03附件一合肥东海花园项目WBS.docx

1、03附件一合肥东海花园项目WBS2项目组织结构2.1项目组织结构图大型项目的组织结构非常复杂。对于民用建筑而言，竖向由不同楼层组成，横向同一楼层往往有许多不同功能空间组成，同时在横向和竖向上又具有相同属性的功能空间（如技术用房、公共空间等）。在分析项目组织结构过程中，有必要通过科学、合理的分解和编码体系把所有的共性及差异性体现出来，以便进行项目实施和运营过程中的各种控制和管理。在对合肥东海花园项目设计文件进行深入分析的基础上，提出如图21所示的项目组织结构层次。装饰工程建筑设备安装工程合肥东海花园车库室外工程会所5#楼2#.3#.4#楼1#楼二期工程一期工程一区图21合肥东海花园项目组织结构层

2、次示意各层次分解如下：第一层次：按建设分期划分，如图2-2所示。 图2-2 项目组织结构第一层次第二层次：一期工程按不同住宅楼单体、会所、车库、室外工程来划分，如图2-3所示。一期工程车库室外工程会所5#楼2#.3#.4#楼1#楼 图2-3 项目组织结构第二层次第三层次：一期工程1#楼按土建工程、建筑设备安装工程和装饰工程来划分。如图24所示。其他住宅楼单体和会所在该层次的分解方法相同。1#楼 图2-4 项目组织结构第三层次第四层次：一期工程1#楼土建工程按一区、二区和三区划分，如图2-5所示。一区图2-5 项目组织结构第四层次一区项目组织结构如图2-6所示。B户型图2-6 一区项目组织结构二

3、区项目组织结构如图2-7所示。变配电图2-7 二区项目组织结构三区项目组织结构如图2-8所示。J户型 图2-8 三区项目组织结构1#楼建筑设备安装工程项目组织结构如图2-9所示。防火排烟 图2-9 1#楼建筑设备安装工程项目组织结构4#楼土建工程项目组织结构如图2-10所示。Q户型 图2-10 4#楼土建工程项目组织结构5#楼土建工程项目组织结构如图2-11所示。Q户型 图2-11 5#楼土建工程项目组织结构会所项目组织结构如图2-12所示。车库项目组织结构如图2-13所示。消防报警 图2-12 车库项目组织结构室外工程项目组织结构如图2-13所示。绿化图2-13 室外工程项目组织结构2.2项

4、目组织结构和编码对照根据第2.1节对项目功能的分析和项目组织结构分解和编码体系原则的确定，合肥东海花园项目组织结构和编码对照如表2-1所示。 项目组织结构和编码对照 表2-1编 码名 称说 明10000000合肥东海花园11000000一期工程111000001#楼11110000土建工程11111000一区11111100地下二层(基础)11111200地下一层及一层(复式)11111201A户型11111202B户型11111300二层及以上(标准层)11111301A户型11111302B户型1111140017层,18层(复式)11111401L户型11111402B户型1111150

5、019层,20层,M户型(复式)1111160021层屋顶花园11111700电梯及其他11112000二区11112100地下二层(基础)11112200地下一层11112201变配电11112202生活水池及泵房11112203地面门厅11112300一层11112301门厅11112302其他11112400二层及以上(标准层)11112401C户型11112402C户型1111250019层,20层(复式)11112501C户型11112502C户型1111260021层,22层,N户型(复式)11113000三区11113100地下二层(基础)11113200地下一层及一层(复式)1

6、1113201B户型11113202C户型11113300二层及以上(标准层)11113301B户型11113302C户型1111340017层,18层(复式)11113401B户型11113402J户型1111350019层,20层,K型(复式)1111360021层屋顶花园11113700电梯及其他11120000建筑设备安装工程11120100给排水11120200消防给水11120300强电系统11120400智能化系统11120500有线电视11120600消防报警11120700电话11120800宽带网11120900煤气管道11121000防火排烟11130000装饰工程111

7、31000粗装修11132000精装修112000002#楼同1#楼113000003#楼114000004#楼11410000土建工程11410100地下二层(基础)11410101生活水池及泵房11410102消防水池及泵房11410200地下一层11410201总配电室11410202车库11410300一层(绿化)11410400二层及以上(标准层)11410401E户型11410402F户型11410403F户型11410404E户型1141050023层11410501P户型11410502P户型1141060024层,25层(复式)11410601Q户型11410602Q户型11

8、410700屋顶机房11410800电梯及其他11420000建筑设备安装工程同1#楼11430000装饰工程同1#楼115000005#楼同4#楼11600000会所11610000土建工程11611000地下层11611100技术设备用房11611101总配电视11611102空调机房11611103水池水处理间11611200餐饮服务11611201餐厅11611202厨房11611203仓库11611204咖啡厅11611300商业服务11611301小超市11611302洗衣店及仓库11611303美容美发11611304诊所11611305商务中心11611306银行1161130

9、7邮局11611308男桑拿11611309女桑拿11611310男浴室11611311女浴室11611400文化娱乐11611401棋牌室11611402电子游戏厅11611403家庭影院11611404阅览室11611405健身房11611406乒乓球室11611407台球室11611500其他设施11611501管理办公室11611401门厅11611401接待11611401广场11612000地上层11612100游泳池区11612200戏水池区11612300岛上酒吧区11612400瀑布11612500其他11620000建筑设备安装工程11620100给排水11620200消防

10、给水11620300空调11620400采暖通风11620500消防报警11620600强电系统11620700智能化系统11620800有线电视11620900电话11621000宽带网11621100综合布线11621200背景音乐11630000装饰工程同1#楼11700000车库11710000土建工程11711000底板11712000墙体11713000顶盖11720000建筑设备安装工程11720100给排水11720200消防给水11720300强电系统11720400智能化系统11720500电话11720600消防报警11730000装饰工程11800000室外工程1181

11、0000强电管线11820000弱电管线11830000照明11840000智能化系统11850000背景音乐11860000喷泉11870000建构筑物11880000道路11890000绿化、4投资目标规划合肥东海花园项目管理方于2001年8月24日至9月5日，编制了东海花园一期工程项目的投资规划。主要的编制内容和方法如下。4.1编制依据4.1.1合肥东海花园一期工程号楼设计方案平面图、设计说明。4.1.2全国建筑工程基础定额、安徽省综合定额及合肥地区价目表。4.1.3合肥市经济开发区有关建设项目的收费标准及政策规定。4.2 编制方法4.2.1 商品房住宅估算是根据新加坡雅科本设计方案估算

12、单位工程量, 根据合肥地区单位估价表进行估计。4.2.2 有关工程建设和房地产开发其它费用参照合肥经济开发区有关政策规定进行估算。4.3建设项目标准定义鉴于目前项目设计还在初步设计阶段，本投资规划依据方案设计图、设计说明以及以下建设项目标准定义进行估算。4.3.1土建工程 基础为人工挖孔桩，主体结构为框架剪力墙。 内部装饰：内墙面为乳胶漆面层，住户内考虑水泥地面，电梯厅公共部分地面为花岗岩，楼道、公共走廊部分为地砖, 卫生间/厨房地面为防滑瓷砖, 镶板门, 按防火要求设防火门。 外部装饰：外墙面为乳胶漆面层，部分玻璃幕墙，铝合金窗。采用中等材料。本投资规划除会所外未考虑二次精装修。4.3.2安

13、装工程 给排水：卫生间面盆、浴盆、坐便器采用国产中等产品。高层采用地下水池直供，低层采用高频调速系统供水。 消防：设置消防栓，公共部位考虑设置烟感设备及报警通讯系统。 电气工程：照明、开关、插座，电话线、电视线等各种线路，国产一般标准。强电系统采用10KV电源引入小区，采用ABB产品SF6环网开关柜，变压器采用ABB干式变压器，并配有应急柴油机发电机组备用电源。 电梯：1、2、3号楼各4部，4、5号楼各2部，会所扶梯2部。电梯采用国产中档产品。 智能系统：设远程抄表系统，电子门禁、对讲系统。4.3.3小区会所会所采用膜结构形式。由于目前只有方案平面图，其投资暂时按5017元/ m2估算，组成：

14、膜结构1200元/ m2、幕墙50万元、建安部分1400元/ m2，设备安装2部扶梯80万元、中央空调250元/ m2、二次装修暂按2000元/ m2。并按全部工程住宅面积45万平方米均摊，待有设计施工图纸后，再做调整。4.3.4车库车库为下沉、开放式。暂按1220元/平方米进行估计，待有进一步详细设计施工图纸后，再做调整。4.3.5室外工程 室外工程包括道路广场、煤气调压站、变电室、围墙、环卫站等土建工程和自来水、雨水、污水、煤气、供电、电讯管线、小区绿化、照明等。雨水直接排放到市政管网，污水采取化粪池集中处理。4.3.6管理费用 工程监理费用按房屋建安费与其他建设费用之和的0.5%估算、项

15、目管理费用按房屋建安费与其他建设费用之和的1.5%估算、甲方管理费用按房屋建安费与其他建设费用之和的1%估算。4.4投资规划估算有关合肥东海花园一期工程投资规划详见表4-1和表4-2。 合肥东海花园一期工程投资规划估算 表4-1 费 用 项 目单位数量单价合 价说 明房屋建安费1.建安工程费 住宅m277945.491455113410688详见表2 会所m27796.81501739116596膜:上部钢结构、下部钢筋砼结构，扶梯2部，二次精装修2.附属工程费m23500020700000煤气调压站、围墙、环卫站等3.室外工程费 m2112321201347840自来水、雨水、污水、煤气、供

16、电、电讯管线，道路 绿化m21400040560000照明、绿化4.变电室设备费10539258.76186510高低压配电柜、柴油机发电机组、小计161321634其他建设费用土地费用1.土地出让金430470212.城市建设配套费m210539249.55216904城市建设基础设施配套费45元/m2、白蚁防治2元/m2、教育费附加15元/m2、新材料专项费8元/m2、人防异地建设费20元/m2、住宅区公用设施专项费4元/m2、市容费（环保）45元/m2， 开发区减半收费小计482639251.规划、勘测设计费56462573.5%建安工程费2.三通一平费m23500021750249场地

17、平整、临时道路、临时用水电管线小计6396506水电增容费1.电增容:住宅KVA3968220872960220元/kVA,供电局提供 会所KVA1600220352000 车库KVA20022044000 动力泵KVA300220660002.水增容m3/日5001300650000自来水公司提供3.煤气费用户49635001736000小计3720960其他费用1613216工程办许可证费用：定额测定费1.2,质监督2,交易费0.32,合同鉴证费0.1,散装水泥费1.5元/m2,按1%建安工程费(一)(四)合计59994608管理费用1.监理费用11065810.5%(一+二)2.项目管理

18、费33197441.5%(一+二)3.甲方管理费22131621%(一+二)小计6639487(一+二+三)227955729不可预见费113977865%(一+二+三)成本费用总计239353515(一+二+三+四)可销售住宅面积成本2587会所按45万平方米分摊 合肥东海花园一期工程住宅建安投资估算详表 表4-2 序号项 目 名 称单位造价合 价内 容一土方工程5 92852挖、运土，场地平整二基础工程186 3454107人工挖孔桩基础三墙体工程333 6183967多孔砖砌体,钢筋砼剪力墙,乳胶漆面层四梁板天棚屋面工程 162 3008416钢筋砼现浇板,天棚乳胶漆面层五地面.屋面工程

19、 168 3119839水泥地面,部分瓷砖、花岗岩地面,不锈钢楼梯栏杆，改性油毡防水六门窗工程127 2358450镶板门,铝合金窗，防火门窗，玻璃幕墙七脚手架工程122 2265597脚手架，超高增加费，大型机械运输费八土建合计1103 20483228按一类工程取费九给排水工程73 1355644上下水管道.卫生间台式面盆.低水箱坐便器.浴盆十消防工程40 742819消防栓，烟感器,报警通讯十一电气工程98 1819906日光灯，壁灯，吸顶灯，电话线，电视线十二电梯103 192000048万元/部*4十三智能系统38 1920000抄表，电子门禁，对讲系统十四安装合计352 58383

20、69十五合计1455 29653677说明:1）本估价建安造价编制依据全国建筑工程基础定额安徽省综合定额及2000合肥 地区价目表。2）本表中工作量以建筑方案图1#楼估算，待有施工图时再进行调整。3）装饰以粗装饰考虑，不含二次装饰。4）水电部分参考类似工程平方米造价。7.2 进度控制7.2.1 进度分解结构和编码由于大型项目的复杂性，因此其产生的活动也是不计其数，横向上有诸多分部分项工程，纵向有若干阶段及界面，而且也受到各种资源供应的限制。因此，对进度结构的合理分解有助于分析影响进度的因素，更好地进行进度控制。进度分解遵循WBS（Work Breakdown Structure）的规律，按照这

21、一原则，对该工程进行进度结构分解。一般工程项目的进度分解结构图如图71示。进度分解结构图7-1进度分解结构对进度结构进一步分解后，过程、任务名称和编码对照表如表72所示。 过程、任务名称和编码对照表 表72编码过程、任务名称QQ000投资决策阶段QQ100预可行性研究(策划)QQ101基础数据调查QQ102项目目标策划QQ103项目组织策划QQ104项目合同策划QQ105项目环境策划QQ106项目风险策划QQ200项目建议书QQ201起草上报项目建议书QQ202批准立项QQ300选址QQ301选址、调查QQ302定点报告QQ303批准选址QQ400可行性研究报告QQ401总论(建设必要性等)Q

22、Q402建设规模QQ403选址方案比较QQ404基础设施(工业建筑要描述交通、原材料、产品销售、配套设施等)QQ405项目财务及国民经济效益分析QQ406工程设想与概况QQ407设备选用QQ408环保、节能QQ409人员设置QQ410工程进度QQ411投资估算与资金筹措QQ500建设用地规划许可QQ501建设用地规划许可QQ502政府有关部门意见SJ000设计阶段SJ100方案设计SJ102组织方案竞赛SJ104组织评审SJ106优化调整SJ108优化调整后估算SJ110政府部门审批SJ200扩初设计SJ202扩初设计SJ204扩初设计概算SJ206扩初设计审查准备及审查SJ208扩初设计优化

23、SJ210扩初设计概算调整SJ212业主认可、政府审批SJ300施工图设计SJ307桩基平面布置及预算SJ309试桩设计及试桩SJ311地基基础工程设计SJ312消防专题论证、批复SJ313地下砼结构工程设计SJ315地上砼结构设计SJ317建筑施工图（含内外装饰及幕墙）SJ321机电设计调整方案及施工图SJ323调整后的主要机电设备一览表SJ325弱电设计（OA、BA、CA、FA、SA）SJ326幕墙、膜结构、精装修、弱电深化设计SJ327室外配套工程设计SJ329施工图预算SJ331施工图（建筑、结构）审批、业主认可SJ333其他专业设计ZB100工程招投标阶段ZB103人工控孔桩基工程施工招投标ZB105地基基础工程施工招投标ZB107施工总承包（管理）招投标ZB113机电安装主要承包招投标ZB115电梯招投标ZB117部分机电设备招投标ZB118其余机电设备招投标ZB119ZB121幕墙招投标ZB122膜结构招投标ZB123弱电招投标ZB125精装修工程招投标SG100施工准备阶段SG101场平及土方工程SG102征地、施工用水、电SG200施工阶段SG202地基基础工程SG204地下钢筋砼工程SG206地上钢筋砼工程SG208粗装修SG210屋面工程SG212膜结构工程SG214幕墙工程SG216室内外精装修工程SB100设备安装及调试SB101电气工程