2-91#楼建筑设备安装工程项目组织结构
4#楼土建工程项目组织结构如图2-10所示。
Q’户型
图2-104#楼土建工程项目组织结构
5#楼土建工程项目组织结构如图2-11所示。
Q’户型
图2-115#楼土建工程项目组织结构
会所项目组织结构如图2-12所示。
车库项目组织结构如图2-13所示。
消防报警
图2-12车库项目组织结构
室外工程项目组织结构如图2-13所示。
绿化
图2-13室外工程项目组织结构
2.2项目组织结构和编码对照
根据第2.1节对项目功能的分析和项目组织结构分解和编码体系原则的确定，合肥东海花园项目组织结构和编码对照如表2-1所示。
项目组织结构和编码对照表2-1
编码
名称
说明
10000000
合肥东海花园
11000000
一期工程
11100000
1#楼
11110000
土建工程
11111000
一区
11111100
地下二层（基础）
11111200
地下一层及一层（复式）
11111201
A户型
11111202
B户型
11111300
二层及以上（标准层）
11111301
A户型
11111302
B户型
11111400
17层,18层（复式）
11111401
L户型
11111402
B户型
11111500
19层,20层,M户型（复式）
11111600
21层屋顶花园
11111700
电梯及其他
11112000
二区
11112100
地下二层（基础）
11112200
地下一层
11112201
变配电
11112202
生活水池及泵房
11112203
地面门厅
11112300
一层
11112301
门厅
11112302
其他
11112400
二层及以上（标准层）
11112401
C户型
11112402
C’户型
11112500
19层,20层（复式）
11112501
C户型
11112502
C’户型
11112600
21层,22层,N户型（复式）
11113000
三区
11113100
地下二层（基础）
11113200
地下一层及一层（复式）
11113201
B’户型
11113202
C户型
11113300
二层及以上（标准层）
11113301
B’户型
11113302
C户型
11113400
17层,18层（复式）
11113401
B’户型
11113402
J户型
11113500
19层,20层,K型（复式）
11113600
21层屋顶花园
11113700
电梯及其他
11120000
建筑设备安装工程
11120100
给排水
11120200
消防给水
11120300
强电系统
11120400
智能化系统
11120500
有线电视
11120600
消防报警
11120700
电话
11120800
宽带网
11120900
煤气管道
11121000
防火排烟
11130000
装饰工程
11131000
粗装修
11132000
精装修
11200000
2#楼
同1#楼
11300000
3#楼
11400000
4#楼
11410000
土建工程
11410100
地下二层（基础）
11410101
生活水池及泵房
11410102
消防水池及泵房
11410200
地下一层
11410201
总配电室
11410202
车库
11410300
一层（绿化）
11410400
二层及以上（标准层）
11410401
E户型
11410402
F户型
11410403
F’户型
11410404
E’户型
11410500
23层
11410501
P户型
11410502
P’户型
11410600
24层,25层（复式）
11410601
Q户型
11410602
Q’户型
11410700
屋顶机房
11410800
电梯及其他
11420000
建筑设备安装工程
同1#楼
11430000
装饰工程
同1#楼
11500000
5#楼
同4#楼
11600000
会所
11610000
土建工程
11611000
地下层
11611100
技术设备用房
11611101
总配电视
11611102
空调机房
11611103
水池水处理间
11611200
餐饮服务
11611201
餐厅
11611202
厨房
11611203
仓库
11611204
咖啡厅
11611300
商业服务
11611301
小超市
11611302
洗衣店及仓库
11611303
美容美发
11611304
诊所
11611305
商务中心
11611306
银行
11611307
邮局
11611308
男桑拿
11611309
女桑拿
11611310
男浴室
11611311
女浴室
11611400
文化娱乐
11611401
棋牌室
11611402
电子游戏厅
11611403
家庭影院
11611404
阅览室
11611405
健身房
11611406
乒乓球室
11611407
台球室
11611500
其他设施
11611501
管理办公室
11611401
门厅
11611401
接待
11611401
广场
11612000
地上层
11612100
游泳池区
11612200
戏水池区
11612300
岛上酒吧区
11612400
瀑布
11612500
其他
11620000
建筑设备安装工程
11620100
给排水
11620200
消防给水
11620300
空调
11620400
采暖通风
11620500
消防报警
11620600
强电系统
11620700
智能化系统
11620800
有线电视
11620900
电话
11621000
宽带网
11621100
综合布线
11621200
背景音乐
11630000
装饰工程
同1#楼
11700000
车库
11710000
土建工程
11711000
底板
11712000
墙体
11713000
顶盖
11720000
建筑设备安装工程
11720100
给排水
11720200
消防给水
11720300
强电系统
11720400
智能化系统
11720500
电话
11720600
消防报警
11730000
装饰工程
11800000
室外工程
11810000
强电管线
11820000
弱电管线
11830000
照明
11840000
智能化系统
11850000
背景音乐
11860000
喷泉
11870000
建构筑物
11880000
道路
11890000
绿化
、4投资目标规划
合肥东海花园项目管理方于2001年8月24日至9月5日，编制了东海花园一期工程项目的投资规划。
主要的编制内容和方法如下。
4.1编制依据
4.1.1合肥东海花园一期工程１号楼设计方案平面图、设计说明。
4.1.2全国建筑工程基础定额、安徽省综合定额及２０００合肥地区价目表。
4.1.3合肥市经济开发区有关建设项目的收费标准及政策规定。
4.2编制方法
4.2.1商品房住宅估算是根据新加坡雅科本设计方案估算单位工程量,根据合肥地区单位估价表进行估计。
4.2.2有关工程建设和房地产开发其它费用参照合肥经济开发区有关政策规定进行估算。
4.3建设项目标准定义
鉴于目前项目设计还在初步设计阶段，本投资规划依据方案设计图、设计说明以及以下建设项目标准定义进行估算。
4.3.1土建工程
⑴基础为人工挖孔桩，主体结构为框架剪力墙。
⑵内部装饰：
内墙面为乳胶漆面层，住户内考虑水泥地面，电梯厅公共部分地面为花岗岩，楼道、公共走廊部分为地砖,卫生间/厨房地面为防滑瓷砖,镶板门,按防火要求设防火门。
⑶外部装饰：
外墙面为乳胶漆面层，部分玻璃幕墙，铝合金窗。
采用中等材料。
本投资规划除会所外未考虑二次精装修。
4.3.2安装工程
⑴给排水：
卫生间面盆、浴盆、坐便器采用国产中等产品。
高层采用地下水池直供，低层采用高频调速系统供水。
⑵消防：
设置消防栓，公共部位考虑设置烟感设备及报警通讯系统。
⑶电气工程：
照明、开关、插座，电话线、电视线等各种线路，国产一般标准。
强电系统采用10KV电源引入小区，采用ABB产品SF6环网开关柜，变压器采用ABB干式变压器，并配有应急柴油机发电机组备用电源。
⑷电梯：
1、2、3号楼各4部，4、5号楼各2部，会所扶梯2部。
电梯采用国产中档产品。
⑸智能系统：
设远程抄表系统，电子门禁、对讲系统。
4.3.3小区会所
会所采用膜结构形式。
由于目前只有方案平面图，其投资暂时按5017元/m2估算，组成：
膜结构1200元/m2、幕墙50万元、建安部分1400元/m2，设备安装2部扶梯80万元、中央空调250元/m2、二次装修暂按2000元/m2。
并按全部工程住宅面积45万平方米均摊，待有设计施工图纸后，再做调整。
4.3.4车库
车库为下沉、开放式。
暂按1220元/平方米进行估计，待有进一步详细设计施工图纸后，再做调整。
4.3.5室外工程
室外工程包括道路广场、煤气调压站、变电室、围墙、环卫站等土建工程和自来水、雨水、污水、煤气、供电、电讯管线、小区绿化、照明等。
雨水直接排放到市政管网，污水采取化粪池集中处理。
4.3.6管理费用
工程监理费用按房屋建安费与其他建设费用之和的0.5%估算、项目管理费用按房屋建安费与其他建设费用之和的1.5%估算、甲方管理费用按房屋建安费与其他建设费用之和的1%估算。
4.4投资规划估算
有关合肥东海花园一期工程投资规划详见表4-1和表4-2。
合肥东海花园一期工程投资规划估算表4-1
费用项目
单位
数量
单价
合价
说明
房屋建安费
1.建安工程费住宅
m2
77945.49
1455
113410688
详见表2
会所
m2
7796.81
5017
39116596
膜:
上部钢结构、下部钢筋砼结构，
扶梯2部，二次精装修
2.附属工程费
m2
35000
20
700000
煤气调压站、围墙、环卫站等
3.室外工程费
m2
11232
120
1347840
自来水、雨水、污水、煤气、供电、
电讯管线，道路
绿化
m2
14000
40
560000
照明、绿化
4.变电室设备费
105392
58.7
6186510
高低压配电柜、柴油机发电机组、
小计
161321634
其他建设费用
土地费用
1.土地出让金
43047021
2.城市建设配套费
m2
105392
49.5
5216904
城市建设基础设施配套费45元/m2、
白蚁防治2元/m2、教育费附加15元/m2、
新材料专项费8元/m2、
人防异地建设费20元/m2、
住宅区公用设施专项费4元/m2、
市容费（环保）45元/m2，
开发区减半收费
小计
48263925
1.规划、勘测设计费
5646257
3.5%建安工程费
2.三通一平费
m2
35000
21
750249
场地平整、临时道路、临时用水电管线
小计
6396506
水电增容费
1.电增容:
住宅
KVA
3968
220
872960
220元/kVA,供电局提供
会所
KVA
1600
220
352000
车库
KVA
200
220
44000
动力泵
KVA
300
220
66000
2.水增容
m3/日
500
1300
650000
自来水公司提供
3.煤气费用
户
496
3500
1736000
小计
3720960
其他费用
1613216
工程办许可证费用：
定额测定费1.2‰,
质监督2‰,交易费0.32‰,合同鉴证费0.1‰,
散装水泥费1.5元/m2,按1%建安工程费
（一）~（四）合计
59994608
管理费用
1.监理费用
1106581
0.5%（一+二）
2.项目管理费
3319744
1.5%（一+二）
3.甲方管理费
2213162
1%（一+二）
小计
6639487
（一+二+三）
227955729
不可预见费
11397786
5%（一+二+三）
成本费用总计
239353515
（一+二+三+四）
可销售住宅面积成本
2587
会所按45万平方米分摊
合肥东海花园一期工程住宅建安投资估算详表表4-2
序号
项目名称
单位造价
合价
内容
一
土方工程
5
92852
挖、运土，场地平整
二
基础工程
186
3454107
人工挖孔桩基础
三
墙体工程
333
6183967
多孔砖砌体,钢筋砼剪力墙,乳胶漆面层
四
梁板天棚屋面工程
162
3008416
钢筋砼现浇板,天棚乳胶漆面层
五
地面.屋面工程
168
3119839
水泥地面,部分瓷砖、花岗岩地面,不锈钢楼梯栏杆，改性油毡防水
六
门窗工程
127
2358450
镶板门,铝合金窗，防火门窗，玻璃幕墙
七
脚手架工程
122
2265597
脚手架，超高增加费，大型机械运输费
八
土建合计
1103
20483228
按一类工程取费
九
给排水工程
73
1355644
上下水管道.卫生间台式面盆.低水箱坐
便器.浴盆
十
消防工程
40
742819
消防栓，烟感器,报警通讯
十一
电气工程
98
1819906
日光灯，壁灯，吸顶灯，电话线，电视线
十二
电梯
103
1920000
48万元/部*4
十三
智能系统
38
1920000
抄表，电子门禁，对讲系统
十四
安装合计
352
5838369
十五
合计
1455
29653677
说明:
1）本估价建安造价编制依据全国建筑工程基础定额安徽省综合定额及2000合肥
地区价目表。
2）本表中工作量以建筑方案图1#楼估算，待有施工图时再进行调整。
3）装饰以粗装饰考虑，不含二次装饰。
4）水电部分参考类似工程平方米造价。
7.2进度控制
7.2.1进度分解结构和编码
由于大型项目的复杂性，因此其产生的活动也是不计其数，横向上有诸多分部分项工程，纵向有若干阶段及界面，而且也受到各种资源供应的限制。
因此，对进度结构的合理分解有助于分析影响进度的因素，更好地进行进度控制。
进度分解遵循WBS（WorkBreakdownStructure）的规律，按照这一原则，对该工程进行进度结构分解。
一般工程项目的进度分解结构图如图7－1示。
进度分解结构
图7-1 进度分解结构
对进度结构进一步分解后，过程、任务名称和编码对照表如表7－2所示。
过程、任务名称和编码对照表 表7－2
编码
过程、任务名称
QQ000
投资决策阶段
QQ100
预可行性研究（策划）
QQ101
基础数据调查
QQ102
项目目标策划
QQ103
项目组织策划
QQ104
项目合同策划
QQ105
项目环境策划
QQ106
项目风险策划
QQ200
项目建议书
QQ201
起草上报项目建议书
QQ202
批准立项
QQ300
选址
QQ301
选址、调查
QQ302
定点报告
QQ303
批准选址
QQ400
可行性研究报告
QQ401
总论（建设必要性等）
QQ402
建设规模
QQ403
选址方案比较
QQ404
基础设施（工业建筑要描述交通、原材料、产品销售、配套设施等）
QQ405
项目财务及国民经济效益分析
QQ406
工程设想与概况
QQ407
设备选用
QQ408
环保、节能
QQ409
人员设置
QQ410
工程进度
QQ411
投资估算与资金筹措
QQ500
建设用地规划许可
QQ501
建设用地规划许可
QQ502
政府有关部门意见
SJ000
设计阶段
SJ100
方案设计
SJ102
组织方案竞赛
SJ104
组织评审
SJ106
优化调整
SJ108
优化调整后估算
SJ110
政府部门审批
SJ200
扩初设计
SJ202
扩初设计
SJ204
扩初设计概算
SJ206
扩初设计审查准备及审查
SJ208
扩初设计优化
SJ210
扩初设计概算调整
SJ212
业主认可、政府审批
SJ300
施工图设计
SJ307
桩基平面布置及预算
SJ309
试桩设计及试桩
SJ311
地基基础工程设计
SJ312
消防专题论证、批复
SJ313
地下砼结构工程设计
SJ315
地上砼结构设计
SJ317
建筑施工图（含内外装饰及幕墙）
SJ321
机电设计调整方案及施工图
SJ323
调整后的主要机电设备一览表
SJ325
弱电设计（OA、BA、CA、FA、SA）
SJ326
幕墙、膜结构、精装修、弱电深化设计
SJ327
室外配套工程设计
SJ329
施工图预算
SJ331
施工图（建筑、结构）审批、业主认可
SJ333
其他专业设计
ZB100
工程招投标阶段
ZB103
人工控孔桩基工程施工招投标
ZB105
地基基础工程施工招投标
ZB107
施工总承包（管理）招投标
ZB113
机电安装主要承包招投标
ZB115
电梯招投标
ZB117
部分机电设备招投标
ZB118
其余机电设备招投标
ZB119
ZB121
幕墙招投标
ZB122
膜结构招投标
ZB123
弱电招投标
ZB125
精装修工程招投标
SG100
施工准备阶段
SG101
场平及土方工程
SG102
征地、施工用水、电
SG200
施工阶段
SG202
地基基础工程
SG204
地下钢筋砼工程
SG206
地上钢筋砼工程
SG208
粗装修
SG210
屋面工程
SG212
膜结构工程
SG214
幕墙工程
SG216
室内外精装修工程
SB100
设备安装及调试
SB101
电气工程
升级会员 